베스트 머니이스트
(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등
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랜드마크만 살아남는다…쇼핑천국 日의 '충격' 현실
일본의 유명 쇼핑몰들이 하나둘 사라지고 있습니다. 한국인이 도쿄에 가면 반드시 들른다던 전통 대형 테마 쇼핑몰인 '비너스포트'와 '메가웹'이 폐업했습니다. 관광객으로 붐비던 대관람차도 흔적도 없이 철거됐습니다.도쿄 최고의 경치라는 '레인보우브릿지'가 가장 잘 보인다는 아쿠아시티나 DECK 쇼핑몰도 오후 8시가 되면 모든 점포가 문을 닫고 있습니다. 외국인 관광객은 물론, 내국인까지 확 줄어든 탓입니다. 새로 건설되어 주목받고 있는 '아자부다이힐스'와 '토라노몬힐스'는 대형 쇼핑몰 대신 식음료(F&B) 위주 매장이 들어섰습니다.도쿄 일대에서 쇼핑 공간이 점차 줄어들고 있습니다. 일본도 경기 불황에 소비자들이 가격이 저렴한 온라인 쇼핑으로 돌아서면서 기존 쇼핑몰들이 몰락하고 있는 것입니다. 그나마 내외국인 관광객이 몰리는 쇼핑몰도 쇼핑이 아닌 볼거리로 관광객을 유인하고 있습니다.18m 높이의 건담이 전시된 다이버시티가 대표적입니다. 일대 쇼핑몰이 부진에 빠진 상황이지만, 다이버시티는 저녁 7시부터 하는 건담 쇼를 보려는 이들로 북적입니다. 결국 볼거리가 있어야 사람이 온다는 유튜브 시대의 쇼핑 방식이 그대로 통용된 셈입니다.비슷한 사례는 국내에서도 찾아볼 수 있습니다. 신세계 스타필드가 코엑스에 별마당을 설치하니 매일 내외국인이 몰려듭니다. 스타필드 수원점에도 별마당을 만들었더니 그저 물건을 팔고 식사를 하는 데 초점을 맞췄던 수원 역세권 대형 쇼핑몰들이 타격을 받고 있습니다. 유튜브나 인스타그램에 올릴 멋진 랜드마크가 있는 장소만 사람들이 찾아오는 것입니다.호주 시드니도 대표적인 사례입니다. 시드
2024-11-15 06:30 -
주택공급 정책은 시간보다 방향이 중요합니다
'미래는 시간이 아니라 방향이 더 중요하다'라는 말은 많은 철학자들이 강조하는 주제입니다. 그리고 이를 도시화 과정에서 실증적으로 보여주는 도시들이 바로 파리, 로마, 런던, 도쿄, 뉴욕 등 세계적인 도시들입니다. 이 도시들은 적게는 수백 년, 많게는 수천 년의 역사를 자랑하는데, 지금까지도 큰 문제 없이 주거와 관광 등의 기능을 잘 수행하고 있습니다.그렇지만 국내의 경우, 6.25 전쟁 이후 폐허가 된 도시를 빠르게 개발하다 보니 여러 가지 문제가 발생하고 있습니다. 성냥갑처럼 개발된 벽식구조 아파트로 인해 녹물이 나오고, 층간소음 문제가 커지며, 지하 주차장이 부족해 주차난이 심각해지고 있습니다. 이에 따라 새로 건설된 신축 아파트를 부러워하는 사람들이 늘어나면서 '얼죽신'(얼어죽어도 신축) 현상도 두드러지게 나타나고 있습니다.이렇다 보니 선거철만 다가오면 유권자들에게 어필할 수 있는 수많은 도시 개발 및 주택 공급 대책이 갑자기 쏟아집니다. 하지만 그 정책들이 정말 미래의 후손들이 편안하게 내 집에서 살 수 있도록 만드는 정책인지, 아니면 당장 커지는 문제를 빠르게 해결하려는 정책인지에 대해서는 깊이 고민해봐야 합니다.최근 전세 사기 문제 이후로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 부실화되면서 아파트 인허가와 착공이 크게 줄었습니다. 이에 따라 정부는 정비사업 규제 완화, 비아파트 공급 정상화, 수도권 공공택지 신속 공급, 그린벨트 해제 등이 담긴 8·8 대책을 급하게 발표했습니다. 49개 정책 과제 가운데 17개는 새로운 법을 만들어야 실행할 수 있다는데, 여야 간 협의가 이루어지지 않아 진행되지 못하고 있습니다.8·8 대책을 통해
2024-11-11 06:30 -
내가 살던 동네에서 노후를 보낼 방법이 있습니다
최근 국토교통부가 고령자 민간임대주택인 '실버스테이' 제도를 신설했습니다. 60세 이상이 응급 서비스나 식사 서비스를 받으면서 20년 이상 거주할 수 있도록 설계됐습니다. 주변 시니어 레지던스 시세의 95% 가격으로 제공되지만, 식사 및 생활지원 서비스 비용은 별도로 발생합니다. 서울시는 역세권 어르신안심주택을 추진 중이며, 역세권 350m 이내에 시설을 건립하면 주변 시세의 85% 이하 가격으로 거주할 수 있는 실버공유주거도 구상하고 있습니다. 그러나 서울 대부분 지역은 지원이 있더라도 높아진 토지비와 공사비를 감안할 때 사업자들이 참여하기 쉽지 않은 상황입니다. 