-고려대학교 졸업
-전 미래에셋생명 VIP컨설팅팀 팀장, 광교세무법인
-현 K TAX SERVICE 대표
-NAVER 부동산 세금 컬럼니스트
-스피드뱅크 부동산세금 자문위원
-
미혼인 친형의 사망…상속세는 어떻게 내야 할까요
A씨는 결혼해 두 자녀를 둔 50세 가장입니다. 어느 날 A씨에게 슬픈 소식이 들려왔습니다. 지병을 앓던 친형이 사망했다는 소식이었습니다. 미혼인 친형은 시세 10억원짜리 아파트와 1억원의 예금 자산을 갖고 있었습니다. A씨의 모친은 부친이 돌아가시면서 모친 앞으로 남기신 아파트에 거주하고 계시고, 그 외에 세를 준 아파트 한 채를 더 갖고 있습니다. 미혼인 친형의 아파트와 예금자산은 누구에게 상속될까요. 상속세는 어떻게 부과될까요.우선, 민법상 상속순위는 다음과 같습니다.1순위: 피상속인의 직계비속2순위: 피상속인의 직계존속3순위: 피상속인의 형제자매4순위: 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족피상속인의 배우자는 1순위 상속인이 있으면 1순위 상속인인 직계비속과 공동상속인이 됩니다. 1순위 상속인이 없다면 2순위 상속인인 직계존속과 공동상속인이 됩니다. 피상속인인 친형은 미혼이기에 직계비속도, 배우자도 없으므로 2순위 상속인인 모친이 단독 상속인이 됩니다. 선순위 상속인에 해당하는 모친이 상속을 포기하지 않는 이상 A씨는 상속인이 될 수 없습니다.그렇다면 모친은 얼마의 상속세를 내야 할까요. 이를 위해서는 상속공제와 상속세율을 알아야 합니다. 상속공제에는 다음과 같은 공제가 있습니다.(1)기초공제거주자 또는 비거주자가 사망하는 경우 상속재산가액에서 2억원을 공제받습니다.(2)배우자상속공제배우자상속공제는 피상속인의 재산 중 배우자가 상속받은 재산가액을 상속세에서 공제해주는 제도입니다. 복잡한 배우자 공제 한도 산식이 있지만, 쉽게 설명하면 상속재산 중 배우자의 민법상 법정상속지분만큼이라고 이해하면 됩니다.직계비속이 1이라면 배
2022-10-15 07:24 -
다주택자 양도세 중과 배제, 세금 얼마나 줄어들까
윤석열 정부가 출범과 동시에 양도소득세 시행령을 개정했습니다. 지난 10일 양도분부터 양도소득세 중과가 한시 배제됐고 최종 1주택 보유기간 기산일 규정도 폐지됐습니다. 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건 역시 완화됐습니다. ‘국민들의 세 부담완화, 부동산 시장 안정화’를 목표로 이뤄진 시행령 개정이 부동산 세후 수익에 어떤 영향을 줄지 살펴보겠습니다.앞서 정부는 2017년 8월 다주택자 중과제도를 도입했고 2020년 10월 중과세율을 인상했습니다. 양도세 기본세율에 2주택자는 20%, 3주택자는 30%가 가산됐는데, 이에 따라 최고세율이 82.5%(지방세 포함)에 달하고 장기보유특별공제(이하 장특공제)도 적용받지 못해 양도 시 세후 수익이 상당히 낮아지는 결과가 나왔습니다. 다주택자 중과세 한시 배제 및 장특공제 적용대표적인 절세 방안인 부담부증여(전세보증금이나 대출금을 인수하는 조건으로 증여하는 것)의 경우 전세보증금이나 대출금 등 부채에 해당하는 부분은 증여가 아닌 양도에 해당하고 증여자에게 양도세가 적용됩니다. 이때 증여자가 다주택자에 해당하는 경우, 양도세 중과세가 적용되어 절세효과가 없는 경우도 발생했습니다.이번 시행령 개정으로 2023년 5월 9일까지 양도하는 조정지역 소재 다주택은 중과세를 배제한 기본세율이 적용되고, 기간에 따라 장기보유특별공제도 받을 수 있게 됐습니다.주택을 5억원에 사들여 3년 동안 보유하고 20억원에 팔아 양도차익 15억원을 낸 3주택자를 가정했을 때 시행령 개정의 효과는 아래와 같습니다. 양도차익이 15억원으로 같아도 세액은 중과 여부에 따라 5억3872만5000원이라는 큰 차이를 보입니다. 기존에 다주
2022-05-19 09:00 -
양도세 비과세 한도 상향, 세금 얼마나 줄었나 보니…
