베스트 머니이스트
(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등
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대출로 '똘똘한 한 채' 마련하면 행복할까요
대출을 받아 똘똘한 한 채를 마련한 분들이 생활비를 걱정하는 상황에 처했다고 합니다. 역대 최대급 종부세가 예고됐고 대출 금리가 더 오를 것이라는 전망이 나오는 탓입니다. 반면 내 집 마련 기회를 놓쳐 '벼락거지'가 되신 분들에게는 좋은 기회가 많아지고 있습니다.오는 22일 올해분 종합부동산세 고지서가 발송됩니다. 고가 1주택자와 다주택자는 역대급 ‘종부세 폭탄’을 맞게 된다고 하네요. 종부세는 내달 1일부터 15일까지 납부해야 합니다. 강남이나 마용성(마포·용산·성동)에 똘똘한 한 채를 장만하신 분들은 대출금 갚기도 빠듯한데 당장 목돈을 마련해야 하게 생겼습니다.이달에는 기준금리 인상도 예고됐습니다. 최근 주택담보대출 금리가 5%대까지 급등했는데, 연말에는 6%대가 된다는 전망도 나옵니다. 엎친데 덮친 격으로 내년에는 총 대출액이 2억원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 받게 됩니다. 똘똘한 한 채를 마련했더라도 가족 구성원이 늘면 큰 평수로 옮겨야 합니다. 하지만 이제는 대출을 받아 집을 옮기기 힘들어졌습니다. 기존에 내던 세금과 이자를 내기도 막막합니다. 이렇다보니 대출을 받아 똘똘한 한 채를 장만했다가 크게 오른 집값에 기뻐하던 직장인들이 이제는 생활비를 걱정하는 상황에 내몰리고 있다고 합니다. 대기업을 다니는 맞벌이 부부도 예외는 없다네요.반면 전세만 고집하다 내 집 마련 기회를 놓쳐 일명 '벼락거지'가 되신 분들에게는 좋은 기회가 많아지고 있습니다. 서둘러서 비(非) 아파트인 주거용 오피스텔이나 생활형숙박시설 등을 분양 받는 분들이 계시는데, 내 집 마련을 서두를 필요는 없어 보입니
2021-11-09 07:01 -
리모델링은 되고 재건축은 안 된다?
최근 서울시 이촌동에 대규모 재건축 단지와 리모델링 단지가 혼재되서 진행되고 있습니다. 이촌동의 대표적인 한강맨션은 1970년 준공한지 50년만에 재건축이 됩니다. 기존 660가구를 35층 15개동 1441가구로 두배넘개 들어서게 됩니다. 이촌동의 경우 리모델링 사업도 활발히 진행되고 있습니다. 이촌코오롱 아파트가 리모델링조합 설립 인가를 받았고, 이촌 강촌아파트도 조합설립 인가를 받았다고 합니다. 리모델링 최대 규모인 건영한가람 아파트도 리모델링 조합 추진위원회를 구성해 주민동의를 받고 있다고 합니다. 리모델링을 하면서도 왜 재건축을 안할까요. 일단 재건축의 가장 큰 절차인 안전진단에서 E등급이나 D등급을 못받기 때문입니다. 결국 집은 너무 낡아서 거주환경은 안 좋은데, 콘크리트 구조체는 너무 튼튼해서 골조만 남기고 전체를 리모델링해 조금 더 좋은 주거환경을 만들고자 하는 것입니다.그러다면 기존 골조는 향후 30년 이상 계속 사용해도 문제가 없는 것일까요. 이렇게 따지면 현재 재건축을 추진하는 모든 단지의 골조는 최소 50년, 최고 100년까지도 문제가 없을 가능성이 높다는 것입니다. 실제로 콘크리트 구조로 된 건축물은 대부분 100년 이상의 수명을 가지고 있습니다. 다만, 지진이나 기후환경 등으로 철근이 들어나서 부식된다던가 균열이 생긴다던가, 아니면 설비를 교체를 못해서 녹물이 나온다던가 하는 요소들을 평가해서 재건축을 할 것인지를 결정하게 됩니다.정확하게 재건축의 구조안전진단은 '도시 및 주거환경정비법' 제12조 제5항에 따른 재건축사업의 안전진단의 실시방법 및 절차 등이 나와 있는 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단기
2021-10-26 07:11 -
"내 집 마련 기회 곧 온다"…초조한 무주택자를 위한 조언