현재도 일부 역세권 청년주택이 저렴한 임대료로 인해 막대한 손해를 보고 있는 실정입니다.새로 건물을 건설하려면 계속 상승하는 공사비와 토지비, 고금리를 모두 감당해야 합니다. 여기에 식사비 및 간병인 비용도 증가할 것으로 보입니다. 결국 중산층 노인 입주자가 이를 모두 감당해야 하는데, 현실적으로 어려운 이야기입니다.그렇다면 가장 좋은 대안은 무엇일까요? 보건복지부가 실시한 설문 결과에 따르면 '내 집에서 살다 죽고 싶다'는 응답자 비율이 83.5%에 달했습니다. 내가 살고 있는 동네가 가장 편안하다는 의미입니다. 실제로 해외에서는 '에이징 인 플레이스'(Aging in Place) 성향이 강해 대부분의 사람들이 자신이 거주하던 집에서 계속 살아가고, 그 집을 자녀나 손자, 손녀에게 물려주기도 합니다. 하지만 국내에서는 직장, 자녀 교육, 교통 문제 등을 고려해야 하므로 고령층이 따로 거주하는 경우가 많습니다. 고령층과 자녀들이 함께 살 가능성이 낮고, 이로 인해 고령층을 돌볼 수
2024-11-04 06:30 -
재건축·재개발 교통지옥 해결 방법은 UAM 뿐입니다
최근 1기 신도시 선도지구 공모가 접수된 가운데 조만간 선정이 이뤄질 예정입니다. 선도지구가 2030년 입주한 이후로도 선도지구에서 탈락한 아파트의 재건축이 이어질 겁니다. 서울시도 시내 재개발·재건축 속도를 높이기 위해 조합과 시공사 간담회를 지속해서 열고 있습니다. 복잡한 행정절차와 공사비 갈등을 최소화하고 현재 60%인 '입안 제안 동의 요건'을 50%로 완화해 정비 사업을 더 빠르게 추진하겠다는 계획입니다.이는 공사비가 급등하고 분담금도 증가하는 탓에 약 5년 뒤면 일부 지역을 제외하고는 재개발과 재건축이 어려워진다는 인식 때문입니다. 그렇기에 비용이 더 늘어나기 전 재개발과 재건축을 추진하고자 사업 속도를 높이는 것입니다.다만 대규모 재개발·재건축을 진행할 때 동반되는 기반 시설 공사는 쉽지 않습니다. 용산국제업무지구를 개발하면 일대에 엄청난 교통체증이 예상됩니다. 이미 교통체증이 심각한 압구정, 여의도, 한남동, 성수동 등을 고밀도로 재건축하면 더욱 심각한 교통 문제를 겪게 될 것입니다. 은마아파트 사례와 같이 주민 반발 탓에 지하 대심도 공사를 하기는 어려운 상황이고 기존 도로를 확충할 방법도 마땅치 않습니다.교통 문제를 가장 빠르게 해결하는 방법으로는 하늘을 나는 도심항공교통(UAM)이 있습니다. 미국의 조비사는 인증을 마치고 조만간 상용화를 준비하고 있으며, 두바이에서는 내년부터 UAM을 택시처럼 운영할 예정입니다. 중국에서는 모바일 쇼핑으로 UAM 제품을 구매할 수 있는 시대가 열렸습니다. 일본도 2025년 오사카 EXPO에서 공식적으로 공항에서 EXPO 장까지 UAM을 운행하기로 했습니다.국내도 2030년까지 김포공항 일대에
2024-10-28 16:10 -
"재건축은 이번이 마지막…장수명 아파트로 지어야"
유럽의 오래된 유적 도시들은 전 세계 관광객들을 매료시키고 있습니다. 이러한 도시들은 파리, 런던, 로마처럼 재건축이나 리모델링이 쉽지 않지만, 주민과 관광객의 편의를 고려하여 다양한 공간 활용이 가능하도록 규제를 완화해 큰 불편함 없이 활용되고 있습니다. 예를 들어, 과거 궁전이었던 공간은 호텔로 변신하고, 오래된 공공 건축물도 주거용으로 사용됩니다.잘 만들어진 도시라도 시대가 변하면 현재 수요에 맞지 않는 공간이 늘어납니다. 서울에 주거용 건물은 부족하고 상가와 중소형 오피스는 비어가는 현상이 나타난 것도 이와 같은 맥락입니다. 재건축이 추진되는 1기 신도시도 이러한 문제를 안고 있습니다.1기 신도시는 선도지구를 선정하고 2030년까지 재건축이 진행될 예정입니다. 선도지구 공모 대상 구역 162곳 중 61.1%에 해당하는 99곳이 신청했으며 경쟁률은 5.9대 1로 6곳 중 5곳이 탈락할 것으로 보입니다. 특히 분당 신도시의 경우 8000가구를 선정하는데 5만9000가구가 신청해 경쟁률이 7.4대 1에 이릅니다.지금은 재건축이 큰 인기를 얻고 있지만, 2030년이 다가오면 선진국처럼 재건축 비용이 주변 시세보다 높아져 개개인이 대수선하며 살게 될 가능성이 높습니다. 선도지구로 선정돼 재건축하더라도 공사 기간을 단축해 비용을 절감할 목적으로 벽식 구조 아파트를 짓는다면 향후 리모델링이나 공간 변형이 어렵고 층간소음에 계속 시달릴 것으로 보입니다.벽식 구조로 짓고 추후 다시 재건축하면 된다고 생각할 수도 있습니다. 하지만 일본의 사례를 보면 젊은 인구가 도심으로 몰리고 신도시에는 고령 인구만 남습니다. 서울도 신속통합을 통해 재개발·재건축을 추진하면서 빠
