(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등
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세금 부담에 짐 싸는 강남 고령자…어디로 갈까요
정부가 지난 8·3 세제 개편안에서 2028년부터 장기보유 특별공제(장특공제) 혜택을 줄이고, 2029년에는 보유기간에 대한 공제를 전면 폐지한다고 발표했습니다. 공제 한도 역시 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 순차 하향됩니다. 이 같은 세제 혜택 축소 및 폐지 추진이 가시화하면서 지난달 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 고가주택 장기보유 매도인이 급증하기 시작했습니다.실제로 지난 7월 4704명이던 서울시 전체 매도인 수는 8월 4632명으로 약 2% 감소했지만, 같은 기간 강남 3구는 779명에서 921명으로 18% 증가했습니다. 특히 8월 강남 3구 집합건물 매도인 통계를 보면 장기보유자의 매도세가 뚜렷합니다. '10년 초과 15년 이하' 보유자는 372명으로 전체의 40% 증가했고, '20년 초과' 보유자는 335명으로 36% 늘었습니다. '15년 초과 20년 이하' 보유자는 28% 증가했습니다.반드시 강남 3구에 거주할 필요가 없는 은퇴자는 고가주택을 선제 매도한 뒤, 주택연금 수령이 가능한 공시가격 12억원 이하 주택 밀집 지역으로 이전을 꾀하고 있습니다. 장기보유 매도로 현금이 풍부하고 연금에 여유가 있다면 마곡이나 의왕 등에 최근 준공된 최고급 실버타운에 입주하는 것도 좋은 선택지입니다. 하지만 자택에서 재가요양과 주택연금을 동시에 누리며 여유로운 노후를 보내려면 교통과 생활 SOC(사회간접자본)가 잘 갖춰진 지역이 필수적입니다.이에 따라 '노·도·강(노원·도봉·강북)'이나 '금·관·구(금천·관악·구로)' 등 서울 외곽이나 과천, 광명, 구리, 하남, 동탄 등 경기도 신도시가 주요 대안으로 떠오르고 있습니다. 강북권에서
2026-09-17 06:30 -
'닥치고 공급'보다 수요를 분산해야 할 때입니다
국토부가 용산공원에 청년 임대주택을 추진하고 서리풀 지구 등 그린벨트에도 주택 공급을 하겠다고 합니다. 그런데 서울시에서는 용산공원은 무조건 그냥 공원으로만 사용해야 하고, 탄천물재생센터 부지를 활용해 1만3000가구의 청년주택을 공급하자고 합니다. 그리고 과천 경마장 이전과 태릉골프장 이전도 계속 이야기되고 있습니다.이러한 정책 구상은 모두 집값이 급등하는 강남 3구(송파·강남·서초구)와 한강 벨트의 수요를 일부 흡수해 집값을 잡겠다는 의도입니다. 하지만 보유세를 대폭 인상하겠다고 발표하자, 이번에는 20억원 이하 아파트가 밀집한 '노도강(노원·도봉·강북)'과 '금관구(금천·관악·구로)'의 집값이 폭등했습니다. 그 와중에 강남 3구는 여전히 '똘똘한 한 채'를 노리는 매수세가 꾸준히 이어지고 있습니다.서울 시내에 대규모 단지를 조성할 부지가 부족해지자, 정부와 서울시는 재개발·재건축 등 정비사업 규제를 풀어 공급 속도를 높이겠다고 합니다. 그렇지만 압구정동, 반포 1·2·4주구, 방배동, 여의도 등의 재건축이 모두 완료된다고 해서 과연 집값이 안정될지는 의문입니다.한편 실거주 요건을 강화하며 실입주를 강제하자, 세입자들은 언제 퇴거 통보가 올지 몰라 불안에 떨고 있습니다. 특히 다주택자에게는 주택담보대출 만기 연장을 제한하며 전세 물량을 시장에 내놓도록 압박하고 있지만, 전세 수요는 그대로인 채 물량만 빠르게 감소하는 결과를 초래하고 있습니다. 선진국처럼 전세를 없애고 자가나 기업형 임대주택 위주로 시장을 개편하려는 의도인지 모르겠으나, 그렇다고 서울과 일부 경기 지역의 집
2026-09-03 06:30 -
빌라 공급 대책, '닭장 양산책' 되어선 안 됩니다
빌라는 전세 사기 여파 이후 전세를 찾는 사람이 급감하면서 갭투자(전세 낀 주택 매입)가 어려워지고 분양이 안 되다 보니 결국 건설업체가 외면하는 사업이 되었습니다. 오피스텔도 비슷한 이유로 공급이 급격히 줄었습니다. 그러나 최근 전·월세난이 다시 몰아치면서 빌라 거래가 급증하고 있습니다. 올해 상반기 서울 연립 및 다세대주택 거래는 2만3701건으로 지난해 상반기(1만7845건)보다 32.8% 증가했습니다.2020년 코로나19 시대 직후 아파트값이 급등하자 2021년 상반기 빌라 거래는 3만6546건으로 치솟았으나, 전세 사기 여파가 터진 2023년 상반기에는 1만1505건으로 급감했습니다. 이후 거래가 다시 살아나기 시작한 것입니다. 반면 올해 상반기 서울 아파트 거래는 지난해 상반기 4만3389건에서 4만2186건으로 2.8% 감소했습니다. 서울 전체 주택 거래에서 빌라가 차지하는 비중이 34.3%로 다시 늘어났습니다.강북 지역까지 전·월세 물건이 소진되고 임대료가 급등하자, 가격 부담이 덜한 빌라로 수요가 이동하거나 임대수익을 노린 임대사업 수요가 증가했습니다. 더욱이 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶여 있지만 빌라는 허가 대상에서 제외되므로 실거주 의무 없이 갭투자로 매수하는 흐름도 포착됩니다.정부는 수도권 전·월세 공급난을 가장 빠르게 해결할 수 있는 비아파트(빌라) 공급 대책을 내놨습니다. 전세 사기 이후 빌라·연립·다세대 등 민간 비아파트 공급 생태계는 붕괴 상태였습니다. 올해 상반기 비아파트 착공 물량은 1만4773가구로 지난해 동기 대비 6.2% 감소했습니다. 2021년 6만9274가구였던 착공 물량은 2022년 4만8690가구, 2023년 2만3129가구, 2024년 1만7366가구, 2025년 1
