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베스트 머니이스트 심형석 심형석 The Moneyist 메일보내기
*약력
(현)미SWCU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원

*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
심형석의 부동산정석
  • 싸고 다양한 공공임대주택, 왜 인기가 없을까

    임대주택은 무주택 저소득 서민들에게 저렴한 비용으로 주거 안정을 누릴 수 있도록 하는 주거복지의 일환입니다. 대부분 공공에서 건설, 운영하지만 민간에서 짓고 관리하는 임대주택도 있어 이제는 소득 수준에 맞는 다양한 임대주택이 공급되고 있습니다. 하지만 주변시세보다 저렴한 임대주택이 계속 비어가고 있습니다. 공공임대주택 유형별로 차이는 있지만 시세의 30% 수준까지 저렴하게 공급되는 임대주택이 6개월 이상 공가로 남아있다는 것은 이해하기 힘듭니...

  • 전세는 안정되는데 월세는 왜 자꾸 오를까

    임대차2법이 시행된 지 2년이 지났습니다. 계약갱신청구권이 만료된 전세매물이 나오면서 전세가격이 폭등할 것이라는 우려는 기우에 불과했습니다. KB국민은행에 의하면 올해 8월까지 전국의 아파트 전세가격은 1.09% 상승에 그쳤으며 서울은 이보다 더 낮은 0.81% 상승에 불과했습니다. 8월로 한정하면 전국과 서울의 전세가격은 모두 마이너스 상승률 을 기록했습니다. 현재 전세매물이 증가하고 있는 점 등을 고려하면 올해 하반기에도 전세가격이 상...

  • 부동산은 '정책'이 필요하지 '정치'는 필요 없습니다

    100년 만의 기록적인 폭우는 그동안 잊고 지냈던 비정상 주거문제에 대한 관심을 키웠습니다. 2020년 기준으로 전국의 지하, 반지하 거주 가구는 32만7320만가구입니다. 더욱 안타까운 사실은 글로벌 경제도시인 서울에만 무려 20만1000가구가 있다는 점입니다. 원래 반지하는 주거공간으로 만들어진 곳이 아닙니다. 유사시 방공호 또는 대피소로 사용하기 위해 정부가 1970년 건축법을 개정, 신축 단독주택과 다세대주택에 지하실을 의무적으로 만들...

  • 공급대책 만큼 '수요대책'에도 관심 가져야 하는 이유

    역대 최악의 거래 마비 상태가 계속되는 가운데 올해는 이런 부동산 시장 상황이 지속될 것으로 전망됩니다. 금리가 가장 큰 문제인데 한국은행의 빅스텝(big step)으로 인해 시중금리 인상이 가팔랐기 때문입니다. 최근에 거래되는 대부분의 매물은 최고가에서 평균 20% 이상 하락한 급매물들입니다. 이런 매물들만 거래되고 최고가와 유사한 가격대의 매물은 쳐다보지도 않습니다. 신고가 한 두 개로 가격이 결정됐던 2021년 상반기의 부동산 시장도 정...

  • 30년 동안 3번의 폭락 분석, 집값 떨어지는 진짜 신호는?

    부동산 시장이 활기를 잃고 있습니다. 서울 아파트 매매거래 건수는 2017년의 20% 수준에 불과합니다. 주택시장 소비심리지수 또한 부진한 모습입니다. 현재가 조정기인지 대세 하락기인지에 대한 의견도 분분합니다. 보통 조정기를 강보합 또는 약보합이라고 표현합니다. 대세 상승 기간이지만 일시적으로 가격이 10%대에서 조정을 받는 시기를 말합니다. 반면 대세 하락기는 가격 하락이 5년 이상 지속되는 시기로 하락률 또한 20~30%로 큽니다. 조정...

  • 퇴직하고 달랑 집 한 채…'주택연금' 활성화 시급하다

    주택금융공사가 올 하반기부터 주택연금 활성화를 위해 가입 기준 확대를 추진합니다. 주택가격 기준을 현재 공시가격 9억원 이하에서 최대 12억원 이하로 확대하는 방안이 가장 유력한 것으로 알려졌습니다. 주택연금은 만 55세 이상인 주택보유자가 거주하고 있는 주택을 담보로 맡기고 매달 일정 금액을 연금처럼 받는 역모기지(reverse mortgage) 상품 입니다. 원래 주택담보대출은 개인이 구매할 주택을 금융기관에 담보로 제공해 대출을 받는...

  • 경제학계 거장도 '반성문'…금리상승 사이클 언제까지 갈까?

