(재)대한건설정책연구원 연구위원
-공공기관 자문위원(부동산· 민간투자사업 등) 다수
-건축· 경관· 도시계획위원회 위원 다수
-도시·공공·디자인위원회 위원 다수
-명예 하도급 호민관·민간전문감사관
-한국산업인력공단 출제위원 등
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아이 낳으면 집 살 때 혜택…저출산 해결책 될까
정부가 '저출산 극복을 위한 주거지원 방안'을 발표했습니다. 출산 가구를 대상으로 공공·민간분양과 공공임대를 포함해 연 7만가구를 특별공급하겠다는 것입니다. 주택구입자금과 전세자금 대출에 적용되는 소득, 자산요건, 대출한도 등도 크게 완화됩니다. 입주자모집 공고일로부터 2년 이내에 임신·출산이 증명되면 특별공급 자격이 부여됩니다. 이는 '혼인 여부와 무관'합니다. 기존에 없던 파격적인 조건입니다. 적극적인 정책 의지로도 볼 수 있습니다. 현 상황에 비춰보면 긍정적입니다. 저출산 극복(출산율 상향)이라는 명확한 정책목표에 수반되는 가시적인 지원사항이기 때문입니다. 출생인구의 급격한 감소에 따른 지방᠂국가소멸에 대한 우려가 마치 정해진 미래처럼 다가오는 시점에서, 출산을 장려하는 홍보캠페인 등으로 예산을 지출하는 것보다는 보다 현실적인 내용이 제시되는 것이 필요합니다. 출산을 기피하는 주요 사유가 '현재든 미래든 주로 경제적 여건에 따른 불안정·불안감'이라면 해당 부분을 지원하는 것은 바람직한 접근입니다. 이번 조치는 다자녀 요건을 2자녀로 완화한 최근의 '다자녀 공공주택 특공 확대'와도 동일선상으로 평가할 수 있습니다. 다만 다자녀 가구에 대한 지원에 더해 신생아 가구까지 지원하는 것은, 현재의 사회적 상황을 반영해서 적절히 주어질 필요가 있습니다. 아니라면 적극적인 정부투자가 수반돼야 합니다. 지금의 청약제도에서는 시세보다 낮은 가격(분양가) 등의 요인으로 인해 모든 지역의 수요를 맞출 만한 공급이 쉽지 않은데, 이는 필연적으로 지난 몇 년간 부각된 청년·신혼부부에 대한 주택공급 및 일반분양물량에 영향을 미칠 수밖
2023-09-02 09:00 -
"과거에도 있었다"…집주인에게 '역전세' 보증금 대출
'역전세 반환 대출 규제 완화'가 시행됐습니다. 전세 자금반환 용도의 대출상품은 기존 세입자의 퇴거일과 다음 세입자의 입주일 간에 벌어지는 기간을 메꾸는 등의 방식으로 과거에도 판매됐습니다. 다주택자 규제 등 전(前) 정부 정책 기조로 찾아보기 어렵게 되었을 뿐, 이번 정책은 종전에 없던 새로운 상품을 제시하는 것이 아닙니다. 집주인에게 전세금 반환목적의 일부 추가 대출을 허용하는 것은, 비록 모든 임대인이 동일한 혜택을 받는 것은 아니지만 조금만 대출을 지원해주면 전세금 반환이 가능한 집주인들에게 한정해서 도움이 될 수 있습니다. 이번 조치에도 해당하지 않을 정도로 잔여 대출 여력이 없는, 즉 무리한 투자라는 상황에 부닥친 임대인이라면 보유주택을 매도하는 것도 방법입니다. 이번 대출 규제 완화는 역전세 문제에 대응하는 여러 방안의 하나로 생각해야 합니다. 규제 완화로 역전세 문제를 해결하겠다는 것이 정책 의도가 아닙니다. 역전세는 시장 상황의 변화, 매매가격이 하락하면서 신규 계약되는 전셋값이 자연스럽게 하락하는 것이므로 뚜렷한 대책은 없습니다. 그렇기에 이번 정책도 일단 1년이라는 한시적 조치로 적용됩니다. 때문에 이번 대출 규제 완화는 여러 제한이 걸려 있습니다. △완화됐더라도 한정된 대출한도(DTI 60%, RTI 1.0배, 전세금 차액 대상) △대출금은 현 세입자에게 직접 지급 △1년 이내에 후속 세입자의 전세금으로 대출금 상환 △후속 세입자 보호조치(전세금 반환 보증 특약을 명시한 임대계약서) 및 신규 보증상품 한시 운용 등이 그렇습니다. 실거주 목적의 자가 거주 희망 집주인도 대출 완화 대상에 포함한 것은 긍정적입니다. 본래 집이라
2023-07-31 09:26 -
'폐지론' 나오는 전세…정말 없애는 게 답일까