2024-10-08 07:00
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아파트는 두바이 초콜릿이 아닙니다
국내에서 탕후루의 인기가 치솟은 시기가 있었습니다. 프랜차이즈가 생기고 탕후루 가게가 급증했으나, 몇 년 지나지 않아 그 열풍이 사그라들었습니다.그 뒤에는 두바이 초콜릿 열풍이 불었는데, 아랍에미리트(UAE)의 유명 인플루언서가 카다이프 초콜릿을 먹는 영상을 올리면서 시작되었습니다. 특히 특정인의 제안에 따라 제품을 구매하는 MZ(밀레니얼+Z)세대의 '디토(DITO) 소비' 영향에 두바이 초콜릿 인기가 빠르게 확산했습니다.요즘은 두바이 초콜릿 열풍이 지나가고 스웨덴 사탕 열풍이 찾아왔습니다. 스웨덴 디저트 브랜드 'BUBS'의 제품이 인기를 끌고 있는데, 국내에는 판매점이 없어 해외에서 직접 구매해야 하는데도 인기가 뜨겁습니다. 소셜미디어(SNS)로 인해 정보가 빠르게 공유되면서 이런 현상이 한층 두드러졌습니다.2030세대는 부동산 투자도 SNS의 영향을 크게 받습니다. 유튜브와 인스타그램에서 다양한 부동산 투자 정보를 접하고 청약이나 경매에 참여하는 경우가 많습니다. 그러다 보니 장기적으로 가족과 함께 할 내 집 마련보다 SNS에서 이슈가 되는 로또 분양에 집중하는 모습을 보입니다.중도금이나 잔금에 대한 고민 없이 빠르게 투자 결정을 내리기도 합니다. 결과적으로 당첨되더라도 여러 문제가 불거지고, 이를 해결하지 못합니다. 그렇게 포기한 물량은 다시 무순위 청약으로 나옵니다. 초기 분양가로 판매하기에 로또 분양으로 주목받아 높은 경쟁률을 기록합니다. 과천시는 이러한 악순환을 막고자 무순위 청약 대상을 최소 1년 이상 거주한 시민으로 제한하기도 했습니다.다만 고민 없이 분양받았다가 포기해 다시 청약 시장으로 나오는 매물이 전국적으로 늘어나
2024-09-25 07:00 -
'속담과 닮은꼴' 주택공급 정책…이제는 변해야 합니다
최근의 주택 공급 정책은 소비자에게 신뢰를 잃은 분위기입니다. 우리 속담들을 보면 요즘 나온 정책들과 아주 잘 맞아떨어집니다.첫 번째로, '소 잃고 외양간 고친다'는 속담이 떠오릅니다. 가계 대출이 폭증하자 스트레스 DSR 제도를 도입했고 2단계는 7월 시행하려 했지만, 주택 경기를 살린다며 9월까지 연기했습니다. 그 결과 주택담보대출이 급증하자 대출 정책을 급작스럽게 변경해 유주택자 대출 금지와 갭투자 의심 전세대출 금지, 마이너스 통장 한도 축소에 나섰습니다.두 번째로, '소문난 잔치에 먹을 것 없다'는 속담이 잘 어울립니다. 8·8 주택공급 대책이 발표됐지만, 그 내용은 3기 신도시 공급, 1기 신도시 재건축, 그린벨트 해제 등 시간이 오래 걸리는 대책들로만 구성돼 있습니다. 빌라와 오피스텔 공급은 전세 사기 여파로 공급이 줄어드니 한국토지주택공사(LH)가 내년까지 11만호를 무제한 매입한다고 나섰습니다. 하지만, 이미 폭등한 공사비 때문에 실제 공급은 쉽지 않아 보입니다.전체를 보지 못한다는 의미를 담은 '장님 코끼리 만지기'라는 속담도 현재 상황에 적합합니다. 비어 있는 상가와 오피스 공간을 활용하지 않고 몇 년 후에 공급하겠다는 정책은 현실을 반영하지 못하고 있습니다. 지난 정부에서 발표했던 '비어있는 상가나 오피스에 민간 주거 임대사업도 가능'하다는 법안은 왜 대책에서 빠졌는지 의문입니다. 이미 공유경제 시대에 접어든 지금, '임대형 기숙사'를 비롯한 효과적인 주거 공간 공급 방안이 필요합니다.'닭 잡아먹고 오리발 내민다'는 속담은 생활형 숙박시설 문제와 관련이 있습니다. 생활형 숙박시설들은 주택 수에 포
2024-09-20 07:00 -
빈 상가와 오피스, 임대주택으로 바꿀 수 있습니다
정부가 발표한 8·8 부동산 공급대책은 1기 신도시 재건축, 3기 신도시 조기 공급, 그린벨트 해제 등을 포함하고 있지만, 이들 대책이 시장에 미치는 영향은 미미한 상황입니다. 대부분의 대책이 입주까지 최소 5년 이상 걸리는 긴 시간 동안의 계획이기 때문입니다.LH공사가 내년까지 11만 호의 매입임대주택을 달성하더라도, 이는 전세 수요를 다소 완화하는 데 그칠 것으로 보입니다. 향후 분양 전환 시 전세 수요를 얼마나 유지할 수 있을지는 불확실합니다.과거 부동산 정책 중 지금과 같은 상황에 적합한 정책이 있습니다. 이 정책을 확대 적용하면 단기간 내 임대시장을 안정화할 수 있을 것으로 보입니다. 