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*약력

(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등
최원철의 미래집
  • 재개발 예정지 빌라 살 때 꼭 확인해야 할 점

    최근 2030까지도 벼락거지가 될까봐 서울시내에 재개발 예정된 지역의 빌라라도 사놓고 내집마련을 하자는 분위기가 확산되고 있습니다. 3기 신도시 사전청약도 있고 청년, 신혼부부 특공도 있지만 기회가 많지 않아서 입니다. 청약도 쉽지 않으신 분들이 빌라라도 갭투자를 통해 사두면 언젠가는 재개발이 되어서 내집마련을 할 수 있을 것이란 분위기도 한 몫 합니다. 신축빌라를 사시는 경우도 있지만, 나중에 재개발이 돼 대단지 아파트단지를 더 원하시는 분...

  • 지하철역에 '어린이집'을 만들면 어떨까

    최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확진자가 급증하게 되면 어린이집이나 유치원, 초등학교 등이 재택교육으로 전환됩니다. 그러면 어린이들을 안정적으로 맡기기 힘든 맞벌이부부들은 급하게 회사에 휴가를 내거나 돌봄교실을 찾아야 하는 일들이 자주 벌어지고 있습니다. 내년이면 위드코로나 시대가 될 것 같고, 이런 일들도 많이 줄어들 것으로 생각됩니다. 하지만 그래도 맞벌이부부들은 항상 자녀를 안정적으로 보낼 수 있는 어린이집이나 유치원 등이 ...

  • 대규모 부동산개발 '오징어게임'과 다를 게 없다

    최근 넷플릭스에서 투자한 한국드라마 '오징어게임'이 전세계 넷플릭스 서비스 국가 83개국 전체에서 1위를 하는 기염을 토하고 있습니다. 수많은 패러디에 한국의 전통놀이와 전통 먹거리가 전세계에 열풍을 불러일으키고 있습니다. 한국의 전통을 전세계에 단시간내에 알리는 홍보효과도 톡톡히 보고 있어서 코로나19 이후 한국을 방문하는 외국인 관광객들이 급증할 것 같습니다. 이런 의미에서 보면 '오징어게임'에 투자한 넷플릭스...

  • 서울은 넓고 아파트 지을 곳도 많다

    정부와 서울시가 서울시내에 대규모 아파트를 공급하겠다고 경쟁적으로 발표는 했습니다. 하지만 실제로 제대로 빠르게 추진되는 곳이 많은 편은 아닙니다. 정부에서 발표한 8·4 대책에서는 태릉CC부터 용산 캠프킴, 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지, 서부면허시험장 및 공공기관 유휴부지 활용이외에도 LH 여의도부지 등에 2028년까지 수도권에 13만가구를 공급하겠다고 발표했습니다. 지난 2·4 대책에서도 과감한 규제혁신과...

  • "비싼 아파트 대신 오피스텔? 지금 샀다간…" 전문가의 경고

    최근 정부는 '도심주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제공방안'을 발표했습니다. 요지는 원룸형 아파트인 도시형 생활주택의 기존 전용면적 50㎡ 이하를 60㎡로 완화, 방을 한개에서 세개까지 넣을 수 있게 한다는 내용과 전용 85㎡ 이하만 가능한 주거용 오피스텔의 바닥 난방을 120㎡ 이하로 확대, 3~4인 가구의 주거 수요를 대응하겠다고 하는 내용입니다. 이런 결정을 한 것은 이미 발표된 8.4 대책이나 2.4 대책, 서울시의 공...

  • 내일 서부간선도로 지하화 개통…수혜볼 지역은?

    서부간선도로 지하화 공사가 마무리되어 오는 9월1일부터 본격 운영을 시작하게 됐습니다. 이 지하도로는 연중내내 꽉 막힌 서부간선도로의 지상구간 통행량 12만대를 5만대 이상 지하로 분산시키는 효과가 있을 것으로 예상하고 있습니다. 성산대교나 월드컵대교에서 서해안고속도로로 바로 가시는 분들은 엄청나게 빠르게 이동할 수 있게 되겠지만, 반면 그동안 서부간선도로가 지나가면서도 큰 혜택을 못보았던 지역들이 교통해소로 향후 엄청난 발전을 할 것으로 보입...

  • 아파트 옥상에서 '드론택시' 타는 시대 온다면

    2025년이면 국내에서도 드론택시 상용화가 시작돼 여의도에서 인천공항은 물론이고, 대형병원이나 소방서, 주요 관공서에는 '도심공항모빌리티(UAM)', 일명 드론택시가 다닐 것으로 보입니다. 국토교통부에서도 지난 5일 UAM 관련 '국가항행계획 2.0'을 마련, 인공지능이나 빅데이터, 가상현실(VR), 증강현실(AR) 등을 활용, 최적의 비행경로를 보장하기 위한 맞춤형 항공교통종합계획을 추진하기로 했습니다. 최근 현...

