베스트 머니이스트
(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등
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은퇴자 대출, 정부가 갚고 생활비까지 줍니다
은퇴한 분들 가운데 자녀들 학비나 결혼비용, 생활비 등을 위해 주택을 담보로 대출을 받은 분들이 적지 않습니다. 최근 기준금리 인상으로 주택담보대출 이자가 불어나고 소비자물가 상승으로 생활비도 많이 드는 탓에 많은 분들이 경제적 부담을 호소하고 계십니다.정부는 이런 분들을 위해 변동금리를 3.7% 고정금리로 전환시켜 드리는 '안심전환대출' 제도를 시행하고 있습니다. 하지만 부부합산소득 7000만원 이하, 주택가격 4억원 이하, 1주택자 조건을 만족해야 하기에 서울의 중산층만 되더라도 신청 자격이 없습니다.늘어난 주택담보대출 이자에 곤란하신 분들은 기존 주택연금 제도를 활용해보시는 것도 좋은 대안이 될 수 있습니다. 흔히 주택연금은 집을 담보로 평생 연금을 받는 역모기론으로만 생각하는데, 주택담보대출을 일시에 상환해 주는 '주택담보대출 상환용 주택연금'이란 상품도 있습니다.가입자격은 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상이면 되고, 둘 중의 한분이 대한민국 국민이면 됩니다. 그리고 부부기준 공시가격 등이 9억원 이하 1주택 소유자 또는 보유주택 공시가격 등의 합산가격이 9억원 이하 다주택자까지도 포함됩니다. 다만 공시가격 9억원 초과 2주택자는 3년이내 비거주 1주택을 처분하는 조건으로 가입도 가능합니다. 이 조건은 일반 주택연금 종신형 또는 신탁방식 주택연금 모두 동일합니다. 주택담보대출 상환용 주택연금에 가입하면 주택담보대출 상환을 위해 연금지급한도(대출한도)의 90%까지 일시 인출할 수 있습니다. 주택담보대출을 즉시 상환하고 남은 금액은 종신 정액형으로 매달 연금처럼 가입자에게 지급됩니다.가입비로 초기보증료
2022-09-17 09:27 -
1기 신도시 재건축, 택지개발 사업과는 다릅니다
1기 신도시 재건축을 두고 혼란이 지속되고 있습니다. 대선 공약과 다르게 재건축 사업이 늦어진다는 지적이 나오고, 5년 이상 걸릴 마스터플랜을 최대한 단축했다는 반박이 이어집니다. 양측의 갈등이 풀리지 않으면서 1기 신도시 주민들의 집단행동으로도 이어지는 모양새입니다.갈등을 해소하려면 정부가 1기 신도시 재정비 마스터플랜은 일반적인 택지개발과 다르다는 점을 인정해야 합니다. 통상적인 신도시 마스터플랜은 정부가 택지를 선정하고 매입한 뒤 교통망과 상하수도, 전기 등 기본시설을 배치해 살기 좋은 도시의 밑바탕을 그리는 것입니다. 소비자들은 나중에 본인이 원하는 단지를 분양받게 되지요. 현재 3기 신도시가 이런 형태로 진행되고 있습니다.하지만 1기 신도시는 이미 기존 마스터플랜에 따라 입주가 이뤄진 도시를 새롭게 만드는 작업이 필요합니다. 단지별 용적률이나 각종 교통 여건 등이 달라지면 단지별 역차별도 발생해 어떻게든 반발이 생길 수밖에 없습니다.용적률로 예시를 들어보겠습니다. 인수위는 역세권 용적률을 500%로 상향하겠다는 구상을 밝힌 적이 있습니다. 이후 정부에서는 1기 신도시에 용적률 300%를 적용하자는 얘기도 나왔죠. 역세권은 500%, 기타 지역은 300%로 정하게 되면 단지별 재건축 시 비례율에 큰 차이가 나게 되고, 이는 엄청난 분담금 액수 차이로 돌아옵니다. 서로 비슷한 단지인데 담장 하나로 역세권과 기타 지역이 갈리고, 억대 분담금 차이까지 발생한다면 역차별 논란이 나오는 게 당연합니다.1기 신도시만을 위한 마스터플랜이 나오면 1기 신도시와 같은 지자체에 속한 주변 아파트 단지에서도 볼멘소리가 나올 것이란 예상이 가능합니다. 연
2022-09-07 07:59 -
용산·송도 초고층 건물, 세계 최고가 아니면 의미 없습니다
최근 서울시에서 용산정비창 부지를 '초고층 국제업무지구'로 개발하겠다고 발표했습니다. 아시아의 실리콘밸리를 조성하고, 그 한복판에 123층 잠실롯데월드타워보다 높은 초고층 건물도 만들어 서울의 랜드마크로 활용하겠다는 구상입니다.인천 송도에서도 2007년 추진됐던 151층 인천타워가 최근 다시 추진되고 있다고 합니다. 사업자 선정 이후 103층이 제안됐지만, 인천시와 송도 주민들의 요구에 8월 중 재검토해 확정하겠다고 하네요. 서울 마포구 상암동 DMC 랜드마크 부지도 초고층 건물 건립을 두고 찬반이 지속되고 있습니다.100층 이상 되는 초고층 건물은 왜 필요할까요. 두바이 '부르즈 할리파', 대만 '타이베이 101타워', 말레이시아 '쿠알라룸푸르 KLCC 타워' 등을 살펴봐야 합니다. 이들 초고층 건물은 도시의 랜드마크를 만들어 대규모 중국·일본인 관광객을 끌어들이는 역할을 했습니다.유럽의 경우에는 '빌바오 구겐하임'과 같은 미술관이나 역사적인 건축물이 랜드마크로 자리 잡았습니다. 이에 비해 역사적 건축물이나 자연경관이 부족했던 미국에서는 뉴욕 맨해튼의 '엠파이어스테이트빌딩', 시카고의 '존 핸콕 타워' 등 초고층 건물로 도시의 랜드마크를 만들었고, 그 효과가 입증되니 아시아나 중동의 도시들이 따라 추진하게 된 것입니다.이에 따라 초고층 건물이 우후죽순 건설되니 이제는 세계 최고층인 두바이 부르즈 할리파에만 전 세계 관광객이 몰리고 있습니다. 특히 중국의 부자 관광객이 가장 많이 찾는 곳이 되었습니다. 세계 최고를 가장 좋아하기 때문이죠.다시 한국의 상황을 살펴보면 2019년 한국을 찾은 외국인 관광객이 약 1770만