역전세와 전세사기가 사회적인 문제가 되면서 한동안 '전세제도 개편'에 대한 논란이 일었습니다. 전세제도에 대한 나온 공공부문의 입장은 "가능한 모든 방법을 올려놓고 검토한다"는 겁니다. '꼭·확실히·기필코' 개편한다거나 인위적으로 통제하지 않겠다는 의미입니다. 전세제도 자체만이 아니라 역전세, 전세사기, 갭투자 등 관련된 내용들은 하나같이 만만찮은 사안들입니다. 섣부른 접근보다는 시장상황에 맞는 적절한 대안들이 논의돼야겠습니다. 그렇다면 전세제도는 없어져야 할까요. '전세사기가 문제라면 전세를 없애면 된다'는 식의 너무 단순한 접근입니다. 이미 시장에서 수요가 있고 제도(전세)를 인위적으로 통제할 필요는 없어보입니다. 앞으로도 전세수요는 꾸준할 겁니다. 그동안 전세자금대출이 크게 증가하면서 과거처럼 전세와 월세를 엄격하게 나누는 것이 달라졌어도 그렇습니다. 특히 전세금 자체가 대출이 아닌 자기 돈이라고 하면 세입자에게 여전히 유리합니다. 원금이 보전되고 매월 나가는 금액이 없기 때문입니다. 향후 전세와 월세 간의 계약 비율, 즉 임대시장에서의 비중이 달라질 수는 있겠지만 전세수요는 존재할 것이고 그만큼 전세제도는 유지될 것입니다. 전세제도를 월세로 전환해야 한다는 목소리도 있습니다. 전세 사기나 역전세를 근거로 전세는 없어져야 하는 특이한 제도이며 선진국처럼 월세가 일반화돼야 한다는 식의 주장은 무리가 있습니다. 현실적으로 지금 월세의 수준을 생각해보면 이해가 쉽습니다. 서울에서는 이미 원룸 월세가 수십만원인 곳이 많은데 그보다 더 큰, 가족단위가 거주하는 규모의 주택은 월세를 얼마나 받아야 할까요. 만약 임
2023-06-21 07:30 -
전매제한 완화됐다고 시장이 살아나진 않습니다
지난 7일 분양권 전매제한이 완화됐습니다. 주택법 시행령 개정에 따라 공공택지 또는 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구) 및 분양가 상한제 적용지역은 전매제한 기간이 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 줄었습니다.분양권 전매제한이 완화됐더라도 곧바로 거래량이 증가하는 등 분양권 시장이 활기를 되찾기는 부족할 전망입니다. 제도개선의 효과를 극대화하려면 추가적인 법령개정 등이 필요하기 때문입니다.우선 국내에서 청약 아파트 인기가 높은 이유는 분양가가 인근 시세보다 저렴해서입니다. 청약에 당첨되는 순간부터 사실상의 시세차익이 발생하는 겁니다. 분양권 자체에 차익을 붙여 타인에게 매도함으로써 이익을 얻는 것도 가능합니다.이렇게 분양권에 웃돈을 붙여 파는 행위를 불로소득 또는 실수요가 아닌 자들의 이익 창출 수단, 즉 투기로 본다면 이를 규제하는 것도 합리적입니다. 그렇기에 분양권, 더 나아가 주택 전매 기간을 설정해 투기수요를 억제하는 의도를 정책으로 구현합니다. 여기서 한 걸음 더 나아간 것이 '분양받은 아파트에 최초 입주하지 않는다면 실수요가 아닌 것으로 보겠다'는 실거주 의무기간입니다.물론 명분도 있고 필요한 측면도 있지만, 규제는 과하게 적용할수록 문제의 소지나 반발도 커질 수밖에 없습니다. 지난해부터 정부 정책으로 추진된 '과도한 규제의 정상화'가 괜히 나온 것이 아닙니다. 따라서 이번 전매제한 완화도 정책목표에 부합하는 사안으로 평가할 수 있습니다.다만 이번 조치로 분양권 시장 등이 가시적으로 활성화될 것으로 보긴 어렵습니다. 정책목표와 수단은 시장 활
2023-04-12 06:00 -
"역전세와 전세사기는 다릅니다"
우리에게 '전세'라는 단어는 친숙하고 자가주택이 없는 사람들에게는 매우 중요한 사안입니다. 과거에는 전세 사기를 당해 일가족의 삶이 어려워지는 얘기가 드라마에도 자주 등장할 정도였습니다. 최근에는 역전세가 불거지면서 전세가 이슈가 되었습니다만, 역전세와 전세 사기는 구분할 필요가 있습니다.역전세는 시장가격의 변동에 따라 발생하는 반면, 전세 사기는 타인의 재산을 편취하려 의도적으로 행해지는 범죄이므로 처벌받아야 합니다. 이런 맥락에서 얼마 전 정부가 발표한 전세 사기 방지대책이 갖는 의미는 큽니다.현실적으로는 개인과 개인 간의 계약 같은 사적 계약을 모두 공공이 통제할 수는 없다는 한계가 있습니다. 때문에 전세 물건과 관련된 정보(시세 등)의 투명한 공개, 이해관계자들 간의 상호감시나 책임 부여, 엄격한 처벌 같은 내용 등은 정책에 담을 수 있지만, 완벽하게 전세 사기를 차단하라는 식으로는 정책 입안은 어렵습니다.제약으로 인해 발표된 대책도 이러한 틀에서 크게 벗어나지 않습니다. 다만 제시된 내용들은 모두 긍정적입니다. 계약단계별 정보제공(안심 전세 앱, 매매계약 시 임차인에게 고지 등)과 공인중개사 등의 책임을 강화하는 내용들은 물론, 전세 사기 피해자들에 대한 지원책도 제시됐습니다. 임차인이라면 일단 실거주 수요로 전제하더라도 무리가 없으니 이들에 대한 주거지원과 피해복구를 제도적으로 지원한다는 것은 중요합니다.발표된 대책에는 '전세금 반환보증대상 전세가율'의 조정도 있습니다. 이는 위험물건을 인수해야 하는 보증기관의 입장도 반영한 것으로 보입니다. 사고위험이 높은 가입자가 우선 보험에 가입하는 '
2023-02-13 06:00
