베스트 머니이스트
(재)대한건설정책연구원 연구위원
-공공기관 자문위원(부동산· 민간투자사업 등) 다수
-건축· 경관· 도시계획위원회 위원 다수
-도시·공공·디자인위원회 위원 다수
-명예 하도급 호민관·민간전문감사관
-한국산업인력공단 출제위원 등
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2024년판 새마을 운동, '뉴빌리지 사업'
지난달 발표한 '도시공간·거주·품격 3대 혁신방안'은 뉴:빌리지(공간), 공시가격 현실화 계획 폐지(거주), 문화예술로 도시품격 제고를 다뤘습니다. 세간에서는 공시가격만 이슈가 됐지만, 실은 다른 두가지도 눈여겨볼만한 내용입니다. '뉴:빌리지' 사업은 마치 2020년대 버전의 새마을 운동이 제시된 것으로도 볼 수 있습니다. 1970년대 지역사회 개발운동인 새마을 운동(New Village Movement)과 이름부터 비슷합니다. 전반적인 내용은 기존의 도시재생사업에서 지적된 문제점이나 취약점을 보완하겠다는 것입니다. 그간 앵커시설이나 마중물사업 등의 이름으로 적지않은 예산이 투입됐지만 막상 주민들은 체감되는 것이 없다면서 차라리 진입로 등 도로를 넓혀달라거나 재개발을 허용해달라는 의견이 나왔던 지역 등의 사례를 보면 분명 변화가 필요합니다. 발표된 내용에 따르면 뉴:빌리지 사업에서는 기반시설과 편의시설 설치를 국비지원하고, 공모사업시 기계식주차장 설치에 가점을 주는 식으로 종전보다 지역의 생활인프라 구축에 더 많은 비중을 둡니다. 현실적으로도 모든 노후지역을 (정비사업을 거쳐) 아파트로 지을 수 없으니 노후도심의 주거환경개선에 필요한 방향입니다. 문화예술로 도시의 수준을 높인다는 것은 한때 세계적인 붐이었던 창조도시론의 실무적인 접근방식과 동일합니다. 이번 정책도 결국 국민소득과 생활수준의 향상에 맞춰 문화라는 수단으로 도시품격을 높이겠다는 것으로 보면 충분합니다. 다만 문화예술을 저렇게 활용하려면, 공연장같은 하드웨어만큼 콘텐츠가 중요하다는 점을 간과해서는 안됩니다. 하드웨어와 소프트웨
2024-04-12 07:33 -
아파트 안 짓고 오피스텔 늘린다고?…'부동산 대책' 이유는
정부가 지난 1월 발표한 1·10 부동산대책은 수요측면을 인위적으로 자극하지 않겠다던 기존의 정책방향과는 다른 내용을 담았습니다. 주택공급확대가 쉽지 않게 된 시기적 상황에 보다 적극적으로 대처하겠다는 방침으로 보면 무리가 없습니다. 전반적인 내용은 정비사업을 통한 도심의 주택공급확대를 다루면서, 세부적으로는 소형주택의 공급과 수급촉진에 대한 내용들을 담았습니다. 정확히는 도시형생활주택(이하 도생)과 주거용 오피스텔의 공급확대가 중점방향입니다.향후 계획되는 (소형주택인) 이들 건축물들이 구도심을 중심으로 들어선다면 기존 재개발과 재건축의 연장선으로 보더라도 무방합니다. 한동안 다주택자 규제의 양상으로 억눌렸던 소형주택을 시장수요와 정책목표(정비사업을 통한 주택공급 확대)에 맞춰 완화한다는 것은 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 다만 재개발의 경우라면 도심의 모든 노후지역을 고층건물(공동주택)로 치환하는 식의 접근이 올바른지에 대한 논의도 병행해야 합니다. 만약 사업추진요건 등이 과도하게 완화된다면 개발을 원하는 지역의 의사를 공공부문이 적극 지원합니다. 하지만 반대하는 지역에서는 무리한 추진을 피하겠다는 기존의 원칙(시장에 맡기겠다는)과 상충될 여지가 있기 때문입니다. 이런 배경에서 소형주택의 공급을 정책적으로 확대하더라도, 이때의 주택이 사회통념의 범위에서도 일반적인 주택일 때 장기적으로 더욱 바람직한 결과물일 수 있다는 점을 꼭 알아둬야 합니다. 민간임대주택의 시장공급 확대에서도 맥락은 동일합니다. 공급을 확대하겠다는 소형주택의 범위가 도생과 주거용 오피스텔에 맞춰진 배경
2024-04-06 13:00 -
그린벨트 푸는 尹 정부…지금이 적절한 이유