2022-08-01 07:17 -
"실수요자 내 집 마련 기회, 곧 옵니다"
요즘 집을 사야 하나 말아야 하나 고민하시는 분들이 많습니다. 금리는 계속 올라가고 집값은 계속 하락할 것 같다고 합니다. 거침없이 오르는 소비자물가에 생활비도 빠듯하죠. 그렇다고 내 집 마련을 마냥 미루자니 다주택자 종합부동산세 완화 여파에 급증했던 매물은 줄어들고 있다고 합니다. 세금이 크게 줄었으니 그냥 가지고 있겠다는 분들이 늘어난 것이죠.실수요자 가운데는 3기 신도시 사전청약이나 1기 신도시 재건축을 기다리는 분들도 계실 것 같습니다. 다만 이런 곳들은 오랜 기간 기다려야 하는데, 건설 자재비와 인건비가 계속 오르고 있고 분양가상한제도 개선되면서 분양가가 상승할 것이라는 관측이 나옵니다. 내년까진 고물가가 이어질 가능성이 있다고 하니 한 번 올라간 분양가가 쉽게 내려오지도 않을 겁니다.결국 1기 신도시나 서울 내 주요 재건축 사업들도 공사비 문제로 지연될 가능성이 높아 보입니다. 이러한 비용 부담 상당 부분이 일반 분양가에 담길 테니 조합원이 아닌 경우라면 상대적으로 비싼 가격에 분양받을 수도 있습니다. 건설비용과 분양가 상승이 공급 위축으로 이어질 우려도 배제할 수 없습니다. 수년을 기다려서 저렴한 가격에 내 집을 마련한다는 꿈이 점차 멀어질 수도 있는 것입니다.그렇다면 기존 아파트 매매도 고려해볼 필요가 있겠습니다. 지금 노원·도봉·강북이나 구로·금천과 같은 지역은 금리인상 여파로 관망세가 뚜렷한 곳입니다. 수도권에서 가격이 급락하고 있는 지역도 마찬가지입니다. 집값이 더 하락할 것이라는 기대가 많아 매물이 쌓이고 있다네요. 가격도 이미 크게 하락했고, 매수자 입장에서는 내 가족이 편하게 살 곳을
2022-07-26 06:44 -
금리 부담에 '내 집 마련' 포기한다고?…'핀셋 전략' 따로 있다
금리가 폭등해서 내 집 마련이 어려워졌다고 합니다. 다주택자 양도세 중과 유예 조치로 매물이 쏟아져 나오고 있지만, 대출 이자는 계속 오를 것 같고 집값도 하락할 것 같으니 매수를 결심하기 쉽지 않은 요즘입니다.최근 '빅 스텝', '자이언트 스텝', '울트라 스텝' 같은 용어가 자주 나오고 있습니다. 기준금리를 한 번에 각 0.5%, 0.75%, 1.0% 올리는 것을 말합니다. 미국이 인플레이션을 막기 위해 자이언트 스텝, 울트라 스텝에 나설 것이라는 예상이 나옵니다.한국도 미국과 기준금리가 역전되면 외국인 투자자금이 빠져나갈 수 있으니 기준금리를 올리고 있죠. 이미 3개월 연속 인상했고 이달에는 역사상 처음으로 한국은행이 빅 스텝을 단행했습니다. 그래도 올해 말까지 금리가 계속 올라갈 것으로 보입니다.기준금리가 올라가면 내 집 마련을 위한 주택담보대출 이자가 7%를 넘어 8%대로 진입할 수 있습니다. 원리금 균등분할로 상환하면 수입의 절반 이상이 대출금 상환에 들어갈 판인데, 여기에 생활물가마저 폭등하고 있죠. 상대적으로 소득이 적은 2030 세대가 지난해처럼 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'에 나서기 어려워진 이유입니다.그렇다고 내 집 마련을 포기하기도 불안합니다. 전세로 살다 또 벼락 거지가 될지 모른다는 생각이 들고, 월세도 계속 오를 것 같죠. 사전청약이나 청년·신혼부부 특공을 활용하면 된다고 생각하는 분들도 계십니다만, 남들도 똑같은 생각을 하는 탓에 쉽지 않은 게 현실입니다. 지난해 말 3기 신도시 3차 사전청약에서 하남 교산 경쟁률은 52대 1에 달했죠.1기 신도시 재건축을 바라보는 분들도 계십니다. 하지만 입주까지 최소 8년에서 10년은
2022-07-16 07:43
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"올해 집값?…푸틴에게 물어보세요"