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1기 신도시 특별법, 꾸준히 지켜봐야 하는 이유
재건축이나 재개발을 통해서 아파트를 짓게되면 때 보통 10~20년이 걸립니다. 우리 사회는 이를 두고 빠른 편일 수 있다고 인식합니다. 정책을 다루는 입장에서 보면 자못 애매한 사안입니다.예를 들어 신축 아파트를 분양받고 입주해서 거주하다 보면 10~20년이 금방 지나는데 만약 그때부터 재건축을 얘기하더라도 다시 10~20년이 소요돼 아파트 연식이 금방 30~40년이 되는 식입니다. 이런 아파트들이 개별 단지 정도가 아니라 특정 지역에 대규모로 집중돼 있다면 더욱 어렵습니다.최근 정부가 발표한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'은 이를 다루고 있습니다. 제시된 내용은 아직 우리에게 선례가 없던 도시 단위의 대규모 재건축을 원활히 추진하기 위한 제도 정비라고 요약할 수 있습니다.우선 특별법의 적용 대상과 범위를 명확히 했습니다. 시설물 노후도 기준을 택지조성사업이 완료된 후 20년 이상으로 설정한 것은 지역 노후도가 가시화되기 전 정비사업의 계획을 미리 논의할 수 있게 된다는 점에서 중요합니다. 이주대책은 물론 정비사업의 소요 기간을 단축하기 위한 가이드라인과 절차 간소화도 포함됩니다.재건축 안전진단을 면제하거나 완화한다는 것은 더욱 의미가 큽니다. 지금까지의 재건축 안전진단은 재건축을 억제하려는 목적이 상대적으로 컸던 반면, 이번 특별법은 재건축을 추진·촉진·장려하겠다는 것으로서 정책 방향 자체가 다르기 때문입니다.용적률, 용도지역 등의 규제완화(종 상향 등)도 특별법에서 다루겠지만, 고밀개발(고밀도 개발)을 주택수요 등의 문제를 모두 해결할 수 있는 해법으로 간주하는 우를 범해서는 안 됩니다. '집이 없으면 무조건
2023-02-10 14:12 -
재건축 안전진단 합리화 방안, 효과가 제한적인 이유
'재건축 안전진단 합리화 방안'의 핵심은 재건축을 억제하려던 종전의 제도가 재건축을 촉진할 수 있도록 바뀌었다는 것입니다. 정량평가(주로 구조안전성)와 정성평가(주거환경 등)의 비중이 변경됐고 일부 필수요건은 사실상 폐지라고 부를 수 있을 만큼 완화됐습니다.안전진단 요건의 완화는 정부의 국정과제에 포함된 '부동산시장의 정상화'와 '주택공급 확대'에 필요한 사안입니다. 국내의 전체 주택에서 공동주택 비중이 높다는 점은 물론, 향후 1기 신도시를 포함해서 아파트가 집중된 지역의 재정비를 대규모로 시행해야 하는 사회적 상황이 이를 뒷받침합니다.다만 이번 조치가 부동산시장의 연착륙에 미치는 효과는 제한적입니다. 올해 상반기까지와 현재의 환경 여건이 달라서입니다. 현재 중점적인 문제인 미국 기준금리는 금리가 오른 것보다도 어디까지 오를지를 예상할 수 없다는 불확실성이 관건입니다. 이런 외부요인의 영향을 국내의 정책변화로 상쇄하기는 쉽지 않습니다.재건축을 추진하던 기존 단지들, 즉 안전진단을 시행하려던 아파트 단지들에는 호재지만 가격 급등은 쉽지 않습니다. 정책발표 등에 따라 호가가 널뛰기하던 종전과 달리 지금은 어지간한 내용이 나와도 즉각적으로 호가와 거래가격에 반영되지 않습니다. 재건축은 특히 사업 완료까지 소요되는 시간이 길기에 더욱 그렇습니다. 물론 장기적으로는 긍정적입니다.안전진단 요건이 변경되더라도 재건축초과이익환수제 같은 정비사업의 저해 요인이 여전하다는 점도 유의해야 합니다. 특히 재초환은 '공공의 이익환수'가 여전히 정부 쪽에서 제시되고 있기 때문에 추후 정책변화를 더 지켜볼
2022-12-12 08:21 -
재건축 부담금 합리화로 공급 확대 '한 발짝'
정부가 최근 발표한 '재건축부담금 합리화 방안'은 재건축 초과 이익 환수제(재초환) 부과 금액을 종전보다 줄이겠다는 것이 골자입니다. 구체적인 내용을 살펴보면 부과 기준을 현실화하고(면제금액 상향), 부과 개시 시점 조정(조합설립 인가일로 변경), 공공기여 감면 인센티브, 주택 보유 기간별 차등 감면, 고령자 납부유예 등입니다.감면 정도가 얼마이건 재건축에는 긍정적인 것은 사실입니다. 다만 개별 단지마다 체감은 다를 수밖에 없습니다. 예컨대 소폭 부과되는 곳과 감면받더라도 부과 금액이 적지 않은 곳의 입장차이가 같을 수는 없기 때문입니다. 재건축 추진요인이 큰 곳은 후자라는 점, 지역으로는 아무래도 지방보다는 수도권이라는 점을 고려해야 합니다.'실수요자 배려'에는 장단점이 모두 있습니다. 장기거주자일수록 재초환 부담금을 감면하겠다는 것은 선호 지역 재건축 아파트일수록 더 좋을 겁니다. 