정부가 '개발제한구역(GB) 규제 혁신'과 '농지 이용규제 합리화' 방침을 발표했습니다. 일각에서 약 30년 뒤면 국내인구가 현 시점의 절반으로 감소한다고까지 전망하는 와중이고 지방소멸이 가시화되고 있다고 합니다. 이런 국가의 미래가 불투명한 현 시점에서 논의할 수 있는 사안입니다.예정된 생산가능인구의 감소를 산업경쟁력을 끌어올려 상쇄하는 것이 장기적이지만 궁극적인 정책목표입니다. 그렇기에 적용범위는 비수도권으로 시작해서 점차 확대될 것으로 봐야 합니다. '비수도권의 개발제한구역 해제'는 기존 산업시설의 증설이나 확충 등 중점·핵심산업(지역전략산업)의 육성이라는 본질을 전제하고 논의하는 사안입니다. 그린벨트라고 통칭되는 이 제도가 도입됐던 과거와 현재의 여건은 크게 다릅니다. 도심의 공원이나 녹지면적 등이 예시입니다.때문에 기존 제도를 유연하게 적용하는 시도가 필요합니다. 혹자는 이젠 지식산업의 시대라며 산업클러스터의 존재를 경시하지만, 현실에서는 소프트웨어 중심의 지식산업과 하드웨어를 다루는 장치산업이 모두 중요합니다. 향후 실무적용단계에서 종전 선례처럼 주택을 포함한 복합개발이나, 아예 집지을 땅을 확보하자며 개발이익을 위해그린벨트를 해제하자는 엇나간 주장이나 계획이 나올 수 있으므로 이를 대응해야할 적합한 제재방안도 준비해야 합니다. '토지이용규제기본법의 개정'은 그간 중첩되거나 과잉적용된 규제를 일원화 또는 알기 쉽게 한다는 점에서, 우리가 익히 아는 표현인 규제완화나 원스탑서비스의 맥락으로 볼 수 있습니다. 사업을 다루는 입장에서는 사업계획을 보다 용
2024-02-26 08:36 -
베일 벗은 노후계획도시 특별법…"재건축 장기적 관점서 접근"
노후계획도시 특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법) 시행령이 입법예고됐습니다. 특별정비구역의 지정 요건, 용적률 등 인센티브와 공공기여(기부채납) 등 내용이 담겼습니다. 시행령이 노후계획도시 정비사업의 적용요건을 명확히 다뤘다는 점에서 긍정적입니다. 특히 재정비가 필요한 노후도심의 규모가 점차 늘어나는 현 시점에서 필요한 내용입니다. 먼저 노후계획도시의 정의, 특별정비구역 지정요건, 선도지구 지정기준 등은 종전보다 대상지역을 명확히 했다는 점에서 필요했습니다. 특히 눈여겨봐야할 점은 '안전진단'과 관련한 부분입니다. 재건축을 억제하는 주요 수단인 안전진단을 사실상 무력화하는 내용이기 때문입니다.특별정비예정구역 내 통합재건축과 공공기여를 전제(단서조항)로 달고는 있지만, 궁극적 목적은 안전진단의 면제를 통해 정비사업의 추진을 가속화하겠다는 겁니다. 이 밖에 5%포인트 범위지만 지정권자에게 안전진단의 평가항목별 비중을 조정할 수 있는 권한을 부여해 재건축에서 걸림돌인 안전진단을 배제합니다. 비록 당장 정비사업 활성화가 쉽지 않겠습니다만 추후 이런 식으로 안전진단이 면제되는 선례가 누적되면 자연스럽게 안전진단의 전면폐지까지도 다루게 됩니다. 안전진단 제도가 도입된 과거와 비교해 사회적 여건 등이 바뀌면서 정책방향도 달라졌기 때문입니다. 건축규제도 관련 규정들을 최대한 완화해서 적용합니다. '용적률'은 국토계획법 상한의 150%까지로 완화할 예정입니다. 지자체별 조례와 무관하게 주거지역 용적률을 1.5배까지 허용하겠다는 것은 무슨 의미일까요. 종전부터 다수의 재건축
2024-02-02 07:00 -
말 많고 탈 많은 정비사업, 표준공사계약서가 묘수 될까
최근 정부가 '정비사업 표준공사계약서'를 제시했습니다. 최근 수년간 정비사업에서의 공사비분쟁은 계약당사자들 간의 합의 말고는 별다른 방법이 없었습니다. 공사계약서에 공사비 증액 등에 관한 조항이 명확하지 않았던 사례가 많았기 때문입니다. 때문에 향후 체결되는 정비사업의 공사계약을 지금보다 명확히 한다는 점에서 긍정적인 방향입니다.이번 표준공사계약서의 핵심은 두 가지입니다. '공사비 산출 근거 명확화'와 '공사비 조정기준 마련(설계변경, 물가 변동)'입니다. 그간 정비사업과 관련해서 조합원 및 입주예정자들의 피해가 가장 컸던 부분입니다.조합원들의 입장에선 공사비 증액분만이 아니라 전반적인 공사비 책정이 보다 투명해질 수 있고, 건설사 쪽에서는 공사계약 이후 주요 자재에 대한 물가 반영이 가능하므로 일단 양쪽의 입장이 모두 반영된 것으로 볼 수 있습니다. 다만 공사비를 산출하는 건설사의 업무 난이도는 심화할 수밖에 없습니다. 그럼에도 정책이 필요한 이유는 상대적 약자인 정비사업의 조합원(개인)을 보호하려는 의도가 크다는 점입니다.표준공사계약서는 의무사항이 아닌 권장 사항입니다. 그렇기에 한계는 존재하겠습니다만 실무적으로는 상당한 효과를 예상할 수 있습니다. 우리 사회의 문화에서는 정비사업의 인허가권자인 지자체가 사용을 권장하면 표준공사계약서를 사용하는 정비사업장이 점차 늘어나고, 이후 실무적으로 정착될 가능성이 높아서입니다. 그때까지는 시간은 걸리겠습니다.경우에 따라서는 표준공사계약서에 일부 특약 조건 등을 수정·추가한 변형양식을 사용하는 식의 사례도 예상할 수 있습니다. 건설