2026-08-24 06:30 -
필요한 곳에 필요한 주택을 공급해야 집값이 잡힙니다
서울 아파트값이 다시 오르고 있습니다. 상승폭은 다소 줄었지만, 대출 부담이 상대적으로 작은 중랑구와 노원구 등에서는 상승세가 이어지고 있습니다. 반면 고가 아파트가 많은 강남3구와 용산은 세제 개편을 앞두고 관망세가 강해지면서 상승폭이 줄었습니다. 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶인 동탄도 상승폭이 둔화하고 있습니다.그렇다면 이제 주택시장은 안정된 것일까요. 그렇게 보기 어렵습니다. 지역별로 수요가 완전히 갈리고 있기 때문입니다. 서울과 경기 일부 지역에는 실수요가 몰리고 있습니다. 반대로 부산, 세종, 충남, 경북, 제주 등 일부 지방은 하락하거나 보합권에 머물고 있습니다. 지역경제가 약하고 인구 감소 우려가 큰 곳에서는 새 아파트도 쉽게 팔리지 않습니다.결국 주택시장의 핵심은 공급량이 아닙니다. 어디에 공급하느냐입니다. 수요가 있는 곳에 공급해야 주거안정 효과가 나타납니다. 수요가 없는 곳에 아무리 많은 집을 지어도 미분양만 늘어납니다.최근 주택통계를 보면 이 차이가 더 분명해집니다. 전국 미분양 주택은 6만7464가구로 전월보다 3.4% 증가한 수치입니다. 수도권 미분양도 1만8770가구로 0.9% 늘었고, 지방은 4만8694가구로 4.4% 증가했습니다. 준공 후에도 팔리지 않은 악성 미분양은 전국 2만9786가구로 전달보다 1.5% 증가했습니다. 대구, 부산, 경남, 경북, 충남 등에서 준공 후 미분양이 여전히 적지 않습니다. 강원은 1623가구로 27.3% 늘어났습니다.공급은 됐지만 살 사람이 충분하지 않다는 뜻입니다. 수요가 약한 지역에서는 새 집도 미분양이 됩니다. 반대로 서울과 수도권 일부 지역에서는 전세 매물이 부족해 실수요자가 매매로 이동하고 있습니다. 구리,
2026-08-06 06:30 -
상암DMC 랜드마크 용지, 70층 아파트로 끝나나
서울 마포구 상암 디지털미디어시티(DMC) 내 'DMC 랜드마크 용지'가 다시 시장에 나왔습니다. 상암동 1645번지와 1646번지, F1·F2 두 필지를 일괄 매각하는 방식입니다. 합산 면적은 3만7262.3㎡(약 1만1000평)입니다. 공급 예정가격은 감정평가액 기준 9241억원입니다. 사업계획서는 오는 12월10일까지 받습니다.이 땅은 그냥 비어 있는 땅이 아닙니다. 서울 서북권의 마지막 핵심 개발지입니다. 상암DMC를 글로벌 업무·문화·주거 복합거점으로 완성할 수 있는 상징 부지입니다. 그래서 이곳은 처음부터 랜드마크를 조성하기 위해 남겨둔 땅이었습니다.필자는 과거 상암DMC 랜드마크 프로젝트를 총괄기획하면서 직접 수주 과정에 참여한 경험이 있습니다. 당시 제안은 133층, 높이 640m 규모였습니다. 두바이 부르즈 칼리파에 이어 세계적인 초고층 랜드마크를 서울에 세우겠다는 구상이었습니다. 단순히 높은 빌딩 하나를 짓자는 계획이 아니었습니다. 서울을 세계 도시로 보여줄 수 있는 상징물을 세우자는 계획이었습니다.하지만 사업은 결국 멈췄습니다. 서울시와 사업자 간 이견이 있었고, 시장 여건도 바뀌었습니다. 이후 여러 차례 공급공고가 나왔지만 성사되지 못했습니다. 가장 큰 이유는 사업성이었습니다. 토지 가격은 높고, 의무적으로 넣어야 하는 용도는 많고, 실제 수익을 낼 수 있는 용도는 제한됐습니다. 국내 사업자는 물론 해외 디벨로퍼도 쉽게 뛰어들기 어려운 구조였습니다.이번에는 조건이 달라졌습니다. 서울시는 지정용도 비율을 기존 50% 이상에서 40% 이상으로 낮췄습니다. 기존 30%였던 주거비율 제한도 없앴습니다. 국제컨벤션 의무도입 기준과 용도별 최소비율 기준도 삭제했
2026-07-28 06:30
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한강변 재건축, 높이보다 '열린 경관'이 중요한 이유