그렇지만 재건축할 수 있어도 상대적으로 비선호 지역이기에 팔고 이사 가고 싶은 주민도 있는 곳이라면, 새로 이사 오는 사람에게는 예상 재건축 시점이 가까울수록 그만큼 가격을 낮춰서 거래되는 상황이 발생할 수 있습니다. 주민마다 다른 재초환 부담금이 사업 동의율에도 영향을 끼칠 수 있습니다. 고령자 납부유예도 언젠가는 세금 원금에 지연 가산세를 더해서 내는 것이기에 조금 아쉽습니다.재초환은 본래 재건축을 억제하려 만든 제도입니다. 때문에 민간 정비사업을 활성화해 주택공급을 늘리겠다는 지금 시기에서는 현실과 맞지 않는 부분이 있습니다. 대표적인 것이 적용 대상의 범위가 달라진 것입니다.현시점에서 재건축이 논의되는 구축 아파트 물량의
2022-10-07 06:41 -
수도권 '뺀' 규제지역 해제…효과 있을까
현 정부의 두 번째 주거정책심의위원회가 세종시를 제외한 모든 지방 권역에 대한 '조정대상지역'을 해제했습니다.지방 규제지역을 전면 해제했다는 것은 정부가 공언했던 시장 정상화 측면으로 평가할 수 있습니다. 언제라고 확정할 수는 없지만, 다음 대상 지역은 서울 등 수도권이기 때문입니다. 새 정부가 들어서고 실행된, 가장 가시적인 규모의 규제 완화가 이번 규제지역 해제·조정이라는 점에서도 충분한 의의가 있습니다.이제 규제지역은 수도권입니다. 다만 수도권을 포함한 규제지역을 대폭 완화하거나 해제할 요인은 현재로선 많지 않습니다. 정부 취임 100여일 시점에서 있었던 부동산 시장의 안정에 대한 언급이나, 서울 집값이 더 내려야 한다는 내용 등이 쉬운 예시입니다.특히 오는 12월까지 치더라도 정부 취임 이후 8개월 남짓입니다. 올해 부각된 주요 외부요인인 미국의 기준금리 인상은 부동산만이 아니라 자영업자와 중소기업들을 포함한 국내 경기상황으로 연결될 수 있다는 등의 현안이 있습니다.환율변동에 따라 평소처럼 원자재를 수입하더라도 아파트 등의 건설공사비는 오를 가능성이 높습니다. 최근의 침수 피해로 일부 건설자재의 수급이 영향받을 수도 있습니다. 공사비가 오르는 만큼 분양가를 조정한다면 언제가 되건 주택가격의 상승으로 연결될 수 있지만, 지나치게 억제하면 신규주택의 공급을 저해하게 됩니다.이번의 규제지역 완화·조정이 시장에 미치는 영향은 한정적일 것입니다. 수도권이 사실상 조정에서 배제됐기 때문입니다. 만약 수도권이 규제지역에서 해제된다고 해도 기타 여러 규제는 그대로입니다. 때문에 규제지역 이외에도 다른 규
2022-09-23 07:39 -
15억 넘는 아파트 주담대 금지 해제가 긍정적인 이유
정부가 시가 15억원을 넘는 아파트에 대한 주택담보대출금지를 해제하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다.아직 구체적인 방안이 나온 것은 아닙니다. 가령 지금처럼 '9억·15억'이라는 금액 기준선을 유지한 채로 구간별 대출한도(LTV)를 조정하는 것인지, '9억·15억'이라는 금액 기준선을 변경하는 것인지, 아니면 아예 '9억·15억'이라는 금액 기준선을 없애겠다는 것인지 확실치 않습니다.세 가지 가운데 가장 합리적인 것은 금액 기준선을 없애는 것입니다. 인위적인 금액 기준선이 설정되면 시장 상황이 변화할 때 적시에, 그리고 적절하게 반영하기 어렵기 때문입니다.이미 유사한 사례가 많습니다. 거래 금액 구간별로 달리 적용되는 부동산 중개수수료율이 그것입니다. 처음 만들어졌을 때는 중저가 주택의 중개수수료는 낮게, 고가주택은 높게 책정됐습니다. 하지만 이후로 집값이 크게 오르자 종전의 중저가 주택이 고가주택 구간으로 들어가면서 문제가 불거졌습니다.어느 방향이든 이번에 언급되는 대출 규제 완화는 긍정적이며 시장 정상화의 내용으로 볼 수 있습니다. 무엇보다도 2019년 12월에 처음 제시된 9억원과 15억원이란 고가주택의 기준에 뚜렷한 근거가 있는 것은 아니었기 때문입니다. 9억원은 당시 1주택자 종합부동산세 부과 기준(공시가격)에서 차용한 것으로도 추측할 수 있지만, 15억원이란 기준은 당시에도 별다른 근거가 제시되지 않았습니다. 그렇다고 '9억·15억'으로 대출 규제를 강화한 조치가 목적했던 정책효과를 끌어낸 것도 아닙니다. 그 이후로도 주택가격은 크게 올랐습니다.다만 총부채원리금상환비율(DSR) 차주 규제가 유지되
2022-09-14 07:49
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'국민 주거안정 실현방안' 차라리 두리뭉실한 게 낫습니다