2024-01-25 07:10
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LH 혁신방안, 시장독점·전관폐해 깨부순다던데…
지난 수년간 한국토지주택공사(LH)에 대한 주요 이슈는 크게 두 가지였습니다. '내부정보를 이용한 임직원들의 부동산 투기'와 '철근누락 아파트로 통칭되는 부실시공' 입니다.정부가 최근 발표한 LH관련 대책은 후자인 부실시공에 관한 것입니다. 개혁안으로 제시된 'LH 혁신방안'과 '건설 카르텔 혁파방안'은 부실시공 재발방지의 관건으로 '독점'과 '전관'을 지목하면서 경쟁체제의 구축을 추가했습니다. 전반적인 내용은 투명성·전문성·효율성·책임소재를 높이고 명확히 한다는 것입니다. 범위는 주택공급·사업발주 방식, 감리제도, 건설산업 시스템까지 포함합니다. 100% 성공을 장담할 수는 없지만 이전에 없는 사안이기에 충분히 시도해 볼 만 합니다. 이런 류의 사안은 종종 양자택일의 선택이 요구됩니다. 지금까지는 문제가 많지만 한번에 해결할 획기적인 방안은 서로 모르는 상황에서, 현행대로 유지할 것인지 뭐라도 달리 시도할 것인지 사이에서의 선택입니다. 이것저것 시도하다가 성공하는 부분이 나오면 그걸 확대·반복하면 되겠지요. 다양한 경험의 누적이란 측면에서는 실패하는 부분도 필요합니다. 주요 사안인 독점과 전관 관련 내용 중에서 가장 눈에 띄는 것은 공공주택의 공급주체로 민간건설사업자를 추가한다는 것입니다. 기존의 '공공직접시행(LH 단독)'과 '민간참여 공동시행(민간+LH 공동사업자)' 방식에 더해 '민간시행 공공주택 유형'을 추가합니다. 이를 통해 LH와 민간 중 우수한 사업자가 더 많은 주택물량을 공급하는 경쟁체제를 도입합니다. 일종의 민영화라고도 볼 수 있습니다. 새
2023-12-18 07:33 -
층간소음 기준 맞춰야 'OK'…'칼' 빼든 정부
정부가 앞으로 층간소음 기준에 미달하는 신축 아파트의 준공(건축물의 사용승인)을 허가하지 않겠다는 방침을 내놨습니다. 기존과 비교해 상당히 강력한 조치입니다. 2020년 발표한 '바닥충격음 차단 성능 사후확인제도'에서 사용검사권자(지자체)의 권한이 '보완시공 등 개선권고'에 그쳤다는 한계를 보완한 것이기도 합니다.이번 발표내용은 '관련 기준의 강화'가 아니라 ’원칙(기존 규정)의 준수 여부에 따른 페널티 부과'입니다. 최근 몇 년을 보더라도 이슈가 됐던 사건·사고를 촉발한 원인은 관련 규정이 없었던 것보다 이미 갖춰진 기준을 준수하지 않았던 사례가 많았습니다. 원칙을 지키도록 강제하는 것은 유의미한 정책 방향입니다.조치가 그대로 적용된다면 앞으로는 층간소음 기준에 미달하는 아파트는 준공 허가를 받을 수 없습니다. 기준을 충족할 때까지 보완시공을 해야만 합니다. 입주자들에 대한 손해배상 때에는 지체보상금 등을 모두 반영시켜 보완시공 대신 돈으로 해결하는 것도 어려워집니다. 부득이하게 손해배상으로 대체한다면 관련 내용을 공개함으로써 해당 아파트가 층간소음 기준을 충족하지 못한다는 것을 모두에게 공개해야 합니다. 이는 손해배상 이후에 매매나 임대로 입주하는 사람들이 선의의 손해를 입지 않도록 하겠다는 것입니다.층간소음을 측정하는 점검 시기도 공사 완료가 아닌 공사 도중으로 변경됩니다. 검사샘플 수도 확대됩니다. 종전의 사례를 보면 아파트의 입주 직전에 중대한 하자나 부실시공을 사유로 관할 지자체가 사용승인을 내주지 않으려 해도, 대상이 실거주 주택이다 보니 입주예정자들과의 분쟁으로 이어지곤
2023-12-15 07:45 -
청년 주택드림 청약통장·대출…'참신한 시도'인 이유
최근 정부가 발표한 '청년 등 국민 주거 안정 강화방안'은 '청년 내 집 마련 1·2·3'이라는 부제처럼, 기존의 틀을 벗어난 새로운 내용을 담고 있습니다. '청년 주택드림 청약통장'과 '청년 주택드림 대출'은 가입요건을 완화하고 이자율과 납입한도를 높인 청년 전용 청약통장을 제시하고, 해당 통장으로 청약에 당첨되면 저금리로 분양가의 80%까지 지원하는 것입니다. 출생인구감소와 지방소멸 등이 현안으로 자리 잡은 현시점에서 매우 참신한 시도입니다. 그간의 집값 상승 폭이 너무 컸던 탓에, 특히 서울 같은 대도시에서는 청년들이 주거 안정을 찾기 어려워 결혼도 미루고 자녀도 갖지 않는다는 등의 뒷얘기가 꾸준했습니다. 들어보면 설득력 있는 사안이지만, 이 문제는 공공에서 임대주택과 공공분양을 늘리는 식의 기존 방식만으로는 대처하기 어렵습니다. 