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심형석
심형석
The Moneyist
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심형석의 부동산정석
*약력
(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원

*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
  • 전세 안정화 대책이 절실한 이유

    상반기 부동산 경기 침체와 금리 상승 등이 겹치면서 아파트 전세가격이 최대 5%까지 하락할 것이란 전망이 나왔습니다. 부동산 전문가를 대상으로 설문조사한 결과 응답자 모두 전세 가격 하락을 예상해 현재의 전세시장이 불안한 상태임을 알 수 있습니다. 부동산114에 따르면 지난 1월20일 기준 전국 아파트 전세가격은 전주와 비교하면 0.12% 하락했습니다. 서울 아파트 전세가격 또한 같은 수치로 떨어졌습니다. 서울 외곽의 전세가격 하락세가 더 우...

    2023-01-29 07:00
  • 금리 내리고 이자율 하락하면…주택수요가 다시 늘까요?

    미국의 모기지 이자율이 하락하면서 융자 신청 건수가 모처럼 증가했습니다. 모기지은행협회(Mortgage Bankers Association)는 지난 18일 1월 둘째 주 모기지 신청건수가 전주보다 28% 늘었다고 밝혔습니다. 협회는 이자율 하락이 주요 요인이라고 판단했습니다. 1월 둘째 주 30년 고정적격대출(fixed conforming loan)의 이자율은 6.23%로 1주일 전과 비교하면 0.19%포인트 떨어졌습니다. 이 덕분에 신규 주...

    2023-01-23 08:00
  • 기준금리 올랐는데 대출금리는 떨어진다니…

    한국은행이 지난 13일 기준금리를 0.25%포인트 올렸습니다. 이제 기준금리는 연 3.5%가 됐습니다. 곧이어 은행 등 금융권에서는 금리를 이에 맞추어 조정할 겁니다. 하지만 이와는 정반대의 소식이 금융권에서 들립니다. 은행권의 대출금리는 소폭 떨어질 전망입니다. 최근 시장(채권)금리와 예금금리가 하락한 상황이 반영되었기 때문이라고 합니다. 반대로 일부은행은 예금금리를 올릴 것이란 예측까지 나오고 있습니다. 이렇게 금리 인하를 하는 이유는 공...

    2023-01-19 08:14
  • 집값 예측은 신의 영역, '가격' 보다 '패턴' 봐야

    올해 1월3일 발표된 부동산 규제완화 대책으로 인해 부동산시장에 활기가 도는 듯합니다. 다행스럽게도 이후 1월6일에 발표된 통계지표 또한 긍정적입니다. 한국부동산원에 의하면 1월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 0.67% 하락해 전주(-0.74%)대비 하락폭이 축소됐습니다. 매매수급지수와 전세수급지수 또한 각각 64.1, 61.2로 소폭 올랐습니다. 드디어 부동산 시장에도 봄날이 찾아오는 건가요? 안타깝게도 1월6일 발표된 한국부동산원의 통계...

    2023-01-15 08:34
  • 집은 원래 빚 내서 사는 겁니다…아니면 평생 못 삽니다

    서울 강남3구와 용산구를 제외한 수도권 전 지역이 부동산 규제지역에서 해제되면서 새해 부동산 시장이 들썩이고 있습니다. 급격한 금리인상으로 부동산 가격이 급락하고 경착륙 우려가 제기되면서 국회를 거치지 않고 할 수 있는 규제지역 해제라는 카드를 빼든 것으로 보입니다. 빠른 속도로 하락하던 부동산 가격이 안정될 것이라는 기대와 함께 지금의 가격 하락세를 멈추기는 어려울 것이라는 부정적인 전망도 나오고 있습니다. 정부의 과감한 부동산 규제완화에 ...

    2023-01-09 07:00
  • 집주인 세금 체납 들여다볼 수 있다는데…세입자 세금은?

    2023년부터는 전세 임차인이 집주인(임대인)의 동의를 받지 않아도 국세 체납액을 열람할 수 있게 됩니다. 집이 경매나 공매로 넘어가더라도 체납한 세금보다 보증금을 우선적으로 변제 받을 수도 있습니다. 이런 내용을 담은 국세징수법 개정안 등이 국회를 통과했으며 오는 4월1일 이후 열람 신청분부터 적용될 예정입니다. 임차인이 직접 집주인의 세금 체납 내역을 확인하고 전세 사기 피해를 예방할 수 있도록 하겠다는 취지는 이해합니다. 하지만 임대인 뿐...

    2023-01-04 08:12
  • 중개업소, 부동산 경기 좋을 때만 해야 할까요

    부동산 경기가 좋을 때 중개업소를 개업하고 싶어하는 공인중개사 이들이 많습니다. 실제로 경기가 좋을 때 많은 공인중개사 분들이 개업을 하고 경기가 좋지 않을 때는 개업이 급격히 줄어듭니다. 개업만이 아닙니다. 휴·폐업 또한 급격히 늘어납니다. 올해 11월 전국에서 총 1103명의 공인중개사가 폐업했고, 휴업한 곳도 106개에 달합니다. 반면 개업은 853건에 불과합니다. 폐업이 개업을 훌쩍 뛰어 넘었습니다. 경기가 좋을 때 공인중...

