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베스트 머니이스트 심형석 심형석 The Moneyist 메일보내기
*약력
(현)미SWCU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원

*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
심형석의 부동산정석
  • 대체상품 인기라는데…아파트 추월할까?

    롯데건설이 서울 마곡지구에 공급하는 생활형숙박시설 총 876실 모집에 57만5950건의 청약이 접수돼 평균 657대1의 청약경쟁률을 기록했습니다. 최고 경쟁률은 6049대1로 아파트보다도 높은 기록적인 청약경쟁률입니다. 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 재당첨 제한도 받지 않아 투자자들이 집중된 것으로 풀이됩니다. 추첨으로 당첨자를 뽑는 데다 계약금의 10%만 내면 전매제한도 받지 않아 단기 시세 차익 실현이 가능하단 점이 영향을 미친 것으로 보입니다.생활형숙박시설만이 아닙니다. 아파트의 대안 상품인 오피스텔, 그중에서도 전용면적이 큰 아파텔의 인기는 아파트를 추월합니다. 부동산114에 따르면 2021년 상반기 수도권에 공급된 오피스텔 중 전용면적 60~85㎡는 전체 공급물량의 13%에 불과한 수준입니다. 4월에 공급된 인천 연수구의 ‘더샵송도아크베이’ 전용 84㎡는 269.23대1, 6월에 공급된 경기 화성시의 ‘동탄역 디에트르 퍼스티지’ 전용 84㎡는 224대1의 청약경쟁률을 기록했습니다.생활형숙박시설, 아파텔 나아가 노인복지주택 등은 아파트의 대체상품으로 알려져 있습니다. 규제로 인해 아파트를 청약하거나 구입하기 어려운 분들이 관심을 가지는 상품입니다. 현재 대체상품의 인기는 아파트를 위협할 정도로 높습니다. 이런 인기가 계속될 것인지 그리고 유의해야 할 점은 없을까요?아파트의 대체상품의 인기인 이유는 간단합니다. 규제와 함께 아파트 가격 또한 높아졌기 때문입니다. 너무 높은 가격으로 인해 풍선효과 측면에서 이런 상품들이 나오는 겁니다. 지역주택조합 또한 마찬가지입니다. 지역주택조합은 아파트이지만 다른 형태의 사업 방식인데요. 이 사업방식

  • 당신 아파트는 누구와 경쟁합니까?

    아파트 매매가격은 갭(gap)을 메우는 형태로 움직입니다. 항상 그런 것은 아니지만 선도(대장)아파트의 가격이 오르면 이후 순차적으로 다음 순위의 아파트 가격이 오릅니다. 선도 아파트가 아닌 도심 외곽의 아파트들이 먼저 오르는 경우도 있습니다. 이 또한 그동안 선도 아파트가 많이 올랐기 때문에 갭을 메우려는 시장의 움직임 때문에 일어나는 현상이라고 볼 수 있습니다.이런 이유로 아파트를 살 때 매수대상 아파트의 비교 대상이 어디인지는 중요한 투자의 변수가 됩니다. 일반적으로 비교 대상 아파트는 매매가격이 상대적으로 높고 주변 지역에 있는 유사 아파트를 선택하는 경향이 큽니다. 예를 들면 이렇습니다. 마곡지구에 입주를 고려한다면, 목동이나 상암의 아파트가 비교 대상일 겁니다. 위례신도시를 고려한다면 송파나 강동의 아파트가 비교 대상일 겁니다.비교 대상 아파트를 판단하고 투자를 하는 것은 중요하며 필히 계약하기 전에 염두에 두고 실행하는 것이 좋습니다. 비교 대상 아파트를 잘못 선택해서 잘못된 의사결정을 할 수도 있기 때문입니다.마곡지구의 아파트를 매입한 분들이 처음에 비교 대상으로 삼았던 지역은 대부분 상암이었습니다. 실제로 만나본 개업 공인중개사 분들도 상암 정도는 가격이 오르지 않겠느냐고 말씀해주셨고 상암과 마곡은 컨셉(산업단지+배후주거지) 또한 비슷했었습니다. 제 지인 중에 한 분은 마곡의 아파트가 상암 정도 수준이 되었을 때 파셨는데 비교 대상을 잘못 잡아서 벌어진 투자 실패사례 중 하나입니다. 재건축 안전진단 강화라는 규제가 발표되고 마곡의 아파트가 한때 목동을 위협했을 때 잘못된 판단에 속앓이를 많이 했다는 전언입