이번처럼 청약통장과 대출을 함께 엮어서 제공하는 것은, 가능성이야 어찌 되건 일단 미래의 계획을 세우는 하나의 대안이 된다는 점에서 긍정적입니다. 이에 더해 신혼과 출산 가구의 주거지원 강화까지 추가금리로 연속성을 둔다는 것도 좋습니다. 세부적으로 6억원 이하 주택까지 LTV(주택담보인정비율) 80%를 적용한다는 것은 서울 기준으로는 소형주택이기에 청년과 신혼부부 지원이라는 제도의 취지에 부합한다는 점에서 적절합니다. 물론 지역별로 기준 금액선을 차등해서 적용하자는 얘기가 나오겠습니다만 그건 다시 논의해도 되는 사안입니다. 또한 공식자료에서 DTI(총부채상환비율)나 DSR(총부채원리금상환비율)까지 완화한다는 내용은 없었습니다. 실무적으로는 대출 시점에서 상환 여력이 확인되는 대상자에게만 LTV 80%가 적용
2023-12-02 08:00 -
'공시가격 현실화' 재검토가 긍정적인 이유
정부가 '부동산 공시가격 현실화 계획 재수립방안'을 심의·의결했습니다. 방안에 따르면 내년 현실화율은 올해와 동일하게 동결됩니다. 이미 올해 적용되는 현실화율이 현실화 계획의 수립 이전인 2020년 수준으로 하향됐음을 고려하면 내년에도 동일한 조치가 취해진단 뜻입니다. 공시가격의 현실화, 즉 공시가격과 시세 간 차이를 줄인다는 개념은 원래 부유층이나 고액 자산 보유자들에게 정당한 수준의 세금을 부과하겠다는 것에서 시작됐습니다. '조세 평등'을 목표로 초기에 제시된 적용 대상은 시세 산정 기준이 명확하지 않아 실제 가치보다 공시가격이 낮게 책정되는 상업용 빌딩, 고가 주택, 임야나 토지 같은 비업무용 자산이었습니다. 이후 부동산 시장 안정이 정부 정책 목표가 되고 적용 대상이 확대되는 과정에서 표준화가 용이한 자산인 아파트와 일반 주거용 건물 등도 포함됐습니다. 이들 공시가격이 오르면서 여러 문제들이 지적됐습니다. 이런 배경에서 '공시가격 현실화 계획'에 대한 재검토 방침은 먼저 부동산 가격 상승기에 무리하게 도입된 '공시가격 현실화 로드맵'에 수정이 필요하다는 점에서 긍정적입니다. 현실화 목표를 시세 대비 기존 90%에서 80%로 낮추든, 더 조정하든, 아예 폐기하든 그렇습니다. 종전에 일반 주택까지 현실화 목표를 도입했던 것은 금액이 얼마가 되건 사실상의 증세가 된다는 점에서, 급하게 도입했다는 점 등에서 무리한 부분이 있었습니다. '규제완화를 통한 시장 정상화'라는 국정과제에 비춰보면 이전의 수준으로 되돌리는 것이 1차적인 검토수준이 돼야 합니다. 내년 현실화율을 2020년 수준으로 동결하겠다는 것은 임시조치이지만 긍정적입니다. 물
2023-11-23 07:53 -
'메가시티' 일단 만들고 보자는 '위험한 발상'
최근 경기도 김포시의 서울 편입 이슈가 시끄럽습니다. 경기북부특별자치도(경기북도)가 부각되면서 반대급부로 제시된 사안이다 보니 서울과 인접한 경기도의 다른 도시들까지 편입 이슈에 동참했습니다. 갑작스럽게 제기됐지만 편입 건 자체는 일단 검토하고 긍정인지 부정인지 판단하면 되는 정도의 내용입니다. 세간의 관심인 김포 집값은 서울에 편입되더라도 당장 드라마틱한 변화는 없겠습니다. 행정구역이 바뀌더라도 지역개발 등에 따른 가치 변동은 아니기 때문입니다. 물론 김포로 연결되는 대중교통의 확충 같은 접근성 향상이 제시되고 구체화될수록 집값에 반영될 겁니다. 하지만 일단 오래 걸릴 것이라는 점을 염두에 둬야 합니다. 내년 상반기의 선거를 앞둔 특수한 상황임을 감안한다면 꺼내지 못할 얘기도 아닙니다. 김포로 시작된 논의는 '메가 서울'을 넘어 지방의 '메가시티'로 확대됐습니다. 프랑스의 '그랑파리(Grand Paris) 프로젝트', 중국의 '징진지(京津冀) 일체화 전략', 일본의 '간사이 광역연합', 영국의 '그레이터 런던(Greater London)' 등의 해외사례도 관심을 받았습니다. 행정적 통합이든 지역간의 경제통합이든 메가시티를 구축하는 목적은 일종의 시너지(synergy) 효과를 노리는 것입니다. '1+1=2'가 아닌 3이나 4도 될 수 있다는 목표입니다. 지역발전, 거점육성, 효율성 극대화 등도 같은 맥락입니다. 주의할 부분이 있습니다. 서울은 도시와 지역이 성장하고 발전하는 와중에 메가시티가 된 결과인 반면 일각에서 제시되는 지방의 메가시티 구축은 '일단 메가시티부터 만들면 잘 될 것'이라는 식의 접근이기 때문입니다. 이는 우리나라의 지방자치제도가 가진 일부 특성 때문이기
2023-11-14 07:00