필자가 지난 칼럼에서 양도소득세와 관련되어 개정이 예상된다고 언급한 바 있습니다. △1세대1주택 비과세 한도 12억 상향 △장기보유특별공제 계산시 최종1주택 보유기간 기산일과 동일하게 주택 보유기간 계산 △양도차익별 장기보유특별공제율 차등적용 등입니다.개정 예정이었던 조항 중 실제 국회를 통과한 규정은 '1세대1주택 비과세 한도를 기존 9억에서 12억으로 상향한다'는 것 뿐이었습니다. 12억 한도 상향 조항의 시행시기는 2022년이 아닌 '2021년 12월8일' 이후 양도하는 분부터 적용됐습니다. 기존에 9억원에서 12억원이 된 겁니다. 이는 고가주택 기준이 그만큼 올라간 것으로도 해석할 수 있습니다. 그렇다면 12억인 경우와 9억인 경우 세금에 있어 얼마만큼의 차이가 날까요? <표>로 예를 들어보겠습니다. 5억원에 취득한 아파트를 15억원에 매매할 경우입니다. A주택의 보유기간은 6년, B주택의 보유기간은 10년입니다.<표>에서 보듯 이번에 비과세 기준을 상향함으로서 나타나는 양도소득세 차이는 매우 크다는 것을 알 수 있습니다. A주택의 경우 양도소득세가 6560만원에서 2365만원으로 4195만원이 줄게 됩니다. 장기보유주택인 B주택의 경우, 1537만원에서 541만원으로 996만원이나 감소하게 됩니다. 그만큼 1주택자의 양도소득세 부담이 하향됐다는 점을 알 수 있습니다.실거주 목적의 1주택자에 대해서는 보유와 거래에 대한 세금을 줄여주는 법 개정이 이뤄져왔습니다. 이미 1세대1주택자에 대해서는 종합부동산세 기준이 11억원으로 상향이 됐습니다. 이번에 추가적으로 양도소득세 비과세 기준을 12억원으로 상향된 겁니다.당초 개정안에 포함된 내용 중
2021-12-17 06:52 -
'일시적 2주택' 세금 폭탄 피하려면…
주택을 보유하고 있는 1세대가 주거를 이전하거나 직장 문제 등으로 인해 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우가 종종 있습니다. 이렇게 불가피하게 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우에도 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 흔히 ‘일시적 2주택 비과세’ 라고 애기합니다.과거 일시적 2주택 비과세 규정은 비교적 쉽게 이해되는 규정이었습니다. 그러나 현행 일시적 2주택 비과세 규정은 수차례의 개정 과정을 거치면서 매우 복잡하게 변화되어 왔습니다. 복잡함에도 양도소득세의 절세를 위해서는 반드시 알고 계셔야 하는 규정입니다. 최종1주택 보유기간 기산일 규정, 장기보유특별공제의 개정 규정과 얽히면서 엄청난 세금부담으로 낭패를 볼 수 있기 때문에 주택 취득과 처분에 신중을 기해야 합니다.대표적인 사례들을 들어가면서 일시적 2주택의 기본 개념을 설명해보겠습니다. 아래의 그림은 A주택을 취득하고 거주해오던 1세대가 신규 B주택을 취득하면서 주거이전하는 일시적 2주택의 사례입니다. A주택 1채만 보유하고 있는 1세대1주택자가 신규 B주택을 취득해 일시적으로 1세대2주택이 된 경우입니다. 다음의 3가지 요건을 모두 충족하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세합니다. 1. 종전 A주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 B주택을 취득할 것2. 종전 A주택은 양도일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족할 것3. 신규 B주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 A주택을 양도할 것A주택을 취득한 날로부터 1년 이상인 지나서 B주택을 취득했고 A주택 취득 후 거주를 하고 있었으므로 1세대1주택 비
2021-11-23 09:33 -
다주택자들이 양도소득세 개정안으로 겪게 될 변화