서울 한강변 재건축의 층수가 다시 높아지고 있습니다. 과거 35층 안팎으로 묶였던 단지가 49~60층 이상 초고층 재건축을 다시 검토하고 있습니다. 조합으로서는 초고층 랜드마크 단지에 대한 기대가 큽니다. 하지만 초고층 재건축을 단순히 집값을 높이기 위한 수단으로만 봐서는 안 됩니다.중요한 것은 높이가 아니라 경관입니다. 같은 용적률이라면 낮고 넓게 짓는 방식보다 높고 가늘게 짓는 방식이 오히려 도시 경관을 더 좋게 할 수 있습니다. 층수를 높이면 동 수를 줄일 수 있고, 동 간격도 넓어집니다. 한강에서 바라볼 때도 건물 사이 통경축이 생기면 남산과 관악산, 도심 스카이라인이 더 잘 보입니다.과거 한강변 아파트는 대체로 비슷한 높이와 비슷한 형태로 지어졌습니다. 멀리서 보면 긴 콘크리트 벽처럼 보이는 구간도 적지 않습니다. 한강을 따라 유람선을 타고 가면 강변의 도시 경관보다 아파트 정면이 먼저 눈에 들어오는 곳이 많습니다. 한강이라는 세계적인 수변 공간을 갖추고도 도시의 입체감과 야간 경관을 충분히 살리지 못한 셈입니다.서울시가 35층 높이 규제를 폐지한 뒤 분위기는 달라지고 있습니다. 이제는 단순히 몇 층 이하로 제한하는 방식이 아니라, 지역 여건과 경관계획에 맞춰 층수를 정하는 방향으로 바뀌고 있습니다. 그 결과 한강변 재개발·재건축 구역에서는 60층 이상 초고층 계획도 속속 나오고 있습니다.강남구 도곡개포한신아파트는 이미 최고 35층, 816가구 규모로 관리처분인가를 받은 사업지입니다. 최근에는 최고 49층, 792가구 규모로 계획을 바꿔 서울시 정비사업 통합심의를 조건부 통과했습니다. 서울시는 이 단지에 대해 주변 재건축 단지와 조화로운 스
2026-07-13 06:30 -
규제지역 된 동탄이 증명했다…신도시는 일자리가 1순위
경기 화성 동탄이 다시 주목받고 있습니다. 정부는 지난달 말 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역으로 신규 지정했습니다. 7월 1일부터 조정대상지역과 투기과열지구로 묶이면서 대출, 청약, 세제 규제가 강화됐습니다. 이어 토지거래허가구역으로도 지정되면서 갭투자를 통한 매수는 사실상 어려워졌습니다.겉으로 보면 집값이 많이 오른 지역에 규제를 건 것처럼 보입니다. 하지만 동탄의 사례를 단순히 규제 대상으로만 봐서는 안 됩니다. 동탄은 직주근접이 왜 중요한지 보여준 대표적인 신도시입니다. 좋은 일자리가 있고, 그 일자리까지 쉽게 출퇴근할 수 있는 주거지가 있으면 실수요자는 움직입니다. 동탄이 바로 그 점을 증명했습니다.화성 동탄의 월간 주택 매매가격 변동률은 올해 2월 0.78%에서 5월 1.57%로 상승폭이 커졌습니다. 용인 기흥구도 높은 상승세를 이어갔고, 구리시는 5월 1.15% 올랐습니다. 구리시는 서울 전세난 속에 서울 접근성을 보고 내 집 마련에 나선 실수요가 붙은 지역입니다. 동탄과 기흥은 삼성전자와 SK하이닉스 사업장 접근성이 좋은 이른바 ‘셔세권’ 수요가 집값 상승의 배경으로 꼽혔습니다.특히 동탄은 반도체 기업 임직원 수요가 뚜렷합니다. 삼성전자와 SK하이닉스 등 대기업 임직원의 소득 여력이 커졌고, 직장까지 셔틀버스로 출퇴근할 수 있는 입지에 실거주 매수세가 몰렸습니다. 여기에 규제지역 지정 전 투자수요까지 가세하면서 가격 상승세가 더 커졌습니다. 하지만 그 출발점은 투기 수요가 아니라 직장과 가까운 곳에 살고 싶어 하는 실수요였습니다.도시는 결국 일자리입니다. 집만 많이 짓는다고 좋은 도시가 되는 것은 아닙니다. 신도
2026-07-07 06:30 -
공급 부족 풀 열쇠, 새 아파트만이 아닙니다
서울과 수도권 주택시장이 다시 불안해지고 있습니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 끝난 이후 매매시장은 다시 움직이고 있고, 전·월세 시장도 매물 부족 속에 가격 상승폭이 커지고 있습니다. 정부가 공급 확대를 전면에 내세우는 이유입니다.문제는 공급입니다. 공급을 늘려야 한다는 방향은 맞습니다. 하지만 공급은 발표한다고 바로 되는 것이 아닙니다. 서초구 서리풀지구에 주택 2만 가구를 공급하겠다는 계획도 주민 반발과 보존 요구를 넘어야 합니다. 용산국제업무지구 1만 가구 공급도 기존 개발계획과 인허가 문제를 해결해야 합니다. 과천 경마장 부지 이전을 통한 9800가구 공급 역시 마사회와 관련 종사자의 반발이라는 변수가 있습니다.서울과 수도권의 좋은 입지는 대부분 이미 누군가 이용하고 있는 땅입니다. 그만큼 개발에는 시간이 걸립니다. 공공이 아무리 속도를 내겠다고 해도 주민 동의, 인허가, 기반 시설, 이전 비용, 환경 문제를 피할 수 없습니다. '좋은 땅에 빨리 짓겠다'는 말은 쉽지만, 실제 사업은 그렇게 단순하지 않습니다.정비사업도 마찬가지입니다. 공사비가 빠르게 오른 상황에서 용적률을 높여 사업성을 맞추는 방식이 반복되고 있습니다. 서울시는 신속통합기획을 통해 정비사업 속도를 높이고 있고, 소규모 재개발·재건축도 모아타운 등을 통해 용적률 상향을 추진하고 있습니다. 하지만 강남과 한강 벨트처럼 일반분양가가 높은 지역이 아니라면 사업성이 쉽게 나오지 않습니다. 시공사들이 적극적으로 뛰어들기 어려운 지역도 많습니다.그래서 정부는 단기간에 공급할 수 있는 비아파트에 주목합니다. 도시형생활주택 규제를 완화해 향후 2년간 2만60
2026-06-30 06:30 -
아파트 20층에서 40일간 엘리베이터 없이 살아야 한다면?