내년에 집값이 안정되거나 떨어질 수도 있다는 경제인들의 얘기가 많이 나오고 있습니다. 반면 기재부에서는 내년 수도권 집값이 올해보다 5% 정도 상승할 것이라는 가정으로 내년도 세입예산을 편성했다고 합니다.현재 집값은 아파트 실질가격, 소득대비 주택가격 비율 등 모든 지표가 최고수준이니까 고점에 가까워졌기 때문에 내년에는 하향 안정세가 될 것 같다고 합니다. 실제로 최근 대출규제가 시작되니까 실수요자를 제외한 갭투자가 원천 봉쇄되면서 매수심리가 반년만에 최저치로 떨어졌다고 합니다. 한국부동산원에서 발표한 10월 셋째주 서울 아파트 매매수급지수는 101.6으로 매주 하락하고 있고 수도권도 104.9로 계속 하락하고 있다고 하네요. 민간 통계는 더 많이 떨어지고 있습니다. KB국민은행 리브부동산의 10월 셋째주 주택시장동향에 따르면 수도권 아파트 매수우위지수는 91.5로 기준선인 100 밑으로 떨어졌는데, 이는 아파트를 팔겠다는 사람이 사겠다는 사람보다 많아졌다는 것을 의미합니다. 쉽게 말하면 수요보다 공급이 많아지게 되고 그러면 집값은 떨어지는 것이 경제 논리입니다.여기에 경기도 아파트 매물도 한 달 전에 비해 23.5%가 늘어났다고 하는데, 대출을 받아 투자하는 수요가 확 줄어들었다는 얘기입니다. 그러면 나는 아직 내 집 마련도 못해서 한마디로 '벼락거지'가 되었는데, 하루라도 빨리 벗어나기 위해 집을 빨리 장만해야만 할까요. 아니면 3기신도시나 서울의 공공재개발, 신속통합 재건축 등 점차 늘어나는 아파트 공급을 기다리는 것이 나을까요. 청약통장으로는 경쟁이 심해서 청약통장과 무관한 도시형생활주택이나 주거용 오피스텔, 생활형 숙박시설
2021-10-26 06:37 -
단기 숙소 급한 대학생들이 '한달 살기' 딱 좋은 곳
11월 초부터 '위드 코로나'(단계적 일상 회복) 시행을 앞두고 각 대학들이 11월부터 2달 정도 대면수업을 한다고 합니다. 물론 교수 재량이긴 하지만, 2년간 학교를 못나온 대학생들에게 대면수업을 하도록 권장하는 분위기라고 하네요.그런데 문제는 그동안 재택수업을 해서 굳이 대학근처에 숙소를 마련할 필요가 없었던 대학생들이 갑자기 2학기 종강전 두달만 살아야 하는 전세나 월세를 구해야 하는데, 자취방은 물론 하숙방도 구하기 힘들다고 하네요. 그렇다고 2달 월세를 계약할 만한 임대주택을 찾기는 더욱 힘듭니다.최근 서울대학교 주변 공인중개사 사무실에도 매일 2달 만 임대할 집을 찾는 대학생들이 늘어나고 있다고 합니다. 자칫 고시원이나 쪽방 또는 독서실 등으로 몰릴 수도 있습니다. 현재 이런 대학생들이 크게 늘어나고 있는데, 다음 주에는 더 난리가 날 수도 있겠습니다.그런데 오히려 두 달 정도만 지내면 더욱 좋은 곳이 있습니다. 바로 호텔입니다. 한 달 살기로 두달만 계약해서 살면 됩니다. 해외 관광객이 아직 한국에 본격적으로 들어오지 못하고 있기 때문에 대부분의 서울 호텔 중 3, 4성급 호텔은 비어있습니다. 그런데 호캉스를 하는 곳들은 수영장 등 모든 시설이 완벽하게 갖추어진 5성급 이상 호텔만 가능합니다.벌써 호텔 한 달 살기를 5성 호텔에서도 하고 있지만, 3, 4성급 호텔에서도 민간기업에서 만든 앱을 중심으로 진행되고 있습니다. 가장 대표적인 사이트가 '호텔의 삶'입니다. PC나 앱(애플리케이션)으로 검색을 하면 5성은 물론 3, 4성 호텔에서 한달동안 거주할 수 있는 다양한 프로그램이 제공되고 있습니다.특히 2명이 사용할 수 있는 3성 호텔 2인실의
2021-10-19 07:15 -
재개발 예정지 빌라 살 때 꼭 확인해야 할 점
최근 2030까지도 벼락거지가 될까봐 서울시내에 재개발 예정된 지역의 빌라라도 사놓고 내집마련을 하자는 분위기가 확산되고 있습니다. 3기 신도시 사전청약도 있고 청년, 신혼부부 특공도 있지만 기회가 많지 않아서 입니다. 청약도 쉽지 않으신 분들이 빌라라도 갭투자를 통해 사두면 언젠가는 재개발이 되어서 내집마련을 할 수 있을 것이란 분위기도 한 몫 합니다. 신축빌라를 사시는 경우도 있지만, 나중에 재개발이 돼 대단지 아파트단지를 더 원하시는 분들이 많을 것 같은데요. 재개발 예정된 지역의 빌라를 사실 때 언제쯤 될 것인지, 문제는 없는지 이런 정보를 미리 확인해 보시고 사는 것이 좋겠습니다. 이미 정부에서는 공공재개발을 통해 빠른 속도로 그동안 사업성이 안나왔던 지역의 재개발을 추진하겠다고 발표했고 또 그 후보지를 계속 찾고 선정하고 있습니다. 서울시에서도 '6대 재개발 규제완화'를 통해 민간 재개발 25곳의 후보지 공모를 이달 말까지 진행합니다. '신속통합기획 재개발'을 통해 민간이나 공공이 가이드라인을 제공받아 공공재개발이든 민간재개발이든 말 그대로 신속하게 재개발 시켜 주겠다는 것입니다. 그런데 이미 이런 공공재개발 후보지나 민간재개발 후보지들은 발표나기 무섭게 빌라 매매가격이 올라버리고 매물 자체가 자취를 감추는 경우가 대부분입니다. 언젠가는 재개발이 될 수 있는 지역들이 아직도 서울시내에서는 많이 있는데 어떻게 확인을 하면 될까요. 지난 9월 8일에 서울시에서는 재개발 재건축 현황부터 조합의 예산, 회계, 분담금까지 모든 정보를 한눈에 볼 수 있는 종합포털사이트 '정비사업 정보몽땅'을 오
2021-10-13 06:33
