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엄정숙
엄정숙
The Moneyist
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아하! 부동산법률
*약력
전)서울시청 전·월세 보증금 상담센터 위원
△제39기 사법연수원 수료
△현 법도 종합법률사무소 대표변호사
△현 부동산 전문변호사
△현 민사법 전문변호사
△현 공인중개사
△전 서울시 공익변호사단 위촉
△전 서울지방변호사회 인권위원
△전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원
△저서 : 명도소송 매뉴얼
*소개글
부동산과 관련된 법률 이슈, 너무 어렵다고 생각하지 않으셔도 됩니다. 지금까지 6000여건이 넘는 부동산 관련 소송 경험을 바탕으로 어려운 부동산 법을 쉽게 알려드리겠습니다.
  • "건물주가 저 대신 권리금을 받았어요"…소송 가능할까

    "권리금을 회수할 목적으로 신규 세입자를 건물주에게 주선했습니다. 문제는 건물주가 신규 세입자에게 권리금을 받았다는 겁니다. 건물주는 제가 임대료 연체 사실이 있다며 조용히 나가라고 합니다. 이 경우 건물주가 권리금을 저 대신 받아도 되는 건가요?" 상가 임대차에서 권리금 거래를 두고 세입자와 건물주 간 분쟁이 일어나는 경우가 심심치 않게 발생하고 있습니다. 세입자의 권리금 거래는 법률로 보호받기 때문에 건물주더라도 세입자의...

    2023-02-27 07:00
  • 전세사기 피할 수 있을까…국세징수법·국세기본법 개정

    앞으로 세입자는 집주인의 국세 체납을 집주인 동의 없이 조회할 수 있고, 살던 집이 경매로 넘어간 경우 국세 체납보다 먼저 보증금을 변제 받을 수 있게 됩니다. 지난달 23일 국세징수법 일부 개정안과 국세기본법 일부 개정안이 국회 문턱을 넘으면서입니다. 개정된 국세징수법과 국세기본법은 오는 4월1일부터 본격적으로 시행될 예정입니다. 집주인의 채무는 기본적으로 등기부상에 기록됩니다만 세금체납 문제는 '미납국세 열람 신청' 제도를...

    2023-01-27 06:30
  • 묵시적 갱신과 갱신 요구권 행사는 엄연히 다릅니다

    #. 전세로 2년을 거주하다 2년 전 묵시적 갱신으로 계약이 연장됐습니다. 이제 곧 만료일이 다가와 집주인에게 계약갱신요구권 행사를 통보한 상황인데요. 문제는 집주인이 제가 이미 갱신 요구권을 사용해 계약이 연장됐다고 우기는 겁니다. 계약 연장 당시 분명 묵시적 갱신(자동 연장)이었습니다. 갱신 요구권을 행사하지 않았기에 더 억울합니다. 주택 임대차 계약에서 갱신을 두고 집주인과 세입자 간 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있습니다. 갱신 요구권은...

    2022-12-30 06:24
  • 세 들어 사는 집, 인테리어 했는데…권리금 받을 수 있을까

    "전세 계약을 맺을 때 집주인 동의로 인테리어 공사를 했습니다. 이후 계약이 끝나가 새로운 세입자를 구하고 있는데요. 집을 보러온 신규 세입자가 관심을 보여 권리금 요구했습니다. 문제는 집주인이 저의 권리금 거래를 인정할 수 없다고 주장한다는 겁니다. 이 경우 저는 권리금소송을 진행해 손해배상을 청구할 수 있나요?" 상가 임대차에서는 세입자의 권리금 회수 기회를 보호받습니다. 하지만 주택 임대차 계약에서 세입자의 사비로 인테...

    2022-11-30 08:34
  • 세입자 사망했는데 보증금은 누구한테 돌려줘야 할까요

    "몇 달 전 세입자가 사망했습니다. 세입자의 가정은 사실혼 관계에 있는 배우자가 함께 거주 중이었습니다. 문제는 사망한 세입자의 상속인들이 사실혼 배우자가 아닌 자신들에게 전세금을 돌려달라 주장하고 있다는 겁니다. 만약 전세 계약이 해지되면 저는 누구에게 전세금을 반환해야 하나요?" 사실혼 가정에서 배우자 중 한 명이 사망한다면 임차권 승계를 두고 남은 사실혼 배우자와 상속인 간 분쟁이 발생하는 사례가 종종 발생합니다. 법률...

    2022-10-29 07:18
  • "권리금 소송하려면…건물주가 방해해야 가능"

    "계약 만료 기간이 다가와 신규 세입자를 구하고 있습니다. 문제는 계약 기간 종료가 코앞인데도 신규 세입자를 구하지 못했다는 겁니다. 그러자 건물주는 제가 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하지 못했다며 권리금 회수는 포기하라고 합니다. 저는 권리금 회수를 꼭 하고 싶은데 손해배상청구소송이라도 해서 건물주에게 권리금을 받아낼 수 있을까요?" 계약 만료 기간이 다가오는데도 신규 세입자를 구하지 못했다면 세입자의 마음은 애가...

