베스트 머니이스트
(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등
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인천 내항, 세계 4대 미항으로 개발하면 어떨까
세계 3대 미항은 호주의 시드니, 이탈리아의 나폴리, 브라질의 리우데자네이루입니다. 이 3대 미항의 경우 주거환경, 관광환경, 자연환경이 모두 잘 갖추어진 항구도시이고, 특히 자연적인 지형이 이 항구도시를 세계적인 미항으로 발전시킬 수 있었습니다. 국내에서는 지금 동, 서, 남해안에 14개 항구도시 재개발을 추진 중입니다. 특히 부산 북항재개발 사업은 공공개발을 중심으로 비교적 빠른 속도로 진행되고 있습니다. 한가지 아쉬운 점은 미항을 만들기 위해 관광객이 많이 방문할 수 있는 상업시설을 넣기 위해 상업용지를 많이 분양했는데, 전혀 엉뚱하게 새로운 주거형태라고 하는 '초고층 생활형 숙박시설'이 들어가서 지역주민들의 원망을 사고 있다는 점입니다.토지 용도를 결정할 때에는 그 지역을 어떻게 개발시켜야 미래의 항만도시가 될 수 있는지 수많은 고민을 합니다. 그리고 인허가 단계에서 이를 충분히 고려를 해야만 합니다. 그런데도 일부 부유층을 위한 60~70층 규모의 초고층 생활형 숙박시설이 들어오는 결과가 나옵겁니다.이러한 초고층 주거시설이 필요하긴 합니다. 다만 해운대 마린시티내의 초고층 주상복합빌딩과 같이 정상적인 주거시설이 들어와 줘야 합니다. 그래야만 장기적으로 사람이 많이 거주하면서 주변 상권도 같이 발전하는 미래형 도시의 모습으로 거듭날 것입니다. 이미 국토부가 생활형 숙박시설의 경우, 주거용도로 전환하지 않으면 2년뒤 부터는 이행강제금을 집값의 10분의 1 수준으로 부과한다고 고시한 바 입니다. 때문에 호텔도 아니고, 주거도 아닌 이상한 형태로 자리잡을 수 밖에 없는 상황이 되었습니다. 최근에 필자는 해양수산
2021-07-19 16:00 -
전세 고집하면 평생 전세만 살게 됩니다
전세는 한국에만 있다는 독특한 주거문화입니다. 조선시대에서도 비슷한 제도가 있었다고 할 정도로 아주 오래된 주거문화입니다. 6·25 전쟁 이후 빠른 속도로 경제성장을 하면서 많은 주택들이 공급됐지만, 주택구입할 여력이 없는 분들이 우선 전세를 들어가고 몇년동안 열심히 저축해서 내 집마련을 할 수 있었습니다. 서민들에게는 더없이 좋은 제도였습니다.하지만 최근엔 집값이 서울을 비롯 전국에서 폭등을 하게 되니까 3040은 물론 20대까지도 더 오르기 전에 영끌을 해서라도 내집마련을 하자는 분위기로 확 바뀌었습니다. 그리고 집값이 오르니까 전세가도 같이 높아져서 더이상 서민들의 내집마련을 위한 징검다리 역할은 커녕 높아진 전세가격에 대한 목돈 마련에 많은 고통이 따르는 그런 시대가 되었습니다.한편에서는 전세라는 제도를 악용해서 부동산 투기를 하는 세력들이 급증했습니다. 집값이 폭등하면 불로소득을 순식간에 엄청나게 얻게되고 반대로 집값이 떨어지면 깡통전세로 몰리게 되는 시대가 되었습니다. 얼마 전엔 모녀가 2년만에 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 통해 500채 이상의 주택을 보유하였다고 전세보증금을 상당수에게 돌려주지 못하는 사건도 일어났습니다. 그런데 법인이 아닌 개인이 2년만에 주택을 500채 이상 살 수 있는 나라는 과연 전세계에서 있을까요? 제가 기자들에게서 연락오면 '아직도 기네스북에 등재 안되었나요?' 하고 물어봅니다. 2년만에 개인이 주택 500채를 샀다는 것은 기네스북에 오를 만한 일이죠. 그리고 바로 한국의 전세제도가 있기 때문에 가능한 일입니다.최근 또 전세난이 심각해 질 것 같은 분위기입니다. 강남