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지하철역에 '어린이집'을 만들면 어떨까
최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확진자가 급증하게 되면 어린이집이나 유치원, 초등학교 등이 재택교육으로 전환됩니다. 그러면 어린이들을 안정적으로 맡기기 힘든 맞벌이부부들은 급하게 회사에 휴가를 내거나 돌봄교실을 찾아야 하는 일들이 자주 벌어지고 있습니다.내년이면 위드코로나 시대가 될 것 같고, 이런 일들도 많이 줄어들 것으로 생각됩니다. 하지만 그래도 맞벌이부부들은 항상 자녀를 안정적으로 보낼 수 있는 어린이집이나 유치원 등이 있으면 합니다.2019년에 국가철도공단에서 평내호평역사내에 어린이집을 시범사업으로 조성했습니다. 도심으로 출퇴근 하는 맞벌이 부부의 보육문제 해소에 큰 역할을 했습니다. 일명 '키즈레일 어린이집' 사업인데, 국가철도공단이 운영하는 지하철 역사내 또는 인근부지에 어린이집을 신축해 매일 지하철로 출퇴근하는 맞벌이부부나 한가정 부모들이 활용할 수 있도록 하는 사업입니다. 호응이 아주 좋아서 작년에도 탄현역, 행신역, 여주역 3곳을 공모로 선정했고 현재 건축 인허가를 진행하고 있습니다. 국가철도공단에서는 '키즈레인 어린이집이 아이들과 맞벌이 부모에게 안정된 생활환경을 제공하는 디딤돌이 되길 희망하고 있습니다. 앞으로 국토부, 보건복지부, 교육부 등 정부부처와 협력하여 철도역 어린이집 확대 등 보육문제 해소에 적극 노력하겠다'고 발표했습니다.코로나19로 인해 오프라인 상가들이 점차 힘들어지니까 서울교통공사가 관리하는 지하철역사에 수백개의 상가 공실이 발생하고 있습니다. 필자는 평소 강연할 때 지하철역사에는 다양한 플랫폼 사업이 가능하고 특히 공간을 잘 활용한다
2021-10-08 09:22 -
대규모 부동산개발 '오징어게임'과 다를 게 없다
최근 넷플릭스에서 투자한 한국드라마 '오징어게임'이 전세계 넷플릭스 서비스 국가 83개국 전체에서 1위를 하는 기염을 토하고 있습니다. 수많은 패러디에 한국의 전통놀이와 전통 먹거리가 전세계에 열풍을 불러일으키고 있습니다. 한국의 전통을 전세계에 단시간내에 알리는 홍보효과도 톡톡히 보고 있어서 코로나19 이후 한국을 방문하는 외국인 관광객들이 급증할 것 같습니다.이런 의미에서 보면 '오징어게임'에 투자한 넷플릭스가 어쩌면 고마운 존재일 수도 있습니다. 하지만 국내에서는 넷플릭스가 엄청난 돈을 벌어들이고 있는데, 독점계약이 되어서 제작자나 출연진들과 수익을 나누는 인센티브가 전혀 없다고 합니다. 처음부터 넷플릭스가 약 200억원의 제작비를 혼자 투자하는 조건으로 모든 흥행 위험을 감수하기로 하고 반면 모든 투자이익도 혼자 독차지하기로 계약이 되었기 때문입니다.오징어게임의 제작자는 이미 대본이 10년전부터 완성이 되었지만, 국내 투자자들은 거들떠 보지도 않았다고 합니다. 그런 대본을 위험을 감수하고 모든 투자를 책임지겠다고 나선 투자자가 바로 넷플릭스입니다.이미 넷플릭스는 국내에서만 8월 한달간 결제된 금액 753억원이나 되고, 가입자가 8월에만 작년 동기대비 78%나 급증했다고 합니다. 이렇게 한국의 영화나 드라마 경쟁력이 계속 증명되니까 넷플릭스는 2015년부터 지난해까지 약 8300억원이나 투자를 했다고 합니다. 인도에 지난 2년간 투자한 약 4400억원에 비하면 엄청난 투자가 아닐 수 없습니다. 올해에만 한국에 약 6000억원 가량을 추가로 투자를 한다고 합니다.결국 국내의 인터넷동영상서비스(OTT) 시장은 빠른 속도로 넷플릭스
2021-10-05 15:08 -
서울은 넓고 아파트 지을 곳도 많다
정부와 서울시가 서울시내에 대규모 아파트를 공급하겠다고 경쟁적으로 발표는 했습니다. 하지만 실제로 제대로 빠르게 추진되는 곳이 많은 편은 아닙니다.정부에서 발표한 8·4 대책에서는 태릉CC부터 용산 캠프킴, 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지, 서부면허시험장 및 공공기관 유휴부지 활용이외에도 LH 여의도부지 등에 2028년까지 수도권에 13만가구를 공급하겠다고 발표했습니다.지난 2·4 대책에서도 과감한 규제혁신과 개발이익 공유, 파격적 인센티브 등을 주고 수도권에 61만가구, 서울에서만 약 32만3000가구를 건설하겠다고 발표했습니다. 특히 서울의 경우 정비사업으로만 9만3000가구, 역세권 개발로 7만8000가구, 준공업지역 개발로 6000가구, 저층주거지 고밀개발로 3만3000가구, 그리고 소규모 재개발을 통해 6만2000가구, 도시재생으로 8000가구, 비주택 리모델링을 통해 1만8000가구를 공급하겠다고 했습니다. 