    2023-01-02 06:30
  • 아파트값 좌우하는 2가지 변수

    항상 그렇듯이 2023년 주택시장 전망도 어렵습니다. 작년 이맘 때를 봐도 그랬습니다. 2022년 미국이 0%대의 기준금리를 4%대까지 올릴 것으로 예측한 이들은 아무도 없었고, 러시아와 우크라이나가 전쟁을 할 것이란 생각 또한 상상하기 불가능했습니다. 이런 사건들은 경제적 충격(shock)에 가까워 주택시장의 방향을 완전히 돌려놨습니다. 블랙스완(Black Swan)까지는 아니더라도 예측하기 힘든 변수임에는 틀림없습니다. 2023년 주택시장...

    2022-12-29 06:30
  • 부동산 규제완화에도 법칙이 있습니다

    국민들에게 생중계되는 제1차 국정과제점검회의에서 윤석열 대통령은 수요를 억누르는 규제에 대해 ‘조금 더 빠른 속도로 풀어나가겠다’고 밝혔습니다. 이에 따라 향후 부동산 규제의 후속대책에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 임대사업자제도의 부활과 취득세 중과 폐지 등이 오르내리고 있으며 불가침의 영역이라고 할 수 있는 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’까지 언급되고 있습니다. 규제지역 추가완화도 빠르게 진행...

    2022-12-23 07:24
  • 미분양은 늘지만, '준공 후' 미분양은 줄고 있습니다

    2022년 10월말 기준 전국의 미분양 주택은 총 4만7217호로 집계됐습니다. 전월(4만1604호) 보다 13.5%나 증가했으며 작년말(1만7710호)과 비교하면 2배나 넘게 증가한 수치입니다. 미분양이 가장 많은 주택규모는 60~85㎡로 중형주택입니다. 그동안 분양이 적었던 85㎡를 초과하는 대형주택의 경우 10% 수준(4745호)에 불과합니다. 내 집 마련을 계획하는 분들이 주목해야하는 규모별 미분양 주택 현황입니다. 수도권의 증가세도 ...

    2022-12-19 08:17
  • 집값이 올라서 결혼 못 한다는 건 핑계?

    주택가격 상승이 출산율에 나쁜 영향을 미친다는 연구결과가 발표됐습니다. 특히 무주택자의 경우 높아진 주택가격은 혼인과 출산에 모두 큰 영향을 줬답니다. 한국의 경우 혼인을 해야 출산을 하니 당연한 듯한 이야기입니다. 연구의 결론은 내 집 마련에 어려움을 겪는 서민들이 늘어나고 있어 저출산 현상을 해소하기 위해서는 주거안정에 대한 대책 마련이 시급하다는 지적입니다. 집값이 올라서 혼인을 하지 않고 그래서 출산율이 떨어진다는 논리는 일견 맞는 듯...

    2022-12-14 07:10
  • 이 와중에 부동산 중개업소 창업하고 싶다면?

    장기화된 취업난과 주택가격이 많이 오르면서 매년 30만명이 넘는 인원들이 공인중개사시험에 응시하고 있습니다. 지난 11월30일 공인중개사 합격자가 발표됐습니다. 이번 33회 시험에서도 2만7916명의 공인중개사들이 배출됐습니다. 합격자들은 벌써부터 고민이 많을 겁니다. 공인중개사 창업을 어떻게 해야할지 말입니다. 단순하게 살펴보면 창업에는 크게 3가지 방법이 있습니다. 첫 번째는 개별적으로 창업하는 방법입니다. 이 방법은 자율성은 높은데 반해...

    2022-12-09 07:19
  • 고소득·전문직 젊은 층 거주 많은 대치동 아파트, 부활할까

    입주한지 40년이 가까운 서울 강남구 대치동의 한보미도맨션 이른바 미도아파트(2436가구)가 최고 50층, 3800가구 대단지로 탈바꿈합니다. 서울시는 이러한 미도아파트의 신속통합기획안을 확정해 발표했습니다. 1983년 준공된 미도아파트는 2017년부터 재건축을 추진했지만 각종 부동산 규제로 성과가 없었습니다. 하지만 서울시장이 바뀐 후 작년 11월에 신속통합기획 대상지로 선정되면서 사업에 속도가 붙었고 이번에 서울시의 심의를 거쳐 정비계획이 ...