지난 16일 발표된 '국민 주거안정 실현방안'을 두고 내용이 구체적이지 못하다는 지적이 나옵니다. 이런 평가의 배경에는 우리 사회가 지난 몇 년 동안 경험했던 '당면 사안들에 대한 획기적인 정책 방안'에 대한 세간의 기대에 못 미쳤기 때문입니다.이번 발표는 공공중심으로 추진하겠다던 과거의 정책 방향을 수정하겠다는 정도로 받아들이면 충분합니다. 무리한 부분이라고 지적되던 일부 제도의 문제점을 보완하고 적절한 인센티브를 부여하겠다는 것이 주축이기에, 새로운 것이 없다거나 종전하고 다른 점이 뭐냐는 식으로 지적할 필요는 없어 보입니다. 만약 획기적인 한 방으로 모든 문제를 해결하겠다는 식의 대책이 제시됐다면 오히려 현실성 측면에서 실행 가능성을 지적받아야 합니다.큰 줄기를 담은 이번 발표 이후로는 더 이상 세간의 시선이 주택·부동산으로 집중되지 않도록, 세부 사안의 구체화나 추진 경과 등은 부각하지 않고 조용히 지나갔으면 합니다. 그러는 편이 종전의 문제를 답습하지 않고 우리 사회를 더 바람직한 방향으로 끌어내 갈 가능성이 높기 때문입니다.이런 맥락에서 도심에서의 주택공급 확대와 연관된 주요 내용들을 짚어보면 다음과 같습니다.'신규 정비구역 지정 확대'는 시장수요에 맞추겠다는 의도입니다. 서울은 최근 10년간 정비사업의 추진이 쉽지 않았습니다. 사실상 억눌렸다고도 볼 수 있습니다. 코로나19 초창기에도 시끄러웠던 한남3구역이 그렇습니다. 때문에 공공이 일방적으로 정비사업지를 지정하지 않고 희망 지역을 중심으로 확대하는 것은 바람직합니다.민간정비사업을 활성화하겠다는 상황에서는 정비사업을 억제하기
2022-08-26 08:06 -
"'외세 주둔지' 용산개발…도시 경쟁력 끌어올린다"
서울 용산구는 역사적으로도 적지 않은 기간 동안 '외세가 주둔하던 지역'이라는 별명을 갖고 있습니다. 이는 용산구의 입지 가치를 뜻하는 것이기도 합니다.용산은 우선 교통의 요지라는 위상은 지금도 변함이 없습니다. 서울발 KTX 노선이 용산역을 지난다는 점에서 지방 접근성이 매우 우수하고, 인천공항은 물론 광화문 등 구도심 중심지와의 접근성도 그렇습니다. 주거지로는 물론 중심업무지구로서의 미래가치도 상당히 높습니다. 이미 2000년대부터 용산역세권을 국제업무지구로 개발하는 사업이 대규모로 추진됐지만 불발됐습니다.최근 서울시가 발표한 용산정비창 개발 청사진은 적지 않은 시간 동안 방치돼 왔던 핵심지를 다뤘다는 점에서 의의가 큽니다. 이번에 제시된 내용은 흥미로운 요소들을 여럿 담고 있습니다. 도시경쟁력을 지향하는 또 하나의 시도라는 점에서 매우 긍정적입니다. 올해 상반기에 발표된 '2040 서울 도시기본계획(안)'에서 제시된 '비욘드 조닝(beyond zoning)'을 보다 구체화한다는 점에 주목해야 합니다.종전에 없던 '입지규제 최소구역'이란 개념은 기존 상업지역의 최대 용적률과 건폐율 등의 제한을 넘어서는 방안을 제도적으로 제시했습니다. 중심 사업지에서 고밀개발이 이루어지면 그만큼 공간효율성과 수익성 등이 늘어날 가능성이 커집니다. 동시에 40% 선의 기반 시설 비율을 적용함으로써 공공성을 확보한다는 컨셉은 도심에서는 새로운 접근입니다. 이는 토지 등의 공공기여를 높이는 대신 용적률 등을 대폭 완화해 민간사업자와 공공이 함께 윈윈(win-win)하는 결과를 목표한다는 것이기 때문입니다.이렇게 만들어지는 건축물은 고층으로 계
2022-08-09 07:15 -
"종부세 개편, '똘똘한 한 채' 선호 심화할 것"
정부가 최근 발표한 세제 개편안은 다주택자 중과제도를 폐지하고 세율을 인하하는 조치를 담고 있습니다.그간 종합부동산세가 논란이 됐던 것은 제도가 가진 당초의 취지와 달리 부동산 시장을 안정시키려는 적극적인 수단으로 사용됐기 때문입니다. 주택보유자들을 보유주택 가격이 아닌 개수에 따라 차별하던 기존 문제점을 보완하기 위한 접근방법으로서는 긍정적입니다. 시점을 예측하긴 어렵더라도 향후 추가적인 완화가 더해지는 것도 기대할 수 있습니다.다만 이번 세제개편이 부동산 시장에 획기적인 변화를 가져올 것으로 기대하기는 어렵습니다. 가령 우량주택에 대한 선호, 세간에서 '똘똘한 한 채'라고 표현하는 수요는 고가지역을 중심으로 재편되고 굳어질 가능성이 있습니다.서울처럼 전반적으로 집값이 크게 오른 지역에서는 국민 평형의 아파트 2가구를 보유하는 순간 다주택자로서 종합부동산세가 부과될 가능성이 높기 때문입니다. 조정된 주택분 종합부동산세의 일반 기본공제 금액도 9억원에 그칩니다.수도권이나 지방에서 가격대가 낮은 주택을 복수로 보유한 다주택자들은 매물을 거둬들일 가능성이 있지만 이 역시 사안별로 다른 양상을 보일 것입니다. 일정 금액대 이하의 구간에 포함돼 다주택자도 1주택자와 큰 차이가 없는 세금을 낼지, 아니면 기존에 부과되던 세금보다 약간 줄어드는 구간에 속할지는 개인마다 다르기 때문입니다.임대시장에 미치는 영향도 한정적입니다. 세제개편으로 비고가 주택에 실거주하면서 저가 또는 소형주택을 보유하는 것이 이전보다 쉬워진 것은 분명합니다. 하지만 현실에서는 가족 단위가 거주 가능한 주택에 대한 임대수요도 존재