  • 세금 늘리는 부동산 정책, 부의 대물림만 조장할 뿐입니다

    서울의 아파트 증여가 역대 최고 수준을 기록 중입니다. 월 평균 증여 건수는 2000 건에 육박하고 아파트 매매 거래의 절반 수준에 이릅니다. 4년 전과 비교하면 약 3배나 증가한 수치입니다. 정부의 보유세(종합부동산세) 강화와 양도세 중과 규제에 대응해 자녀에서 미리 증여하는 방법을 선택한 것으로 보입니다.시장에는 이로 인해 매물 잠김이 더욱 심각해질 겁니다. 현장에서 투자 상담을 해보면 증여세 세율도 낮은 편이 아니지만 언젠가는 내야 할 세금이라고 생각합니다. 미리 증여세를 당겨서 내면 5년 뒤 자녀들의 양도세가 줄어드는 것도 관심 사항입니다. 문제는 이렇게 증여가 이뤄진 아파트는 최소 5년 간은 시장에 나올 가능성이 거의 없다는 점입니다. 증여받은 매물을 5년 이내에 팔면 당 초 증여자가 취득한 가격으로 양도세를 계산하기 때문입니다.더 큰 문제는 부의 대물림과 가문화입니다. 최근 증여는 자녀에게 하는 경우도 있지만 부부끼리 공제(최대 6억원)를 받고 증여하는 경우도 많습니다. 보유세 등 세금 문제를 피하기 위해 한 명에게 몰려있는 재산을 가족 전체로 분산하는 것입니다. 이로 인해 자산은 가족 내에서만 움직입니다. 가히 서울 아파트는 가문의 자산이라고 할 수 있습니다. 최근 10대와 20대의 서울아파트 매입 비중이 최고를 기록한 것도 마찬가지 이유일 겁니다.증여 비중이 급격히 증가하는 것은 극히 최근의 일입니다. 필자가 만나본 베이비부머 자산가들은 실수요 다주택자들입니다. 논쟁의 여지는 있지만 자산가들은 자녀들에게 어떻게 자산을 물려주느냐에 가장 많은 관심을 가집니다. 따라서 본인에게 필요한 한 채의 주택만이 아니라 자녀들에도 각각 한 채씩

  • 부동산 양극화, 불평·체념 보단 '공부'해야 발전합니다

    양극화란 서로 다른 집단이나 계층들이 점점 더 달라지고 멀어지게 되는 현상을 이릅니다. 불균형 성장정책과 분배구조의 악화에서 비롯된 소득 양극화가 그 원인이라는 지적이 많지만, 이를 해소할 수 있는 방안을 찾기란 쉽지 않습니다. 아파트 시장에서도 이런 양극화 현상이 벌어지고 있습니다. 가격대별 양극화가 대표적입니다. 높은 가격대의 아파트는 계속 오르는데 반해 낮은 가격대의 아파트는 오르지 않거나 낮은 상승률을 보입니다.양극화되는 아파트시장을 정확히 진단할 수 있는 지표가 있는데 바로 '5분위 배율'입니다. KB국민은행에서 발표하는 5분위 평균 아파트가격은 가격 순으로 5등분해 분류한 가격을 말하는데 고가아파트과 저가아파트 간의 가격 격차를 나타내는 것으로 배율이 높을수록 가격 격차가 심하다는 것을 의미합니다. KB국민은행에 의하면 전국의 평균 아파트 가격 5분위 배율은 2017년 5월 4.7배에서 2021년 7월 현재 8.7배로 벌어졌습니다. 더 큰 문제는 전세 5분위 배율입니다. 마찬가지로 2017년 5월 5.0배였던 전세 5분위 배율은 2021년 7월 7.0배로 통계를 발표한 이후 가장 많이 벌어졌습니다.우리는 일반적으로 무주택자와 유주택자들 간의 차이를 고민합니다만, 이런 고민은 유주택자들 사이에서도 마찬가지입니다. 주거선호지역과 높은 가격대의 아파트를 가지고 있는 경우와 그렇지 않은 경우는 차이가 많이 납니다.지구상에 존재하는 대부분의 나라는 경제적 불평등과 양극화의 문제를 필연적으로 겪습니다. 인간은 누구나 자유롭고 평등하며 차별을 받지 않을 천부인권과 함께 부의 공정한 분배를 인류의 보편적 가치로 생각합니다. 안타깝지만 현실에서는 존재하기