2021-06-09 10:09 -
관광단지에도 아파트가 필요한 이유
최근 미래에셋이 전남 여수 경도에 1조5000억원을 들여 추진중이었던 해양관광단지 개발을 중단하겠다고 발표했습니다. 생활형 숙박시설, 최고급 호텔 및 리조트, 골프장, 해상케이블카 등 한국의 센토사를 만들겠다고 공언한 사업입니다. 완공 후에 3년간 2000억원 이상의 적자가 예상된 사업이었습니다. 그럼에도 추진하고 있던 사업을 접은 겁니다. 생활형 숙박시설 분양을 먼저 추진한다고 하니 시의회 및 시민단체들이 부동산 투기의혹을 제기한 것이 계기가 됐습니다.미래에셋이 사업 중단을 선언하자 경도 주민들이 사업 재개와 숙원 사업 해결을 촉구하고 나섰습니다. 경도 주민과 경도발전협의회는 지난달 여수시청에서 기자회견을 열어 "미래에셋 컨소시엄은 다시 돌아와 관광단지 개발에 전념해 주시기 바란다"며 "파헤쳐지고 황폐해진 경도를 당사자인 경도 주민과 미래에셋 컨소시엄에 맡겨달라"고 호소했습니다. 시민단체들은 개발을 막고 있지만, 지역주민들은 개발을 원하는 형국입니다.국내 경제자유구역내 관광개발지역이나 관광특구 대부분이 비슷한 일을 겪고 있다고 합니다. 지난 5월3일 국토부에서 신규 생활형 숙박시설을 건축할 때 적용되는 건축기준을 강화하는 안을 발표했습니다. 원래 용도인 숙박업을 하도록 하기 위해 로비나 프런트데스크 등을 갖추라는 겁니다. 주거용으로 사용하는 것을 차단하기 위한 조치하고 합니다.그동안 새로운 레지던스라고 분양하면서 다주택 대상에서도 제외되고, 전매제한도 없었습니다. 주택담보대출비율( LTV) 적용도 안되어 대출도 마음대로 되는 일종의 투자형 레지던스가 됐습니다. 부산 해운대를 비롯해 전국에 또다
2021-06-03 07:35 -
은퇴자 주거 대책, 주택연금 활용하자
최근 정부에서는 청년과 신혼부부에 대한 주택공급을 지원하기 위해 주택담보대출비율(LTV)을 90%까지 완화하는 정책을 고민하고 있다고 합니다. 또 공시가격이 급등해 세금이 부담이 되는 은퇴한 1주택자에 대한 재산세도 감면하는 방안도 같이 고려되고 있다고 합니다. 하지만 결국 서울 강남이나 마용성(마포 용산 성동) 지역은 공시가가 매년 현실화되게 되면 다시 한번 보유세가 올라가게 될 겁니다. 공시가 상승에 따른 각종 세금도 같이 올라 은퇴자들을 위한 진정한 대책이 되긴 매우 힘듭니다. 그래서 은퇴자들이 수도권이나 지방에서 생활 인프라까지 잘 갖춰진 환경에서 생활비 걱정없이 지낼 수 있는 진정한 의미의 은퇴자 주거대책이 필요한 겁니다.미국의 경우에도 남부지역이나 캐러비안 지역 국가에 은퇴한 사람들이 저렴한 주거비로 생활할 수 있는 다양한 은퇴자 마을이 공급되고 있고, 특히 선시티(Sun City) 라는 대규모 은퇴자마을은 각 주마다 대규모로 조성될 정도로 성황을 이루고 있습니다. 국내에서도 은퇴 후 귀농귀촌을 할 수 있는 다양한 제도가 있지만, 모든 생활 인프라가 잘 갖춰진 도시에서 살던 분들이 지역민들과 어울려 사는게 결코 쉽지 않아 정착하는데 문제가 생기고 있습니다. 그러다가 귀농귀촌을 포기하는 경우가 많이 있습니다.국내에서도 수도권이나 새만금 지역에 이런 도시형 대규모 은퇴자마을들이 추진되고 있습니다. 문제는 은퇴자를 위한 주택을 공급할 때 '과연 그 주택이 나중에 다시 팔릴까' 하는 걱정들부터 합니다. 때문에 분양방식에는 한계가 있다고 합니다. 그렇다고 공공임대 위주로만 한다면 결국 생활비를 별도로 연금형태로
2021-05-21 05:42 -