특히 온라인 쇼핑의 급증과 소비 감소로 인해 발생한 상가 공실 문제와 중소형 오피스의 재활용 문제를 동시에 해결할 수 있는 방안이 될 수 있습니다.2020년 9월 9일 국토교통부는 ‘빈 오피스, 상가, 민간임대주택으로 전환 쉬워진다’는 보도자료를 발표하며 '주택건설기준 등에 관한 규정' 개정안을 입법 예고했습니다. 이 개정안은 오피스와 상가를 공공임대주택으로 전환할 때 주택건설 관련 규제를 완화하는 내용이었습니다.당초 5·6대책의 후속 조치로 7월에 입법예고한 개정안은 오피스, 상가, 숙박시설 등을 장기 공공임대주택으로 전환할 때 주택건설 기준을 완화하고 주차장 증설을 면제하는 내용이었습니다.8·4 대책에서는 서울권역 등 수도권의 주택공급 확대 방안으로 민간 사업자의 공공지원 민간임대주택까지 규제 완화 대상을 확대했습니다. 이에 따라 오피스와 상가를 임대주택으로 용도변경 시 주택건설기준을 완화하고 주차장 증설을 면제하도록 했습니
2024-09-12 07:00 -
내년까지 11만호 공급한다는 정부…속도보다 방향이 중요합니다
1971년 영국으로부터 독립한 두바이는 아주 빠른 속도로 세계에서 가장 멋진 도시로 탈바꿈했습니다. 국가 지도자가 미래세대를 위한 중개 무역산업 및 관광산업을 직접 총괄하면서 내국인은 물론 외국인들의 정주 환경을 완벽하게 갖추고 또 이를 통해 엄청난 투자를 유치하여 전 세계인들의 부러움을 사고 있는 곳입니다.특히 두바이는 석유 매장량이 적다는 문제를 안고 있었는데, 이 때문에 중개무역 산업에 집중했습니다. 제벨알리 경제자유구역을 개발해 두바이유를 포함한 중동 전체의 물류 허브가 됐고, 이를 통해 수많은 외국인이 거주하면서 두바이 마리나 같은 고급 주거단지를 형성했습니다.외국인의 정주를 위해 국제학교, 병원, 골프장 등 다양한 시설을 가까운 곳에 두도록 계획했고, 대부분의 시설이 이미 준공된 상태입니다. 두바이몰과 에미레이트몰 같은 세계 최대 쇼핑몰에서는 전 세계에서 온 관광객들이 쇼핑을 즐기며, 매일 자정까지 운영되고 있습니다. 이러한 점은 온라인 쇼핑 때문에 어려움을 겪는 국내 대형 백화점과 확연히 다른 모습입니다.두바이의 미래를 위한 랜드마크적 건축물의 가치는 빠르게 상승하고 있습니다. 특히 '팜 쥬메이라' 인공섬의 빌라는 가치가 10배 이상 치솟았는데, 쌍용건설이 시공한 '아틀란티스 더 로얄' 호텔을 비롯한 이곳의 호텔 및 레지던스는 예약하지 않으면 잠시 주차하거나 실내를 구경할 수조차 없을 정도로 인기가 많은 세계적인 명소가 됐습니다.두바이에 왜 외국인이 몰려들까요. 두바이는 한낮 기온이 45도에 달하는 더위와 높은 습도를 지녀 지옥 같은 사막 도시의 기후를 보입니다. 그런데도 초고가 호텔과 초대형 쇼핑몰에
2024-09-04 07:30 -
'용적률 상향' 재건축 단지…주변 교통지옥 될 수도
최근 공사비가 급증하면서 재건축 조합원들의 분담금이 뛰고 있습니다. 결국 사업성이 악화하거나 동의률이 떨어져 제대로 재건축이 진행되지 않는다고 하니 서울시나 1기 신도시 등에서 사업성 개선을 위해 용적률과 높이 규제를 대폭 완화하고 있습니다.서울시는 '2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획' 재정비안을 최근 수정했습니다. 사업성 보정계수, 현황용적률 인정에 대한 적용방안을 도입한 점이 특징입니다. '허용용적률' 보정계수를 최대 2.0까지 적용한다고 합니다. 그리고 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘려, 사업성을 보전해 줄 계획이란 청사진을 내놨습니다. 이에 더해 준공업지역은 법정 최대 용적률인 400%로 높이고, 역세권도 지하철 승강장에서 350m 이내는 준주거로 종상향을 검토한다고 합니다. 그리고 역세권 활성화사업으로 지정되면 용적률을 최대 1000%까지 상향하고, 디자인 혁신에 선정되면 한층 추가해 준다고 합니다.1기 신도시인 부천 중동은 기준 용적률을 350%까지, 그리고 군포 산본은 기준용적률을 330%로 상향시켜 준다고 합니다. 그러면 부천 중동은 2만4000호가 더 늘어 8만2000호의 재건축이 추진됩니다. 산본도 1만6000호가 늘어난 5만8000호를 공급한다고 합니다. 1기 신도시 선도지구에서는 특별법에 따라 최고 용적률을 500%까지 허용할 수 있다고 하고, 특히 분당의 역세권은 그대로 적용될 가능성이 있다고 합니다.물론 역세권 주변은 교통 지향형 도시개발 방식인 TOD(transit oriented development)로 개발돼야 하고, 고밀도 초고층으로 개발되는 것이 맞습니다. 다만 국내와 해외의 역세권 복합개발에서 가장 큰 차이점은 주차장 문제입니다.
