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*약력
대한건설정책연구원 책임연구원
-공공기관 자문위원(부동산· 민간투자사업 등) 다수
-건축· 경관· 도시계획위원회 위원 다수
-도시·공공·디자인위원회 위원 다수
-명예 하도급 호민관·민간전문감사관
-한국산업인력공단 출제위원 등
이은형의 부동산 돋보기
  • 수도권 '뺀' 규제지역 해제…효과 있을까

    현 정부의 두 번째 주거정책심의위원회가 세종시를 제외한 모든 지방 권역에 대한 '조정대상지역'을 해제했습니다. 지방 규제지역을 전면 해제했다는 것은 정부가 공언했던 시장 정상화 측면으로 평가할 수 있습니다. 언제라고 확정할 수는 없지만, 다음 대상 지역은 서울 등 수도권이기 때문입니다. 새 정부가 들어서고 실행된, 가장 가시적인 규모의 규제 완화가 이번 규제지역 해제·조정이라는 점에서도 충분한 의의가 있습니다. 이...

  • 15억 넘는 아파트 주담대 금지 해제가 긍정적인 이유

    정부가 시가 15억원을 넘는 아파트에 대한 주택담보대출금지를 해제하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 아직 구체적인 방안이 나온 것은 아닙니다. 가령 지금처럼 '9억·15억'이라는 금액 기준선을 유지한 채로 구간별 대출한도(LTV)를 조정하는 것인지, '9억·15억'이라는 금액 기준선을 변경하는 것인지, 아니면 아예 '9억·15억'이라는 금액 기준선을 없애...

  • '국민 주거안정 실현방안' 차라리 두리뭉실한 게 낫습니다

    지난 16일 발표된 '국민 주거안정 실현방안'을 두고 내용이 구체적이지 못하다는 지적이 나옵니다. 이런 평가의 배경에는 우리 사회가 지난 몇 년 동안 경험했던 '당면 사안들에 대한 획기적인 정책 방안'에 대한 세간의 기대에 못 미쳤기 때문입니다. 이번 발표는 공공중심으로 추진하겠다던 과거의 정책 방향을 수정하겠다는 정도로 받아들이면 충분합니다. 무리한 부분이라고 지적되던 일부 제도의 문제점을 보완하고 적절한 인센티...

  • "'외세 주둔지' 용산개발…도시 경쟁력 끌어올린다"

    서울 용산구는 역사적으로도 적지 않은 기간 동안 '외세가 주둔하던 지역'이라는 별명을 갖고 있습니다. 이는 용산구의 입지 가치를 뜻하는 것이기도 합니다. 용산은 우선 교통의 요지라는 위상은 지금도 변함이 없습니다. 서울발 KTX 노선이 용산역을 지난다는 점에서 지방 접근성이 매우 우수하고, 인천공항은 물론 광화문 등 구도심 중심지와의 접근성도 그렇습니다. 주거지로는 물론 중심업무지구로서의 미래가치도 상당히 높습니다. 이미 200...

  • "종부세 개편, '똘똘한 한 채' 선호 심화할 것"

    정부가 최근 발표한 세제 개편안은 다주택자 중과제도를 폐지하고 세율을 인하하는 조치를 담고 있습니다. 그간 종합부동산세가 논란이 됐던 것은 제도가 가진 당초의 취지와 달리 부동산 시장을 안정시키려는 적극적인 수단으로 사용됐기 때문입니다. 주택보유자들을 보유주택 가격이 아닌 개수에 따라 차별하던 기존 문제점을 보완하기 위한 접근방법으로서는 긍정적입니다. 시점을 예측하긴 어렵더라도 향후 추가적인 완화가 더해지는 것도 기대할 수 있습니다. 다만 ...

  • "새 정부, 규제지역 풀었지만…속도는 조절할 것"

    새 정부 첫 주거정책심의위원회가 지방 17개 지역을 규제지역에서 해제했습니다. 이번 조정은 '시장 상황을 반영한 완급조절(규제 완화)'로 알려진 정부의 정책 방향을 감안해서 읽어야 합니다. '규제지역 완화·해제'라는 방향성은 유지하겠지만 실제 적용은 점진적으로, 장기적으로 실현될 여지가 크다는 정도로 받아들이는 것이 적절합니다. 여러 지자체가 규제지역의 완화와 해제를 요구하는 이유는 부동산과 주택거래...