  • "무주택자도 부동산 투자자…포기하지 말라"

    최근 아파트 가격이 급등하는 상황에서 상대적 박탈감을 가장 많이 느끼는 분들은 '무주택자'일 겁니다. 집을 한 채라도 가진 분들은 정부의 온갖 협박과 괴롭힘에도 불구하고 정도의 차이는 있지만 보유자산을 늘렸습니다. 무주택자들은 안타깝게도 이 정부 들어 몇 번의 기회가 있었음에도 불구하고 주택시장에 참여하지 못했습니다. 가격 상승의 수혜를 보지 못했습니다.끝이 없이 올라가는 아파트 가격을 보면서 포기한 분들도 많으실 겁니다. 하지만 포기했다고 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 무주택자분들도 직·간접적으로 주택시장에 참여하고 있기 때문입니다.주택가격 뿐만 아니라 모든 자산가격이 오르는 중입니다. 가치를 측정하기도 어려운 가상화폐도 오르는 상황이니 더 할 말이 없습니다. 주식 또한 마찬가지입니다. 팬데믹 상황으로 인해 작년 3월 1457.64포인트까지 떨어졌던 코스피 지수는 이미 3300선을 넘었습니다. 최저점과 비교하면 주가는 2배 이상 올랐지만 주식투자를 하지 않는 분들은 사실 덤덤한 편입니다. 주변에서 암호화폐를 해서 돈을 벌었다고 하더라도 크게 동요하지 않습니다. 아마 투자하는 단위가 크지 않고 자산의 특성상 투자에 있어 위험요인 또한 많기 때문이기도 할 겁니다.하지만 부동산은 다릅니다. 자산의 한 유형이지만 주식과는 다르게 주택의 경우에는 이렇게 가격이 많이 오르면 상대적 박탈감이 심각해집니다. 나는 집을 사지 않고 편하게 전세(월세) 살면 그만이라고 위안을 할 수가 없다는 말입니다. 지난 10년 동안 최저점 대비 주가는 2.27배 올랐고 서울의 아파트 평균매매 가격은 2.39배 올랐으니 큰 차이가 없다고 생각할 수 있습니다.문