리모델링과 신축매입 4만3000가구를 제외하면 28만가구가 신규로 공급될 예정입니다. 서울시에서도 2025년까지 재개발로만 13만가구, 재건축으로는 11만가구 등 총 24만가구를 공급하겠다고 했습니다.결국 정부와 서울시 계획이 모두 실현되면 서울시에는 52만가구 정도가 새로 공급됩니다. 그런데 최근 공공재개발, 공공재건축은 물론 민간재건축도 실제로 진행되는 곳은 많지 않습니다. 2025년까지 52만가구가 실제로 공급이 된다면 공급과잉으로 서울의 집값이 폭락할 수도 있다는 우려도 나오고 있습니다.서울에는 일자리가 항상 뒷받침되기 때문에 아무리 공급한다고 해도 일부 거품이 심한 지역이외에는 크게 하락할 것 같지는 않습니다. 반면 경기도에서 다시 서울로 이
2021-09-27 05:32 -
"비싼 아파트 대신 오피스텔? 지금 샀다간…" 전문가의 경고
최근 정부는 '도심주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제공방안'을 발표했습니다. 요지는 원룸형 아파트인 도시형 생활주택의 기존 전용면적 50㎡ 이하를 60㎡로 완화, 방을 한개에서 세개까지 넣을 수 있게 한다는 내용과 전용 85㎡ 이하만 가능한 주거용 오피스텔의 바닥 난방을 120㎡ 이하로 확대, 3~4인 가구의 주거 수요를 대응하겠다고 하는 내용입니다.이런 결정을 한 것은 이미 발표된 8.4 대책이나 2.4 대책, 서울시의 공공기획 등 모든 대책으로는 공급의 한계가 있다고 판단한 겁니다. 비(非)아파트에 대한 규제까지 풀어, 비아파트 시장도 활성화하겠다는 것입니다. 하지만 시장에서는 벌써부터 주거 질이 떨어질 것이고, 탈세 등 부작용만 속출할 것이란 우려가 나오고 있습니다. 이런 비아파트는 자투리땅이나 업무용지에 청년이나 서민들 임대사업용으로 활용하라고 만든 제도이지 내집마련을 위해 이런 비아파트를 활성화한다는 것은 황당한 대책입니다. 그런데도 이런 비아파트에 대한 수요가 몰리는 것은 아파트 가격이 천정부지로 오르고 있고, 청약 가점이 낮아 아무리 사전청약이나 신규 아파트 입주를 할려고 해도 어렵기 때문입니다. 그냥 사두면 언제가는 오르겠지하는 심리가 더 많고 청약제도를 안 따라도 되고, 아직도 부동산에 투기를 할 수 있는 수요가 많기 때문에 오르는 것입니다.만일 실수요자라면 과연 이런 비아파트를 영끌해서 내 집 마련을 할까요. 도시형생활주택이나 오피스텔이나 소형아파트나 대부분 건설기간이 큰 차이가 없습니다. 이렇게 규제를 완화하는 이유는 기존 도시계획이 잘못되어 있는 부분을 바꾸는 시간보다 그냥 규제를 완화해서 더 빨리 공급하
2021-09-25 08:23 -
내일 서부간선도로 지하화 개통…수혜볼 지역은?
서부간선도로 지하화 공사가 마무리되어 오는 9월1일부터 본격 운영을 시작하게 됐습니다. 이 지하도로는 연중내내 꽉 막힌 서부간선도로의 지상구간 통행량 12만대를 5만대 이상 지하로 분산시키는 효과가 있을 것으로 예상하고 있습니다. 성산대교나 월드컵대교에서 서해안고속도로로 바로 가시는 분들은 엄청나게 빠르게 이동할 수 있게 되겠지만, 반면 그동안 서부간선도로가 지나가면서도 큰 혜택을 못보았던 지역들이 교통해소로 향후 엄청난 발전을 할 것으로 보입니다. 경기도의 집값이 그동안 수도권광역급행철도(GTX) 덕분에 많이 상승했다고 하면, 바로 서부간선도로 주변의 낙후된 지역들은 이번 서부간선도로 지하화와 함께 정부에서 추진하는 공공재개발 및 준공업지역 개발 호재와 함께 향후 목동과 같은 주거지역으로 재탄생할 가능성이 있습니다. 최근 전세가격 폭등으로 내집마련을 위해 강북 재개발, 재건축 지역이나 경기도까지 이전하시는 수요가 많았지만, 향후 서울 서남권내 최고의 주거지가 될 가능성이 큰큽니다. 이 지역도 실수요자분들은 관심을 갖고 내집마련하시는데 도움이 되시길 바랍니다. 일단 양평동은 최근 지하철 5호선 양평역을 중심으로 빠르게 발전하고 있습니다. 기존 공장부지들이 이전하면서 중소형 아파트는 물론 대규모 아파트 단지들이 빠른 속도로 늘어나고 있고, 특히 서울시내나 강남 접근성도 좋아서 최근 가장 빠른 변화를 보이고 있는 지역입니다. 주변에 코스트코를 비롯, 롯데마트 등 대형유통매장이 많고 10분거리 영등포역까지 가면 타임스퀘어 등 대규모 쇼핑몰까지 갖춰져 있습니다. 학군이 좋기로 유명한 목동이 바로 안양천 건너편
2021-08-31 06:26