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생활형숙박시설, 당초 도입 목적 되짚어볼 때
2010년대 초반, 외국인 관광객 등이 점차 증가할 것으로 예상되지만 이들을 수용할 수 있는 숙박시설이 부족하다는 우려가 관광 부문을 중심으로 제기됐습니다. 이후 국내 호텔과 객실 수는 꾸준히 늘어났습니다. 동시에 일반적인 관광호텔이나 비즈니스호텔 이외의 숙박 형태도 상대적으로 저렴한 가격 등에 따른 수요가 있다는 점도 지적됐습니다. 외국에서는 흔히들 비앤비(Bed and Breakfast)라 부르는 유형으로 이를 우리식으로 생각하면 '민박집'입니다. 하지만 국내에서는 개인 주택 등의 남는 방을 숙박 객실로 활용하는 영업이 제한됩니다. 종종 주거용 오피스텔로 숙박업을 영위하다가 적발되는 것이 대표적인 예시입니다. 현행 규정에 따르면 외국인을 대상으로 하는 외국인 관광 도시 민박법, 한옥체험업, 농촌민박업 등이 허용되며 이를 위반하면 공중위생관리법에 따라 처벌됩니다. 2012년에 도입된 생활형숙박시설(생숙)은 이런 배경에서 살펴봐야 합니다. 생숙의 가장 큰 특징은 주거용 오피스텔과 유사한 건축물을 숙박업 용도로 사용토록 허가된다는 것입니다. 본질은 비주택이니 주택법이 아닌 건축법을 따르고, 다주택자 규제나 종부세 등이 적용되지 않습니다. 분양사업자의 사업계획 승인 절차 등도 주택과 달리 적용됩니다. 생숙의 문제는 관광산업이 업황의 등락, 즉 경기를 탄다는 것입니다. 관광수요에 연계된 숙박수요는 일시적인 증감이 자연스럽다는 점을 감안하더라도 2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 인한 충격의 여파는 극에 달했습니다. 국가 간의 이동은 물론 국내 이동도 급감하면서 관련 산업은 치명타를 맞았습니다. 이 와중에 생숙은 살길을 찾아 팔렸
2023-09-19 07:00 -
중국 부동산 위기, 국내 시장 어떤 영향 받을까
작년의 중국 헝다(Evergrande)의 채무 이슈에 이어 올해 비구이위안(Contry garden)의 채무불이행(디폴트) 가능성이 주목됩니다. 두 회사는 모두 중국의 부동산 기업입니다. 이들로 인해 중국경제는 큰 타격을 받을 것으로 예상됩니다. 우리나라는 대중무역 의존도가 높다보니 부동산 시장에 미치는 영향에 대해서도 관심을 갖게 됩니다. 거시적이고 장기적인 관점에서는 한국도 자연스레 영향을 받을 것으로 보입니다. 그렇다면 국지적인, 단기적인 영향은 어떨까요. 이러한 영향은 3가지 측면에서 살펴볼 수 있습니다. 우선 중국 부동산 기업들이 한국 내 투자나 계약 등에 연관된 금액규모가 어떨지를 살펴봐야 합니다. 관련 사업지에 국내 금융기관들이 대출을 실행했거나 한국 회사들(건설공사나 용역 등)이 다수 관여됐다고 가정하면, 거래규모가 크면 클수록 피해도 커집니다. 중국에 진출한 한국기업들이 해당 업체들과 밀접하게 연관됐어도 맥락은 같습니다. 다행히 이 부분은 그리 크지 않아 보입니다. 다음으로 해당 기업들이 자산유동화 등을 통해 발행한 채권 등을 직·간접적으로 국내업체가 얼마나 보유하고 있는지가 중요합니다. 주요 관건은 부실채권에 얼마나 노출됐는지 여부입니다. 아직까지 중국 부동산 기업이 한국의 유수기업이나 한국경제에 막대한 영향을 미칠만큼 밀접하게 엮인 상황은 아닌 것 같습니다. 이런 사안이 항상 세계경제를 위기로 내모는 것도 아닙니다. 이들 기업들의 채무불이행은 일단 중국 내 미칠 영향이 클 것으로 판단할 수 있습니다. 정도가 극히 심각하다면 해당 경우 공적자금이 투입될 가능성이 높다는 점까지 감안해야 합니다. 산업분야는 다르지만 구제금융만
2023-09-06 06:30 -
아이 낳으면 집 살 때 혜택…저출산 해결책 될까
정부가 '저출산 극복을 위한 주거지원 방안'을 발표했습니다. 출산 가구를 대상으로 공공·민간분양과 공공임대를 포함해 연 7만가구를 특별공급하겠다는 것입니다. 주택구입자금과 전세자금 대출에 적용되는 소득, 자산요건, 대출한도 등도 크게 완화됩니다. 입주자모집 공고일로부터 2년 이내에 임신·출산이 증명되면 특별공급 자격이 부여됩니다. 이는 '혼인 여부와 무관'합니다. 기존에 없던 파격적인 조건입니다. 적극적인 정책 의지로도 볼 수 있습니다. 현 상황에 비춰보면 긍정적입니다. 저출산 극복(출산율 상향)이라는 명확한 정책목표에 수반되는 가시적인 지원사항이기 때문입니다. 