지난 7월에는 1세대1주택 고가주택 기준을 12억원을 상향한다는 소식이 있었습니다. 해당 개정안은 현재 의원입법 형태로 국회 기획재정위원회에 제출되어 있습니다. 이 개정안에는 고가주택 12억원 상향안과 더불어 장기보유특별공제를 양도차익 구간별로 차등 적용하는 규정을 신설하고, ‘최종 1주택 보유기간 기산일’에 대한 규정을 장기보유특별공제의 보유기간 및 거주기간 계산에도 적용한다는 내용을 포함하고 있습니다.그렇지 않아도 복잡한 세법인데 개정안의 내용이 그리 쉽게 이해되는 내용은 아닙니다. 여기에 시행시기도 각각 달리하고 있습니다. 그래서 앞서 언급된 개정안의 내용을 구체적으로 살펴보고자 합니다.다만 개정안으로서 현재 국회 논의 과정에 있을 뿐이지 국회를 통과한 법률은 아니라는 점은 명확하게 이해하시기를 당부드립니다. 고가주택 12억원으로 상향1세대가 1주택을 보유하다 양도하면 일정한 조건을 충족시 양도차익에 대해서 비과세를 적용하고 있습니다. 이때 매매가액 기준으로 9억원을 초과하는 주택에 대해서는 9억원 이하분의 차익에 대해서만 비과세를 받습니다. 9억원을 초과하는 부분의 차익에 대해서는 비과세를 적용받지 못합니다. 이 규정에 대한 이해를 돕기 위해 사례로 풀어서 설명해보겠습니다. 취득가액 6억원, 매매가액 12억원인 1세대1주택의 예입니다. 양도차익은 6억원(12억-6억원)입니다. 매매가액이 12억원을 초과하기 때문에 고가주택에 해당이 되고, 고가주택이므로 9억원 이하분의 차익에 대해서는 비과세, 9억원 초과분의 차익에 대해서는 과세대상이 됩니다.여기서 양도차익 6억원을 ‘과세되는 9억원 초과분의 차익&rsq
2021-09-21 06:15
-
"내년에 상가주택 처분하면 '양도세 폭탄' 맞습니다"
서울의 중심가를 비롯해 동네에서 보면 1층은 주택 외의 목적의 건물(이하 상가로 표현), 2층,3층은 주택으로 되어 있는 겸용주택을 자주 접하게 됩니다. 쉽게 '상가주택'이라고 부릅니다. 이러한 상가주택은 노후 대비를 위해 마련하는 '꿈의 집'으로도 불립니다. 직접 거주를 하면서 1층에서는 임대수익을 얻을 수 있기 때문입니다.신도시에서도 이러한 상가주택을 흔히 볼 수 있습니다. 아예 한국토지주택공사(LH)가 상가주택부지를 판매하기도 하고, 전매도 할 수 있다보니 부지를 되팔기도 합니다. 지역에서 원래 살고 있던 원주민들도 새로 짓는 아파트의 입주권 못지 않게 상가주택 자리를 원하는 경우가 많다고 합니다.이러한 상가주택은 층별로 구분등기된 경우가 드뭅니다. 1인의 소유(혹은 공동소유)로 되어 있다보니 건물 전체가 하나의 단위로 매매가 이루어집니다. 주택에는 1세대1주택 비과세 제도가 있습니다. 하지만 주택 이외의 건물에는 비과세가 적용되지 않습니다. 이러한 상가와 주택이 혼재되어 있는 상가주택을 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 과세할까요? 주택면적> 상가면적…전체 주택으로 간주해 1세대1주택 비과세 가능현행 소득세법에서는 1세대1주택 비과세를 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 이외의 건물로 복합되어 있는 경우에는 다음과 같이 주택 여부를 판단해서 양도소득세 과세가 이루어집니다.다음의 예로 살펴보겠습니다. 이러한 상가주택을 15억원에 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 계산될지 알아보겠습니다. 우선 주택의 면적이 총 170㎡(85㎡ +85㎡)가 됩니다. 이는 주택면적이 상가의 면적보다 크기 때
2021-07-18 07:36 -
토지거래허가구역 주택 양도, '잔금일'이 관건
서울에 토지거래허가구역이 확대됐습니다. 주택을 양도하는 경우 양도소득세 신고를 함에 있어 토지거래허가구역과 아닌 경우 차이가 발생합니다. 우선 토지거래허가구역을 살펴보면 다음과 같습니다. 지난 4월22일 서울시보에는 압구정, 여의도의 아파트지구 지구단위계획구역과 목동 택지개발 지구단위계획구역, 성수동 전략정비구역을 토지거래허가구역을 추가로 지정한다는 공고가 있었습니다. 이로써 서울시 면적의 8.31%인 50.27㎢ (국토부장관 지정지역 포함...