    “많은 경제 전문가들이 이미 물가 상승세가 정점을 지났거나, 꺾일 것이라고 내다보고 있습니다.” 2008년 노벨 경제학상을 수상한 폴 크루그먼교수가 본인의 인플레이션 예측 오류를 인정하는 반성문을 뉴욕타임스(NYT)에 기고하면서 향후 경제전망에 대해 언급한 내용입니다. 폴 크루그먼 교수를 경제학계에서 거장이라고 언급하는 이유는 이렇게 자신이 주장한 내용이 설령 빗나가더라도 곧바로 깨끗이 승복하고 인정하는 태도를 보인다는 ...

  • 미국 맨해튼 17평 아파트 월세 600만원, 한국은?

    뉴욕 맨해튼 허드슨강 인근 고층아파트, 약 17평 남짓한 아파트의 월세는 600만원(4550달러)에 매물이 나와 있습니다. 특별한 아파트냐구요. 아닙니다. 미국 임대 부동산정보업체인 점퍼(Zumper)닷컴에 의하면 뉴욕 맨해튼의 방 1개 아파트 월세 중간값(median price) 추이를 살펴보면 7월10일 현재 4195달러에 달합니다. 1년 전과 비교하면 42%나 올랐습니다. 방 2개 아파트의 경우 월세 중간값은 5250달러나 됩니다. 평균적...

  • '부동산 시장 정상화' 외친 새 정부…'골든타임' 지나고 있다

    새 정부 부동산정책의 방향은 시장 정상화 입니다. 문재인정부 5년 동안 누적된 규제를 정상화시켜 부동산시장이 자율적으로 움직이도록 만드는 겁니다. 쉽지 않습니다. 이전 정부에서 도입된 규제가 엄청났고, 규제의 부작용을 해소하고자 또 다른 규제를 쏟아냈습니다. 이제 중첩되고 누적된 규제도 문제이지만 이를 해결하기 위해서는 고차원의 방정식을 풀어야 하는 상황 이 더 큰 문제입니다. 부동산 시장을 안정화시키면서 규제를 완화 해야 하기 때문...

  • '시간을 이기는' 부동산 투자 방법

    부동산투자는 수요와 공급의 지루한 심리 게임입니다. 시간과의 싸움이라는 말입니다. 대부분의 투자자들은 시간과의 싸움에서 집니다. 너무 빠른 시기에 매도를 선택하든지, 기다리다 지쳐 팔고 나면 가격이 오릅니다. 너무 빨라도 안 되고 너무 늦으면 위험할 수 있습니다. 어깨에 사서 무릎에서 팔라는 주식시장의 격언은 시간과의 싸움이 그만큼 어렵다는 의미입니다. 그게 아니라면 머리에서 사서 발에서 팔라고 말하겠지요. 주식시장에서 시간과의 싸움에 이기는...

  • 서울 아파트는 안전자산입니다

    글로벌 경제 여건이 악화되면서 안전자산에 대한 선호현상이 커지고 있습니다. 주식이나 회사채 같은 위험자산보다 채무 불이행 위험이 없는 무위험 자산으로 시중 자금이 몰리고 있습니다. 국고채가 대표적인데 이로 인해 국고채 금리는 하락 중입니다. 투자의 세계에서는 무위험 자산을 찾을 수는 없습니다. 투자를 하면서 위험을 감수하지 않는다면 수익 또한 얻을 수 없기 때문입니다. 그나마 위험이 낮은 자산을 찾아야 하는데 대표적으로 달러, 금, 국고채 등을...

  • 지금 주택 가격, 버블일까 상승일까

    부동산거품지수란 현재의 부동산 가격 수준이 향후 큰 폭의 가격 조정이 어느 정도 예상되는지를 나타내는 지표입니다. 세계적으로 활용되는 것은 스위스 투자회사인 UBS에서 발표하는 “글로벌부동산거품지수(Global Real Estate Bubble Index)”가 있습니다. 펀더멘털 밸류에이션과 경제적 왜곡 그리고 개별도시지수 등 5가지 도시별 가격지수를 활용해서 산정합니다. 이 지수 값이 -0.5~0.5 사이이면 적정(fa...

  • 생애 최초 '내 집 마련'은 쉬워야 합니다

    미국에서 생애 최초로 내 집 마련에 나서는 분들의 꿈이 좌절되고 있습니다. 팬데믹의 영향으로 집을 짓지 않아 집값은 높은 수준을 유지하고 있는데 반해 금리 인상에 따른 부담은 많이 늘어 났기 때문입니다. 내 집 마련을 하지 않으면 그만이라고 생각하기 쉽지만 이분들이 임대시장으로 몰리면 렌트비가 올라가면서 생활 형편 또한 어려워 집니다. 이로 인해 내 집 마련을 위한 종자돈 마련은 더 어려워지고 악순환은 끊임없이 계속되게 됩니다. 미 부...