2022-07-25 08:37 -
"새 정부, 규제지역 풀었지만…속도는 조절할 것"
새 정부 첫 주거정책심의위원회가 지방 17개 지역을 규제지역에서 해제했습니다.이번 조정은 '시장 상황을 반영한 완급조절(규제 완화)'로 알려진 정부의 정책 방향을 감안해서 읽어야 합니다. '규제지역 완화·해제'라는 방향성은 유지하겠지만 실제 적용은 점진적으로, 장기적으로 실현될 여지가 크다는 정도로 받아들이는 것이 적절합니다.여러 지자체가 규제지역의 완화와 해제를 요구하는 이유는 부동산과 주택거래의 활성화입니다. 아무래도 가격 때문입니다. 규제지역이 조정되면 해당 지역의 부동산시장에 영향을 끼칩니다. 지역의 대출한도부터 종전보다 높아지면서 가격하락이나 보합, 시장안정에는 역행하는 요인이 될 가능성이 높습니다.규제지역의 조정은 규제 완화라는 측면에서 꼭 필요합니다만, 지금은 새 정부가 출범한 지 얼마 되지 않았다는 점을 고려해야 합니다. 일각에서는 작년까지의 부동산 광풍이 수그러든 지금의 부동산 시장은 안정됐다고까지 표현합니다. 이러한 상황에서 서울과 수도권 등을 포함해 규제지역을 전격적으로 완화하거나 해제하는 것은 부담스러운 선택일 수밖에 없습니다.주택시장안정이라는 궁극적인 정책목표 하에서는, 주택가격이 내려간다는데 굳이 규제지역을 풀면서까지 거래 활성화를 유도할 필요성이 제한됩니다. 그렇다면 집값, 시장 기대 심리, 주택구매수요 등을 자극할만한 사안은 굳이 제시하지 않는 것도 정책당국이 택할 수 있는 선택입니다. 이런 부분들을 고려한다면 지금의 시장현황을 자연스러운 안정상태라기보다는, 인위적으로 억눌린 것으로도 볼 수 있습니다.과감한 공급으로 시장을 안정시키겠다는 것이 주요 정책
2022-07-05 08:30 -
다주택자 양도세 중과 유예에도…매매 활성화 어려운 이유
지난 10일부터 다주택자에 대한 양도세 중과 유예가 적용됐습니다. 한시적이지만 이번 조치로 2년 이상 집을 보유한 다주택자에게도 양도차익에 따른 기본세율이 적용되고, 3년 이상 보유한 주택을 매도한다면 장기보유 특별공제까지 받게 됩니다.일각에선 매물 증가로 매매시장이 활성화될 것이라고 기대하지만, 올해 종합부동산세 산정일을 고려하면 시간이 촉박합니다. 이달 다주택자 주택 매도가 급증하긴 어렵습니다. 기존 세입자 임대 기간이 많이 남은 매물은 실거주하려는 매수 수요에도 적합하지 않습니다. 다주택자들이 보유주택을 매도하기 전 종부세가 부과된다면 내년 6월까지는 굳이 빨리 집을 팔아야 할 이유가 없습니다.이번 양도세 조치가 단기간에 시장 방향성을 바꿀 만큼 유의미하다고는 볼 수 없는 셈이지요. 중과유예가 1년 뒤에 연장되거나 수정될 가능성도 무시할 수 없습니다. 만약 보유세가 유의미한 수준으로 조정된다면 다주택자의 매도요인은 줄어듭니다.지금은 다주택자 보유매물이 얼마나 시장에 나올 것이냐에 초점을 맞출 필요가 없습니다. 새 정부의 출범일은 5월10일을 기점으로 '다주택자 보유매물의 시장출회'라는 표현의 의미가 확연히 바뀌어서입니다.종전처럼 다주택자·투기 세력이 시장을 왜곡시켰고 부동산의 시세차익은 나쁜 소득이라는 전제에서는, 다주택자의 주택매도를 유도하는 것이 일종의 징벌적 조치가 됩니다. 보유세를 강화해서 다주택 보유를 어렵게 하고 동시에 양도세를 강화해서 시세차익을 공공이 환수한다는 맥락입니다.이번 '다주택자 양도세 중과 유예'는 높은 양도세로 거래가 묶였던 다주택자의 보유주택들이 자연스럽게
2022-05-11 06:53
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"집 빌려주는 데 유권해석까지?…임대차법 재검토해야"