  • 다주택자 양도세 중과 유예에도…매매 활성화 어려운 이유

    지난 10일부터 다주택자에 대한 양도세 중과 유예가 적용됐습니다. 한시적이지만 이번 조치로 2년 이상 집을 보유한 다주택자에게도 양도차익에 따른 기본세율이 적용되고, 3년 이상 보유한 주택을 매도한다면 장기보유 특별공제까지 받게 됩니다. 일각에선 매물 증가로 매매시장이 활성화될 것이라고 기대하지만, 올해 종합부동산세 산정일을 고려하면 시간이 촉박합니다. 이달 다주택자 주택 매도가 급증하긴 어렵습니다. 기존 세입자 임대 기간이 많이 남은 매물은...

  • "집 빌려주는 데 유권해석까지?…임대차법 재검토해야"

    법은 강제력을 수반하는 사회규범입니다. 법을 따라야 하는 입장에서 좋은 법은 사용하고 이해하는 게 쉬워야 합니다. 문재인 정부가 부동산 정책에서 내놓은 임대차법은, 특히 내용에 포함된 계약갱신청구권은 이런 기준에 부합하기 어렵습니다. 임대인과 임차인 사이에서 발생할 수 있는 다른 해석과 분쟁을 줄이기 위한 가이드라인은 있습니다. 하지만 주요 사안은 결국 당사자들끼리 합의를 어떻게 하느냐에 달려있습니다. 단순히 주택을 빌리고 빌려주는 사안에 해...

  • "공시가격 현실화 로드맵, 전면 재검토해야"

    2022년 공동주택 공시가격(안)과 세 부담 완화방안이 나왔습니다. 1가구 1주택자만 부동산 보유세를 산정할 때 지난해 공시가격을 적용하겠다는 내용입니다. 작년 12월 '공시가격 당정 협의'에서 나왔던 내용과 크게 다르지 않습니다. 정부 정책에 대한 시장 예측 가능성을 높였다는 점에서 긍정적입니다. 공시가격 변동에 따라 1주택자들이 짊어질 재산세·종부세·건강보험료 같은 부담을 완화한다는 취지도 바람직합니...

  • '35층 룰' 전격 폐지…달라질 2040년 서울의 모습

    '2040 서울 도시기본계획'이 발표됐습니다. 서울의 미래를 제시하는 청사진이라는 점에서 의미가 큽니다. 먼저 '보행일상권(도보 30분 자립생활권)'은 하나의 도시안에서 개발정도가 제각각인 현황을 개선하겠다는 내용입니다. 지역균형발전이라는 측면에서 매우 긍정적입니다. 번화가와 비번화가, 일자리가 많아 직주근접이 되는 곳과 안되는 지역, 교통이 편리한 곳과 그렇지 못한 곳 등의 차이가 있다면 집값도 그만큼 벌어집니다...

  • 용적률 500%, 주택공급 확대 마법의 키일까?

    재개발과 재건축 시장에서 고밀 개발이 이슈입니다. 노후 도심에 용적률을 끌어올려 주택공급을 극적으로 확대하겠다는 것입니다. 그간 제시된 접근방식은 크게 두 가지입니다. 4종 주거지역을 신설하거나 종전의 준주거지역에 적용되던 용적률 상한을 조정하는 것입니다. 이 가운데 4종 주거지역의 신설에 대해 살펴보겠습니다. 4종 주거지역을 신설해서 용적률 500%를 적용한다는 것은 충분히 검토할 수 있는 사안입니다. 주거지역 용적률을 높이면 어떤 장점이...

  • 7년만에 50층 '잠실5단지' 재건축 통과…다른 단지는?

    서울 대표적 재건축 단지인 송파구 '잠실주공5단지'가 재건축에 들어갑니다. 2015년 주민들이 재건축 계획안을 마련한 지 7년 만입니다. '잠실5단지 재건축정비계획 변경 및 경관심의안'이 수정 가결됐습니다. 이번에 통과된 내용을 살펴보면 '대로변의 일부 동이 주상복합을 포함한 50층'으로서 대부분 동은 35층 이하의 오피스텔과 아파트 등으로 알려져 있습니다. '기존 35층 룰'을 넘어섰...

  • 1년 맞은 2·4대책…자화자찬할 때가 아니다

    정부가 지난해 내놓은 2·4대책 1년을 맞아 목표물량의 60% 수준인 50만호 입지를 후보지로 선정하는 등 전례없는 성과를 나타냈다고 자평하고 있습니다. 서울 아파트 가격이 떨어졌다는 통계까지 나오면서 정부는 2·4대책이 시장안정 효과를 냈다고 강조했습니다. 헌데 2·4대책의 핵심은 ‘신도시’가 아닌 ‘서울 노후도심의 고밀개발’입니다. 주택공급의 성과는 입주가능한...