고공행진을 거듭하던 국내 아파트 가격이 최근 진정세를 보이고 있습니다. 기준금리가 오르고 인플레이션과 경기 침체가 예상되니 매수심리가 빠르게 식었기 때문입니다. 서울에서도 미분양 아파트가 증가하고 있다고 합니다. 그래서인지 올해 집값 전망에 대한 질문을 종종 받곤 하는데, 결국에는 "푸틴에게 물어보세요"라는 대답을 드릴 수 밖에 없겠습니다. 블리디미르 푸틴 러시아 대통령이 세계 경제를 예측 불가능한 상황으로 만든 장본인이기 때문입니다.예전에는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 세계 경제가 정상화 될 것이라는 기대감이 있었습니다. 그러던 중 러시아가 우크라이나를 침공하면서 세계 경제가 타격을 받았습니다.일단 전쟁으로 유가가 폭등했습니다. 정부에서 유류세 30% 인하에 나섰고 7월 1일부터는 37% 인하한다고 하지만 소비자들은 체감할 수 없을 정도로 유가가 거듭 오르고 있습니다. 결국 건설자재를 운반하는 화물연대 차량들이 운송료 인상을 요구했고, 시멘트나 철근 같은 건설자재 가격도 46.5%, 72.5%씩 폭등했다고 합니다.건설자재 가격과 인건비가 오르면서 분양가상한제에 적용되는 기본형 건축비도 인상이 불가피해졌습니다. 특히 재건축 등 정비사업에 적용되는 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비, 조합총회 비용 등 모든 경비가 반영될 예정이라 하니 분양가 인상도 불보듯 뻔해졌습니다.여기에 더해 세계 최대 곡물 수출국이던 우크라이나의 곡물 수출이 급감하면서 전세계 곡물가격이 폭등했습니다. 이 여파로 세계 물가가 오르면서 미국이 결국 기준금리를 0.75%포인트씩 계속 올리는 자이언트 스
2022-06-28 07:23 -
손흥민 런던집 얼마길래…서울 아파트는 싸다?
토트넘 홋스퍼의 축구 스타 손흥민 선수의 자택은 영국 런던 중심부와 조금 떨어진 북부 햄프스티드에 있습니다. 총 20가구가 있는 4층짜리 고급 빌라 단지인데 매매가격이 103억원부터 시작해 영국 부자들만 사는 곳이라고 합니다. 4층 펜트하우스는 200억원이 넘는다고 하네요.손흥민 선수는 한국에 잠시 들어올 때를 위해 서울에도 아파트를 마련했습니다. 성동구 성수동에 있는 '서울숲 트리마제'인데, 2017년 전용 140㎡(약 57평)를 24억4000만원에 샀다고 합니다. 바로 앞에 서울숲이 있고 강북이기 때문에 거실이 남향으로 배치돼 파노라마 한강뷰가 펼쳐지는 아파트입니다.호텔과 같이 청소, 발렛, 세탁 등 서비스가 가능하고 주민 편의시설도 잘 조성되어 있다고 하죠. 그 때문에 방탄소년단(BTS) 제이홉, 소녀시대 태연·써니 등도 거주할 만큼 연예인에게 인기가 좋은 곳입니다.가격도 크게 뛰었습니다. 지난해 11월 전용 140㎡가 45억9000만원에 거래됐고 지난 14일에는 전용 152㎡가 64억원에 팔렸습니다. 가장 큰 평형인 전용 216㎡의 시세는 120억원 수준이라고 합니다. 서울 시내 한복판의 숲세권에 강남까지도 10분 거리에 불과하니 오브제 아파트로서 가치가 더 오를 가능성이 있습니다.다만 손흥민 선수가 사는 런던 빌라와 비교하면 비싸다고 할 수 없는 가격입니다. 손흥민 선수가 사는 빌라의 경우 동네 운동장이 보이는 경치에 그칠 뿐 별다른 경관은 없습니다. 그런데도 가격이 비싼 것은 런던의 주거난이 심하기 때문이라고 합니다. 여러가지 주거의 가치를 고려하면 서울의 '똘똘한 한 채'들은 뉴욕, 런던, 파리, 두바이, 싱가포르 등에 비해 저렴하다고 볼 수 있습니다.최근 뉴욕 맨해튼
2022-06-22 07:16 -
지드래곤이 현금 164억 주고 산 이유…명품이기 때문입니다
최근 국내에 명품 핸드백 열풍이 불고 있습니다. 백화점에서는 명품 핸드백 오픈런(매장이 문 열자마자 달려가서 물건을 사는 행위) 현상도 자주 목격됩니다. 명품 브랜드들은 가치를 더 높이기 위해 1인당 구매 한도를 제한하기도 합니다.명품 중에서도 돈만 있으면 누구나 살 수 있는 제품은 '매스티지(Masstige)'라고 합니다. 대중(Mass)과 명품(Prestige)의 합성어인데, 명품의 대중화라는 의미이죠. 이와 반대로 누구나 쉽게 가질 수 없는 명품을 오브제(Object)라고 합니다.이러한 오브제는 부동산에서도 찾아볼 수 있습니다. 최근 대출 규제와 금리인상 때문에 국내 아파트 시장이 보합 또는 하락하는 와중에도 서초, 용산, 강남 지역은 신고가를 기록한다고 합니다. 똘똘한 한 채, 즉 오브제 아파트이기 때문입니다.똘똘한 한 채는 어떻게 구별할 수 있을까요? 부동산개발 관련 교육에서 항상 강조되는 것이 바로 '입지'입니다. 아파트나 상가나 오피스나 호텔이나 모든 부동산은 입지가 가장 중요합니다. 결국 서울 시내에서도 입지가 가장 뛰어난 곳들이 신고가를 경신하고 있는 것이지요.최근 서울 아파트 최고가를 경신했다는 '나인원한남'도 마찬가지입니다. 지드래곤이 현금 164억원을 주고 전용 244㎡ 펜트하우스를 구매했다고 하죠. 세월이 흐르더라도 그 입지는 영원하기 때문입니다.입지의 영향력은 강남에서도 엿볼 수 있습니다. 강남이라도 다 같은 강남이 아니라는 듯 입지에 따라 명확히 성적표가 갈린 것입니다.송파구 가락동 '헬리오시티'는 최근 가격이 연초에 비해 약 3억원 하락했다고 합니다. 8학군이 위치한 강남4구는 아파트 가격이 하락하지 않는다는 부동산 시장의 믿
2022-06-09 07:39 -
1기 신도시, 친환경 미래도시로 재건축하려면?