아파트 20층에 사는데 엘리베이터가 40일 동안 멈춘다면 어떻게 될까요. 출근할 때도, 장을 보고 돌아올 때도, 아이가 학교에 갈 때도 매일 계단을 오르내려야 합니다. 젊은 사람도 쉽지 않은 일입니다. 노약자와 어린이, 장애인, 임산부에게는 단순한 불편이 아니라 일상생활 자체가 막히는 문제가 될 수 있습니다.최근 강남구 선릉로 일대의 3000가구 대단지 아파트에서 엘리베이터 교체 공사가 이뤄지고 있습니다. 일부 동은 옥상으로 옆 라인과 연결돼 있어 다른 라인의 엘리베이터를 이용할 수 있다고 합니다. 그래도 집까지 올라가거나 내려가야 하는 구간은 남습니다. 더 큰 문제는 옆 라인으로 이동할 수 없는 구조입니다. 이런 동에 사는 고층 입주민은 공사 기간 사실상 계단을 이용할 수밖에 없습니다.이 단지는 2006년 1월 입주한 곳으로 알려져 있습니다. 입주 20년이 가까워지면서 2026년 4월 말부터 엘리베이터 교체 작업에 들어간 것입니다. 오래된 아파트에서 승강기 교체는 언젠가 해야 할 일입니다. 문제는 교체 자체가 아니라 교체 기간에 주민들이 어떻게 살아야 하느냐입니다.특히 여름철에는 더욱 심각합니다. 20층을 걸어 올라가는 일은 단순한 운동이 아닙니다. 땀을 흘리며 계단을 오르는 일이 아니라 고령자에게는 낙상 위험이 되고, 어린이에게는 통학 부담이 되며, 몸이 불편한 주민에게는 외출 자체를 포기하게 만드는 요인이 됩니다. 일부 단지에서는 노약자에게 공사 기간에 자녀 집이나 다른 거처에 머무는 방안을 권하기도 합니다. 하지만 아이들은 학교에 가야 하고, 직장인은 출근해야 합니다. 누구나 40일 동안 집을 비울 수 있는 것은 아닙니다.앞으로 이런 문제는 더 자주 발생할
2026-06-23 06:30 -
전셋집 품귀…재건축 시작하면 어디로 가나요?
최근 서울 전세시장이 심상치 않습니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 끝난 뒤 전세 물건이 빠르게 줄고 있기 때문입니다. 특히 가격 부담이 상대적으로 낮았던 서울 외곽지역의 전·월세 물건 감소폭이 더 큽니다.부동산 업계에 따르면 지난달 24일 기준 서울 아파트 전·월세 물건은 3만3244건으로, 1년 전 같은 기간 4만5639건보다 27.2% 줄었습니다. 성북구는 77.4%, 중랑구는 74.1%, 구로구는 68.6%, 노원구는 67.4%, 관악구는 65.1%, 도봉구는 64.0%, 강북구는 63.0% 감소했습니다. 서민과 실수요자가 상대적으로 많이 찾던 지역부터 전세 선택지가 사라지고 있는 것입니다.전세 물건이 줄어든 이유는 복합적입니다. 계약갱신청구권을 행사해 기존 집에 계속 머무는 임차인이 늘었고, 실거주 의무와 전세대출 규제도 임대시장에 영향을 주고 있습니다. 여기에 다주택자가 내놓은 물건 상당수가 실수요자의 매매로 이어져 전세로 나올 집 자체가 줄었습니다.가격도 이미 움직이고 있습니다. 한국부동산원이 공표한 올해 3월 서울 아파트 전세 실거래가격은 전월보다 1.36% 올랐습니다. 전년 동월 대비 상승률은 8.82%입니다. 권역별로는 도심권을 제외한 전 권역에서 전세 실거래가격이 상승했고, 동북권이 2.14%로 가장 많이 올랐습니다. 이어 서북권 1.24%, 동남권 1.08%, 서남권 1.05% 순으로 올랐습니다.문제는 앞으로입니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 매매시장에서는 급매물이 줄어들 가능성이 커졌고, 임대시장에서는 전세로 나올 수 있는 물건이 더 부족해질 것으로 보입니다. 전셋값 상승이 일시적인 현상에 그치지 않을 가능성을 봐야 하는 이유입니다.정부도 전월세 시장 안정을 위해 비아파트 공급 확대
2026-06-08 06:30
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아직 전세 찾으세요?…빨리 내 집 마련하세요
