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최원철
최원철
The Moneyist
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최원철의 미래집
*약력

(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등
  • 혼돈의 '우회전 일시정지'…'이것' 있다면 어떨까

    최근 시행된 '횡단보도 앞 일시 정지 의무확대'가 운전자들 사이에서 난리가 났습니다. 우회전할 때 일시 정지 의무를 위반해 범칙금을 내는 차들이 1분에 1대꼴로 나온다고 할 정도입니다. 도로교통법 제27조 1항과 6항, 7항에 의해 우회전할 때 횡단보도 앞에선 무조건 일시 정지 해야 합니다. 일시 정지는 속도가 0km인 것을 뜻합니다. 여러 대가 있을 경우 맨 앞차만 일시 정지를 해야 하는지, 모든 차량이 일시 정지를 해야 하는지에 대해서도 말이 많습니다. 경찰청에 따르면 모든 차량이 일시 정지를 해야 한다고 합니다. 실제로 이렇게 할 경우 서울 시내의 교통은 마비 상태가 될 가능성이 높습니다. 2차선의 경우 별도 우회전 차선이 없으니까 직진하는 차량까지도 본의 아니게 정지해야 합니다. 교차로마다 엄청난 교통체증을 불러올 수 있습니다. 교통대란을 효과적으로 개선할 방법은 없을까요. 도로 상황을 살펴보면 신호등이 아닌 과속방지턱을 사용하면 운전자들이 일시 정지 수준으로 서행합니다. 버스나 대형트럭들은 과속방지턱에 더 민감해 속도를 낼 수가 없는 경우가 많습니다. '도로안전시설 설치 및 관리지침' 제4편 2.에 '과속방지턱'에 대한 조항이 상세히 나와 있습니다. 설치장소를 보면 보행자, 특히 어린이나 노인 등의 통행이 잦은 교차로나 일반도로, 횡단보도 앞에 설치하게 돼 있습니다. 예를 들면 양천구에서는 서울 지하철 2호선 양천구청역 앞 도로에 모든 횡단보도 앞에 과속방지턱을 설치해 놓아 모든 차들이 서행하고 있습니다. 주변 초등학교 앞 횡단보도나 교차로에도 과속방지턱을 설치해 놓아 역시 모든 차량이 알아서 일시 정지를 하고 갑니다. 설치 지점은 각 지자체

    2023-05-10 07:00
  • '지옥철' 김골라인…혼잡 완화 '묘책' 없을까

    출퇴근 시간 극심한 혼잡도를 보이는 '김포골드라인'에 대한 다양한 완화방안이 쏟아지고 있습니다.경기도와 김포시가 내놓은 긴급 대책은 직행 전세버스를 투입하고 오는 7월부터 수용응답형버스(DRT)를 운행한다고 합니다. 단기 대책으로는 내년 김포대로에서 서울 지하철 9호선 개화역 구간 서울 방향 도로를 3차로로 넓히고 열차 배차간격도 2분30초로 줄일 예정입니다.2년 이후 가능한 중장기 대책은 김포한강로와 올림픽대로에 간선급행버스체계(BRT)를 도입하고 5호선 연장노선의 조기 확정, 수도권광역급행철도(GTX) D노선을 신속하게 추진하겠다고 합니다.이런 대책들보다 효과적인 방안은 없을까요. 해외에서 해결책을 찾을 수 있습니다.김포골드라인이 혼잡한 가장 큰 원인은 중간중간 연결되는 지선이 없다는 점입니다. 서울 지하철 9호선 급행열차는 출퇴근 시간에 혼잡하지만 중간중간 환승하는 승객들이 많아 김포골드라인과 비교했을 때 상대적으로 덜 혼잡합니다.철도를 가장 많이 이용하는 일본 사례를 보면 지하철 내 가변형 좌석이 많이 있습니다. 혼잡한 시간엔 좌석을 접어 조금 더 많은 인원을 수송할 수 있도록 합니다. 김포골드라인 객차도 일본 사례처럼 가변형 좌석으로 변경하고 노약자를 위한 좌석을 남겨둔다면 출퇴근 시간에 조금 더 여유 있는 탑승이 가능할 것입니다. 기존 객차를 리모델링하는 시간이 짧아 현재 나온 어떤 대책보다 효과가 클 것으로 보입니다.트램도 고려해볼 수 있습니다. 위례신도시에 추진되는 트램을 살펴보면 공사 기간이 2년6개월로 짧고, 노면 전차이기 때문에 패스트트랙 방식을 적용하면 3년 이내(토지 보상 문제만 빠르게 해결된다면) 완공이

    2023-04-21 07:19
  • 반도체 호재, 또 다른 GTX 호재일 수도…"실수요자 조심"