1기 신도시 재건축에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 특별법 제정을 통해 그간 1기 신도시의 발목을 잡던 용적률 한계와 안전진단 문제를 해결할 것으로 보이기 때문입니다. 1기 신도시 재건축 논의가 활발해지면서 마스터플랜 마련에 나선 정부는 물론, 각 지자체도 재건축 방향 등을 두고 다양한 논의를 하고 있습니다.최근 한 지자체의 관련 회의에서는 1기 신도시 재건축이 단순한 아파트 재건축이나 신도시 조성과 다른 문제라는 점이 언급됐습니다. 정부가 계획하고 토지 보상을 한 뒤 판매했던 기존 신도시 조성과 달리, 1기 신도시 토지의 주인은 재건축 단지의 주민이고 재건축을 준비하는 조직은 조합이 될 것입니다. 주민과 조합을 중심으로 시공사와 신탁회사 등이 참여해 개발에 나서야 합니다.그러다 보니 기반 시설을 확충하는 비용도 주민들이 분담해야 합니다. 일반적인 신도시는 한국토지주택공사(LH)가 토지를 판 수익금으로 기반 시설을 만듭니다. 하지만 이제는 수익자 원칙에 따라 각 조합이 용적률 상향에 맞춰 기반 시설 비용을 내는 것이죠. 이렇게 마련된 재원을 바탕으로 정부의 마스터플랜을 참고해 도로, 상하수도, 전기 등의 기반 시설을 확충해야 합니다.기반 시설은 2030년 이후 미래형 도시에 걸맞도록 갖춰야 합니다. 문제는 도로입니다. 상하수도나 전기, 통신 등의 기반 시설은 지하에 통합 관로를 대형화하면 해결되지만, 도로는 확장의 여지가 많지 않습니다. 이미 수도권 광역 급행열차(GTX)나 지하철 노선 확장 계획은 대부분 확정돼 변경 가능성도 작습니다. 도심항공교통(UAM)이 대안으로 부각되는 이유도 여기에 있습니다.이미 선진국에서는 도심 교통체증을 해소할 방법
2022-06-04 08:00 -
재개발 활발한 서울, 청계천 지하에 고속도로 짓는다면
최근 서울 도심 재개발이 본격적으로 추진되면서 재개발 완료 시점에서 주요 도로들의 정체가 심해질 것이라는 우려도 제기되고 있습니다.가장 대표적인 곳이 바로 청계천 주변입니다. 서울시는 지난 3월 '2040 서울도시기본계획'을 통해 세운재정비촉진지구를 도심의 '남북녹지축'과 '신산업 허브지역'으로 개발해 뉴욕의 '허드슨 야드'처럼 만들겠다는 구상을 발표했습니다.이 계획에 따르면 을지로 3가, 을지로 4가, 종로 3가, 충무로역 등의 역세권 43만9356㎡를 고밀 개발하게 됩니다. 이미 세운3구역에 10개의 정비구역이 사업시행인가를 받았고, 5개 구역은 착공했습니다. 이런 개발은 바람직하지만, 더 늘리기 어려운 자동차 도로가 문제로 남습니다.이들 지역 교통난에 대한 우려는 2003년 서울시가 청계천 복원을 추진하던 시점부터 제기됐습니다. 청계천 복원을 위해 청계고가를 철거하면 도로가 줄어 교통난이 심화할 것이라는 지적이었습니다.당시 대안이 논의되기도 했습니다. 청계천을 복원하면서 지하로 5m 정도 더 파서 복원된 청계천 아래로 지하 고속도로를 만들고, 유료로 운영해 청계천 유지관리비에 사용하면 교통난 해결과 운영비 조달을 동시에 해결할 수 있다는 내용이었습니다.좋은 방안이라는 평이 많았지만, 일정상 청계천 복원공사를 빠르게 끝내야 했기에 반영되지 못했습니다. 대신 청계천 보수공사 시점에 추진을 기약하기로 했습니다. 청계천은 완전한 자연 하천이 아니기에 일정 기간마다 보수를 해야 하는데, 복원 17년이 넘으면서 그 시점이 다가오고 있습니다.청계천 보수공사를 하면서 지하 고속도로를 건설하면 예상되는 일대 교통 혼잡을 크게
2022-05-29 07:30
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재건축의 시작은 '철거'…폭파가 빠르고 안전한 이유
최근 1기 신도시를 비롯해 서울 여의도·압구정·동부이촌동 등 많은 단지가 재건축을 기다리고 있습니다. 재건축하려면 기존 단지를 철거해야 하는데, 국내 도심에서는 중장비를 이용한 기계식 공법을 주로 사용하는 편입니다.20층 이상 고층 아파트의 경우 소요 시간이 길고 소음과 분진 등이 끊임없이 발생할 수밖에 없습니다. 외벽 붕괴 사고가 벌어진 광주 '화정아이파크'가 대표적인 사례입니다. HDC현대산업개발은 화정아이파크 8개 동 철거에 최소 30개월을 예상합니다. 30개월 내내 소음과 진동 발생이 불가피할 것으로 예상됩니다. 주변 상가 상인들과 피해보상을 논의하는 상황입니다.철거 도중 태풍이 부는 여름철이나 가을철에는 변수가 발생할 수 있습니다. 