    2022-11-30 09:40
  • 3기 신도시, 착공했지만 안심할 수 없는 이유

    3기 신도시 중 처음으로 착공하는 지역이 나왔습니다. 인천 계양이 그곳인데 지난 11월15일 착공식을 개최했습니다. 참으로 험난했던 3기 신도시 개발 일정이었지만 착공식을 했다는 것 만으로도 큰 의미가 있습니다. 3기 신도시 중 가장 먼저 조성공사 착공식을 진행한 ‘인천계양 테크노밸리 공공주택지구’는 2026년 상반기에 입주를 목표로 하고 있습니다. 다행스럽게도 인천 계양이 2026년 입주하면 좋겠지만 다양한 허들이 존재하...

    2022-11-25 07:00
  • 최초 주택구입자의 연령이 높아지고 있습니다

    생애 최초로 주택을 구입하기가 갈수록 어려워지고 있습니다. 일단 경제환경이 좋지 않습니다. 가장 큰 문제는 금리입니다. 지금 상황에서 최초 주택구입자를 대상으로 하는 금융규제의 완화는 크게 도움이 되지 않습니다. 주택을 구입하게 되면 당장 다음달부터 내야하는 이자 부담이 걱정입니다. 이렇다 보니 최초 주택구입자의 연령은 자꾸 높아져만 갑니다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 의하면 미국의 경우 올해 주택을 처음 구입한 젊은 사람들의 비중은 전체...

    2022-11-17 07:58
  • "당첨만 되면 수억원 번다" 아파트 로또 시대…이제는 끝?

    아파트의 가격을 결정하는 방식은 복잡합니다. 제조업체들이 상품의 소비자가를 정하는 기준을 공개하지 않듯 주택사업자들도 분양가를 정하는 기준을 따로 공개하지는 않습니다. 하지만 나름의 통용되는 계산법은 있습니다. 가장 큰 비중을 차지하는 것은 입지입니다. 그 다음은 상품의 특성이 됩니다. 중대형인지 중소형인지, 판상형인지 탑상형인지, 남향인지 동향인지에 따라 가격이 달라집니다. 향후의 개발계획인 호재도 반영됩니다. 당연히 시공사의 브랜드도 가격을...

    2022-11-12 07:11
  • 하나씩 밝혀지는 공시가 현실화의 허상

    거래절벽 상황이 지속되면서 최근 집값이 공시가격에 육박하거나 그 이하로 떨어진 단지들이 속출하고 있습니다. 공시가격 현실화라는 잘못된 정책으로 인해 의도적으로 공시가격을 높게 책정된 지역의 경우 실거래가격과 공시가격이 역전되는 말도 안되는 상황이 벌어지고 있습니다. 가격 하락이 계속될 경우 내년에는 특정지역이 아닌 전국 대부분이 이런 영향을 받을 수도 있을 겁니다. 부동산가격 공시에 관한 법률에 의하면 주택가격을 공시하는 목적은 주택시장의 가...

    2022-11-09 12:53
  • "매매든 월세든 되는 걸로 할게요"…마음 급해진 집주인들

    ‘부동산시장 정상화’에 기대를 걸었던 윤석열 정부가 출범한 지 5개월이 지나고 있습니다. 문재인정부 5년 동안 겹겹이 쌓여온 말도 안되는 규제들은 여전합니다. 여기에 더해 금리인상과 글로벌 경제부진은 희망과 기대를 우울함과 절망으로 바꾸는 중입니다. 거래를 통해서 부동산시장을 정상화하겠다는 공약은 공허한 약속이 되고 있습니다. 내 집 마련에 나서려는 무주택자, 더 좋은 주거환경으로 이동해 보려는 1주택자 모두 지쳐가고 있을...

    2022-11-06 08:00
  • 영끌? 빚투?…부동산 세대론의 함정

    어느 분야에나 세대론은 있습니다. ‘세대론’이란 각 세대의 특징을 강조하고, 사회발전의 원동력이나 문제의 원인을 찾는 이론을 말합니다. 이제 세대론은 신화가 되어가는 중입니다. MZ세대에게는 자기애가 강하고 물질적이라는 믿음이 있습니다. 특히 부동산세대론은 압권입니다. MZ세대가 주택가격 하락의 원흉이라는 겁니다. 2020년 이들이 대출을 활용해서 공격적으로 주택을 매입했고 최근 이자가 급등하면서 어려움을 겪고 있습니다. ...

    2022-10-30 07:30
  • 지금은 주택공급을 챙겨야 할 때 입니다

    현재 부동산 시장에서 잘 읽히는 기사는 ‘어느 단지 어떤 아파트가 얼마나 떨어졌느냐’ 입니다. 정부도 여기에 가세합니다. 국토부장관과 서울시장은 기자회견장에서 빼놓지 않고 현재의 집값은 높기 때문에 하향 안정화되어야 한다고 주장합니다. 지금까지 집값 고점과 하락의 가능성을 경고한 것은 어제오늘의 일은 아닙니다. 문재인 정부의 경우 국토부장관 심지어 대통령까지 나서서 집값이 너무 높다는 등 가격에 개입하는 의견을 말한 경우...

    2022-10-22 06:46