    최근 경기도 용인시 처인구에 여의도 면적보다 큰 삼성전자 반도체 산업단지가 들어선다고 하자 처인구는 물론 동탄2신도시까지 '반세권'이라는 타이틀을 달고 집값이 상승세로 돌아섰습니다. 반도체 산업단지가 들어오면 정말로 부동산 시장에 긍정적인 영향을 주는 게 맞을까요.먼저 국내 대기업들은 세계 최고 수준의 스마트팩토리를 운영하고 있습니다. 국제로봇협회에서 발표한 2021년 기준 전세계 산업용 로봇 밀집도에서 한국은 제조업 직원 1만명 당 1000대의 로봇을 사용하고 있다고 해서 세계 1위를 기록했습니다. 2위는 싱가포르로 670대, 3위가 일본으로 399대, 4위는 독일로 397대, 5위가 중국으로 322대입니다. 미국은 9위로 274대 수준에 그쳤습니다. 2030년엔 삼성전자를 비롯해 LG전자 현대차 등은 무인공장 전환을 서두르고 있습니다. 국내 주요 공장드르이 로봇 사용율이 크게 늘어날 것이란 얘기입니다. 사람이 없으니 공장은 365일 24시간 가동이 가능해지고, 생산성은 폭발적으로 늘어날겁니다. 인건비 절감은 물론 품질향상에 기여할 수 있게 되는 것입니다. 중요한 것은 '무인공장'이란 얘기입니다. 사람이 없다는 것이죠. 실제 독일 완성차 회사 BMW가 해외에 있던 공장을 독일의 작은 도시로 이전한다고 해 주민들의 일자리가 많이 늘어날 것으로 기대됐는데, 막상 공장은 전부 자동화 돼 일자리 증가는 미미했다는 일화도 있습니다.여의도보다 더 큰 반도체 산업단지가 조성이 된다고 하면 얼마나 많은 인구가 늘어나게 될까요. 용인, 평택, 대전의 반도체 산업단지가 조성된다고 하니까 무조건 주거가 많이 필요할 것 같다는 것은 잘 고려해 봐야 할 것입니다.수도권 광

    2023-04-16 07:40
  • "전국을 30분 생활권으로"…미래 SOC에 투자해야 이유

    정부가 '2023년 민간 투자사업 활성화 추진전략'을 통해 대규모 민자 프로젝트를 발굴하겠다고 나섰습니다. 수출이 줄고 고물가에 내수 경기도 침체하니 경제 회복을 위해 민간 투자를 장려하겠다는 취지입니다.수출과 내수가 감소하는 상황에서는 대규모 사회간접자본(SOC) 사업을 통해 경제를 회생시키곤 합니다. 미국에서도 1920년대 초 사상 최고의 경기 침체를 경험했습니다. 미래산업 육성과 산업 기계화, 금융제도 등으로 극복하려 했지만, 1929년 10월 주가가 폭락하는 대공황을 겪어야 했습니다. 결국 경제를 회복시킨 것은 1930년대 대규모 SOC 사업이었습니다.국내에서도 대규모 SOC 사업을 진행할 필요가 있지만, 재원 마련이 어려워 대안으로 수익형 민간 투자사업(BTO)을 꺼내 든 것으로 보입니다. 국내 기업들이 참여하는 민간 투자사업을 조기에 추진해 대규모 SOC 사업과 같은 효과를 얻겠다는 것입니다.그런데 기존 민간 투자사업들은 고속도로, 민자도로, 항만, GTX, 하수처리장 등에 국한되어 있습니다. 사업 기간도 오래 걸리고 완공되어도 직접적인 경제효과를 확인하기 어렵습니다. 정부는 민간 제안서 작성 수준을 간소화하고 환경사업 조사 기간을 축소하는 등 불필요한 규제를 과감히 줄여 사업 속도를 높이겠다고 합니다. 다만 이렇게 진행되는 사업들이 도시의 미래를 위한 사업이어야겠습니다.미래형 SOC 사업에는 어떤 것이 있을까요. 지방 소멸도 막고, 내수 관광 활성화를 통해 일자리도 창출할 수 있는 대표 SOC로는 도심항공교통(UAM)과 항공모빌리티(RAM) 버티포트 사업이 있습니다. 이미 많은 국내 기업이 UAM과 RAM 사업을 준비하고 있습니다. 자체적으로 기체를 개발하거나 미국 등

    2023-04-11 16:00
  • 서울은 관광 혁신 나섰는데…지방은 재래시장만 고칩니까

    서울시가 '그레이트 한강' 프로젝트를 발표했습니다. 한강을 중심으로 세계적인 볼거리, 놀거리, 먹을거리를 조성해서 서울을 매력적인 관광지로 조성하겠다는 내용입니다. 한강 변 아파트 단지들도 신속 통합을 통해 초고층으로 빠르게 재건축하도록 하여 홍콩에 맞먹는 백만불 야경으로 한강을 탈바꿈하겠다는 구상입니다.결국 서울을 주거와 문화, 상업이 어우러지는 최첨단 복합도시로 건설, 뉴욕이나 런던 같은 세계적 도시보다 더 멋지게 만들겠다는 것입니다. 서울은 영화, 드라마, 예능, 케이팝 등 K 콘텐츠에 익숙해진 관광객들이 와서 머물며 먹고 즐기다 갈 수 있는 도시가 될 겁니다.링 타입의 대관람차가 돌고 경인아라뱃길을 통해 인천 앞바다와 여의도까지 여객선이 다니고 잠수교에는 초대형 LED 터널과 같은 스크린을 볼 수 있고 한강대교 노들섬은 예술섬으로 부활시키는 등 50여가지 멋진 즐길 거리가 준비되고 있습니다. 이런 시설이 준공되면 세계인들은 서울로 몰려올 것으로 보입니다.서울이 국제적인 도시로 거듭나는 동안 지방은 어떻게 되어가고 있을까요. 관광객을 유치하겠다고 만든 국제공항은 지방 사람들을 일본, 베트남 등 해외로 보낼 뿐입니다. 지방 관광은 쇠퇴하고 있습니다. 1년에 한 번 하는 벚꽃 축제, 머드 축제, 산천어 축제 따위로 연명하는 것이 현실입니다.재래시장은 초토화된 터라 백종원 더본코리아 대표 같은 분이 나서야만 사람들이 찾아옵니다. 전주한옥마을과 같은 관광단지는 대기업 상권이 들어서며 기존 상인들이 쫓겨나는 젠트리피케이션 현상에 제2, 제3의 가로수길이 되어버렸습니다. 지방 관광 시장이 침체하면서 올해 역대 가장 큰 규모의