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아파트 옥상에서 '드론택시' 타는 시대 온다면
2025년이면 국내에서도 드론택시 상용화가 시작돼 여의도에서 인천공항은 물론이고, 대형병원이나 소방서, 주요 관공서에는 '도심공항모빌리티(UAM)', 일명 드론택시가 다닐 것으로 보입니다. 국토교통부에서도 지난 5일 UAM 관련 '국가항행계획 2.0'을 마련, 인공지능이나 빅데이터, 가상현실(VR), 증강현실(AR) 등을 활용, 최적의 비행경로를 보장하기 위한 맞춤형 항공교통종합계획을 추진하기로 했습니다.최근 현대자동차그룹은 UAM 사업의 본격화를 위해 미국 제네시스 에어 모빌리티에 대한 출자를 완료했습니다. 현대자동차, 기아자동차, 현대모비스가 지분을 공유하고 그룹 계열사의 시너지를 통해 늦어도 2026년까지 UAM 기체를 개발, 물류사업에 투입할 계획입니다. 2028년에는 여객 상용화를 시작한다고 합니다.인천시에서도 UAM에 대한 도시 수용성을 높이기로 하고 2025년에 전세계 최초로 UAM 을 활용하는 도시로 발전시키기 위한 '인천형 도심항공교통 플랫폼'을 구축하는 사업을 추진하고 있습니다. 정부와 지자체, 기업체 모두 국내에서 세계 최초로 UAM의 상용화를 위한 다양한 계획을 추진하고 있어서 2025년부터 관공서나 종합병원, 소방서 등에서는 바로 활용이 될 것으로 생각됩니다. 얼마전 경기도 내 모 지자체에서 신청사 설계 국제공모를 시작했는데, 설계 조건에 UAM 버티포트를 설계에 반영하도록 지침에 포함되기도 했습니다. 이는 신청사가 준공되는 시점에서는 UAM을 시청에서 가장 많이 활용할 수 있도록 현재 건축법규에도 없는 사항을 미리 선반영한 사례입니다.다만 현재 설계중인 3기신도시를 비롯, 각종 재개발, 재건축 및 공공청사, 관공서의 설계에는 UAM 버티포
2021-08-25 06:57 -
"한강변엔 초고층 아파트 지어야"
최근 서울시에서 한강변의 아파트 첫동을 15층까지만 올릴 수 있던 '층고제한'을 전면 재검토하기로 했습니다. 서울시내 아파트 최고높이도 35층 이하로 제한을 했었는데, 이 규제도 전면해제를 하기로 했습니다. 이에 따라 한강변에 50층이상 초고층 아파트들이 많이 들어설 것 같은데 과연 그 후면에 있는 지역에서는 한강이 안보일까요. 초고층 아파트가 막고 있으니까요.하지만 실제로는 층수를 제한하면 오히려 더 안보이게 됩니다. 이유는 간단합니다. 한강변에 있는 단지들도 주거용도가 결정됐고 그로 인한 건폐율, 용적율이 정해져 있습니다. 건폐율은 건축법 제55조(건축물의 건폐율)에 정의되어 있는데, '대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율'입니다. 용적률도 건축법 제56조(건축물의 용적률)에 의해 '대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율'이라고 정의됩니다.또 건폐율은 '국토의 이용 및 이용에 관한 법률' 제77조에 따른 건폐율 기준에 따르고, 용적율도 '국토의 이용 및 이용에 관한 법률' 제78조에 따르도록 되어있습니다. 예를 들면 주거지역의 건폐율은 도시지역에서 '70%' 이하, 상업지역에서는 '90%' 이하로 정해져 있고, 녹지지역이나 농림지역, 자연환경보전지역은 20% 이하입니다.즉, 대지면적에 많은 건축물을 못짓는다는 것입니다. 용적율도 주거지역은 500% 이하, 상업지역은 1500% 이하입니다. 물론 조금 더 세분화된 기준이 있고, 지역별로 차이도 있습니다.그렇다면 왜 한강변에 재개발이나 재건축으로 아파트
2021-08-24 06:45 -
수도권서 아파트값 계속 오를 도시 어디일까
최근 수도권에서 수도권 광역급행철도(GTX)와 연관된 호재로 경기도와 인천시 아파트 가격이 급등을 하고 있습니다. 아직도 GTX 노선에 따른 수요가 증가할 것으로 보여 당분간은 더 오를 가능성이 높습니다. 하지만 서울 내에 공공재개발은 물론 공공재건축까지 빠른 속도로 진행이 될 것 같고, 빠르면 2025년까지 최소 30만호 최고 50만호 정도가 공급될 것 같습니다. 그러면 일자리가 많은 서울로 다시 돌아오는 수요도 급증할 것이고, 올해부터 시작되는 금리인상은 물론 유동성 공급 축소 등의 영향으로 정부 공언대로 2~3년 뒤면 집값이 일부 조정을 받을 수 있습니다. 그러나 일자리가 있는 서울의 경우 수요가 계속 있습니다. 8학군이 존재하는 강남의 경우 아파트 가격이 폭등을 했더라도 수요가 존재하는 한 큰 폭의 조정은 없을 것 같습니다. 예를 들면 테헤란로의 오피스 수요가 급증하여 공실률이 줄어들고 있다고 하는데, 결국 일자리가 많이 늘고 있다는 얘기가 될 수 있습니다.