2024-08-27 07:00
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서울 '똘똘한 한 채' 가격이 오를 수 밖에 없는 이유
최근 서울 아파트 가격이 무섭게 상승하고 있습니다. 8월 둘째 주 서울 아파트 가격이 0.32%나 올라 5년 11개월 만에 최대 상승 폭을 기록했습니다. 정부가 서울 주택시장 상승세를 진정시키고자 '8·8 부동산대책'을 발표했는데, 대부분 10년은 되어야 공급 물량이 현실화할 대책이라 매수세가 더 커지는 상황입니다.서울에서도 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구) 지역 집값이 빠르게 오르고 있습니다. 다른 지역보다 집값 상승세가 가파른 만큼 '똘똘한 한 채'를 찾는 수요가 이 지역으로 몰려들었기 때문입니다. 투자 수요는 물론 갈아타기 수요까지 이들 지역으로 집중되고 있습니다.우선 투자자들은 다주택자 규제를 피하기 위해 똘똘한 한 채 마련에 나섰습니다. 취득세가 2주택자는 8%, 3주택자는 12%로 높아지니 집을 여러 채 사기보단 투자 가치가 가장 큰 한 채로 돌아선 것입니다. 국회에서 다주택자 취득세 중과는 폐지한다고 하지만 쉽지 않은 상황입니다.실수요자도 똘똘한 한 채에 매달리고 있습니다. 일단 전세 사기 여파에 신혼부부와 같은 실수요자들은 비아파트 자체를 외면하기 시작했고, 대출받아 아파트로 내 집 마련하려는 움직임이 커졌습니다. 이러한 와중에 9월 '스트레스 DSR' 2단계를 시행하기로 하니 이번이 마지막 대출 기회라고 생각해 인기 지역 아파트 매수에 나서는 이들이 늘었습니다.일각에서는 스트레스 DSR 2단계가 시행되면 서울 집값이 안정될 것이라 기대하지만, 국내 기준금리가 낮아지면 집값은 오르게 됩니다. 미국 소비자물가지수(CPI)가 7월 2%대로 줄었고, 실업보험 청구자도 감소해 9월 미국 기준금리가 0.25%나 0.5% 내릴 수 있다는 전망
2024-08-20 07:00 -
고령화 시대, 노인복지주택 더 많이 지어야 할까요?
최근 아파트를 제외한 비아파트 사업들, 즉 오피스텔, 도시형생활주택, 빌라, 생활형숙박시설 등은 거의 초토화됐습니다. 투자상품으로 간주되던 지식산업센터도 난리가 났고요, 이와 함께 고령화 급증이 이어진 만큼 건설부동산업계에서는 '노인복지주택'이 한층 많은 관심을 받고 있습니다.너도나도 서울이나 경기도권에 있는 고급 실버타운에 들어가고 싶어 난리가 났다는 기사가 많이 나오고 있는데요. 그런데 정작 고급형 노인복지주택인 실버타운은 법적으로 인구소멸지역에만 분양을 할 수가 있습니다. 보건복지부가 지난 6월 발표한 '2024 노인복지시설 현황'에 의하면 전국에 실버복지주택이 고작 40개였습니다. 대부분 서울, 경기권에 있고, 부산에는 딱 1개만 있다고 합니다.고령화 문제를 우리나라보다 한발 앞서 겪고 있는 일본의 경우 유료노인홈이 2022년 기준 1만5928개나 됩니다. 우리보다 400배가 많다는 셈인데요. 그런데 일본의 유료노인홈 보증금과 생활비가 어느 정도인지 아시나요?국내 실버타운이 6성급 호텔이면 일본 유료노인홈은 3성급 호텔이나 모텔 수준이라고 볼 수 있습니다. 즉 우리는 강남의 웬만한 아파트가 전부 수십억원대 고급 아파트이지만, 일본은 동경에 롯폰기힐스 임대아파트, 아자부다이힐스 고급 실버타운 등에 불과해 별로 없습니다. 주거에 꼭 필요한 만큼만 투자하는 일본인들이기에 공유주거도 한국의 공유주거의 반값 정도밖에 안됩니다. 국내에서 진행된 공유주거는 일반 원룸보다도 비싼 최고급형 공유주거가 많아 정작 저렴한 공유주거가 필요한 청년층보다 직장인들이 주로 사용하고 있습니다.한마디로 너무 단순한 비교로 자꾸 잘못된 부
2024-08-13 08:00 -
MZ 푹 빠진 '얼죽신' 뭐길래…"손님 없어요" 사장님들 절망
최근 MZ(밀레니얼+Z)세대는 신축 아파트만 찾는다는 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이라는 말이 화제입니다. 대도시 MZ세대는 어린 시절부터 아파트에서 편하게 살아왔고, 도심의 깨끗한 환경에 익숙해 신축 아파트만 선호한다는 이야기입니다.그러다 보니 서울에서도 신축 아파트 가격이 노후 아파트에 비해 더 빠르게 오르고 있습니다. 지난달 준공 5년 이하 신축 아파트 매매가격은 전월 대비 1.03% 상승했습니다. 5년 초과 10년 이하 준신축은 0.86%만 올랐고 20년이 넘은 노후 아파트는 0.46%만 상승했습니다.MZ세대가 아파트만 신축을 선호하진 않습니다. 