  • "한강변엔 초고층 아파트 지어야"

    최근 서울시에서 한강변의 아파트 첫동을 15층까지만 올릴 수 있던 '층고제한'을 전면 재검토하기로 했습니다. 서울시내 아파트 최고높이도 35층 이하로 제한을 했었는데, 이 규제도 전면해제를 하기로 했습니다. 이에 따라 한강변에 50층이상 초고층 아파트들이 많이 들어설 것 같은데 과연 그 후면에 있는 지역에서는 한강이 안보일까요. 초고층 아파트가 막고 있으니까요. 하지만 실제로는 층수를 제한하면 오히려 더 안보이게 됩니다. 이유는...

  • 수도권서 아파트값 계속 오를 도시 어디일까

    최근 수도권에서 수도권 광역급행철도(GTX)와 연관된 호재로 경기도와 인천시 아파트 가격이 급등을 하고 있습니다. 아직도 GTX 노선에 따른 수요가 증가할 것으로 보여 당분간은 더 오를 가능성이 높습니다. 하지만 서울 내에 공공재개발은 물론 공공재건축까지 빠른 속도로 진행이 될 것 같고, 빠르면 2025년까지 최소 30만호 최고 50만호 정도가 공급될 것 같습니다. 그러면 일자리가 많은 서울로 다시 돌아오는 수요도 급증할 것이고, 올해부터 시...

  • '커피 한 잔' 가격으로 아파트 투자하는 법

    신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 부동산과 주식시장, 가상화폐시장에는 유동성이 커졌습니다. 일반인들까지도 SNS를 통해 짧은 시간에 큰 돈을 벌어보고자 영끌은 물론 빚투까지 투자열풍이 불었습니다. 아직도 각종 규제의 헛점을 찾아 투자를 하고 있습니다. 그러나 가계부채의 증가가 심각해지고, 최근 금리인상 및 미국의 테이퍼링이 가시화되면서 많은 전문가들이 우려를 표명하기 시작했습니다. 금융당국에서는 결국 마이너스통장 금리까지도 확 올려...

  • 상가·오피스 공실, 집으로 바꾸는 방법

    신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 4차 대유행을 맞이하고 사회적 거리두기 4단계를 계속 유지하고 있습니다. 때문에 상가나 호텔, 오피스의 경우, 공실률이 급증하는 경우가 많이 나오고 있다고 합니다. 상가의 경우 비대면 문화의 확산으로 이커머스가 대세가 됐습니다. 음식점의 경우 음식배달이 급증하면서 공유주방 등은 오히려 대박이 났다고 합니다. 코로나 사태가 내년쯤 끝난다고 가정할 때 경기는 예전과 같이 다시 살아날까요. 글쎄요. 그럴 가...

  • 정부 경고대로 부동산 폭락해도…서울서 살아남을 곳은?

    최근 정부나 한국은행에서 2~3년안에 부동산이 폭락할 염려가 있으니 영끌이나 빚투를 자제하라고 경고성 메시지를 계속 내보내고 있습니다. 실제로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 안정되면 금리인상이 본격화될 것이고 유동성도 줄어들 수 있습니다. 특히 서울의 경우, 현재 추진중인 다양한 공급대책이 조금만 활성화되어도 과잉공급될 수 있다는 우려까지 나오고 있는 상황입니다. 국내 요인 뿐만 아니라 미국이나 중국의 여러 상황도 부동산에 영향을 ...

  • 손흥민 뽑았더라면…올림픽축구서 부동산대책 실패 보였다

    지난달 31일 저녁 전국민이 기대했던 도쿄올림픽 구기종목 3개 경기가 동시에 열렸습니다. 가장 많은 기대를 모아 방송3사가 모두 중계했던 올림픽 남자축구 8강전, 야구 최강 미국과의 예선전, 숙적 일본과의 맞대결을 펼친 여자배구 예선 경기입니다. 가장 관심이 높았던 멕시코와의 남자축구 8강전(3-6 패배, 토너먼트 탈락)은 방송3사 합산 시청률이 25.5%나 됐지만, 전국민을 실망시키기에 충분했다고 생각됩니다. 축구를 조금이라도 아시는 분은...