반대로 경기도나 인천에서 이런 수요가 지속적으로 뒷받침이 안되고, 단순히 GTX 노선이 들어온다는 기대감때문에 급등했던 지역들은 어떨까요. 특히 GTX 노선과 큰 영향이 없는 지역들은 더욱 더 수요가 줄어들 가능성이 높습니다. 그래서 전문가들은 교통이 안좋은 곳부터 집값이 하락할 것 같다고 예측을 하고 있는 것입니다.반면 일자리 수요가 늘어나는 지역은 어떨까요? 당연히 주거에 대한 수요가 꾸준히 뒷받침되기 때문에 서울과 같이 큰 폭의 조정은 없을 것이고, 오히려 주거수요 폭등에 따라 더 오를 가능성도 있습니다. 그러면 경기도나 인천시에서 지속적인 일자리 창출과 이로 인한 수요가 늘어날 지역
2021-08-18 06:17 -
'커피 한 잔' 가격으로 아파트 투자하는 법
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 부동산과 주식시장, 가상화폐시장에는 유동성이 커졌습니다. 일반인들까지도 SNS를 통해 짧은 시간에 큰 돈을 벌어보고자 영끌은 물론 빚투까지 투자열풍이 불었습니다. 아직도 각종 규제의 헛점을 찾아 투자를 하고 있습니다. 그러나 가계부채의 증가가 심각해지고, 최근 금리인상 및 미국의 테이퍼링이 가시화되면서 많은 전문가들이 우려를 표명하기 시작했습니다. 금융당국에서는 결국 마이너스통장 금리까지도 확 올려버리는 조치를 취하고 있습니다. 가계부채 증가속도를 줄여보자고 하지만 자칫 실수요자들이 어려워질 수 있으므로 옥석을 잘 가려야 할 것 같습니다. 최근 코로나19 델타변이 바이러스의 급속한 확대로 인해 코로나 확진자가 급기야 2000명을 넘어서는 수준이 됐습니다. 국내는 물론 미국 주식시장도 주춤하고 있고, 가상화폐 시장도 9월 거래소 규제를 앞두고 불안불안하게 유지되고 있습니다.그러나 부동산 시장만은 불장이 이어지고 있습니다. 정부에서는 지금이 집값 고점이라고 경고하고 2~3년 뒤에 예상보다 크게 폭락할 지 모른다고 합니다. 그럼에도 한국부동산원에서 매주 발표하는 서울 아파트 매매수급지수는 107.9로 점차 커지고 있습니다. 즉, 아파트를 사겠다는 수요가 계속 늘어나지만 공급은 따라오지 못하니까 당연히 올라갈 수 밖에 없는 상황입니다. 강남발 재건축에 따른 이주수요가 급증하면서 전세수급지수도 107.4까지 올라 전세가격도 지속적으로 상승할 것으로 보입니다. 임대차 3법 시행이후 전세 물건 상당수가 증여로 빠져나갔고, 기존 전세시장 자체가 축소되어 물건이 없으니까 당연히 계속 오를 것으
2021-08-13 06:21 -
상가·오피스 공실, 집으로 바꾸는 방법
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 4차 대유행을 맞이하고 사회적 거리두기 4단계를 계속 유지하고 있습니다. 때문에 상가나 호텔, 오피스의 경우, 공실률이 급증하는 경우가 많이 나오고 있다고 합니다. 상가의 경우 비대면 문화의 확산으로 이커머스가 대세가 됐습니다. 음식점의 경우 음식배달이 급증하면서 공유주방 등은 오히려 대박이 났다고 합니다.코로나 사태가 내년쯤 끝난다고 가정할 때 경기는 예전과 같이 다시 살아날까요. 글쎄요. 그럴 가능성이 높지 않습니다. 외국인 관광객이 다시 돌아오면 주로 명동, 이태원, 홍대, 강남 정도만 오프라인 상가가 다시 살아날 가능성이 있습니다. 하지만 서울이나 수도권의 대부분 지역들은 지금보다 크게 나아질 것이 없을 것 같습니다.예전에는 부동산을 개발할 때 '입지'가 가장 중요하다고 했습니다. 지금은 네이버 블로그를 보고 찾아다니기 때문에 입지는 정말 대규모 역세권이 아니면 큰 도움이 안됩니다. 오피스의 경우는 서울에 도심 재개발할 때 프라임급으로 재탄생하는 경우가 많습니다. B·C급 오피스는 공실이 계속 늘어날 가능성이 높습니다.호텔도 별 수 없습니다. 서울의 5성급 호텔 상당수가 주상복합부지로 팔려 이미 철거공사를 하는 곳이 늘었습니다. 아예 문을 닫고 있는 곳도 많습니다. 외국인 관광객이 빠르게 돌아오면 다시 필요하겠지만, 지금 상황이면 관광객이 많이 찾는 곳이 아니라면 회복될 가능성이 높지 않습니다. 이미 국내에 에어비엔비 같은 공유숙박이 규제가 일부 완화돼 '도시민박업'만 신청하면 개인 주택의 빈방도 빌려줄 수 있는 세상이 되었으니까요. 서울에는 청년이나 신혼부부를
2021-08-10 05:06
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정부 경고대로 부동산 폭락해도…서울서 살아남을 곳은?