법은 강제력을 수반하는 사회규범입니다. 법을 따라야 하는 입장에서 좋은 법은 사용하고 이해하는 게 쉬워야 합니다. 문재인 정부가 부동산 정책에서 내놓은 임대차법은, 특히 내용에 포함된 계약갱신청구권은 이런 기준에 부합하기 어렵습니다.임대인과 임차인 사이에서 발생할 수 있는 다른 해석과 분쟁을 줄이기 위한 가이드라인은 있습니다. 하지만 주요 사안은 결국 당사자들끼리 합의를 어떻게 하느냐에 달려있습니다. 단순히 주택을 빌리고 빌려주는 사안에 해설서와 유권해석까지 필요한지도 의문입니다.이런 복잡한 상황에서 제도를 보완하겠다며 세제 혜택이 더해지자 시장은 더 꼬였습니다. 계약갱신청구권 사용 여부에 따른 임대시장의 이중가격과 매매가격에 미친 영향 등 문제점이 그대로 남은 상황입니다.임대차법을 폐지하고 이전 제도로 돌아간다면 문제들은 자연스럽게 소멸할 것입니다. 일각에서는 임대차법이 폐지되면 기간은 짧지만, 가격 상승을 억제했던 시장안정 효과가 사라진다고 지적합니다.대안으로 민간임대주택 공급이 있습니다. 공공이 관여하는 기존 임대주택은 임대료가 인근 시세보다 낮고 임대료 인상 폭에 상한이 적용되는 등의 제약조건이 있습니다. 그렇다보니 민간사업자에게는 선호되지 않습니다. 하지만 이런 부분을 보완해 임대시장 주택공급을 늘리는 것은 공급 확대라는 측면에서 긍정적입니다.주택임대사업자 제도를 조정하는 것도 방법입니다. 지금도 거주 주택 비과세 반대급부로 '10년의 장기 임대 의무'와 '5% 임대료 증액 상한'이 적용된다는 점에서 시장이 안정되는 효과가 있어서입니다. 여기에 조금만 제도를 보완하면 사실상 완화 조
2022-04-19 08:39 -
"공시가격 현실화 로드맵, 전면 재검토해야"
2022년 공동주택 공시가격(안)과 세 부담 완화방안이 나왔습니다. 1가구 1주택자만 부동산 보유세를 산정할 때 지난해 공시가격을 적용하겠다는 내용입니다. 작년 12월 '공시가격 당정 협의'에서 나왔던 내용과 크게 다르지 않습니다.정부 정책에 대한 시장 예측 가능성을 높였다는 점에서 긍정적입니다. 공시가격 변동에 따라 1주택자들이 짊어질 재산세·종부세·건강보험료 같은 부담을 완화한다는 취지도 바람직합니다.그럼에도 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다. 작년도 공시가격을 올해 과세 기준으로 삼겠다는 것입니다. 이번 조치는 '임시방편'입니다. '올해는 그렇다 쳐도 내년은? 내후년은? 그다음은?'이란 질문에 답할 수 있어야 합니다. 일시적인 세금 완화 조치보다 중요한 것은 내년 공시가격 변동률이 얼마를 기록할 것이냐입니다.세 부담 완화방안에서 제시된 세부적인 내용도 실효성 등에서 한계가 명확합니다. 고령자에 대한 종합부동산세 납부유예만 봐도 그렇습니다. 납부유예를 적용받더라도 언젠가는 유예기간만큼의 가산세를 포함한 금액이 징수됩니다. 만약 지연 가산세가 없다면 화폐의 시간가치를 감안한 납세자의 도덕적 해이가 유발될 가능성이 높습니다.작년부터 적용된 '공시가격 현실화 로드맵'은 구조적인 한계를 가집니다. 주택 유형과 가격대별로 목표 기간과 현실화율을 다르게 설정하고 부동산 시장에 큰 변동이 없음을 전제로 공시가격을 시세의 90% 수준으로 끌어올리는 것이기 때문입니다. 매년 부동산 가격이 상승한다면 문제를 해결할 방법이 없으므로 전면적인 재검토가 필요합니다.더불어 공시가격 현실화라는 개념도 되돌아봐야
2022-03-30 07:30 -
'35층 룰' 전격 폐지…달라질 2040년 서울의 모습
'2040 서울 도시기본계획'이 발표됐습니다. 서울의 미래를 제시하는 청사진이라는 점에서 의미가 큽니다. 먼저 '보행일상권(도보 30분 자립생활권)'은 하나의 도시안에서 개발정도가 제각각인 현황을 개선하겠다는 내용입니다. 지역균형발전이라는 측면에서 매우 긍정적입니다. 번화가와 비번화가, 일자리가 많아 직주근접이 되는 곳과 안되는 지역, 교통이 편리한 곳과 그렇지 못한 곳 등의 차이가 있다면 집값도 그만큼 벌어집니다. 보행일상권이 도입되면 서울 안에서 이런 격차가 줄어들 것입니다. 수변 중심의 '공간재편'도 '보행일상권'과 연결됩니다. 지금도 한강변을 따라 다수의 공원이 있지만, 한강 인근에 사는 주민이 아니면 접근성이 좋다고 할 수 없습니다. 한강의 소하천·지류·4대 지천까지 범위를 넓힌다면, 서울 전역 개인들이 주거지 인근에서 기존의 한강공원과 유사한 '수변친화 생활공간'을 누릴 수 있습니다. '저녁에 잠깐 집근처의 수변공원으로 산책을 나간다' 이 것이 지역개발화 활성화로 연결됩니다. '중심지 기능 강화'는 그동안 서울 구도심(광화문이나 종로 등)의 개발이 정체된 한계를 극복하도록 도심의 확장방향을 제시한 것입니다. 고밀개발이 적용되면 수직방향으로, 인접 지역으로 중심지 기능이 확산되면 수평방향으로 확장된다고 이해하면 쉽습니다. 구도심의 성장저하는 그간 세계의 주요 도시들과 비교되며 지적되던 부분이기도 합니다. '경직된 도시계획 대전환(Beyond Zoning)'은 서울형 신(新) 용도지역체계의 도입과 35층 규제의 폐지가 주된 내용입니다. 기존 용도지역체계는 각 용도지역
2022-03-07 06:47 -
용적률 500%, 주택공급 확대 마법의 키일까?