  • 거주인구 줄어들고 생활인구 늘어나는 서울

    행정안전부 주민등록 인구 및 세대 현황에 따르면 올해 5월 서울에 거주하는 인구는 950만 명 아래로 떨어졌습니다. 2016년 5월 처음으로 서울 인구 1000만 명이 깨진 이후 6년 만입니다. 매년 평균 8만 명이 넘는 인구가 줄어들었으니 심각한 문제입니다. 김포 규모의 도시가 6년 만에 없어진 겁니다. 오랫동안 서울에 거주하다가 경기나 인천 등 서울 인근으로 거주지를 옮긴 분들은 서울의 집값 문제, 취업난 때문에 서울 거주를 포기했다고 합...

  • '똘똘한 한 채'로 갈아타기, 지금이 최적기인 이유

    갈아타기란 주식시장에서도 회자되는 전략 중 하나입니다. 보유하고 있는 종목보다 상승잠재력이 높은 종목을 발견해 보유주식을 매도하고 상승잠재력이 높은 종목으로 전환하는 전략이니 말입니다. 주식시장에서 갈아타기를 할 때 유의할 점은 주가의 등락이 엇갈리는 상황에서 매도한 종목의 주가가 상승하고 매수한 종목의 주가가 하락할 경우에는 이득이 아닌 손실을 자초할 수도 있다는 겁니다. 따라서 주식시장이 보합이나 약세권에 있을 때 갈아타기가 유리합니다. ...

  • '결정장애' 극복해야 내 집 마련 가능합니다

    대부분의 주택 수요자들은 일정 정도의 결정장애를 가지고 있습니다. 주택이라는 상품을 매입할 때는 고려해야 할 요소도 많고 자산가치가 주변 환경에 크게 좌우되기 때문입니다. 특히나 전 재산에 가까운 금액을 투자하는 무주택자는 말할 필요도 없습니다. 사소한 결정에서부터 신중한 것까지 결정하는 데 어려움을 느끼는 사람들은 심한 경우 공포를 느끼기도 한답니다. ‘결정장애’를 넘어 ‘선택 공포’라고 할 수 있습...

  • 한국도 인구절벽 '공포'…통일되면 부동산 수요 늘어날까

    우리나라의 총인구(국내 거주 외국인 포함)가 작년 처음으로 감소했습니다. 인구가 정점을 찍고 감소하는 ‘인구절벽’의 시기가 당초 예상보다 무려 8년이나 앞당겨졌습니다. 펜데믹의 여파로 혼인과 출산이 줄고 외국인 유입 또한 감소했기 때문으로 분석됩니다. 통계청이 발표한 ‘2020~2070년 장래인구추계’에 따르면 총인구는 앞으로 10년간 연평균 약 6만명씩 감소해 2030년에는 5129만명까지 줄어들 것...

  • 한국은 왜 가계부채가 많을까…통계의 '함정'

    통계를 살필 때는 그 행간의 의미를 아는 것이 중요합니다. 언뜻 생각하기에 숫자는 거짓말을 하지 않는 것 같지만 통계만큼 거짓말에 많이 활용되는 수단이 없습니다. 문재인 정부에서도 선거철만 되면 부동산 가격이 하락한다는 발표가 나와 부동산통계를 왜곡하고 있는 것은 아닌지 의문이 많았습니다. 급기야 이를 주도한 한국부동산원은 감사원의 특별감사까지 받게 되었습니다. 국가 간 통계를 비교할 때 이런 문제는 더 크게 나타납니다. 일단 용어의 통일이 ...

  • 같은 집인데 가격은 두개 이상, '이중가격' 정상인가요

    주택상품에 매겨지는 가격이 달라 주택 수요자들의 고민이 깊어집니다. 대표적인 것이 분양가격과 주변 시세와의 차이입니다. 분양가격의 상한을 정해 그 이상의 가격으로 공급하지 못하는 것이 분양가 상한제입니다. 지역에 따라 차이는 있지만 분양가격은 주변 시세보다 60~80%가량 저렴합니다. 분양가격이 저렴하니 찾는 사람이 많고 어떤 사람한테 분양을 해줘야 하는지가 고민 사항이 됩니다. 200번 가까이 개정된 청약제도가 계속 복잡해지는 이유입니다. ...

  • 늘어나는 '미분양' 주택, 제대로 알고보기

    전국의 미분양주택이 증가하고 있습니다. 작년 말 한층 강해진 대출 규제로 인해 부동산시장이 조정을 받으면서 전국의 미분양주택은 6개월 연속으로 늘어나는 중입니다. 미분양주택의 총량 규모는 아직 우려할 수준은 아니지만, 증가 속도가 가팔라 예의 주시해야 한다는 지적도 많습니다. 더 중요한 사실은 미분양주택에 대한 정확한 이해를 통해 부동산시장을 바라보는 시각을 키워야 한다는 점입니다. 국토교통부에 의하면 3월 말 기준으로 전국의 미분양주택은 2...