최근 정부나 한국은행에서 2~3년안에 부동산이 폭락할 염려가 있으니 영끌이나 빚투를 자제하라고 경고성 메시지를 계속 내보내고 있습니다. 실제로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 안정되면 금리인상이 본격화될 것이고 유동성도 줄어들 수 있습니다. 특히 서울의 경우, 현재 추진중인 다양한 공급대책이 조금만 활성화되어도 과잉공급될 수 있다는 우려까지 나오고 있는 상황입니다.국내 요인 뿐만 아니라 미국이나 중국의 여러 상황도 부동산에 영향을 끼칠 수 있습니다. 미국은 늦어도 2023년초에는 금리를 인상하겠다고 하는데, 너무 빠르게 인상이 되면 우리도 같이 올려야 합니다. 중국은 경기회복이 잘 되고 있었는데, 코로나 재확산은 물론 미국과의 무역전쟁 2라운드가 시작되어 증시상황도 안좋고 경제전반이 어떻게 될 지 모른다는 우려가 있습니다. 이같은 모든 상황들이 2~3년내에 부동산 가격이 폭락할 가능성을 높이는 요인들입니다. 물론 이는 아파트 매매가격이나 전세가격 상승이 줄어들다는 전제입니다. 하지만 재건축 이주수요 폭발이 계속 일어날 것 같고, 리모델링 이주수요까지 생겨 더욱 많은 전세가 필요하게 될 전망입니다. 최소한 내년까지 별다른 대책이 없다면 수요가 넘치다보니, 전세가격도 오를 것이고 매매가격도 동반 상승할 가능성이 있습니다.대체로 이렇게 상승하는 지역을 보면 8학군이 있는 강남이나 재건축 내집마련 수요가 급상승하고 있는 노원구, 도봉구, 강북구 등입니다. 이런 곳은 당분간 더 빠른 속도로 가격이 상승할 것으로 보입니다. 반대로 이미 안정되어 있어서 가격변동이 크지도 않고 빠르게 오르지도 않는 지역들이 있습니다. 간단히 얘기
2021-08-09 13:58 -
손흥민 뽑았더라면…올림픽축구서 부동산대책 실패 보였다
지난달 31일 저녁 전국민이 기대했던 도쿄올림픽 구기종목 3개 경기가 동시에 열렸습니다.가장 많은 기대를 모아 방송3사가 모두 중계했던 올림픽 남자축구 8강전, 야구 최강 미국과의 예선전, 숙적 일본과의 맞대결을 펼친 여자배구 예선 경기입니다. 가장 관심이 높았던 멕시코와의 남자축구 8강전(3-6 패배, 토너먼트 탈락)은 방송3사 합산 시청률이 25.5%나 됐지만, 전국민을 실망시키기에 충분했다고 생각됩니다. 축구를 조금이라도 아시는 분은 아마 비슷한 생각을 했을 겁니다. 손흥민 선수(토트넘 홋스퍼)만 있었다면 저렇게 치욕적 패배는 안 당했을 것이라고 말입니다. 아무리 토트넘에서 손흥민 선수 출전에 대한 허락을 최종명단 발표 하루 전에 통보했다고 하더라도 무조건 발탁했어야 한다고 봅니다.손흥민 선수는 그 존재만으로도 상대팀 수비 전체가 분산될 수 있습니다. 실제 원톱이 가능한 스피드와 골 결정력도 갖췄습니다. 그런데 순전히 감독 혼자 최종명단 구상을 마치고 손흥민의 '부상 우려'를 이유로 제외했다는 것은 이번 멕시코전 참사를 통해 얼마나 잘못된 결정이었고, 한국 축구를 전세계에 망신을 준 결정인지 확실하게 보여줬습니다.중요한 결정을 할 때는 주변 전문가들과 충분히 상의하고 그 의견을 모두에게 되묻고 나서 올림픽에 출전해야 할 결정했어야 하는데, 감독이 이러한 결정을 했다는 것 자체가 말이 안 되는 상황이란 평가가 나옵니다. 올림픽 9회 연속 우승을 한 여자양궁 단체전의 경우를 보면 얼마나 철저하게 시스템적으로 결정하고 지원했는지 수많은 보도가 나오고 있습니다. 훈련 과정에서 협회 회장사인 현대자동차가 얼마나 과학적으
2021-08-02 12:15 -
"주택 공급도 양궁 국가대표처럼"
최근 강남 재건축발 전세난이 서울 전역으로 번지면서 하반기에도 전세난이 지속될 것으로 예측되고 있습니다. 하반기에는 아파트 입주물량이 1만3000가구밖에 안되고 상반기에 비해 26%나 감소할 예정인데, 반면 반포 1, 2, 4주구에 이어 3주구를 비롯, 공공재건축, 공공재개발 등이 줄줄이 시작될 예정입니다. 임대차 2법 때문에 줄어든 전세물량 때문에 재건축아파트 2년 실거주 규제도 없었던 일로 풀었습니다. 하지만 이미 내집 마련을 위한 실입주가 늘어나고 새 아파트의 경우에도 실거주가 많이 늘어나 전세물량은 계속 부족할 것으로 보입니다. 그러면 재개발이나 재건축을 할 때 많은 이주수요가 생기는데, 2025년까지 50만호 이상을 정부와 서울시가 공급한다고 했습니다. 어떻게 해야 전세수요도 줄이면서 주택공급을 빠른 속도로 원활하게 할 수 있을까요.