출생인구의 급격한 감소에 따른 지방᠂국가소멸에 대한 우려가 마치 정해진 미래처럼 다가오는 시점에서, 출산을 장려하는 홍보캠페인 등으로 예산을 지출하는 것보다는 보다 현실적인 내용이 제시되는 것이 필요합니다. 출산을 기피하는 주요 사유가 '현재든 미래든 주로 경제적 여건에 따른 불안정·불안감'이라면 해당 부분을 지원하는 것은 바람직한 접근입니다. 이번 조치는 다자녀 요건을 2자녀로 완화한 최근의 '다자녀 공공주택 특공 확대'와도 동일선상으로 평가할 수 있습니다. 다만 다자녀 가구에 대한 지원에 더해 신생아 가구까지 지원하는 것은, 현재의 사회적 상황을 반영해서 적절히 주어질 필요가 있습니다. 아니라면 적극적인 정부투자가 수반돼야 합니다. 지금의 청약제도에서는 시세보다 낮은 가격(분양가) 등의 요인으로 인해 모든 지역의 수요를 맞출 만한 공급이 쉽지 않은데, 이는 필연적으로 지난 몇 년간 부각된 청년·신혼부부에 대한 주택공급 및 일반분양물량에 영향을 미칠 수밖
2023-09-02 09:00 -
"과거에도 있었다"…집주인에게 '역전세' 보증금 대출
'역전세 반환 대출 규제 완화'가 시행됐습니다. 전세 자금반환 용도의 대출상품은 기존 세입자의 퇴거일과 다음 세입자의 입주일 간에 벌어지는 기간을 메꾸는 등의 방식으로 과거에도 판매됐습니다. 다주택자 규제 등 전(前) 정부 정책 기조로 찾아보기 어렵게 되었을 뿐, 이번 정책은 종전에 없던 새로운 상품을 제시하는 것이 아닙니다. 집주인에게 전세금 반환목적의 일부 추가 대출을 허용하는 것은, 비록 모든 임대인이 동일한 혜택을 받는 것은 아니지만 조금만 대출을 지원해주면 전세금 반환이 가능한 집주인들에게 한정해서 도움이 될 수 있습니다. 이번 조치에도 해당하지 않을 정도로 잔여 대출 여력이 없는, 즉 무리한 투자라는 상황에 부닥친 임대인이라면 보유주택을 매도하는 것도 방법입니다. 이번 대출 규제 완화는 역전세 문제에 대응하는 여러 방안의 하나로 생각해야 합니다. 규제 완화로 역전세 문제를 해결하겠다는 것이 정책 의도가 아닙니다. 역전세는 시장 상황의 변화, 매매가격이 하락하면서 신규 계약되는 전셋값이 자연스럽게 하락하는 것이므로 뚜렷한 대책은 없습니다. 그렇기에 이번 정책도 일단 1년이라는 한시적 조치로 적용됩니다. 때문에 이번 대출 규제 완화는 여러 제한이 걸려 있습니다. △완화됐더라도 한정된 대출한도(DTI 60%, RTI 1.0배, 전세금 차액 대상) △대출금은 현 세입자에게 직접 지급 △1년 이내에 후속 세입자의 전세금으로 대출금 상환 △후속 세입자 보호조치(전세금 반환 보증 특약을 명시한 임대계약서) 및 신규 보증상품 한시 운용 등이 그렇습니다. 실거주 목적의 자가 거주 희망 집주인도 대출 완화 대상에 포함한 것은 긍정적입니다. 본래 집이라
2023-07-31 09:26 -
'폐지론' 나오는 전세…정말 없애는 게 답일까
역전세와 전세사기가 사회적인 문제가 되면서 한동안 '전세제도 개편'에 대한 논란이 일었습니다. 전세제도에 대한 나온 공공부문의 입장은 "가능한 모든 방법을 올려놓고 검토한다"는 겁니다. '꼭·확실히·기필코' 개편한다거나 인위적으로 통제하지 않겠다는 의미입니다. 전세제도 자체만이 아니라 역전세, 전세사기, 갭투자 등 관련된 내용들은 하나같이 만만찮은 사안들입니다. 섣부른 접근보다는 시장상황에 맞는 적절한 대안들이 논의돼야겠습니다. 그렇다면 전세제도는 없어져야 할까요. '전세사기가 문제라면 전세를 없애면 된다'는 식의 너무 단순한 접근입니다. 이미 시장에서 수요가 있고 제도(전세)를 인위적으로 통제할 필요는 없어보입니다. 앞으로도 전세수요는 꾸준할 겁니다. 그동안 전세자금대출이 크게 증가하면서 과거처럼 전세와 월세를 엄격하게 나누는 것이 달라졌어도 그렇습니다. 특히 전세금 자체가 대출이 아닌 자기 돈이라고 하면 세입자에게 여전히 유리합니다. 원금이 보전되고 매월 나가는 금액이 없기 때문입니다. 향후 전세와 월세 간의 계약 비율, 즉 임대시장에서의 비중이 달라질 수는 있겠지만 전세수요는 존재할 것이고 그만큼 전세제도는 유지될 것입니다. 전세제도를 월세로 전환해야 한다는 목소리도 있습니다. 전세 사기나 역전세를 근거로 전세는 없어져야 하는 특이한 제도이며 선진국처럼 월세가 일반화돼야 한다는 식의 주장은 무리가 있습니다. 현실적으로 지금 월세의 수준을 생각해보면 이해가 쉽습니다. 서울에서는 이미 원룸 월세가 수십만원인 곳이 많은데 그보다 더 큰, 가족단위가 거주하는 규모의 주택은 월세를 얼마나 받아야 할까요. 만약 임