실수요자 위한 주택공급 '지금' 필요하다
최근 서울에서는 2·4 부동산대책에서 제시한 공급과 다주택자 보유세 중과세 등으로 집값 상승률이 주춤하고 있습니다. 일부 지역에서는 실제 매매가격이나 전세가격이 하락하는 사례도 나오고 있습니다. 3기 신도시 사전청약은 일정대로 진행할 것으로 알려지고 있고, 2차 공공재개발 후보지 16곳이 발표된데다, 도심 공공주택 복합개발 사업지 21곳도 최근 선정됐습니다.한국토지주택공사(LH) 사태에도 불구하고 2·4 부동산대책에서 발표한 공공주도 부동산 개발사업들이 잘 진행되고 있는 것 같습니다. 이를 기다리는 실수요자가 늘어나면서 점차 서울의 아파트 가격은 안정될 것으로 보입니다. 그리고 역세권 지역을 고밀개발해 청년임대나 고령층을 위한 임대주택을 많이 넣기로 했습니다. 이것도 교통이 좋은 역세권이라 청년이나 고령층에게는 반가운 소식이 아닐 수 없습니다.앞으로 공급되는 주택들 대부분은 실수요자에게 우선 공급한다고 하는데, 과연 실수요자들이 원하는 주거는 어떤 것일까요? 그리고 지금 서울은 물론 인천, 경기지역 모두 과잉공급이 될 것이라고 합니다. 과연 일본처럼 저출산 고령화로 인한 인구감소가 급증하는데도 이 많은 주택들이 필요는 한 것일까요? 일부 전문가들 의견대로 5년 안에 다 공급이 되면 일본과 같이 과잉공급에 의한 집값이 폭락하게 될까요? 이러한 궁금증이 커지는 시점입니다. 그래서 정부가 생애주기별로 주택공급 정책을 가지고 필요한 지역에 필요한 만큼 공급을 제대로 해주는 것이 가장 중요한 시점이기도 합니다.최근 세계적인 도시들 대부분에서 집값이 급등해 실수요자들, 특히 청년층이나 고령층이 집을 구하는 데 어려
2021-04-14 09:17
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"새로 공급되는 아파트, 장수명 주택으로 지어야"
3기신도시를 비롯해 작년 8·4 부동산대책과 올해 2·4 부동산대책에 의하면 약 200만호의 새로운 아파트가 공급될 예정입니다. 그리고 1기 신도시는 준공후 30년이 되어 조만간 대규모 재건축에 들어갈 것으로 보입니다.1기 신도시의 경우 서울 개포동과는 다르게 고밀개발이 돼 재건축할 때 비례율이 80% 이하로 떨어지는 경우가 많습니다. 재건축을 하더라도 개별 분담금이 높아 사업이 쉽지 않을 수 있습니다. 그래서 리모델링을 검토하는 단지도 많은데, 국내 아파트의 경우는 리모델링도 어려운 벽식구조로 대부분 설계됐습니다. 개별 분담금이 많이 들어가다보니 이를 줄이고자 수직증축이나 수평증축을 고려하는데, 이 역시 쉽지 않습니다. 특히 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)로 집콕이 늘어나면서 층간소음문제가 최근 엄청난 사회적 이슈가 되고 있습니다. 벽식구조가 원래 층간소음에도 약한 구조여서 이런 문제들이 더욱 부각되고 있습니다. 왜 우리는 벽식구조 아파트를 1, 2기 신도시에 지었을까요? 한국전쟁 이후 국내의 주거지는 대부분 파괴되고 산업화가 빠르게 진행됐습니다. 서울도심의 난개발이 심해 1기, 2기 신도시가 계획됐고, 당시에는 아주 빠르게 건설될 수 있는 벽식구조를 택하게 되었습니다. 공사비도 약간 저렴하고 공기가 짧으니 산업화에 따른 주택부족을 이런 벽식구조 아파트 위주인 신도시로 해결하게 된 것입니다.지금 서울 도심의 재개발 재건축은 물론 1기신도시 등의 재건축이 쉽지 않습니다. 일단 조합이 설립돼 주민들과 협력을 해야 하는데, 고령층이나 연금을 받는 세대들은 추가비용이 부담되어 반대를 할 수 밖에 없습니다. 결국 비
2021-03-26 08:45