일단 이주수요가 거의 일어나지 않는 지역을 먼저 개발하면 됩니다. 가장 큰 곳은 당연히 용산정비창부지가 될 수 있습니다. 비어있는 땅이니 설계만 되면 바로 인허가하고 착공까지 F패스트트랙으로 일사천리로 공급할 수 있습니다. 최근 MZ세대는 물론 3040세대까지 선호하는 49층에서 80층의 초고층 단지로 조성하게 되면 주민들도 반대만 하지는 않을 것입니다. 단순한 공공임대보다는 리츠를 활용한 공공주도 민간임대형식으로 개발하면 아주 빠른 속도로 최소 1만가구에서 2만가구 이상 공급할 수 있게 됩니다.단순히 공공임대만 배치한다고 하면 강남 공공재건축과 마찬가지로 반대하는 주민들이 많을 것 같으니 주민들도 모두 찬성할 수 있는 개발계획이 필요합니다. 그리고 계획이 나오면 주민들과 소통을 먼저하고 주민들의 의견을 최
2021-07-28 07:47 -
"지금 제대로 짓지 않으면 35년 후엔 재건축 대란"
최근 아파트 가격 상승세가 꺾이지 않고 있습니다. 정부는 지난 2·4 부동산 대책에서 2025년까지 서울에 32만3000가구를 공급하겠다고 한데 이어, 서울시도 규제 완화를 통해 24만가구를 공급하겠다고 밝혔습니다. 재개발에 의해 43만가구, 재건축에 의해 11만가구 등 총 54만가구에 해당하는 물량입니다.재개발이나 재건축 모두 순조롭게 진행이 되는 편이라서 2025년까지 상당한 물량이 조기에 공급이 될 것 같습니다. 이제는 전세가 아니라 내집 마련을 원하는 계층이 빠른 속도로 늘고 있습니다. 전세를 통한 내집 마련이 어렵다는 것을 경험한 실수요자들은 3기신도시 사전청약이든 '누구나 집'과 같은 장기대출로 내집 마련을 원하는 수요가 급속히 늘고 있습니다. 정부나 서울시도 이에 대한 정책을 적극 발굴, 현실화시키고 있습니다. 최근 재건축 안전진단 규제완화를 통해 좀더 많은 단지들이 30년만 되면 바로 재건축을 할 수 있도록 하자는 움직임도 커지고 있습니다. 이런 공급계획이나 규제완화 등을 비추어 보면 2025년까지 서울에는 40만~50만가구, 경기도까지 하면 최소 100만가구 이상의 아파트가 건설되어 질 것으로 보입니다. 문제는 지금 추진되는 대부분의 아파트는 또 다시 준공 30년이 되면 재건축을 해야하는 장수명주택인증 3~4급으로 건설될 가능성이 아주 높다는 겁니다. 정부에서 현재 마련한 '장수명주택 인증' 기준에서 선진국처럼 100년이상 유지될 수 있는 1급이나 65년 이상 100년까지 유지될 수 있는 2급의 경우 국내보급이 거의 이뤄지지 않고 있습니다. 대부분 4급 위주로만 건설돼 30년만 되면 전부 재건축해야만 하는 벽식구조형으로 추진되고 있습니다. 여기
2021-07-27 07:17 -
"생활비 주고 재산세도 깎아줘"…은퇴자 '슬기로운 해법'
최근 집값과 공시가격 급등에 따라 재산세 고지를 받은 1가구 1주택자인 은퇴자나 고령층은 적지 않게 당황하고 있다고 합니다. 수입이 제한적이라서 재산세가 오르면 그만큼 생활이 더 힘들어 질 수 밖에 없기 때문입니다.그렇다고 자식들이 생활비를 충분히 줄 수 있는 상황도 아니기 때문에 더욱 눈치가 보일 뿐입니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 전국민 80% 정도가 수입이 줄었다고 하는데, 부모님 생활비를 보태주는 것도 쉽지 않은 상황이기 때문입니다. 집값은 서울 일부 지역을 제외하고는 거의 최고수준으로 오른 상황입니다. 2~3년 뒤에는 집값이 하향 안정이 될 것이라는 전망도 자주 나오고, 올해 하반기부터 본격적으로 금리인상이 되면 상승폭은 제한될 것이라고 합니다.이러한 상황에서 부모와 자식 모두에게 가장 좋은 해법은 무엇일까요. 최근 재산세 통지를 받은 김모씨는 같은 아파트에 살고 있는 분들보다 25% 정도 재산세가 덜 나왔다고 합니다. 같은 공시지가인데도 이렇게 재산세가 줄어든 것은 바로 주택연금에 가입되어 있기 때문이었습니다. 현재 주택연금에 가입하면 2019년부터 2021년까지 지방세특례제한법 시행령으로 정하는 1가구 1주택자에 한해 재산세를 감면해 주고 있습니다. 주택연금 가입주택이 5억원 이하이면 재산세(본세)를 25% 감면해주고, 5억원 초과주택은 5억원에 해당하는 재산세(본세)를 25% 감면해 줍니다. 이외에도 저당권 설정시에 다양한 세제 감면 혜택이 있습니다. 현재 고령층이나 은퇴자가 수입도 줄었는데 재산세마저 많이 오르면 고민이 깊어질 수 밖에 없는 상황입니다. 지금 국민연금 종신형을 가입하게 되면 어
2021-07-20 07:07