    2023-04-05 07:32
  • 애물단지 생활형 숙박시설, 보물되는 방법 없을까

    최근 생활형 숙박시설을 내 집 대용으로 분양받은 분들과 투자용으로 매입하신 분들의 발등에 불이 떨어졌습니다. 향후 호텔로만 운영해야 하며, 주거용으로 사용하려면 오는 10월 14일까지 주거용 오피스텔로 변경해야 합니다. 이를 이행하지 않으면 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금도 부과된다고 하니 결국 마이너스 프리미엄이 붙어 거래되는 처지에 내몰렸습니다.생활형 숙박시설을 별도 운영업체에 맡겨 호텔로 수익을 내는 것은 어떨까요. 지난해만 하더라도 코로나19로 관광객이 줄어든 탓에 서울 유명 호텔들이 대부분 주상복합이나 오피스 전환을 목표로 매각됐습니다.그런데 호텔 업계의 반전이 시작되었습니다. 외국인 관광객이 국내에 들어오니 서울은 물론이고 경기도, 인천까지 주말에 객실이 차고 있습니다. 위치가 좋은 호텔은 수익성이 빠르게 개선되고 있습니다.정부도 외국인 관광객 유치에 팔을 걷었습니다. 올해 외국인 관광객 1000만명 유치를 위해 22개국을 대상으로 전자 여행허가제를 면제하겠다고 발표했습니다. 관광 활성화를 위해 내국인 153만명에게도 필수 여행비용 할인 혜택을 제공하기로 했습니다.호텔 수요가 늘어난다고 서울에 신규 투자가 이뤄질 가능성은 작습니다. 이미 토지 가격이 평당 수억원대를 호가하기에 대형 호텔을 새로 지어서는 수익을 내기 어렵기 때문입니다. 반면 이미 분양되어 공사 중인 생활형 숙박시설들은 호텔로 활용돼 큰 수익을 낼 기회가 찾아왔습니다.서울의 경우 외국인 장기출장자나 장기투숙객이 많기에 생활형 숙박시설이 본래 기능인 서비스드 레지던스 역할을 하기에 충분합니다. 위치에 따라서는 충분한 투자수익도 낼 수 있을

    2023-04-02 10:21
  • "빚내야 집 산다" 무주택자 '한숨'…아파트를 할부로 산다면

    최근 반값 아파트가 등장하면서 청년과 신혼부부, 저소득층에게 내 집 마련이 보다 쉬워질 것이라는 기대가 커지고 있습니다. 서울시와 서울주택도시공사(SH)에서 추진하는 토지임대부 분양주택인 '고덕강일 3단지' 500가구 사전 예약에서 평균 40대 1의 경쟁률이 나왔습니다. 청년과 신혼부부 특별공급은 33대 1, 일반공급도 67대 1, 청년 특별공급은 118대 1의 경쟁률을 기록할 만큼 많은 관심을 받았습니다.토지임대부 분양주택은 건물만 분양하기에 분양가격이 약 3억5000만원에 그칩니다. 여기에 매달 40만원 정도의 토지 임대료가 붙습니다. 추후 본청약 시점에서 건물 분양가와 토지 임대료가 확정된다고 합니다. SH공사는 내년까지 반값 아파트를 8000가구 이상 공급할 계획입니다. 당장 5월에는 마곡에 반값 아파트를 공급할 예정인데, 마곡지구 10-2단지와 택시 차고지 부지를 활용한다고 합니다. 향후 강서, 은평, 고덕강일 등에서 추가 분양이 이뤄질 것으로 보입니다.이렇게 좋은 제도가 시행돼도 청약에 탈락한 분들은 현실적 박탈감이 점점 더 커질 우려가 있습니다. 공공택지의 일부만 사용할 수 있는 탓에 반값 아파트를 아무리 늘려도 공급 물량은 1만 가구에 미치지 못합니다. 서울 밖 경기도 신도시 등에서는 아직 반값 아파트를 추진한다는 얘기조차 없습니다. 대규모로 공급되는 물량은 대부분 민간 아파트인데, 분양받자니 공사비와 대출이자가 크게 올라 부담이 큽니다.민간 아파트 청약에 당첨되면 계약금을 내고 중도금을 대출받아 낸 뒤, 입주하는 시점에 잔금을 냅니다. 목돈이 없다면 전세 세입자를 구해 잔금을 치르게 됩니다. 결국 내 집 마련하면서 엄청난 부채를 떠안아야 합니다. 고