상층부에서 철거된 콘크리트 조각이나 철근이 강풍에 의해 공중으로 날려 떨어진다면 인명사고의 우려가 있습니다. 철거에 오랜 시간이 드는 만큼 사고가 발생할 가능성도 커집니다.이러한 문제 때문에 미국이나 유럽 등에서는 폭약을 이용한 폭파해체공법이 다양하게 사용되고 있습니다. 지난해 7월 미국 마이애미에서는 아파트를 폭파해체공법으로 철거했습니다. 기계식 공법에 비해 철거 기간을 대폭 줄일 수 있고 비용도 30% 이상 절감되며 더 안전하다는 평가를 받습니다.최근 중국에서도 아파트 단지 전체를 한 번에 폭파 해체한 사례가 나왔습니다. 지난해 8월 중국 쿤밍시에서 공사가 중단된 20층 아파트 14개 동을 한 번에 폭파했는데, 전체 해체에 걸린 시간이 고작 45초에 불과했습니다. 이후 잔해 제거도 기계식 공법에 비하면 쉽고 빠르게 진행됐습니다.국내의 경우 1994년 남산 외인아파트를 폭파해체방식으로 철거
2022-05-23 08:02 -
강남 노른자위 고속버스터미널, 지하로 옮기면 어떨까
'똘똘한 한 채' 열풍에 강남 집값이 상승을 거듭하고 있습니다. 전국 집값이 하락 또는 보합을 기록하는 와중에도 신고가가 나오는 걸 보면 거주를 희망하는 분이 참 많은 듯싶습니다.강남에서는 재건축을 제외하면 실수요자가 대규모로 입주할 땅이 없다고 합니다. 하지만 강남 노른자위를 차지한 서초구 반포동 서울고속버스터미널을 지하로 보내면 지상에 초고층 주거단지를 마련할 수 있습니다. 국내 기술로 충분히 가능한 이야기입니다. 과거 필자는 서울고속버스터미널 지하화 사업을 검토한 일이 있었습니다. '강남 라데팡스 프로젝트'라는 이름을 붙였습니다.라데팡스는 프랑스 파리 인근에 조성된 미래형 국제업무지구입니다. 프랑스 파리는 도시 대부분이 유서 깊은 건축물로 이루어져 있어 우리처럼 쉽게 재개발이나 재건축을 할 수 없습니다. 그런데도 파리에 미래형 신도시가 필요하다는 요구가 커지자 1958년 파리 서부 외곽지역에 국제업무지구를 건설하기 시작했습니다. 이 사업의 특징은 모든 자동차를 지하로 보냈다는 점입니다. 라데팡스 광장 지하에 도로와 주차장을 만들어 지상은 차 없는 광장과 거리로 조성했습니다.국내에서도 최근에는 차 없는 아파트 단지가 늘어나고 있습니다. 대규모 아파트 단지를 조성할 때 주차장을 지하에 배치해 자동차가 지상으로 나오지 못하게 하는 것이죠. 자동차가 지하에만 있으면 지상은 소음과 공해가 크게 줄기에 더욱 안전하고 조용하며 쾌적한 환경에서 생활할 수 있습니다.강남 라데팡스 프로젝트는 서울고속버스터미널의 모든 차량을 지하로 넣고 지상에는 주거와 오피스 등 꼭 필요한 시설만 두자는 사업이었습니다. 서울고속
2022-05-16 07:06 -
재정비 앞둔 '1기 신도시'에 '드론 택시' 어떨까요
윤석열 정부가 1기 신도시 재정비를 추진하고 있습니다. 주거지역 용적률을 최고 500%로 올려 사업성을 높이고, 도시 인프라 확장 등의 내용을 담은 마스터 플랜도 만들어 재건축에 나선다는 구상입니다.분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시는 432개 단지, 약 29만 가구로 조성되어 있습니다. 재정비를 하게 되면 10만 가구 이상 늘어날 전망입니다. 늘어나는 인구를 감당하려면 인프라도 확장되어야 합니다. 다만 문제가 있습니다. 상하수도·전기·통신 등은 지하에 추가로 건설하면 되지만, 지하철이나 도로 등은 한 번에 크게 확장할 수 없다는 점입니다. 교통혼잡 문제가 우려되는 부분입니다.해결 방법이 없는 것은 아닙니다. 미래형 모빌리티, 즉 UAM(도심항공교통, 일명 드론 택시)을 적극적으로 활용하는 것입니다. 현대자동차, 한화, SK, 대한항공, 카카오 등이 발 빠르게 UAM 직접 개발이나 공동 개발을 추진하고 있습니다. 윤석열 정부도 2025년 UAM을 상용화한다는 계획을 세웠습니다.아직 낯선 기술이지만 해외에서는 더 빠르게 상용화가 추진되고 있습니다. 아랍에미리트 두바이에서는 '두바이 택시 드론 스테이션' 사업이 내년 서비스 시작을 목표로 추진되고 있습니다. 미국에서도 우버가 에어택시를 준비하고 있습니다. 세계 최초로 2인승 드론 택시를 상용화한 이항도 드론 택시 수백 대를 보관·충전·수리할 수 있는 서비스 빌딩 개발사업을 진행하고 있습니다.새로운 1기 신도시가 삽을 뜰 시점이면 UAM은 이미 우리 곁에 성큼 다가와 있을 것입니다. 그렇기 때문에 1기 신도시의 재정비 마스터 플랜을 짤 때 UAM 활용 방안을 함께 담아낼 필요가 있습니다.