2021-05-12 05:25 -
"이제 주택 거주기간 2년은 필수"
양도소득세는 장기간 보유하면서 발생한 가치 상승분을 이익 실현하는 시점에 일시에 세금을 부과하는 구조를 갖고 있습니다. 장기간 보유하면서 물가상승으로 인한 보유 이익 또한 많아지게 됩니다. 누진세율 구조에 의해 높은 세율이 적용되어 양도소득세가 더불어 많아지게 됩니다. 부동산을 장기간 보유한다는 것은 부동산의 투기와는 거리가 있습니다. 그럼에도 양도소득세의 구조상 세금 부담이 과도하게 상승되는 되는 결과가 나옵니다. 이러한 결과를 방지하기 위...
2021-04-14 11:07 -
절세하는 꿀팁…"세대분리하면 2년 보유 안 따져도 된다"
최근 문의가 많은 최종 1주택 보유기간 기산일에 관한 2월17일자 개정된 내용을 사례와 함께 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다. 최종1주택 보유기간 기산일에 대한 규정이 2월17일자로 시행령이 일부 개정이 되었다는 얘기는 지난 번에 언급했습니다. ‘최종1주택 보유기간 기산일’ 규정은 다주택인 1세대가 1주택 외의 다른 주택을 양도하므로서 1주택만 남은 경우에 최종 1주택의 보유기간을 1주택이 된 날로부터 새롭게 기산한다는 ...
2021-03-06 16:38 -
최종 1주택이라도…보유기간만큼 중요한 '거주기간'
2주택을 보유하고 있다가 1주택을 처분하고 나면, 1주택 밖에 남지 않습니다. 그렇다면 당연히 비과세가 될까요? 올해부터 그렇지 않으니 주의하셔야 한다는 얘기를 앞서의 칼럼에서 소개를 드렸습니다. 당연히 남은 주택이 1주택 밖에 없고, 그 동안 수년을 보유하고 있었기 때문에 비과세려니 하지만 ‘최종1주택 보유기간’기산일 규정이 2021년 시행되면서 자칫 엄청난 양도소득세 부담을 안을 수도 있게 됩니다. 그렇다보니 '...
2021-03-05 07:49
-
다주택자, 용도 변경하거나 증여해도…비과세 쉽지 않네
최종 1주택의 보유기간 기산일에 대한 규정이 시행되면서 이에 대한 문의가 많습니다. 주택의 보유기간은 해당 주택을 취득한 날로부터 계산하는 게 원칙입니다. 그런데 2021년 1월1일 현재 2주택 이상을 보유했다가(기획재정부는 2021년 1월1일 현재 다주택인 경우에 적용하는 것으로 해석) 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도했다면 어떨까요? 이 경우에는 남은 1주택을 해당 주택의 취득일로부터 따져 보유 기간으로 계산하는게 아니라, &lsqu...
2021-02-23 17:53 -
'1세대1주택 비과세' 정밀 해부하기
정부가 부동산과 관련된 세금을 늘리고 있습니다. 특히 양도소득세를 강화하다보니 1세대 1주택이라고 하더라도 막연하게 '세금을 내겠지'라고 생각하는 분들이 있습니다. 하지만 집을 산 시기나 보유기간에 따라 비과세 요건들이 있습니다. 조정대상지역 주택이라고 무조건 거주 요건이 필요하다고 생각할 수 있지만, 꼭 그런 것은 아닙니다. 세무상담을 하다보면, 1세대1주택 비과세를 받기 위해서 조정대상지역의 주택이라면 무조건 2년 거주를 해...
2021-02-15 10:10 -
오래 보유했으니 비과세? 올해부터는 달라진다
최근 2-3년간 주택의 양도소득세 관련 소득세법은 수 차례의 법령 개정과 신설 과정을 거치면서 일반 납세자들뿐만 아니라 세무 전문가들조차도 쉽게 이해하지 못하는 법이 되었다. 그래서, 양도소득세에 대한 글을 아무리 쉽게 쓰더라도 주택을 취득한 시기, 조정대상지역 여부, 양도한 시기 등에 따라 수많은 사례가 나올 수 있음에도 불구하고, 글에 제시된 사례가 독자들로 하여금 본인의 케이스에 부합되는 것으로 자칫 오해를 불러일으키는 경우가 발생할 수 ...
2021-02-02 17:04