    2023-03-28 07:20
  • "백종원 혼자 못 살려"…'예산시장' 위한 챗GPT의 해결책

    요즘 챗GPT 인기가 날로 올라가고 있습니다. 얼마 전 챗GPT-4 버전이 공개됐는데, 이제는 그림만 보여주어도 인식한다고 합니다. 음식 재료만 보여주어도 무슨 요리를 하면 좋을지 알려주기도 하고, 한국말도 엄청나게 늘어서 영어만큼 잘 할 수 있다고 합니다.그래서 최근 백종원 대표가 열심히 추진하는 '예산시장 살리기 프로젝트'에 관해 물어보았습니다. 챗GPT는 '백종원 대표가 혼자서 예산시장을 살릴 수 있는 것은 아닙니다. 예산시장을 살리기 위해서는 정부와 지역 상인들, 소비자들, 그리고 이들 간의 협력이 필요합니다'라고 답했습니다. 공감가는 답변입니다.예산시장 살리기를 보면 백종원 대표 혼자서만 노력하고 있는 게 아닌가 생각이 듭니다. 6만원대이던 주변 숙박시설은 12만~14만원까지 올려 받는다고 하고, 일부 예산시장 내 점포가격은 급등했다고 합니다. 주말에는 전국에서 찾아온 방문객 때문에 주차 전쟁이 벌어지고 일부 음식점에서는 밀려드는 손님으로 음식을 할 시간도 부족하다고 합니다.일단 백종원 대표가 한 달 휴장을 선언하고 각종 대책을 마련하고 있는데, 챗GPT 말 그대로 혼자서 해결할 수 있는 것은 아닙니다. 예산시장 상인들을 비롯해 공무원들도 적극적으로 참여하고, 주변 상가 주인들도 적극적으로 협조해야만 제대로 된 재래시장 살리기 성공 모델이 될 수 있습니다.젠트리피케이션(원주민 내몰림) 현상이 심해지면 소비자들에게 외면받게 됩니다. 지방의 경우 차별화가 없다면 더욱 그렇습니다. 대표적인 사례가 전주 한옥마을입니다. 많은 소비자가 찾는 국내 대표 전통 관광마을이 됐지만, 시장의 성공을 이끌었던 상인들은 비싼 임대료에 밀려나고 대

    2023-03-20 09:34
  • 재건축 공사비 줄이는 방법 '신탁방식' 어떨까요

    최근 급격하게 오른 공사비에 아파트 재건축 조합원들이 큰 어려움을 겪고 있습니다.재건축이 진행 중인 곳에서는 공사비로 인한 입주 지연사태는 물론이고 분담금 폭탄까지 맞을 위험이 커졌습니다. 재건축을 추진하는 조합들은 공사비를 낮게 책정했다는 이유로 시공사를 선정하지 못하고 있습니다. 시공사들이 원하는 대로 공사비를 주면 조합원 분담금이 늘고 일반분양가도 오르기에 미분양 가능성이 커집니다. 이는 결국 조합원 피해로 이어집니다.재건축의 대안으로 떠올랐던 리모델링도 공사비 인상 문제를 겪고 있습니다. 최근 일산의 한 리모델링 조합은 전용 84㎡ 리모델링 분담금이 4억원을 넘는 것으로 계산해 논란이 있었습니다. 낡은 벽식구조를 유지하는 리모델링에 4억원이나 지불할 이유가 없으니 재건축으로 전환하자는 목소리가 커진 것입니다. 차라리 낡은 집을 팔고 4억원을 더해 새 아파트로 이주하는 게 낫겠다는 말도 나옵니다.건축 공사비가 오르면서 재건축 조합이든 리모델링 조합이든 사업을 진행하기 어려워졌습니다. 미국 중앙은행은 올해 기준금리를 5.75%까지 인상할 수 있다고 밝히면서 연내 금리가 낮아질 가능성은 줄었습니다. 고금리가 유지되면 건축자재비와 인건비 등 공사비 고공행진도 지속될 것이 확실합니다.그렇다면 막연하게 금리가 낮아지길 기다리며 사업을 몇 년 미뤄야 할까요? 재건축이나 재개발을 제때 진행하면서도 공사비는 조금 더 깐깐하게 줄일 방법이 있습니다.대부분 재건축 조합 임원들은 건축공사 비전문가이기에 시공사의 조언을 받아 설계부터 견적까지 모든 업무를 진행하는 경우가 많습니다. 이 때문에 철거업체 선정부터 각종 협력 업체

    2023-03-10 06:38
  • '역세권 청년주택'보다 '역세권 실버주택'

    최근 역세권 청년주택 사업을 진행하는 사업자들이 큰 손해를 볼 것 같다고 난리입니다. 고금리 등으로 인해 공사비가 폭등했지만, 정작 역세권 청년주택이 청년들에게 외면받을 수 있다는 우려 때문입니다. 수요자인 청년들의 외면도 늘어나고 있습니다.역세권 청년주택은 원래 대중교통 이용이 편리한 역세권의 규제를 완화하고 체계적으로 개발해 만 19세 이상~만 39세 이하 청년, 신혼부부 등에게 공급하는 공공임대주택 또는 민간임대주택입니다. 월 소득과 자산에 제한이 있는 대신 임대보증금의 일부를 무이자로 지원해줍니다. 임대료도 주변 시세보다 10% 저렴하고 전세 사기 걱정 없이 입주 후 최대 8년간 거주할 수 있어 초기에는 경쟁률이 높았습니다.문제는 사업자와 청년층 모두에게 외면받고 있다는 점입니다. 사업자들은 금리 부담에 사업 자체를 포기하는 실정입니다. 역세권 청년주택은 시세보다 저렴하게 임대하는 만큼 사업 초기에는 사업자가 약간의 손해를 보고 10년 뒤 매각해 수익을 보전하는 구조입니다. 하지만 금리가 오르면서 사업 초기 감당해야 할 손해가 크게 늘었습니다. 임대료를 올릴 수도 없기에 늘어난 이자 부담은 고스란히 사업자가 떠안아야 합니다. 새로 입주하는 역세권 청년주택은 서울시와 임대료 재산정 논의가 이뤄진다고 하는데, 청년들이 살기에는 비싼 가격이 될 것이라는 얘기가 나옵니다.청년들도 역세권 청년주택이 반갑기만 하진 않습니다. 이전보다 주머니 사정이 더 팍팍해졌기 때문입니다. 최근 전기료, 난방비 등이 폭등하면서 역세권 청년주택 1.5실 관리비가 20만원을 넘는 경우가 늘었습니다. 임대료도 시세보다 저렴하다곤 하지만, 신축 건물 기준이