다주택자 양도소득세 중과가 다시 시작되면서 앞으로 전세 매물이 시장에 더 나오기 힘들 것으로 보입니다.비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제(장특공)마저 실거주 위주로 개편한다고 하니 팔고자 하는 이가 분명히 있습니다. 그동안 토지거래허가구역 내에서는 4개월 내 입주해 2년간 실거주해야 하는 조항이 있었습니다. 정부는 다주택자 양도세 중과를 앞두고 매물 유도를 위해 이 실거주를 유예해 줬으나, 형평성 논란이 일자 모든 주택으로 실거주 유예를 확대 적용하기로 했습니다. 이에 따라 매물이 조금 더 나올 수는 있지만, 무주택자가 매입하는 경우에만 적용되기 때문에 다시 전세 물건이 증가할 가능성은 커 보이지 않습니다.이미 다주택자 매물이 대거 출회되면서 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로)에서는 내 집 마련에 나선 이가 급증했습니다. 올해 1월부터 5월 7일까지 서울에서 접수된 토지거래허가 건수는 단독과 빌라를 포함해 3만3806건에 달했습니다. 시기별로 보면 1월 7171건에서 2월 5174건으로 줄었다가, 3월부터 8673건으로 급증한 뒤 4월에는 1만208건까지 증가했습니다. 5월 들어서는 4일에만 912건, 6일에는 926건이 몰렸습니다.그러다 5월 9일 다주택자 양도세 중과 기한 내 매도가 사실상 끝나자 서울 아파트 매물은 6만6914건으로 감소했습니다. 반면 서울 아파트 전·월세 물건 수는 10일 조사 기준 3만1574건으로, 4월 말 이후 다시 증가하는 모습을 보였습니다. 양도세가 중과되자 다주택자들이 매매를 접고 다시 전·월세로 돌리며 '버티기'에 들어간 것입니다.하지만 오는 7월 세제개편에서 보유세와 양도세 장기보유특별공제 축
2026-05-22 06:30 -
얼죽신이 대세?…이제 개별 인테리어의 시대입니다
최근 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 열풍으로 신축 아파트 인기가 치솟고 있지만, 정작 공급 지표는 처참한 수준입니다. 주택통계에 따르면 지난 3월 서울의 주택 인허가 실적은 1815호로 전년(7339호) 대비 75.3% 급감했습니다. 전월(2591호)과 비교해도 29.9% 줄어든 수치입니다.특히 서울 아파트 인허가 물량은 1005호에 그치며 전년 동월 대비 85.5% 감소했습니다. 준공 실적 역시 전국적으로 전년 동월 대비 24.3% 줄어든 1만 9787호에 그쳤고, 서울은 1861호로 46.4% 감소했습니다.주택 착공도 서울은 1239호로 전년 동월(1727호) 대비 28.3% 감소했는데, 이란 전쟁 여파로 공사비가 추가 상승할 경우 대부분 사업장의 사업성이 악화하여 신축 공급은 더욱 힘들어질 전망입니다.이미 선진국에서는 높은 공사비와 인건비 탓에 신축 공급보다는 기존 주택을 고쳐 쓰는 '대수선'이 대세로 자리 잡았습니다. 우리나라도 공사비 급증으로 인해 재개발·재건축 사업장의 갈등이 가시화하고 있습니다.최근 수도권에서만 100곳 이상의 사업장이 공사비 증액 문제로 사업 지연 우려를 낳고 있습니다. 실제 송파 마천4구역에서는 현대건설이 평당 공사비를 584만원에서 959만원으로 인상을 요청하며, 5년 만에 총공사비가 3834억원에서 6733억원으로 2899억원 올랐다고 합니다. 이 금액조차 올해 초 전쟁 여파가 반영되기 전이라 추가 상승할 가능성이 큽니다. 광명 제9R구역 역시 롯데건설로부터 공사비 증액과 공기 연장 협의를 요청받은 상태입니다.3월 건설공사비 지수는 134.42로 전월 대비 0.49% 올랐으나, 이란 전쟁 여파는 아직 반영되지도 않았습니다. 올해 레미콘 혼화제 가격이 30%, 단열재는 최대 40% 상승하는 등 공사 원가가 30
2026-05-11 06:30 -
서울, '교통지옥' 되기 전 대비해야 합니다
중동 전쟁으로 국제 유가가 폭등하자 정부가 석유 최고가격제를 도입한 지 한 달이 지났습니다. 하지만 석유 사용량은 오히려 한 달간 0.25% 증가했습니다. 가격 상승을 우려한 가수요 때문이기도 하겠지만, 결국 자동차 이용을 5부제 등으로 강제하지 않는다면 여전히 대중교통보다 자가용 이용을 선호한다는 방증입니다. 최근 대중교통 이용이 소폭 늘었다고는 하지만, 유가가 안정되면 다시 자가용으로 회귀할 가능성이 큽니다.국토교통부 수송실적 보고서에 따르면 2023년 기준 한국의 대중교통 수송 분담률은 37.6%로 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 압도적 1위입니다. 철도는 18.2%, 버스의 경우 19.5%지만 승용차는 60.2%에 달합니다. 그런데도 선진국과 비교하면 대중교통 분담률은 월등히 높습니다. 튀르키예(25.9%), 헝가리(24.5%), 스웨덴(18.2%) 등 유럽 국가는 10%대에 머물고 있으며 호주는 9.8% 수준에 불과합니다. 승용차 없이는 이동이 불가능한 구조인 셈입니다. 2022년 통근·통학 수단 조사에서도 한국은 자가용 53%, 대중교통 40%로 타국 대비 대중교통 이용률이 높습니다. 다만 수도권에서 출퇴근하는 사람들은 시간 단축을 위해 수도권광역급행철도(GTX)까지 추진될 정도로 압박이 심합니다.문제는 앞으로입니다. 건설 공사비 급등으로 재개발·재건축 사업성이 악화하자 정부가 용적률과 고도 제한을 완화해 주면서, 정비사업 후 세대수가 2배 이상 증가하는 지역이 급증하고 있습니다. 강남 3구(강남·서초·송파구)는 물론 한남, 성수, 여의도, 노량진 등 한강벨트 대부분이 49층에서 70층 초고층으로 추진 중입니다. 세대수는 대폭 늘어나는데 도로 확충 계획은 거의 없습니다. 특히 압구정과