요즘 외식업은 손님이 없어 난리입니다. 재래시장들은 외국인 관광객에게 의존해 겨우 버티는 지경입니다. 그런데 서울 성동구 성수동이나 영등포구 여의도 더 현대 백화점에 있는 팝업 매장들은 식사하려면 매장이 열리기 전 줄을 서는 '오픈런'을 해야 할 정도로 인기입니다.트렌드에 민감한 MZ세대는 같은 식당이나 메뉴에 금세 식상함을 느끼기 때문에 팝업 매장 위주의 상권이 형성되는 것입니다. 특히 성수동은 오래된 공장 건물이나 주택에 팝업 매장이 우후죽순 들어서고 있는데, 팝업 매장 쓰레기가 전년 대비 10배 가까이 늘어날 정도라고 합니다. 팝업 매장을 만들고 철거하는 과정에서 나오는 쓰레기 때문에 성동구에서 대책 회의까지 할 지경입니다.얼마 전 여의도 더 현대에서는 '팝업 상륙작전'이라는 프로그램과 함께 미국·일본의 인기 매장을 유치했습니다. 새벽부터 이어진 오픈런에 아침부터 500명 넘는 대기자가 몰렸다고 합니다. 미국의 유명 커피와 타코, 일본 츠키지 시장의 최고 돈카츠 등을 더 현대에서 먹으려면 5
2024-07-31 07:00 -
"정부 믿고 기다리다 또 '벼락거지' 될 판"…경고 쏟아진 이유
서울 집값과 전셋값이 폭등하니 정부가 부랴부랴 주택 공급대책을 발표했습니다. 2029년까지 23만6000가구를 분양하고, 24만2000가구가 입주하니 아파트 가격이 안정되고 전셋값도 내려갈 것이라는 내용입니다.전문가들의 평가는 냉담합니다. 기존 공급대책에서 크게 변한 것이 없다는 평가입니다. 왜 박한 평가가 나올까요. 이미 발표한 내용에 조금 보완한 수준이라 그렇습니다.정부의 공급대책은 모두가 알고 있던 3기 신도시 건설과 수도권 신규 택지 개발 내용입니다. 1기 신도시 재정비 선도지구는 2030년에 입주한다는 계획도 이미 알려진 내용입니다. 여기에 그린벨트를 해제해 2만 가구 규모 신규 택지 후보지를 선정하고 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 개발하겠다는 정도가 추가됐습니다.입주 물량이 크게 줄어 당장 전셋집 구하기도 어려운 상황입니다. 지난해 반토막 난 착공 실적은 올해도 크게 줄어들 것으로 보입니다. 정부의 장기 대책이 잘 진행되리라 믿고 아파트를 사지 않은 채 기다렸다가는 또 '벼락 거지'가 될 가능성이 커 보입니다.당장 부족한 공급을 늘리려면 발상을 바꿔야 합니다. 영업이 어려워져 상업 공간의 역할을 잃어버린 아파트 단지 상가나 도로변 상가 건축물들을 임대형 기숙사와 같이 저렴한 주거 공간으로 바꾸면 빠르게 공급을 늘릴 수 있습니다.이미 일부 공간들은 고급형 고시원이라는 형태의 '공유주거'로 바뀌고 있습니다. 이를 공식화해서 일정 기준을 만족하면 청년들이 저렴하게 거주할 수 있는 임대형 기숙사를 만들 수 있도록 해야 합니다. 공실이 급증한 지식산업센터도 마찬가지입니다. 상가나 중소형 오피스, 지식산업센터를 임대형 기숙사
2024-07-23 07:19 -
재건축 아파트는 시니어타운 형태로 건설해야 합니다
최근 인구소멸지역에 실버타운을 분양할 수 있다고 하니 지방에 갑자기 실버타운 열풍이 불고 있습니다. 하지만 서울 집을 팔고 인구소멸지역으로 가 실버타운을 분양받는 경우가 얼마나 될까요. 결국 서울집은 전세나 월세를 주고, 임대로 갈 확률이 더 높아 보입니다.그런데 실버타운은 왜 따로 만들어져야 할까요. 60세 이상만 분양받아서 모여 살도록 하는 탓에 가족이 함께 지낼 수 있도록 자녀들이 거주할 오피스텔을 따로 분양하는 곳까지 생겼습니다. 한 단지 내 실버타운에 부모님을 모셔놓고 자녀들은 옆 동에 거주하는 형식입니다.선진국에서는 입주 자격 요건이 없는 '에이징 인 커뮤니티(Aging in Community)'가 유행하고 있습니다. 노인을 따로 격리한 시설을 만들기보단 기존에 거주하던 지역 공동체 내에서 모든 세대를 아우르며 지내도록 하는 것입니다.우리나라도 보건복지부 조사 결과를 보면 자신이 건강하다면 현재 사는 내 집에 계속 거주하고 싶다는 경우가 83.8%에 달합니다. 실제로 압구정동, 목동 등에 거주하는 고령층을 보면 재건축하더라도 현재 주거지역을 벗어날 생각이 없다고 답하는 경우가 많습니다.거동이 불편해지면 실버타운이 필요하다고 하지만, 사실 실버타운에서는 거동이 불편하신 분들의 입주를 제한하고 있습니다. 국내 실버타운은 '액티브 시니어'만 즐길 수 있는 곳인 셈입니다. 그런데다 보증금과 생활비, 관리비가 비싸 상류층 정도 되어야 이용이 가능합니다.이런 실버타운을 인구소멸지역에 짓는다니, 계속 공급될 가능성은 작아 보입니다. 그런데 생각을 조금만 바꾸면 도심에 실버타운을 대거 공급할 방법이 있습니다. 커뮤니티 시설과 스마트홈