    2023-03-07 08:00
  • 해외선 랜드마크 '뚝딱'…정작 한국에서는 안짓는 이유

    얼마 전 쌍용건설이 두바이에 또 하나의 랜드마크 호텔을 완성했습니다. 바로 두바이 자랑인 인공섬 '팜 주메이라'에 지어진 '아틀란티스 더 로얄' 호텔입니다. 규모와 디자인 모두 싱가포르 마리나베이샌즈 호텔을 뛰어넘어 세계 최고 호텔 중 하나가 될 것 같다고 합니다.아틀란티스 더 로얄은 2015년 12월 두바이투자청이 1조5500억원의 예산을 투입한 호텔입니다. 쌍용건설을 주축으로 14개 국가, 54개 컨설턴트가 함께 설계했습니다. 이미 두바이에서 삼성물산 건설부문이 세계 최고층 건물인 '부르즈 할리파'를 시공해 세계를 놀라게 했는데, 아틀란티스 더 로얄로 한국 건설업계의 위상은 더 높아질 것 같습니다.쌍용건설은 이미 싱가포르 마리나베이샌즈 호텔을 27개월 만에 준공시켜 전 세계를 놀라게 했습니다. 마리나베이샌즈 호텔 영향으로 싱가포르는 관광객이 폭발적으로 늘어나는 효과까지 누렸습니다. 특히 중국의 부자 관광객을 대상으로 한 설문에서는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 가장 가고 싶은 도시로 싱가포르가 꼽혔습니다. 부르즈 할리파가 있는 두바이 역시 꼭 가고 싶은 나라 3위에 들어갔습니다.한국 건설사들이 세계 각지에 랜드마크를 짓고 있지만, 정작 한국에서는 이런 건물을 찾아보기 어렵습니다. 오히려 서울만 놓고 보면 코로나19 사태 이후 호텔 영업이 어려워지면서 5성급 랜드마크 호텔들이 주상복합 부지나 오피스 건축물로 팔리는 실정입니다.38년의 역사를 가진 서울 서초구 반포동 쉐라톤 팔레스호텔은 주상복합 신축 건물이 될 예정이고, 1980년 남서울호텔로 시작한 르메르디앙 호텔도 철거될 처지입니다. 지방 랜드마크 호텔들도

    2023-03-04 12:30
  • 무너지는 주거와 숙박의 경계…세제 정비가 필요합니다

    최근 연이은 전세사기에 전세 기피현상이 확산하고 있습니다. 신축빌라는 월세 거래만 되고 있는데, 그나마도 보증금을 줄이려다보니 주세까지 등장했다고 합니다. 많지는 않더라도 단기임대 수요가 있다는 의미입니다. 거주기간이 짧아지면서 주거와 숙박의 경계도 모호해지고 있습니다. 주세는 보증금 없이 주 단위로 지내는 호텔의 단기 숙박과 비슷합니다. 호텔의 '한 달 살기' 프로그램도 같은 경우입니다. 신종코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 영업이 어려워진 호텔들은 살아남기 위해 '한 달 살기' 프로그램을 운영했습니다. 제주도뿐만 아니라 서울에서도 엄청난 인기를 끌면서 이를 활용해서 주거문제를 해결하시는 분들이 늘었습니다. 기업 면접 등 일자리를 구하기 위해 이용하는 경우도 있고 이사 시기 문제로 한 두달 거처가 마땅하지 않은 분들에게 호응이 좋다고 합니다.규제가 바뀌면서 주거와 숙박이 뒤바뀐 경우도 있습니다. 생활형숙박시설은 아파트 대신 주거가 가능하다는 이유로 집값 상승기 많은 인기를 끌었습니다. 일반 호텔과 달리 취사가 가능하고 아파트 대용으로 활용할 수 있다며 분양한 곳도 많았습니다.하지만 최근에는 반드시 호텔이나 주거용 오피스텔로만 사용해야 한다고 하면서 마이너스 프리미엄 매물이 급증하고 있습니다. 기본은 호텔로 사용하되 구조변경을 하면 주거용 오피스텔로 바꿀 수 있다는 것인데, 주차장이나 피난계단 등 구조변경이 어렵기 때문입니다.이런 사례를 볼수록 주거와 숙박을 구분하기 어렵습니다. 호텔에서 한 달을 살면 숙박일까요 주거일까요. 반대로 주세로 오피스텔에서 한 달을 지내면 숙박이 아닌 주거가 될