2026-04-27 06:30 -
AI 시대의 도시 계획은 달라져야 합니다
최근 미국·이란 전쟁의 영향으로 건설 공사비가 더욱 치솟고 있습니다. 분양가는 물론 재건축 분담금까지 앞으로 더 크게 오를 것이라는 전망이 지배적입니다. 상황이 이렇다 보니 최근 신축 가격이 너무 비싸다는 인식에 고분양가 단지에서 계약을 포기하는 사례도 나타나고 있습니다. 분당 구미동 ‘더샵 분당센트로’는 84가구 일반 분양 중 50가구가 계약을 포기했습니다. 고분양가에 대출 규제 영향까지 겹친 결과입니다.그럼에도 최근 고분양가 논란이 있었던 단지들은 '줍줍'(무순위 청약)에서 대부분 완판되고 있습니다. 공사비가 계속 상승하는 탓에 지금의 분양가가 오히려 가장 저렴할 수 있다는 인식이 확산하고 있기 때문입니다. 강북이나 수도권에서도 높은 분양가의 단지들이 나오고 있지만 지역에 따라 완판 행렬이 이어집니다.비강남권인 흑석 11구역 재개발 단지 '써밋 더힐'은 전용 84㎡ 분양가가 약 28억 3746만원으로 평당 8202만 원에 달합니다. 전용 59㎡ 역시 21억 3125만원입니다. 노량진 6구역 '라클라체자이드파인' 전용 84㎡는 25억원에 육박하며, 장위 10구역 '장위푸르지오마크원' 역시 주변보다 5억 원 이상 비싼 17억 원 안팎에 분양됐습니다. 매년 오르는 공사비를 감안하면 결코 비싼 게 아니라는 인식과 이번이 아니면 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이 될 수 없다는 믿음이 완판을 이끌고 있습니다. 강서구 '래미안 엘라비네'와 문래동 '더샵프리엘라'가 주변 시세보다 비싼 가격에도 높은 경쟁률로 완판된 이유입니다.결국 비강남권이라도 매년 오르는 비용을 생각하면 지금이 내 집 마련의 적기라는 분위기가 확산하고 있습니다. 분양
2026-04-13 06:30 -
노년층 생활비와 청년 주거를 한 번에 해결할 방법
최근 서울 아파트 시장에 '할머니 혼자 거주하는 집인데 방 1개, 거실과 화장실을 독립적으로 사용할 수 있는 저렴한 월세'가 나와 관심을 끌고 있습니다. 방 3개, 화장실 2개가 있는 이른바 '국민평형'인 전용면적 84㎡ 아파트에 거주하는 할머니가 남는 방과 화장실을 보증금 2000만원, 월세 45만원에 내놓은 것입니다. 여학생이나 여성 직장인이라는 조건만 맞으면 할머니의 생활비와 외로움, 치매 문제를 해결하는 동시에 청년의 주거비 부담도 덜어줄 수 있는 구조입니다.최근 서초구 메이플자이에서도 방 하나만 떼어낸 고가 월세가 등장했는데, 관리비까지 포함된 가성비 덕분에 수요자들의 임대 문의가 이어졌다고 합니다. 이처럼 남는 방을 공유하는 '셰어하우스' 방식은 미국에서는 이미 기업형 사업으로 활성화됐습니다.대표적인 플랫폼인 '실버네스트'는 집주인과 룸메이트를 매칭해 주거비 절감과 노인의 외로움을 동시에 해결합니다. 노년층이 남는 방을 올리면 검증된 임차인을 연결해줘 안전한 동거를 보장하는 방식입니다. '홈셰어 버몬트'나 '고고 그랜드페어런트' 역시 노년층이 집을 제공하고 청년들이 저렴하게 임대할 수 있도록 돕는 매칭 사이트입니다.국내에서도 서울 대학가나 청년 밀집 지역의 독거노인 주택을 활용할 필요가 있습니다. 정부나 지방자치단체가 직접 신청받아 신원을 확인한 뒤 안심하고 동거할 수 있는 제도를 신설한다면, 노년층의 노후 생활비 문제와 청년들의 주거 문제를 동시에 해결할 수 있습니다.참여 유인책으로 저렴하게 방을 공유하는 고령층에 보유세를 줄여주는 혜택을 준다면 참여가 더 활발해질 것입니다. 현재 국내 7
2026-03-25 06:30
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"공사비 더 오릅니다…지금 내 집 마련하세요"