2022-05-10 06:30 -
1기 신도시, 닭장이 아니라 쾌적한 미래도시로
새로 들어설 윤석열 정부의 1기 신도시 재정비 정책이 중요한 논란거리가 됐습니다. 기존 정밀안전진단에 통과하지 못하던 재건축 단지들이 빠른 속도로 사업을 추진할 것으로 보입니다. 그동안 리모델링을 추진하던 단지들도 용적률 상향 소식에 재건축으로 돌아서기 시작했습니다. 분당과 일산에서는 재건축 단지들이 연합해 지자체와 소통창구를 마련하고 더 빠른 재건축 추진을 꾀하고 있다고 합니다.1기 신도시 용적률을 500%로 조정하고 단지별 재건축을 활성화하면 어떤 일이 발생할까요. 일부 전문가들은 고층 아파트가 빽빽하게 들어서 '닭장 아파트'가 양산될 것이라고 우려합니다. 교통 혼잡이나 상하수도, 전기 등 도시 인프라 부족을 지적하는 견해도 있습니다. 단지별 재건축이 이뤄지면 이런 문제를 해결하기 어렵습니다.결국 1기 신도시는 도시 기반 시설 확장을 포함한 마스터 플랜을 먼저 만들고, 이에 맞춰 개별 단지 재건축이 추진되어야 하는 상황입니다. 이 경우 '닭장 아파트' 걱정은 하지 않아도 될 것 같습니다. 혹자는 잠실에 있는 어떤 아파트 처럼 아파트가 빼곡하게 배치되는 것 아니냐고 하지만, 층수 규제에 따라 상황이 크게 달라집니다.만약 1기 신도시 아파트 재건축이 용적률 500%와 초고층 조건으로 추진된다면 아랍에미리트 두바이와 같은 모습이 될 것이라고 예상할 수 있습니다. 두바이는 세계 최고층 빌딩인 '부르즈 할리파'로도 유명하지만, 두바이 마리나에 가면 멋지게 꾸며진 70~80층의 초고층 주거단지도 볼 수 있습니다.초고층 주거단지 주변에 바다로 연결되는 수로가 있어 쾌적하고 단체 관광객들이 빼놓지 않고 이곳을 견학할 정도로 멋진 도시
2022-05-06 07:10 -
창릉 신도시로 가중될 교통난…방화대교 개방하면 어떨까요?
3기 신도시가 빠른 속도로 추진되고 있습니다. 다만 인구 증가로 예상되는 교통난에 대한 대책은 뚜렷하지 않아 기존 도로의 활용성을 높이는 방안을 강구할 필요가 있습니다.대표적인 경우가 고양시에 조성되는 창릉 신도시입니다. 창릉 신도시는 813만㎡ 부지에 총 3만8000여 가구, 약 9만2000여명 수준으로 조성됩니다. 서울과 가깝기에 서울로 출퇴근하는 실수요자가 많이 들어올 것으로 보입니다. 다만 창릉 신도시 입주가 시작되면 엄청난 교통난도 예상됩니다.이 지역에서 서울로 오가려면 강변북로를 이용해야 합니다. 이미 강변북로는 인구 100만명이 넘은 고양시나 파주, 문산 등에서 오는 차량과 합쳐져 매일 병목현상이 반복되고 있습니다. 대대적인 확장 공사가 예정된 것도 없습니다. 광역급행열차(GTX) A노선 창릉역이 생기지만, 파주나 킨텍스에서 출발하는 이들이 많을 겁니다. 정작 창릉에서는 출퇴근 시간 이용이 어려울 수 있습니다.늘어난 수요에 맞춰 도로나 교량을 신설하려면 엄청난 재원과 시간이 필요합니다. 따라서 기존 도로의 활용성을 극대화할 필요가 있는데, 창릉 신도시의 경우 방화대교가 해답이 될 수 있습니다.1999년 완공한 방화대교는 인천국제공항고속도로 중 일부로 신공항하이웨이에서 운영하고 있습니다. 이 교량은 인천국제공항고속도로의 민자사업 구간이기 때문에 올림픽대로 강서구 방화동 구간에서 진출입이 불가능합니다. 강변북로에서도 청라 IC나 영종도까지 진출 구간이 없어 한강 교량을 이용하는 일반 차량은 진입할 수 없습니다. 이 때문에 출퇴근 시간 혼잡한 체증을 빚는 행주대교나 성산대교와 달리 아주 한산합니다.만일 올림픽대교에서 방화대교로 연
2022-05-01 07:23
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청년·신혼부부 모인 임대주택에 '공유주방' 어떨까
최근 국내에 서울 강남을 중심으로 외국과 같은 공유주방이 크게 늘고 있습니다. 공유주방은 식품 조리에 필요한 시설과 기구를 여러 영업자가 함께 사용하는 새로운 업종입니다. 음식점 창업에 필요한 시설을 갖추고 있고, 운영업체와 협의하면 하나의 주방을 주야간으로 구분해 2개 업체가 번갈아 사용하는 식으로 필요한 시간만 대여할 수 있습니다.초기 자본금 부담이 적고 공유주방 업체들의 메뉴 공동개발, 브랜드 공동개발, 음식배달앱 주문 자동화 등 다양한 지원이 제공됩니다. 목돈이 없는 청년 음식점 창업인들에게 주목을 받고 있습니다. 음식점을 운영하다 어려워진 소상공인에게도 큰 부담 없이 재창업의 기회를 제공하는 좋은 모델입니다. 