2024-07-15 14:01
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전셋값 묶인 새 집값 폭등…내집마련 연금도 필요합니다
전세를 '주거 사다리'라고 부르곤 합니다. 비싼 월세보다 월급을 모으기도 쉽고, 전세자금에 추가 대출을 받으면 내 집 마련도 가능하기 때문입니다. 하지만 전세 사기 공포가 확산하면서 빌라·오피스텔 전세 수요는 급감했고 소형 아파트 전세만 인기가 높아졌습니다.그리고 임대차 2법(계약갱신 청구권, 전월세 상한제)으로 인해 7, 8월에 전세 경신수요가 서울에서만 1만3000건이 넘을 전망입니다. 결과적으로 아파트 전셋값은 상승을 거듭하고 있습니다. 연말까지 전세 수요가 꾸준히 유지된다면 전셋값은 천정부지로 오를 전망입니다.내년 이후로도 전셋값은 오를 일만 남았습니다. 분당·일산·평촌·중동·산본 등 1기 신도시 재건축이 선도지구부터 시작됩니다. 전체 재건축에는 최소 40년이 걸릴 것으로 보입니다. 서울에서도 압구정동, 목동, 여의도, 잠실, 동부이촌동, 성수동 등 대규모 재건축 사업들이 빠르게 진행되고 있습니다. 재건축에 들어간 주민들은 직장이나 자녀 통학 문제로 인근에서 전셋집을 구하니 전셋값은 오를 수밖에 없습니다.집값의 하방을 받쳐주는 전셋값이 오르자 집값도 가파르게 뛰고 있습니다. 공사비 급등에 고금리 장기화 등으로 분양가마저 천정부지로 올라 이제는 새 아파트 분양가가 주변 아파트 시세를 넘어서는 일도 흔해졌습니다. 양극화도 심해졌습니다. 분양가가 오르자 지방은 미분양과 소위 악성 미분양이라 불리는 준공 후 미분양이 동시에 늘고 있습니다.서울은 분위기가 다릅니다. 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구)부터 오르더니 신고가 거래가 속출하고 있습니다. 이전 최고가
2024-07-08 09:13 -
집값 폭등 준비 완료…"실수요자는 서둘러야 합니다"
서울 아파트 가격이 오르면서 수도권 아파트 가격도 상승하고 있습니다. 집값이 상승할 조건이 대부분 갖춰지면서 향후 폭등이 예상됩니다.우선 집값 상승을 점칠 수 있는 가장 큰 요인은 전셋값 상승에 따른 거래량 증가입니다. 올해 4월까지 전국 아파트 거래량이 14만9796건을 기록하며 작년 동기 대비 2만6727건 증가했습니다. 특히 경기도는 3만8452건, 서울은 1만3443건 늘었습니다. 이는 서울 아파트 전셋값이 58주 연속 상승하면서 실수요자들이 소형 아파트 매매로 눈을 돌린 여파입니다. 거기에 더해 전세사기 여파로 빌라와 오피스텔 전세 수요가 소형 아파트 전세로 몰리기 때문에 전셋값은 계속 오를 수밖에 없는 구조적 상승세가 고착화되고 있습니다.하반기 입주물량도 전세시장 안정에는 큰 도움이 되지 않을 전망입니다. 올해 하반기 전국 아파트 입주물량은 16만4633가구로 상반기보다 9% 증가할 예정입니다. 서울은 1만8439가구로 268% 증가하지만, 대부분인 1만3603가구가 강동구에 몰렸습니다.여기에 1기 신도시 선도지구가 11월에 선정되고 내년부터 본격 이주가 시작되면 수도권의 전세시장은 재차 불안해질 것으로 보입니다. 게다가 전세 기피에 갭투자가 줄어드니 중소 건설업체에 의한 빌라와 오피스텔 공급도 급감했습니다. 아파트를 보더라도 공사비가 급등하면서 분양가를 맞추기 어려운 현장이 늘어나고 있습니다.가계대출 급증을 막기 위해 올해부터 시행된 스트레스DSR 제도는 2단계 시행이 9월로 두 달 연기됐습니다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가 등에 따른 부동산 PF 시장 연착륙을 돕기 위해서라고 하는데, 지방 미분양 물량을 사려고 하기보단 서울 강남 3구나 마용성(마
2024-07-01 08:30 -
"전세제도 없애려면…" 파격 조언