2023-06-21 07:30
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전매제한 완화됐다고 시장이 살아나진 않습니다
지난 7일 분양권 전매제한이 완화됐습니다. 주택법 시행령 개정에 따라 공공택지 또는 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구) 및 분양가 상한제 적용지역은 전매제한 기간이 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 줄었습니다.분양권 전매제한이 완화됐더라도 곧바로 거래량이 증가하는 등 분양권 시장이 활기를 되찾기는 부족할 전망입니다. 제도개선의 효과를 극대화하려면 추가적인 법령개정 등이 필요하기 때문입니다.우선 국내에서 청약 아파트 인기가 높은 이유는 분양가가 인근 시세보다 저렴해서입니다. 청약에 당첨되는 순간부터 사실상의 시세차익이 발생하는 겁니다. 분양권 자체에 차익을 붙여 타인에게 매도함으로써 이익을 얻는 것도 가능합니다.이렇게 분양권에 웃돈을 붙여 파는 행위를 불로소득 또는 실수요가 아닌 자들의 이익 창출 수단, 즉 투기로 본다면 이를 규제하는 것도 합리적입니다. 그렇기에 분양권, 더 나아가 주택 전매 기간을 설정해 투기수요를 억제하는 의도를 정책으로 구현합니다. 여기서 한 걸음 더 나아간 것이 '분양받은 아파트에 최초 입주하지 않는다면 실수요가 아닌 것으로 보겠다'는 실거주 의무기간입니다.물론 명분도 있고 필요한 측면도 있지만, 규제는 과하게 적용할수록 문제의 소지나 반발도 커질 수밖에 없습니다. 지난해부터 정부 정책으로 추진된 '과도한 규제의 정상화'가 괜히 나온 것이 아닙니다. 따라서 이번 전매제한 완화도 정책목표에 부합하는 사안으로 평가할 수 있습니다.다만 이번 조치로 분양권 시장 등이 가시적으로 활성화될 것으로 보긴 어렵습니다. 정책목표와 수단은 시장 활
2023-04-12 06:00 -
"역전세와 전세사기는 다릅니다"
우리에게 '전세'라는 단어는 친숙하고 자가주택이 없는 사람들에게는 매우 중요한 사안입니다. 과거에는 전세 사기를 당해 일가족의 삶이 어려워지는 얘기가 드라마에도 자주 등장할 정도였습니다. 최근에는 역전세가 불거지면서 전세가 이슈가 되었습니다만, 역전세와 전세 사기는 구분할 필요가 있습니다.역전세는 시장가격의 변동에 따라 발생하는 반면, 전세 사기는 타인의 재산을 편취하려 의도적으로 행해지는 범죄이므로 처벌받아야 합니다. 이런 맥락에서 얼마 전 정부가 발표한 전세 사기 방지대책이 갖는 의미는 큽니다.현실적으로는 개인과 개인 간의 계약 같은 사적 계약을 모두 공공이 통제할 수는 없다는 한계가 있습니다. 때문에 전세 물건과 관련된 정보(시세 등)의 투명한 공개, 이해관계자들 간의 상호감시나 책임 부여, 엄격한 처벌 같은 내용 등은 정책에 담을 수 있지만, 완벽하게 전세 사기를 차단하라는 식으로는 정책 입안은 어렵습니다.제약으로 인해 발표된 대책도 이러한 틀에서 크게 벗어나지 않습니다. 다만 제시된 내용들은 모두 긍정적입니다. 계약단계별 정보제공(안심 전세 앱, 매매계약 시 임차인에게 고지 등)과 공인중개사 등의 책임을 강화하는 내용들은 물론, 전세 사기 피해자들에 대한 지원책도 제시됐습니다. 임차인이라면 일단 실거주 수요로 전제하더라도 무리가 없으니 이들에 대한 주거지원과 피해복구를 제도적으로 지원한다는 것은 중요합니다.발표된 대책에는 '전세금 반환보증대상 전세가율'의 조정도 있습니다. 이는 위험물건을 인수해야 하는 보증기관의 입장도 반영한 것으로 보입니다. 사고위험이 높은 가입자가 우선 보험에 가입하는 '
2023-02-13 06:00 -
1기 신도시 특별법, 꾸준히 지켜봐야 하는 이유
재건축이나 재개발을 통해서 아파트를 짓게되면 때 보통 10~20년이 걸립니다. 우리 사회는 이를 두고 빠른 편일 수 있다고 인식합니다. 정책을 다루는 입장에서 보면 자못 애매한 사안입니다.예를 들어 신축 아파트를 분양받고 입주해서 거주하다 보면 10~20년이 금방 지나는데 만약 그때부터 재건축을 얘기하더라도 다시 10~20년이 소요돼 아파트 연식이 금방 30~40년이 되는 식입니다. 이런 아파트들이 개별 단지 정도가 아니라 특정 지역에 대규모로 집중돼 있다면 더욱 어렵습니다.최근 정부가 발표한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'은 이를 다루고 있습니다. 