그런데 음식점 창업인들에게 인기가 높은 공유주방을 수도권이나 광역시 공공임대주택의 부대시설로 마련하면 어떤 효과가 있을까요.얼마 전 서울시는 '고품질 임대주택 공급을 위해 혁신적인 주거 공간을 만들겠다'고 발표했습니다. 전용 60㎡ 이상 중형 면적 비중을 30% 이상으로 높이고 피트니스센터, 최상층 라운지, 옥상정원, 펫 파크 등과 같은 커뮤니티 시설도 도입해 임대주택을 고급화하겠다는 구상입니다.이러한 임대주택의 주 수요층은 청년이나 신혼부부이기에 이들에게 도움이 될 시설에 대해 고민할 필요가 있습니다. 1인 가구를 대상으로 조사 가운데 '대부분의 음식을 집에서 직접 만들어 먹는다'는 비중이 40% 내외에 그친 결과가 있었습니다. 외식과 배달 음식을 즐기고, 집에서 요리하더라도 '가정간편식(HMR)'을 이용하는 경우가 과거에 비해 크게 늘었습니다.사회생활을 하는 청년들이 매일 장을 보고 직접 음식을 해
2022-04-24 07:16 -
"맥도날드, 햄버거 회사 아냐"
'참깨빵 위에 순쇠고기 패티 두 장 특별한 소스 양상추 치즈 피클 양파까지' 2011년 맥도날드가 발표해 인기를 끌어온 '빅맥송' 가사입니다. 많은 분들이 맥도날드를 햄버거 회사라고 생각하고 계십니다. 실제로는 어떨까요. 2017년 4월 국내에 개봉된 '파운더'라는 영화에는 이러한 맥도날드의 이야기가 담겨 있습니다. 맥도날드가 미국 내 가맹점을 12곳으로 확장했을 당시, 정작 본사는 현금이 돌지 않아 임대료를 내기 힘든 상황에 내몰렸습니다. 이때 한 재무 전문가가 레이 크록에게 "이 업의 본질이 무엇이냐. 무엇으로 돈을 벌어야 한다고 생각하느냐"고 묻습니다. 레이 크록은 햄버거 매출의 10%를 받는 게 수익이라고 답했지만, 그 전문가들은 '이 업의 본질은 부동산'이라고 일갈합니다. 가맹점이 들어설 땅을 직접 사들이고, 점주에게 로열티와 함께 임대료를 받으라는 지적이었습니다.레이 크록은 이 방식을 받아들여 맥도날드의 정체성을 햄버거 회사에서 부동산 회사로 바꿨습니다. 국내에도 맥도날드는 단독 건물이 많은 이유도 여기에 있습니다.맥도날드의 이러한 방침은 '꼬마빌딩'과 같은 부동산 투자를 할 때 눈여겨볼 필요가 있습니다. 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 투자수익률입니다. 투자수익률은 빌딩 자체 가격이 올라가는 자본수익률과 임대수익으로 발생하는 소득수익률로 구성됩니다. 장사가 잘 되는 음식점이 있으면 임대수익이 높아지고, 장사가 잘 되는 곳은 권리금이 붙으며 부동산의 자산 가치도 올라갑니다.이런 의미에서 맥도날드는 부동산 투자수익률을 가장 잘 활용하는 음식점이라고 할 수 있겠습니다. 꼬마빌딩 투자의
2022-04-18 06:49 -
"주차장이 사라진다"…자율주행차와 UAM이 바꿀 미래
2030년이 되면 아파트 주차장의 60%는 필요 없어질 것이라는 전망이 나옵니다. 일부 대형 건설사들은 지하 주차장 일부를 추후 '스마트팜' 등으로 개조할 수 있도록 설계하기도 합니다. 국민 2명 중 1명이 자동차를 보유했고, 주차 공간 문제로 갈등을 겪는 사례도 많았는데, 미래엔 대체 무슨 일이 벌어지는 것일까요.토지주택연구원은 '신산업 융복합 서비스 활용 LH 신주거 공간모델 개발 및 활성화' 연구보고서에서 2030년 아파트 주차장의 절반 이상이 필요하지 않게 되는 이유로 자율주행차를 지목합니다. 자율주행차가 활성화되는 2030년이면 내가 필요하면 언제든 차량을 불러 활용할 수 있으니 차량을 소유하기보다 사용한 만큼 비용을 지불하는 공유경제가 더 발전할 것이라는 예측 때문입니다.차를 소유하더라도 하루에 출퇴근 한 두 시간을 제외하면 대부분 주차장에 보관만 하는 것이 일반적입니다. 자율주행 보급이 시작되면 이렇게 보관되는 차가 줄어들 것이라는 전망입니다. 남는 주차장은 스마트팜이나 주민들의 짐을 보관하는 소규모 창고로 활용될 수 있고, 소형 물류기지로도 쓰일 수 있을 겁니다.자동차를 소유하는 사람이 줄어들면 주차장뿐 아니라 도로 역시 남게 됩니다. 신도시를 건설할 때 도로 규모를 줄일 수 있고 기존 도로의 확충도 다시 검토해야 하죠. 일본에서 이러한 사례를 찾아볼 수 있습니다. 지방 구석구석까지 생활도로를 건설했더니 인구감소와 고령화로 실제 사용이 대폭 줄어들고 관리 예산만 늘었다고 하네요.자율주행차나 UAM(드론 택시)이 보급되면 도로의 사용 빈도는 더욱 빠르게 줄어들 가능성이 높습니다. 이미 국토부에서 발표한 '한국형 도심항공
2022-04-13 07:16 -
관광명소마다 자리 잡은 케이블카, 한강에도 있다면?