최근 서울 아파트 가격 상승세가 주춤한 모습을 보이고 있습니다. 강남 3구(강남·서초·송파구)와 한강벨트의 기세는 한풀 꺾였지만, 15억원 이하 단지가 밀집한 '노도강'(노원·도봉·강북)과 '금관구'(금천·관악·구로)는 상승세를 이어가고 있습니다. 대출이 최대 6억원까지 가능한 15억원 이하 아파트가 많다 보니, 전세를 끼고 사는 갭투자를 거쳐 내 집을 마련하려는 수요가 몰리고 있습니다. 폭등하는 전세가에 등 떠밀린 실수요자들이 "지금이라도 사야 한다"며 움직이는 이유는 무엇일까요?가장 큰 이유는 걷잡을 수 없이 치솟는 공사비입니다. 최근 3년 사이 공사비는 이미 50% 이상 급등했는데, 앞으로가 더 걱정입니다. 이란 전쟁 여파와 지난 10일 시행된 개정 노동조합법(노란봉투법)이 공사비를 끌어올리는 주범으로 지목됩니다. 한국건설산업연구원에 따르면 국제 유가가 50% 상승할 때 국내 건설 생산 비용은 1.06% 오르며, 특히 도로 시설(2.93%)과 도시 토목(2.76%) 등 아파트 단지 내 기반 공사 비용에도 직접적인 영향을 줍니다.국제 유가가 10%만 올라도 건설 현장 중장비의 핵심 연료인 경유 가격이 요동치며 전체 파급효과의 35.2%를 차지하게 됩니다. 레미콘(8.5%), 아스콘(8.4%), 물류비(4.2%) 등이 줄줄이 인상되는 구조입니다. 이란 사태가 장기화돼 석유 시설이 파괴된다면 전쟁이 끝나더라도 그 여파는 상당 기간 지속될 수밖에 없습니다.여기에 국내 상황은 더 심각합니다. 원청의 하청 노동자 책임이 강화되는 노란봉투법이 시행되면서 공기 지연과 인건비 상승 압박이 커졌습니다. 이미 미국은 하청(Subcon)이 원청(Genecon)을 상대로 소송을 제기하는 문화가
2026-03-23 06:29 -
트럼프 대통령 때문에 재건축 분담금 더 오르겠네요
최근 중동 정세가 급격히 악화하고 있습니다. 미국과 이스라엘이 이란을 상대로 군사 행동에 나섰고, 레바논 무장 정파 헤즈볼라 등 이란의 대리 세력도 전면전에 가세했다는 소식이 이어지고 있습니다. 시장에서는 전쟁 장기화 가능성에 촉각을 곤두세우고 있습니다. 특히 이란이 호르무즈 해협을 봉쇄하면서 국제 유가가 급등했습니다. 사태가 장기화할 경우 유가가 50~100%가량 더 상승할 수 있다는 전망도 나오고 있습니다. 원·달러 환율 상승 가능성까지 거론되면서 수입 물가 상승 압력 역시 커질 수 있다는 분석입니다.이 같은 변수는 국내 건설시장에도 영향을 미칠 가능성이 큽니다. 유가 상승은 건설 자재 가격과 물류비 상승으로 이어지기 때문입니다. 이미 빠르게 상승한 재건축 공사비가 더 오를 경우 조합원 분담금 역시 추가로 늘어날 수밖에 없습니다.실제로 1기 신도시 재건축 사업에서는 분담금 부담이 주요 변수로 떠올랐습니다. 일산이 대표적인데, 백송마을 1·2·3·5단지, 후곡마을 3·4·10·15단지, 강촌마을 3·5·7·8단지, 정발마을 2·3단지 등 약 9174가구 규모 재건축이 추진될 예정입니다. 하지만 현황 용적률이 약 172% 수준에 그쳐 용적률을 300%까지 상향하더라도 조합원 분담금 부담이 커 사업 추진이 쉽지 않은 상황입니다.사업 일정 지연도 문제입니다. 후속 사업지와 묶어 병행 추진하는 방식이 논의되면서 사업 속도가 더 늦어질 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 재건축 사업이 지연될수록 금리 상승과 공사비 인상 등의 영향으로 금융비용이 늘어나기 때문입니다. 이 경우 조합원 분담금 부담이 더욱 커지면서 사업 자체가 중단
2026-03-13 06:30 -
보유세로 강남 집값 잡는다?…평당 3억 갑니다
최근 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료로 확정되면서, 강남 3구(강남·서초·송파구)에서 매물이 쏟아져 나오고 있다고 합니다. 오는 7월 보유세까지 미국처럼 늘릴 필요가 있다는 주장이 나오자 1주택자들까지 매물을 내놓는 분위기입니다.18일 기준 서울 아파트 매매 물건은 6만4207건으로, 정부 대책이 나온 12일 이후 2000여 건이 증가했습니다. 특히 지난달 23일 이후로는 7988건이 늘었습니다.매물은 성동구, 송파구, 동작구 등에서 집중적으로 나오고 있으며, 강남 3구는 설 연휴 이후 집값이 하락할 가능성도 제기됩니다. 급매물은 늘고 있지만 정작 매수자들은 관망세를 유지하고 있습니다. 4월 이후 가격이 더 크게 하락할 것을 기대하고 있기 때문입니다.