  • "주택 공급도 양궁 국가대표처럼"

    최근 강남 재건축발 전세난이 서울 전역으로 번지면서 하반기에도 전세난이 지속될 것으로 예측되고 있습니다. 하반기에는 아파트 입주물량이 1만3000가구밖에 안되고 상반기에 비해 26%나 감소할 예정인데, 반면 반포 1, 2, 4주구에 이어 3주구를 비롯, 공공재건축, 공공재개발 등이 줄줄이 시작될 예정입니다. 임대차 2법 때문에 줄어든 전세물량 때문에 재건축아파트 2년 실거주 규제도 없었던 일로 풀었습니다. 하지만 이미 내집 마련을 위한 실입주...

  • "지금 제대로 짓지 않으면 35년 후엔 재건축 대란"

    최근 아파트 가격 상승세가 꺾이지 않고 있습니다. 정부는 지난 2·4 부동산 대책에서 2025년까지 서울에 32만3000가구를 공급하겠다고 한데 이어, 서울시도 규제 완화를 통해 24만가구를 공급하겠다고 밝혔습니다. 재개발에 의해 43만가구, 재건축에 의해 11만가구 등 총 54만가구에 해당하는 물량입니다. 재개발이나 재건축 모두 순조롭게 진행이 되는 편이라서 2025년까지 상당한 물량이 조기에 공급이 될 것 같습니다. 이제는 전...

  • "생활비 주고 재산세도 깎아줘"…은퇴자 '슬기로운 해법'

    최근 집값과 공시가격 급등에 따라 재산세 고지를 받은 1가구 1주택자인 은퇴자나 고령층은 적지 않게 당황하고 있다고 합니다. 수입이 제한적이라서 재산세가 오르면 그만큼 생활이 더 힘들어 질 수 밖에 없기 때문입니다. 그렇다고 자식들이 생활비를 충분히 줄 수 있는 상황도 아니기 때문에 더욱 눈치가 보일 뿐입니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 전국민 80% 정도가 수입이 줄었다고 하는데, 부모님 생활비를 보태주는 것도 쉽지 않은 상...

  • 인천 내항, 세계 4대 미항으로 개발하면 어떨까

    세계 3대 미항은 호주의 시드니, 이탈리아의 나폴리, 브라질의 리우데자네이루입니다. 이 3대 미항의 경우 주거환경, 관광환경, 자연환경이 모두 잘 갖추어진 항구도시이고, 특히 자연적인 지형이 이 항구도시를 세계적인 미항으로 발전시킬 수 있었습니다. 국내에서는 지금 동, 서, 남해안에 14개 항구도시 재개발을 추진 중입니다. 특히 부산 북항재개발 사업은 공공개발을 중심으로 비교적 빠른 속도로 진행되고 있습니다. 한가지 아쉬운 점은 미항을 만들기...

  • 전세 고집하면 평생 전세만 살게 됩니다

    전세는 한국에만 있다는 독특한 주거문화입니다. 조선시대에서도 비슷한 제도가 있었다고 할 정도로 아주 오래된 주거문화입니다. 6·25 전쟁 이후 빠른 속도로 경제성장을 하면서 많은 주택들이 공급됐지만, 주택구입할 여력이 없는 분들이 우선 전세를 들어가고 몇년동안 열심히 저축해서 내 집마련을 할 수 있었습니다. 서민들에게는 더없이 좋은 제도였습니다. 하지만 최근엔 집값이 서울을 비롯 전국에서 폭등을 하게 되니까 3040은 물론 20대...

  • 관광단지에도 아파트가 필요한 이유

    최근 미래에셋이 전남 여수 경도에 1조5000억원을 들여 추진중이었던 해양관광단지 개발을 중단하겠다고 발표했습니다. 생활형 숙박시설, 최고급 호텔 및 리조트, 골프장, 해상케이블카 등 한국의 센토사를 만들겠다고 공언한 사업입니다. 완공 후에 3년간 2000억원 이상의 적자가 예상된 사업이었습니다. 그럼에도 추진하고 있던 사업을 접은 겁니다. 생활형 숙박시설 분양을 먼저 추진한다고 하니 시의회 및 시민단체들이 부동산 투기의혹을 제기한 것이 계기가...

  • 은퇴자 주거 대책, 주택연금 활용하자

    최근 정부에서는 청년과 신혼부부에 대한 주택공급을 지원하기 위해 주택담보대출비율(LTV)을 90%까지 완화하는 정책을 고민하고 있다고 합니다. 또 공시가격이 급등해 세금이 부담이 되는 은퇴한 1주택자에 대한 재산세도 감면하는 방안도 같이 고려되고 있다고 합니다. 하지만 결국 서울 강남이나 마용성(마포 용산 성동) 지역은 공시가가 매년 현실화되게 되면 다시 한번 보유세가 올라가게 될 겁니다. 공시가 상승에 따른 각종 세금도 같이 올라 은퇴자들을...