    2023-02-23 07:00
  • 선진형 주택금융 제도의 인기, '뉴:홈'이 증명했습니다

    최근 정부가 새로운 형태의 공공분양주택인 '뉴:홈' 사전청약을 진행해 특별공급에서 11.1대 1의 경쟁률이 나왔습니다. 고양 창릉, 남양주 양정역세권, 남양주 진접 2 등에서 특별공급 1381가구를 모집했는데 신청자가 1만5353명에 달했다고 합니다. 시세보다 20~30% 저렴한 가격에 실수요자인 무주택 청년들이 몰린 것입니다.고양창릉과 양정역세권에 공급되는 나눔형은 12.8대 1, 일반형은 3.4대 1을 기록했습니다. 나눔형의 경쟁률이 더 높은데, 시세의 70% 이하 가격이고 미혼 청년들도 청약할 수 있었기에 인기가 더 많았다고 합니다. 그래서 나눔형 가운데 청년 특별공급은 36.5대 1의 경쟁률이 나와 신혼부부 7.2대 1, 생애최초 주택 구매자 7.8대 1보다 높았습니다.나눔형은 의무거주기간인 5년 동안 살고 나중에 한국토지주택공사(LH)에 집을 되팔 수 있습니다. 이때 시세차익의 70%를 가져갈 수 있습니다. 연 1.9~3% 금리로 최고 40년 동안 분양가의 80%까지 대출이 나오기에 사회초년생이 내 집을 마련하기에 적합한 선진형 모기지를 활용한 주택 공급 방식입니다.이러한 주택 공급 방식은 갭투자 한 영끌족이 잔금을 내기 위해 전세 세입자를 경쟁적으로 구하면서 신규 입주 아파트 전셋값이 폭락하는 사태를 근본적으로 차단할 수 있습니다. 또한 빌라 전세 사기처럼 보증금을 통째로 날리는 무자본 갭투자도 불가능하기에 어떠한 주택 관련 사고나 문제도 생기지 않습니다. 집값 폭등이나 폭락으로 인한 피해도 줄어듭니다.이전까지 우리는 일단 청약부터 하고 전세를 놓아 잔금을 치르는 방식의 내 집 마련을 흔하게 접할 수 있었습니다. 다만 고금리 시대에서 전세는 주거 사다리가 아닌 주택 공급과 임대차 문

    2023-02-18 07:56
  • 폭등한 택시비, 집값 좌우하는 요인이 될 수 있습니다

    최근 서울 택시비가 올랐습니다. 이달부터 서울 택시 기본요금이 1000원 올라 4800원이 됐고 기본거리도 2km에서 1.6km로 줄었습니다. 심야 기본요금은 시간대에 따라 6700원까지 뛰었습니다.예를 들어 대낮에 택시를 타고 서울 강남구 강남역에서 고양시 일산서구 대화역까지 이동하면 대략 3만6000원 정도의 요금이 나오지만, 밤 11시 이후가 되면 4만원이 넘어갑니다. 서울 마포구 홍대입구역에서 성남 분당구 정자역까지 이동할 때도 대낮에는 3만7000원 정도 나오지만 밤 11시가 넘어가면 5만원까지 나올 수 있습니다.여기에 더해 시간당 요금과 거리당 요금까지 덩달아 올랐습니다. 31초에 100원이던 시간당 요금은 30초당 100원으로, 132m당 100원이던 거리당 요금은 131m당 100원이 됐습니다. 이렇다 보니 소셜미디어(SNS)에서는 체감 택시비가 두 배 가까이 올랐다는 하소연도 쉽게 찾아볼 수 있습니다.밤 11시 넘어 서울에서 택시를 타면 수도권까지 4만~5만원 정도는 나온다고 합니다. 그래서 심야버스 운행을 늘리고 지하철도 연장 운행 해달라는 목소리도 높아졌습니다. 물론 대중교통 적자를 생각하면 대중교통 연장 운행이 이뤄질 가능성은 매우 낮다고 볼 수 있습니다.그간 국내 택시요금은 다른 선진국에 비해 저렴했습니다. 그렇지만 이번 택시요금 인상이 부담으로 느껴지는 건 어쩔 수 없습니다. 야근이나 원치 않는 회사 회식 등으로 늦은 시간까지 일터에 있다 집에 돌아갈 때 할증이 잔뜩 붙은 택시비마저 내야 한다면 경제적 부담은 물론 감정적으로도 불쾌할 겁니다.여기에 더해 택시가 운행을 꺼리는 지역이라면 더 막막해집니다. 택시 플랫폼에서 호출하면 응답이 없고, 수요에 따른 탄력요금제를 운영한

    2023-02-10 14:02
  • 난방비 폭탄 문제, 집부터 대책이 필요합니다

    최근 난방비 폭탄으로 국민들이 큰 충격을 받았습니다. 급등한 난방비는 물가 인상도 부추기고 있습니다. 일반 주택뿐 아니라 소상공인과 농민도 난방수요가 많은데, 급등한 난방비로 인해 음식이나 농산물 가격이 올라갈 수밖에 없기 때문입니다.하지만 난방비 폭탄은 이제 시작일 뿐입니다. 한국가스공사는 지금 38% 오른 우리나라 가스 공급가격도 선진국보다 23~60% 저렴해 적자를 내고 있습니다. 적자를 해소하려면 최소 1.5배 이상 더 올려야 한다고 합니다.한국가스공사는 2026년까지 미수금을 전부 회수한다는 방침이기에 가스비는 대폭 인상을 거듭할 것으로 보입니다. 전기요금도 상승하고 있습니다. 올해 1분기만 따져도 전기요금이 9.5% 오른다고 합니다. 가스비는 더 오를 테고 올해 말이면 다시 난방비 폭탄이 예상됩니다.다른 대책도 미리 세울 필요가 있습니다. 어떤 대책이 있을까요. 국토교통부에서 그 실마리를 찾을 수 있었습니다. 국토부는 2020년 12월 고층형 공공주택 제로에너지 건축 시범사업으로 3개 단지를 착공했다고 발표했습니다. 제로에너지 건축물은 단열성능을 극대화한 패시브형과 태양광, 태양열, 풍력발전 등을 활용한 액티브형으로 나눠 에너지 소요량을 최소화한 녹색건축물을 만드는 것입니다.여기서 액티브형의 경우 이미 건설된 주택에도 적용할 수 있습니다. 한국에너지공단 주택지원사업을 통해 태양광, 태양열, 지열 등 신재생 에너지를 도입하는 그린홈 사업이 진행되고 있습니다. 지자체에서도 지원이 나옵니다. 가정용 미니태양광 발전기 설치사업이 대표적입니다. 3kW 주택용 태양광 발전기의 경우 지난해 기준으로 설치비의 최대 85%까지 정부와 지자체 보조금이 나