제시된 내용은 아직 우리에게 선례가 없던 도시 단위의 대규모 재건축을 원활히 추진하기 위한 제도 정비라고 요약할 수 있습니다.우선 특별법의 적용 대상과 범위를 명확히 했습니다. 시설물 노후도 기준을 택지조성사업이 완료된 후 20년 이상으로 설정한 것은 지역 노후도가 가시화되기 전 정비사업의 계획을 미리 논의할 수 있게 된다는 점에서 중요합니다. 이주대책은 물론 정비사업의 소요 기간을 단축하기 위한 가이드라인과 절차 간소화도 포함됩니다.재건축 안전진단을 면제하거나 완화한다는 것은 더욱 의미가 큽니다. 지금까지의 재건축 안전진단은 재건축을 억제하려는 목적이 상대적으로 컸던 반면, 이번 특별법은 재건축을 추진·촉진·장려하겠다는 것으로서 정책 방향 자체가 다르기 때문입니다.용적률, 용도지역 등의 규제완화(종 상향 등)도 특별법에서 다루겠지만, 고밀개발(고밀도 개발)을 주택수요 등의 문제를 모두 해결할 수 있는 해법으로 간주하는 우를 범해서는 안 됩니다. '집이 없으면 무조건
2023-02-10 14:12 -
재건축 안전진단 합리화 방안, 효과가 제한적인 이유
'재건축 안전진단 합리화 방안'의 핵심은 재건축을 억제하려던 종전의 제도가 재건축을 촉진할 수 있도록 바뀌었다는 것입니다. 정량평가(주로 구조안전성)와 정성평가(주거환경 등)의 비중이 변경됐고 일부 필수요건은 사실상 폐지라고 부를 수 있을 만큼 완화됐습니다.안전진단 요건의 완화는 정부의 국정과제에 포함된 '부동산시장의 정상화'와 '주택공급 확대'에 필요한 사안입니다. 국내의 전체 주택에서 공동주택 비중이 높다는 점은 물론, 향후 1기 신도시를 포함해서 아파트가 집중된 지역의 재정비를 대규모로 시행해야 하는 사회적 상황이 이를 뒷받침합니다.다만 이번 조치가 부동산시장의 연착륙에 미치는 효과는 제한적입니다. 올해 상반기까지와 현재의 환경 여건이 달라서입니다. 현재 중점적인 문제인 미국 기준금리는 금리가 오른 것보다도 어디까지 오를지를 예상할 수 없다는 불확실성이 관건입니다. 이런 외부요인의 영향을 국내의 정책변화로 상쇄하기는 쉽지 않습니다.재건축을 추진하던 기존 단지들, 즉 안전진단을 시행하려던 아파트 단지들에는 호재지만 가격 급등은 쉽지 않습니다. 정책발표 등에 따라 호가가 널뛰기하던 종전과 달리 지금은 어지간한 내용이 나와도 즉각적으로 호가와 거래가격에 반영되지 않습니다. 재건축은 특히 사업 완료까지 소요되는 시간이 길기에 더욱 그렇습니다. 물론 장기적으로는 긍정적입니다.안전진단 요건이 변경되더라도 재건축초과이익환수제 같은 정비사업의 저해 요인이 여전하다는 점도 유의해야 합니다. 특히 재초환은 '공공의 이익환수'가 여전히 정부 쪽에서 제시되고 있기 때문에 추후 정책변화를 더 지켜볼
2022-12-12 08:21 -
재건축 부담금 합리화로 공급 확대 '한 발짝'
정부가 최근 발표한 '재건축부담금 합리화 방안'은 재건축 초과 이익 환수제(재초환) 부과 금액을 종전보다 줄이겠다는 것이 골자입니다. 구체적인 내용을 살펴보면 부과 기준을 현실화하고(면제금액 상향), 부과 개시 시점 조정(조합설립 인가일로 변경), 공공기여 감면 인센티브, 주택 보유 기간별 차등 감면, 고령자 납부유예 등입니다.감면 정도가 얼마이건 재건축에는 긍정적인 것은 사실입니다. 다만 개별 단지마다 체감은 다를 수밖에 없습니다. 예컨대 소폭 부과되는 곳과 감면받더라도 부과 금액이 적지 않은 곳의 입장차이가 같을 수는 없기 때문입니다. 재건축 추진요인이 큰 곳은 후자라는 점, 지역으로는 아무래도 지방보다는 수도권이라는 점을 고려해야 합니다.'실수요자 배려'에는 장단점이 모두 있습니다. 장기거주자일수록 재초환 부담금을 감면하겠다는 것은 선호 지역 재건축 아파트일수록 더 좋을 겁니다. 그렇지만 재건축할 수 있어도 상대적으로 비선호 지역이기에 팔고 이사 가고 싶은 주민도 있는 곳이라면, 새로 이사 오는 사람에게는 예상 재건축 시점이 가까울수록 그만큼 가격을 낮춰서 거래되는 상황이 발생할 수 있습니다. 주민마다 다른 재초환 부담금이 사업 동의율에도 영향을 끼칠 수 있습니다. 고령자 납부유예도 언젠가는 세금 원금에 지연 가산세를 더해서 내는 것이기에 조금 아쉽습니다.재초환은 본래 재건축을 억제하려 만든 제도입니다. 때문에 민간 정비사업을 활성화해 주택공급을 늘리겠다는 지금 시기에서는 현실과 맞지 않는 부분이 있습니다. 대표적인 것이 적용 대상의 범위가 달라진 것입니다.현시점에서 재건축이 논의되는 구축 아파트 물량의
2022-10-07 06:41