    2022-10-01 09:57
  • '제소전 화해' 성립 안되면 임대차계약 파기될까

    "최근 건물을 산 초보 건물주입니다. 신축 건물을 매입해 대부분 신규 세입자와 계약을 맺어야 합니다. 문제는 임대차 계약을 할 때 제소전 화해 신청도 함께 진행하고 싶은데 제소전 화해가 성립되지 않는 경우도 있다고 하더라고요. 만약 제소전 화해가 불성립되면 세입자와 맺었던 임대차계약도 무효가 되나요?" 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻의 '제소전 화해' 신청을 두고 초보 건물주들의 한숨이 깊어지고 있습니다....

    2022-08-31 10:24
  • 실거주해야 하는 집주인…세입자 연락두절에 '당황'

    "실거주를 희망하는 집주인입니다. 전세 계약 기간 종료가 다가와 세입자에게 실거주를 통보(직접 살겠다는 통보)하려고 했습니다. 문제는 세입자가 연락도 받지 않고 집 안에 인기척도 없다는 겁니다. 전세 계약이라 밀린 월세는 없지만, 계약이 끝나 가는데 실거주를 사유로 명도소송을 진행할 수 있나요?" 세입자가 연락을 끊어 전전긍긍하는 집주인들이 있습니다. 집주인이 세입자와 계약을 연장하고 싶거나 전·월세를 올릴 계획...

    2022-07-27 07:28
  • 전세금 받고 싶으면 세입자 구해오라는 집주인 대처법

    "개인 사정이 생겨 전세 기간 중 이사를 해야 할 상황입니다. 집주인에게 사정을 말했더니 계약 해지에 동의했습니다. 문제는 제가 계약 기간을 채우지 않았기 때문에 신규 세입자를 구해오면 전세금을 돌려주겠다는 겁니다. 원칙적으로 집주인이 신규 세입자를 구해야 하는 것이 맞지 않나요?" 신규 세입자를 구하는 일을 두고 집주인과 세입자 간 갈등이 생기는 경우가 있습니다. 계약 기간을 다 채운 후 이사를 하면 신규 세입자를 구하는 ...

    2022-07-01 07:10
  • 제소전화해 조서 쓸 때 절대 넣으면 안되는 조항은?

    "세입자입니다. 상가 계약 당시 건물주는 2년 후에 건물을 매도해야 하니 '건물 매도가 되면 세입자는 나가라'는 조건으로 제소전화해 조서를 성립했습니다. 어느덧 계약 종료가 다가왔고 건물도 다른 건물주에게 팔렸습니다. 하지만 알아보니 세입자는 상가 임대차에서 최대 10년까지 갱신요구권을 쓸 수 있다고 합니다. 그런데도 제가 건물을 비워줘야 하나요?" '건물 매도 시 세입자는 명도의무(건물을 비워줄 의무)...

    2022-05-31 08:04
  • "주상복합서 장사해도 권리금 받을 수 있다"

    "오래된 주상복합 건물 1층에서 장사를 하고 있습니다. 건물 대부분이 주거용인데 저는 계약이 끝날 때 권리금을 주장할 수 있나요?" 자신이 장사 중인 건물 용도가 애매해 권리금 회수가 불가능하지 않을까 전전긍긍하는 세입자들이 의외로 많습니다. 건물 전체가 상가 용도인 경우와 달리 주거용과 혼합된 주상복합건물이라면 세입자가 판단하기 어렵기 때문입니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조의4 제2항 제2호에는 '...

    2022-04-16 08:00
  • '제소전화해' 신청, 주의할 점 세 가지

    #. "새로운 세입자와 임대차계약을 맺으면서 제소전화해도 함께 신청했습니다. 문제는 자꾸 법원에서 기각된다는 것입니다. 도대체 무엇이 문제인지 모르겠습니다. 도와주세요." 제소전화해 신청을 할 때 관련 경험이 적은 건물주들의 근심이 깊어지고 있습니다. 법률에 대해 잘 모르기에 실수할 수 있지만, 혹여나 화해조서가 성립되더라도 강제집행할 때 문제가 생길 수 있습니다. '제소전화해'는 소송을 하기 전 화해를 한다...

    2022-03-31 07:19
  • 약속어긴 전차인…명도소송은 누가 해야?

    #. 임대인과의 합의로 재임대 사업을 하는 A씨는 요즘 고민이 많다. 전차인이 5개월 넘게 월세를 내지 않아서다. 전차인을 상대로 명도 소송을 진행하려는데 임차인인 A씨가 진행해야 하는지 임대인이 진행해야 하는지 궁금하다는 게 그의 질문이다. 전차인의 임대료 연체로 마음고생 하는 임차인들이 의외로 많습니다. 임대차 관계에서 명도 소송은 임대인이 임차인을 상대로 제기하는 것과 달리 전대차 관계에서는 임대인과 임차인 모두 난감한 상황입니다. 전...

    2022-03-03 08:10
  • '권리금 소송'시 무조건 신규세입자 소개해야 할까

    세입자가 건물주를 상대로 권리금소송을 하려면 '권리금을 내고 들어올 새로운 세입자'를 건물주에게 소개해야 합니다. 하지만 모든 경우에 새로운 세입자를 소개해야 하는 것은 아닙니다. 경우에 따라서 소개 없이 권리금 소송이 가능한 사례도 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인(건물주)의 권리금 회수기회 보호 의무에 대해 규정하고 있습니다. ‘임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을...

    2021-12-29 07:33