    2023-02-03 07:00
  • 전세보증보험, 자동차처럼 의무 가입하는 건 어떨까요

    최근 빌라 전세 사기 피해자가 늘어나면서 정부가 전세 사기 대책의 일환으로 저소득 청년에 전세 보증 보험료를 전액 지원해주기로 했습니다. 전세보증보험에 가입하지 않은 청년의 피해가 커지면서 청년들의 보증보험 가입을 유도하고자 보험료를 대신 내주기로 한 것입니다.가령 보증금 7000만원짜리 다세대 주택에 전세를 살면 2년 치 전세 보증 보험료는 8만원이 듭니다. 주머니 사정이 넉넉하지 않은 청년들은 이 보험료가 아깝다며 보증보험 가입을 주저합니다. 하지만 최근 전세 사기로 피해를 본 세입자 중에 보증보험에 가입하지 않은 분들이 더 어려움을 겪고 있는 상황을 보면 아까워할 비용은 아니라고 볼 수 있습니다.정부가 보험료를 지원하겠다는 대상도 논란이 됩니다. 정부는 전세 사기 피해의 70%가 사회초년생인 2030 세대에 몰렸다며 만 34살 이하에 연 소득 4000만원 이하, 전세 혹은 반전세 보증금 2억원 이하인 경우에만 보증보험료를 지원해주겠다고 합니다. 대상 인원은 20만명으로 추산되고 선착순으로 접수합니다.그런데 만 35살에 연 소득 4000만원이고 보증금 2억원 전세를 사는 분은 지원 대상에서 제외됩니다. 정부가 제시한 대상보다 더 취약한 계층이지만, 정작 지원은 받지 못하는 역차별 문제가 발생하는 것입니다. 이런 방식으로 지원 대상을 설정하면 어떤 대책을 내놓더라도 혜택을 받지 못하는 경우가 생기게 됩니다.전세 사기 사태는 다음에도 재발할 수 있습니다. 고금리가 지속되면 언제 또 역전세난이 벌어져 전세 사기가 기승을 부릴지 모를 일입니다. 그렇다면 차라리 전세 계약자에게 전세보증보험을 의무적으로 가입시키는 것이 어떨까요.보험료가 아깝다고는 하지만

    2023-01-28 08:00
  • 집장사를 위한 싸구려 빌라, 이제 사라져야 합니다

    최근 대규모 전세 사기로 인해 빌라 세입자들의 우려가 커졌습니다. 비교적 가격이 저렴하다는 이유로 2030이나 신혼부부가 전세로 살았는데, 집값이 폭락하면서 깡통전세가 속출하니 보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 늘며 사회적인 문제가 됐습니다.그런데 이러한 빌라 전세 사기는 서울 강서구 화곡동에서 집중적으로 발생했습니다. 주택도시보증공사(HUG)는 지난해 11월 기준 서울에서 1769건의 전세금 미반환 사고가 발생한 것으로 파악했습니다. 이 가운데 41%에 해당하는 737건이 강서구 화곡동에서 발생했습니다. 전세 사기는 왜 화곡동 빌라에서 급증했을까요.흔히 말하는 집장사를 위해 지은 빌라이기 때문입니다. 저소득층이나 신혼부부들은 비교적 도심에서 가까운 거리에 저렴한 비용을 전세를 사려는 수요가 많습니다. 저렴한 가격으로 빠르게 다세대·다가구 빌라를 시공하고, 빌라 시세가 불투명한 점을 노려 이들에게 높은 전세금을 받는 것입니다. 이후 전세를 낀 상태로 매매하면 건설업자는 큰 차익을 남길 수 있습니다.높은 전세금을 받는다고 하더라도 같은 면적의 아파트보다 저렴합니다. 더군다나 깔끔한 신축 주택이다 보니 자산이 적은 신혼부부 등에게는 매력적인 주거지가 될 수밖에 없었습니다. 하지만 집값이 하락하면서 깡통주택이 늘어갔고, 전세 사기 우려도 커지면서 지금은 빌라 전세를 찾는 사람들이 80% 이상 줄었다고 합니다.모든 빌라가 기피 대상인 걸까요. 고급 빌라는 여전히 선호도가 높습니다. 고급 빌라가 몰린 강남에는 대기업 회장들이 사는 최고급 빌라도 즐비합니다. 일부는 지하에 핵 벙커를 갖춘 빌라도 있다고 합니다. 바로 서초구의 대표 고급주택 '

    2023-01-22 08:00
  • '벼락거지' 됐다고 부부싸움 늘더니…"집 살 시기 따로 있다"