전세 사기로 인해 서민과 청년, 신혼부부들이 고통받고 있습니다. 전세 사기 공포에 청년들은 빌라나 오피스텔 전세를 외면하는 상황입니다. 월세가 올라 힘든 것보다 전세 보증금을 잃을 수 있다는 불안감이 더 커지면서 서민들의 주거 사다리라고 불리던 전세 제도가 무너지고 있습니다.전·현직 국토교통부 장관들이 대책을 검토한 끝에 내놓은 결론은 '전세 제도 폐지'였습니다. 최근에는 이를 공식적으로 주장하기 시작했습니다. 100년 이상 이어진 전세 제도를 한 번에 폐지하기는 쉽지 않습니다. 순차적으로 정책을 마련해 대비해야 하는 일입니다.전세제도 폐지를 위해서는 무엇부터 준비해야 할까요. 우선 주택을 공급할 때 선진국처럼 40년 모기지를 활용하도록 해야 합니다. 그렇게 하면 초기 비용이나 이자 부담을 줄이면서 내 집 마련이 가능해집니다. 무주택자와 청년, 신혼부부들이 임대보다는 내 집 마련을 원하고 있어 공공분양 50만호 정책을 세운 만큼, 40년 모기지를 적극적으로 활용해야 합니다.3기 신도시 등 택지개발사업에서도 이런 방법을 적용해야 합니다. 택지를 민간 건설사업자에게 매각할 때 공공분양, 즉 뉴:홈과 같이 장기 모기지로 주택을 공급할 특수목적법인(SPC)에 우선 매입권을 준다고 하면 대부분의 공공택지는 선진형 주택방식으로 공급될 겁니다.그리고 복합개발은 리츠를 활용할 수 있도록 아예 처음부터 공모하고, 여기에 포함된 주택을 장기 모기지로 공급할 SPC에 가점을 준다면 대규모 개발을 모두 뉴:홈처럼 공급할 수 있습니다. 사업성이 부족한 부분은 용적률 완화 등 인센티브를 주어 해결하면 됩니다. 민간주택 공급에서도 청약제도나 사업시행 인가
2024-06-18 07:00 -
성냥갑 도시 서울…혁신 디자인 활성화가 필요합니다
세계 각지에서 관광객을 끌어모으는 랜드마크 건물들은 모두 국내 건설사가 지었습니다. 세계 최고층 빌딩인 두바이 부르즈 할리파는 삼성물산이, 싱가포르 마리나베이샌즈 호텔과 두바이 아틀란티스 더 로얄 호텔은 쌍용건설이 시공했습니다. 카타르 도하에 건설된 루사일플라자타워도 현대건설의 작품입니다.그런데 서울은 아직도 특색 없이 획일적인 건축물만 늘어나고 있습니다. 성냥갑 도시라는 푸념이 나올 정도입니다. 이러한 문제를 해결하고자 동대문디자인플라자(DDP)를 유치해 혁신적인 디자인 건축물을 만들었지만, 이후로는 사업성만 따지는 국내 건설부동산업계 관행 때문에 혁신적인 건축물이 들어서지 못하고 있습니다.이러한 문제를 해결하고자 서울시는 도시혁신구역인 '화이트 사이트'를 지정하고 민간이 혁신 디자인을 포함한 사업계획을 제시하면 싱가포르 마리나베이 샌즈처럼 규제를 전면 폐지하겠다고 발표했습니다. 또한 복합용도구역으로 지정해 뉴욕 맨해튼의 허드슨 야드처럼 개발하겠다는 설명이 뒤따랐습니다. 최근 혁신 건축물 디자인 공모를 통해 특별건축구역으로 지정할 건축물도 선정했습니다. 이들에게는 시행령 용적률의 1.2배에 해당하는 용적률을 줘 사업성을 높여준다는 계획입니다. 하지만 어쩌다 한 번 진행하는 디자인 공모로 혁신적인 건물이 얼마나 빠르게 늘어날지는 의문입니다.특색있는 건물을 빠르게 늘리려면 도시계획위원회를 활용해야 합니다. 빌라, 아파트, 상가, 주상복합, 호텔 등 모든 건물에서 혁신 디자인을 적용하면 도시계획위원회가 상시로 선정해 용적률을 높여주는 방식이 되어야 많은 참여를 끌어낼 수 있습니다.최근 인공
2024-06-12 15:00 -
금리 인하만 기다리다간 또 '벼락거지' 될 수 있습니다
한국부동산원에 따르면 최근 서울 아파트 가격이 10주 연속 상승했습니다. 3월 넷째 주 0.01%로 반등했는데, 10주 연속 상승하며 5월 넷째 주에는 0.06% 오르는 등 상승 폭도 점차 커지고 있습니다. 서울 아파트 전셋값은 이미 1년 넘게 상승을 거듭하고 있습니다. 치솟은 전셋값이 매매 가격까지 밀어 올린 것입니다.거래량도 늘고 있습니다. 서울부동산정보광장에서 올해 아파트 거래량은 1월 2608건, 2월 2569건이던 것이 3월 4208건, 4월 4343건으로 늘었습니다. 아직 신고 기한이 한 달가량 남은 5월도 벌써 2월 거래량을 넘어선 2583건을 기록하고 있습니다. 월별 거래량은 점차 늘어날 전망입니다.아파트 가격을 예측할 때는 3가지 동향, 매매, 전세, 거래량이 중요합니다. 세 가지 모두 상승세를 보이면 향후 집값 상승 폭이 더 커질 수 있습니다. 물론 전국적으로 보면 지방 부동산 시장은 가격과 거래량 등이 회복되지 않았습니다. 하지만 서울은 전고점의 95% 수준까지 올라갔고, 일부 지역은 이미 전고점에 육박했습니다.아파트도 수요와 공급 원칙에 따라 가격이 결정되는데, 지금은 수요보다 공급이 줄어드는 시기입니다. 그 때문에 최근 아파트 매물을 내놓는 집주인들도 가격이 더 오를 것이라 생각해 호가를 낮추지 않고 있습니다.실수요자들은 집값이 조금 더 내리길 바라고 있습니다. 금리가 낮아져야 집값이 오른다는 생각에 아직 더 기다려야 한다고 여기는 분들도 적지 않습니다. 미국 기준금리가 내려야 국내 금리도 내릴 텐데, 미국은 빨라야 9월에나 금리 인하가 시작될 전망입니다.하지만 기준금리가 내릴 때까지 아파트 가격이 상승하지 않고 기다려줄지는 의문입니다. 국토교통부에 따르면 전국 주
2024-06-04 12:00