최근 해외에서 도심형 케이블카 도입 소식이 많이 들려오고 있습니다. 프랑스 동남부 그르노블 도심에서 2024년 케이블카인 '메트로 케이블' 도입을 위해 공사를 하고 있다고 합니다. 남서부와 북부 주민들의 출퇴근 차량정체 해소와 관광객 유치에 큰 도움이 될 것이라는 현지에서의 기대입니다.관광 명소에서 제 역할을 톡톡히 하는 케이블카는 많습니다. 마카오에는 도심 내 윈 호텔이 분수 쇼 주변에 케이블카를 설치해 외국인 관광객 결집 효과를 누리고 있습니다. 싱가포르에서도 가장 유명한 관광지인 센토사섬을 들어갈 때 하버프론트타워에서 케이블카를 이용할 수 있습니다.국내에도 케이블카가 활용되는 사례가 적지 않습니다. 서울 남산에 케이블카가 있고 춘천, 목포, 여수에서도 관광객 유치에 역할을 하고 있습니다.만약 서울 한강 한복판에 케이블카가 설치되면 어떨까요? 한강은 지구마다 시민들이 즐길 수 있는 공간이 조성되어 있습니다. 한강은 외국 관광객에게 유명한 장소이기도 합니다. 한강공원에서 즐기는 치맥(치킨과 맥주의 메뉴)이나 산책길 등은 유튜브나 SNS를 통해 많이 알려져 있습니다.하지만 한강의 각 지구의 연결은 되어 있지 않은 상황인데다, 대중교통 연결도 쉽지 않습니다. 가령 양화한강공원에서 망원한강공원에 가려면 버스를 갈아타고 약 20분을 걸어야 합니다. 내국인에게 불편한 것은 물론, 지리를 잘 모르는 외국인 관광객에게는 험난한 여정입니다. 그렇다고 차가운 강바람을 맞으며 1km에 달하는 양화대교 구간을 걸어가기도 부담스럽습니다.차량으로 이동하는 것도 현실적이지 못합니다. 이미 심각한 차량정체를 겪고 있으니까요. 관광객을 위한 대형버
2022-04-07 06:32 -
춘천 레고랜드 vs 부산 롯데월드, 어디로 가실래요?
부산에 롯데월드가 새로 개장했습니다. 강원도 춘천에는 레고랜드가 개장한다고 하네요. 경기도 화성에서도 테마파크 조성이 추진된다고 합니다. 과연 어떤 곳이 인기를 얻을까요.그 대답을 일본에서 찾을 수 있었습니다. 일본 나고야 레고랜드에 견학을 갔다가 관계자에게 "이렇게 작고 비싼데 관광객이 오냐"는 질문을 한 적이 있습니다. 이런 대답이 돌아오더군요. "아이들에게 물어보세요. '레고랜드 갈래, 유니버셜스튜디오 갈래?' 이렇게 물어보면 대부분 레고랜드 간다고 합니다." 오사카 유니버셜스튜디오는 5조원을 투자해서 만들었고, 자유이용권 가격이 8만원입니다. 나고야 레고랜드는 3500억원을 들여 만들었고 자유이용권이 7만원입니다. 투자비는 10분의 1이 되지 않고 규모도 작은데다 자유이용권 요금마저 비슷하지만, 확실한 테마가 있기에 경쟁력을 유지하고 있다는 의미입니다.단순히 놀이기구를 탄다는 식의 접근을 해선 안 됩니다. 유니버셜스튜디오는 유니버셜픽쳐스 영화인 '쥬라기공원', '스파이더맨', '베트맨' 등을 테마로 하는 놀이기구와 음식점들이 있습니다. 레고랜드도 어린이들이 가지고 놀며 성장하는 레고를 테마로 삼았구요. 미키마우스를 비롯한 디즈니 영화 주인공, 마블의 히어로들이 모인 디즈니랜드도 대표적인 테마파크 입니다. 이러한 곳들에서는 비슷한 놀이기구를 타더라도 테마에 따라 완전히 다른 경험을 줍니다.국내의 상황은 어떤가요. 국내에는 에버랜드, 롯데월드를 포함 100여개의 워터파크가 개장되었는데, 전부 다 적자라고 합니다. 물론 지난 2년간은 코로나 때문에 운영이 어려웠던 점도 있지만, 일본과 중국,
2022-04-01 08:16