재개발과 재건축 시장에서 고밀 개발이 이슈입니다. 노후 도심에 용적률을 끌어올려 주택공급을 극적으로 확대하겠다는 것입니다.그간 제시된 접근방식은 크게 두 가지입니다. 4종 주거지역을 신설하거나 종전의 준주거지역에 적용되던 용적률 상한을 조정하는 것입니다. 이 가운데 4종 주거지역의 신설에 대해 살펴보겠습니다. 4종 주거지역을 신설해서 용적률 500%를 적용한다는 것은 충분히 검토할 수 있는 사안입니다.주거지역 용적률을 높이면 어떤 장점이 있을까요. 상업지역이나 준공업지역 등과 달리 주거지역에서는 건축물 간 이격거리 등 주거지역 요건이 적용됩니다. 만약 4종 주거지역에서도 그렇다면 상업지역인 주상복합과 오피스텔에서 흔히 발생하는, 너무 가까운 동 간 간격이나 일조권 등을 둘러싼 분쟁 소지가 줄어듭니다. 설령 사업자가 주어진 용적률 상한을 모두 활용하지 못하더라도, 해당 지역 주거환경을 생각하면 거주자가 아쉬워할 필요는 없습니다.유의할 점은 현재 있는 1, 2, 3종 주거지역의 최대 용적률을 일부 상향하는 것으로도 정비사업의 촉진은 일정 수준 가능하다는 것입니다. 한 번에 500% 수준을 적용하는 것은 무리일 수 있습니다. 4종 주거지역은 충격 완화의 방안으로 검토 가능한 대안이 될 수 있습니다. 4종 주거지역이 도입되면 정비사업조합을 포함해 최대 용적률을 적용받고자 하는 사업장이 많아질 것입니다. 이들이 원하는 대로 용도 변경이 이뤄지면서 난개발이 초래될 가능성도 있습니다.때문에 4종 주거지역의 도입 등을 통한 용적률 상향을 검토할 논의사항이 아닌, 획기적인 문제 해결방안으로 다루는 것은 주의해야 합니다. 주택시장의 문제를
2022-02-21 09:05 -
7년만에 50층 '잠실5단지' 재건축 통과…다른 단지는?
서울 대표적 재건축 단지인 송파구 '잠실주공5단지'가 재건축에 들어갑니다. 2015년 주민들이 재건축 계획안을 마련한 지 7년 만입니다. '잠실5단지 재건축정비계획 변경 및 경관심의안'이 수정 가결됐습니다. 이번에 통과된 내용을 살펴보면 '대로변의 일부 동이 주상복합을 포함한 50층'으로서 대부분 동은 35층 이하의 오피스텔과 아파트 등으로 알려져 있습니다.'기존 35층 룰'을 넘어섰다는 점에서 이번 사안이 갖는 의미는 큽니다. 사업지 일부를 준주거지역으로 변경해 최고 층수를 기존보다 높였다는 것은 더욱 다양한 설계안을 적용할 수 있는 등의 장점이 될 수 있습니다.예컨대 넓은 사업지에 35층룰을 적용받을 때와 비교해 스카이라인 등을 더욱 다양하게 계획할 수 있다는 것은 도시경관 측면에서도 유리한 내용입니다. 또한 조망권이 확보되는 고층부에 웃돈이 붙어 더 높은 가치로 평가받는다면 정비사업의 사업성을 높이는 요인이 됩니다. 이번 심의통과안이 선례가 돼 추후 타 정비사업지의 계획안에도 반영된다는 점도 중요합니다.'잠실5단지'를 기점으로 서울 전역의 재건축이 급격하게 추진될 것으로 판단하기는 어렵습니다. 정밀안전진단같은 요건은 사소한 것으로 만들 만큼 강력한 규제인 '재건축 초과이익환수제'가 있어서입니다.재건축 초과이익환수제가 적용되는 만큼 조합원들의 추가분담금은 늘어납니다. 이를 감당할 수 있는 정비조합들이 재건축을 진행할 가능성이 높겠습니다. 이 과정에서 초과 이익을 줄이려는 방법으로 재건축아파트의 공사비를 높여 고급화하는 조합이 늘어날 수 있습니다.이런 단지들은 완공 후 가격도 자연스레
2022-02-18 08:13