문제는 이렇게 급매물이 나오더라도 집값 하락은 단기간에 그칠 것이 확실하다는 점입니다. 재건축 등의 호재가 있어 결국 다시 오를 것이라는 전망이 우세합니다.아파트 수요가 왜 강남으로만 몰릴까요? 일단 고급 직장 수요가 많습니다. 테헤란로를 중심으로 코엑스, 강남대로, 언주로 등에 대기업이 밀집해 있어 직장 수요가 항상 존재합니다. 직주근접을 위한 어쩔 수 없는 선택인 셈입니다.또 다른 요인은 한국에만 있는 '8학군' 수요입니다. 아무리 다주택자가 매물을 내놓아도 학군 수요는 분산되지 않습니다. 대치동 등 학원가에는 지방에서 전·월세로라도 들어오려는 수요가 여전합니다. 최근에는 '4세 고시', '7세 고시'라는 말이 나올 정도로 학부모의 학구열은 대단합니다.결국 한국은행 총재까지 나서서 교육 문제가 해결되지 않으면 강남 집값을 잡는 데 한계가 있다고 할 정도로 이 학군 수요는 공고합
2026-02-27 06:30 -
용산에 또 오피스? 지금 서울에 부족한 건 집입니다
최근 정부가 1·29 주택공급대책을 통해 용산국제업무지구에 1만 가구 규모의 주택을 공급하겠다고 발표했습니다. 이에 대해 서울시는 “6000가구 수준이 적절하다”며 “1만 가구를 넣으면 닭장 아파트가 될 수 있다”고 우려하고 있습니다. 하지만 정작 먼저 따져봐야 할 것은 주택 밀도가 아니라 오피스 수요입니다. 과연 지금 서울에 초대형 업무시설이 더 필요한지 냉정하게 점검할 필요가 있습니다.서울 오피스 시장은 이미 공급 부담이 커지고 있습니다. 삼성증권과 알스퀘어에 따르면 지난해 말 마곡 일대에만 20만 평이 넘는 오피스가 한꺼번에 공급되며 공실률이 상승했습니다. 지난해부터 신축 오피스 공실은 소폭 개선됐지만, 구축 오피스 공실률은 오히려 확대됐습니다.앞으로는 공급이 더 많습니다. 2028~2029년 오피스 공급은 과거 평균의 두 배 수준인 연평균 60만 평 이상으로 예상됩니다. 2025년부터 2029년까지 서울에서만 320만 평 이상이 준공될 예정이며, 이 가운데 35%가 용산과 가까운 CBD 권역입니다. 광화문과 종로, 세운상가 일대도 이미 대규모 오피스타운 형태로 개발되고 있습니다.글로벌 시장은 빠르게 변하고 있습니다. 코로나 이후 재택·하이브리드 근무가 일상화되면서 미국과 유럽 주요 도시의 오피스 공실률은 크게 상승했습니다. 국내 투자자들이 참여한 해외 오피스 사모펀드 손실도 잇따르고 있습니다. 영국 브리스톨 오피스 투자 펀드는 수백억원대 손실이 예상되고, 벨기에 오피스 투자 역시 사실상 전액 손실로 확정됐습니다. 오피스가 더 이상 안전자산으로 보기 어려운 환경입니다.여기에 AI 확산까지 겹쳤습니다. 대기업도 신입사원 채용을 점차 꺼리고,
2026-02-12 06:30 -
구축 아파트? 선진국 사람들 눈에는 신축입니다
최근 서울 아파트 가격 상승세가 심상치 않습니다. 지난해 서울 아파트 가격은 8.98% 상승해 노무현 정부 시절인 2006년(23.46%) 이후 19년 만에 최고치를 기록했습니다. 올해 역시 4% 이상 오를 것이라는 전망이 나옵니다. 주요 선호 지역은 물론 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 등 지역에서도 신고가가 속출하며 '내 집 마련' 수요는 갈수록 커지고 있습니다.문제는 공급입니다. 공사비는 인건비 상승, 원·달러 환율에 따른 자재비 부담, 중대재해처벌법 시행에 따른 공기 연장, 친환경 기준 강화 등으로 구조적으로 오를 수밖에 없는 상황입니다. 서울에서 대규모 신규 공급이 가능한 경로는 재개발·재건축뿐이지만, 실제 공급까지는 너무 오랜 시간이 걸립니다. 그사이 전·월세를 전전하면 집값은 더 오르고, 내 집 마련의 문턱은 높아집니다.이런 환경 속에서 수요의 무게중심은 이동하고 있습니다. 지난해 서울 아파트 시장에서 신고가 거래는 30억원 이상 고가 단지에서 9억~15억원 구간으로 옮겨갔습니다. 대출이 가능하고 갈아타기도 비교적 수월한 가격대 아파트에 실수요가 몰린 것입니다. 6·27 대책과 10·15 대책 이후 "더는 기다릴 시간이 없다"는 인식이 확산한 결과이기도 합니다.그런데 입지와 교통이 좋아도 재건축이 어려운 구축 단지들은 상대적으로 가격이 덜 오르는 경우가 많습니다. 환금성에 대한 우려 때문입니다. 국내에서는 ‘30년이 지나면 재건축’이라는 인식이 너무도 강합니다. 목동처럼 숲세권으로 쾌적하고 고령층이나 어린 자녀를 둔 가구에 인기가 높은 단지들조차, 결국 모두 헐고 초고층으로 가
2026-01-27 06:30