    2년 전만 하더라도 집을 안 사 '벼락거지'가 됐다고 부부싸움이 늘었다는 이야기가 돌았습니다. 그래서 벼락 거지를 탈출하려고 지난해 상반기 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)해서 집을 샀더니, 고금리에 집값이 폭락하며 영끌 거지가 되었다는 뉴스도 최근 급증하고 있습니다. 영끌했던 이들은 금리 상단이 8%가 넘는 이자를 감당하지 못해 다시 집을 팔아야 하는데, 큰 손해를 봐야만 할 것 같다고 합니다.본래 부동산은 급격하게 오르지도 하락하지도 않는 시장이었습니다. 코로나19 사태가 장기화하며 저금리 시대가 됐고, 경기 침체 우려로 각국이 유동성을 풍부하게 공급하면서 버블이 형성됐습니다. 이제 부동산 시장이 주식이나 코인 시장과 같은 초단기 투기시장으로 변질한 것 같습니다.몇년 전으로 돌아가 보겠습니다. 경기 침체로 집값이 내릴 것이라는 우려가 있었지만, 시중에 풀린 돈이 부동산 시장으로 흘러 들어가며 집값은 단기간에 폭등했습니다. 은퇴자금으로 임대사업을 하며 생활비 정도만 벌려고 했던 분들은 엄청난 부자가 됐습니다. 저금리를 이용해 주택담보대출과 신용대출을 받아 갭투자 했던 분들도 빠른 속도로 부자가 됐습니다.부동산 버블이 심해지면서 무주택자나 청년, 신혼부부들 사이에서 벼락 거지 우려가 커졌고 무리한 영끌로 이어졌습니다. 2020년 7월 정부가 청년들의 전세대출 한도를 확대하고 소득 기준도 완화했습니다. 그런데 마침 주거 불안을 느끼던 청년과 신혼부부들이 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 빌라로 유입되도록 만들었습니다. 오피스텔, 생활형숙박시설, 다세대주택 같은 빌라들이 주거 대용처럼 비싼 가격에 팔렸습니다. 이 시기 집

    2023-01-14 09:00
  • 역전세난·전세사기, 동시에 해결하는 방법이 있습니다

    최근 정부에서 부동산 시장 연착륙을 유도하고자 1·3 대책을 발표했습니다. 거래절벽과 역전세난, 깡통전세와 전세 사기 급증, 미분양 증가 등 부동산 시장의 다양한 문제에 대한 대응 방안도 담겼습니다.다만 시장에서는 실수요자보다 투자자들의 반응이 뜨거워 자칫 다주택자와 현금 부자들만을 위한 정책이 될 수 있다는 우려도 제기됩니다. 가계부채 급증으로 총부채상환비율(DSR) 규제를 풀지 못했고, 미국 중앙은행에서는 인플레이션이 진정될 때까지 기준금리를 계속 올리겠다고 밝혔습니다. 상반기 내 5.4%로 올려야 한다는 목소리도 나왔습니다. 국내 기준금리도 따라 올려야 하는 상황이기에 실수요자들이 대출받아 집을 사기는 쉽지 않을 전망입니다.주택 전세자금 대출 금리가 8%대에 들어서며 전세 기피 현상도 지속되고 있습니다. 지난해 서울의 주택 임대차 계약이 50만9199건이었는데, 이 가운데 월세 거래가 25만670건이었다고 합니다. 집계가 마무리되면 월세 비중이 50%를 넘을 것이라는 관측이 나옵니다. 전세가 점차 사라지고 있는 것입니다.집값이 하락하는 와중에 신규 임대차 계약에서 월세가 선호되면서 기존 전세 세입자들의 발등에도 불이 떨어졌습니다. 최근 조사에 따르면 404명이 수도권에서 주택 7만9432채를 소유하고 있으며 상위 20명은 무려 1만2377채를 가지고 있다고 합니다. 하지만 무자본 갭투자로 주택을 매입하고 전세보증금으로 돌려막기를 한 상태이므로 집값이 하락하면 깡통전세와 전세 사기로 번질 우려가 상당합니다. 최근 사회에 충격을 안긴 '빌라왕' 사건이 양산될 수 있는 셈입니다.도심 공급을 좌우하는 재건축·재개발 여건도 악화했습니다. 사업이

    2023-01-07 09:00
  • 전세 사는 실수요자, 급급매 꼭 확인하세요

    새해가 밝았습니다. 지난해 부동산 시장은 집값이 계속 내려가고 전셋값도 덩달아 내리면서 역전세난이 심해졌습니다. 올해 상반기에도 이런 현상이 지속될 것이라는 관측이 많습니다.기준금리는 당분간 상승을 이어갈 전망이고, 전세자금 대출 이자도 오르면서 신규로 계약하는 분들은 월세를 선호할 것으로 보입니다. 이에 반해 이미 전세를 놓고 있어 보증금을 일부라도 돌려줘야 하는 집주인, 갭투자로 아파트를 산 집주인 등 전세를 원하는 집주인이 아직 많습니다.여기에 더해 올해 입주 물량도 35만2031가구나 된다고 합니다. 지난해보다 1만9471가구 늘었는데, 입주 물량이 많아지니 전세 세입자 구하기는 더 어려울 전망입니다. 이미 입주에 들어간 수도권 대단지 아파트들은 전셋값이 급락하고 있다고 합니다. 전세살이를 마치고 새 아파트로 입주하는 이들은 보증금을 받아 잔금을 내야 하는데, 집주인이 세입자를 못 구해 제때 보증금을 돌려주지 못하거나 급락한 가격에 다시 세입자를 구하는 경우도 늘고 있습니다.결국 정부에서 거래절벽과 역전세난 해소를 위해 다주택자에 대한 취득세 중과제도 완화, 다주택자 양도소득세 중과 배제 1년 연장, 양도세율 2020년 수준 환원 등 다양한 부동산 경착륙 방지 정책을 내놨습니다. 하지만 시장의 반응은 신통치 않습니다. 일부 급급매 외에는 매물이 많이 늘지 않았습니다. 잘살고 있는 내 집을 싸게 팔아치울 분들은 많지 않으니 말입니다. 실거주하는 분들은 가격이 내려가도 되레 공시가격이 낮아져 보유세를 덜 내겠다고 생각하는 경우가 많습니다.진짜로 급하게 팔아야 하는 분들만 매물을 내놓고 있는데, 다주택자들이 주택담보대출비율(LTV) 30%까

    2023-01-03 07:09