  • 부실시공 대책이 후분양제? 이상과 현실은 다릅니다

    얼마 전 광주의 아파트 건설현장에서 발생한 외벽 붕괴사고 이후 일각에서 부실시공을 방지하는 해법으로 '후분양제'가 언급되고 있습니다. 후분양제로 건축물의 품질을 확보할 수 있다는 주장에는 이상과 현실 만큼의 차이가 존재한다는 점을 유념할 필요가 있습니다. 모델하우스를 참고로 아파트를 구매하는 선분양제와 달리, 후분양제에서는 건설공사가 일정수준에 이른 시점부터 분양자를 모집합니다. 그렇기에 후분양제에서는 소비자가 어느 정도 지어진...

  • 종부세 감당할 수 없으면 나가라?

    최근 국세청이 발표한 ‘2021년 종합부동산세 납부인원과 고지세액’이 작년보다 크게 늘어 세간의 논란을 샀습니다. 그간 종합부동산세(종부세)를 부과하는 기준금액에는 큰 변동이 없었던 반면 공시가격을 비롯한 주택가격은 크게 높아졌기에 종부세가 인상된 것이 자연스러운 일이긴 합니다. 그렇더라도 작년보다 납부인원이 38%가량 늘어난 102만7000명, 고지 세액은 2배 수준인 8조6000억원이라는 수치를 가볍게 받아들이기는 어...

  • 대출 규제하면 정말 집값이 떨어질까

    금융위원회가 지난 26일 발표한 가계부채관리방안의 주요 내용은 내년 1월부터 총 대출액이 2억원을 넘는 대출자에게 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 차주규제를 조기시행하는 것입니다. 총부채원리금상환비율(DSR)은 금융권에서 실행한 모든 대출의 원금과 이자상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 우리에게 익숙한 담보인정비율(LTV)에선 담보물인 주택의 가치에 따라 대출액의 상한이 결정되고, 총부채상환비율(DTI)의 산정시엔 주택담보대출의 원리금...

  • 내년에도 '대출규제' 할 수 있을까

    최근 이슈가 됐던 대출규제는 한시적으로 전세자금대출과 집단대출을 가계대출 총량규제한도에서 제외하는 것으로 마무리되었습니다. 지금까지의 전례로 보면 대출규제, 정확히는 ‘금융기관별 대출한도소진’은 매번 연말이면 등장했다가, 해가 넘어가면 당해연도의 대출한도가 다시 부여되면서 자연스레 해소되던 문제였습니다. 다만 올해는 유독 일부 금융기관에서 한도소진이 먼저 발생하면서 9월부터 얘기가 나왔다는 차이가 있습니다. 종전과 달리 ...

  • 금리 오르면…진짜 집값 내릴까

    부동산 시장과 건설산업에서 위기론이 잠잠했던 시기는 찾아보기 어렵습니다. 지금도 전자에서는 상반기까지 지속되던 다주택자의 매물증가가 실현되지 않자 곧바로 집값거품론과 고점론, 금리인상론이 제기됩니다. 후자에선 지난 상반기에 한국은행이 올해도 건설투자의 플러스전환을 예상하며 대세가 확정됐는데도 불구하고, 미국의 인플레이션과 테이퍼링 등을 언급하며 언젠가는 위험할 수 있다는 식의 논리를 고수합니다. 분명 몇 년 이내에 수주감소와 미분양주택, 세계경...

  • 민간 건설사가 사전청약 참여하려면 '인센티브' 줘야

    정부가 지난 25일 발표한 '16차 위클리 주택공급 브리핑'의 핵심내용은 민간공급을 포함해서 사전청약물량을 확대하는 것입니다. 사전청약의 확대실시는 상당한 흥행을 거둘 것입니다. 주택공급확대를 통해 주택시장을 안정시킨다는 정책방향을 재확인한다는 의의도 있습니다. 그렇지만 후분양을 통해서 건축물의 품질을 확보하고 건설사들이 선분양제로 얻는 부당한 이익을 줄이겠다던 것이 불과 몇 년 전이었기에 자못 아쉬운 느낌은 남습니다. 여기에 ...

  • SH 사장 청문회, 주택수가 아니라 실무능력 검증했어야

    최근 이슈였던 서울주택도시공사(SH)의 신임 사장 인사청문회는 김현아 후보자 자진사퇴로 마무리됐습니다. 이 과정에서 가장 크게 부각됐던 이슈는 부동산 4채(상가, 오피스텔, 주택 2채)를 가진 다주택자는 공직자로서 자질미달이라는 것이었습니다. 서울의 주택공급 확대가 당면과제인 현 시점에서 인사청문회 기능이 후보자 실무능력에 대한 검증에 맞춰지지 못한 것은 무척이나 아쉽습니다. 게다가 정작 낙마로 이어진 후보자의 부동산 내역을 들여다보면 더욱 ...