  • 강남 쪽방?…초소형 아파트가 뜬다

    국민소득 3만 달러를 넘어서면서 부동산 시장은 양에서 질로 급격하게 변화해가고 있습니다. 양에서 질로 변화한다는 말이 무슨 뜻일까요. 과거 우리나라 고가 자동차는 모두 컸었습니다. 크면 비싸다는 인식이 지배했던 시대였습니다. 하지만 수입되는 고가의 외제차는 가격과 크기와는 상관없음을 알려줍니다. 마세라티(MASERATI)라는 자동차가 커서 비싼 것이 아니고, 포르쉐(PORSCHE)는 작지만 월등한 기능을 가집니다. 양에서 질로 시장이 바뀌고 있다는 말은 규모, 크기 등을 키워서 비싸게 파는 것이 아니라 작더라도 좋은 제품이 존재할 수 있다는 의미입니다. 중장년층 1인 가구가 증가하면서 이런 경향은 더욱 공고해지는 듯합니다. 사회가 급속히 다운사이징(downsizing) 하는 느낌입니다.통계청이 발표한 ‘2020인구주택총조사결과’에 의하면 2020년 1인 가구의 비중은 31.7%입니다. 2010년 23.9%이니 그 증가세가 놀랍습니다. 이제는 1인 가구가 주된 가구의 유형이 되었습니다. 1인 가구의 대부분이 학생이나 사회초년생이라 생각하지만 중장년층의 1인 가구 증가세도 만만치 않습니다. 늦어진 결혼과 이혼, 전근 등이 여기에 한 몫을 했습니다. 다양한 사회현상을 만들고 있지만 주거에서도 이들의 영향력은 적지 않습니다. 원룸이나 오피스텔은 기본이고 이제는 일반 아파트도 이들을 무시할 수 없는 상황이 되었습니다. 1인 가구, 아파트 찾지만…초소형은 드물어원룸이나 오피스텔은 아무래도 불편합니다. 특히 연령층이 높거나 자산가들은 더욱 그러할 것입니다. 편의시설이 좋고 안전한 일반 아파트 단지에 거주하고 싶어 합니다. 하지만 1인 가구가 거주할 수 있는 아파트는 낡고 오래된 과

  • '똘똘한 한 채' 유도한 다주택규제, 지방소멸 앞당겨

    도시와 농촌을 오가며 살겠다는 사람들이 늘어나고 있습니다. 도시나 농촌 한 곳에만 정착하기에는 부담스럽고 도시나 농촌 어느 곳도 포기할 수 없는 현대인들의 성향을 반영합니다. 이중생활의 시작이지만, 주거 측면에서는 열려있습니다. 필요하면 농촌과 도시 등 어느 쪽이든 정착해서 살수도 있다는 생각입니다.농사를 지으러 시골로 이주하는 것을 '귀농'이라고 합니다. '귀촌'은 귀농과는 다르게 물 맑고 산 좋은 곳에 집을 짓고 번잡한 도시 생활을 잊으러 가는 유형으로 대부분 농사와는 관련이 없습니다. 이런 사람들의 경향은 시골로의 이주보다는 ‘주거의 멀티(multi)화’로 정의하는 것이 바람직합니다. 이런 형태의 주거를 ‘멀티해비테이션(multihabitation)’이라 합니다. 멀티(multi)는 복수, 여러 개의 뜻에 주거의 해비테이션(habitation)을 합친 조어로서 여러 집을 옮겨 다니며 사는 주거형태입니다. 일본에서는 이를 '2지역 거주'라고 합니다. 2지역 거주는 여러 스타일로 분류되는데 도시생활의 기본이 되는 가정을 갖고 있으면서 시골에 또 다른 생활거점을 가진 '별장형 스타일'이 유사합니다.우리도 특히 은퇴자들을 중심으로 도시와 농촌을 오가며 ‘멀티화’를 계획하는 사람들이 최근 늘고 있습니다. 2021년(1~5월) 들어 60대 이상의 서울아파트 매입 비중이 20% 넘은 것은 도시의 생활은 포기하지 않으면서 전원에서의 즐거움을 향유하겠다는 생각이 반영된 겁니다. 2020년을 기준으로 귀농하는 가구는 1만2489가구에 그치는 데 반해 귀촌 가구는 무려 34만5205가구나 됩니다.멀티해비테이션은 3가지 유형이 있습니다. 첫 번째는 도시에 근거지를 두고 농

  • 이영자도 준비한다는 '실버타운' 이제라도 지어야 하는 이유

    최근 TV프로그램에서 개그우먼 이영자씨가 실버타운을 방문하는 장면이 나왔습니다. 서울 시내에 있는 도심형 실버타운과 경기도 가평에 있는 전원형 실버타운을 돌아보면서 노후를 준비하는 모습이 방송됐습니다. 이영자씨는 "빠르면 6~7년 안에 실버타운에 입주할 계획이다. 엄마와 내가 들어갈 곳을 찾아보려 한다"라고 말하기도 했습니다.실버타운, 정확한 법적용어로는 ‘노인복지주택’입니다. 노인복지주택은 주택법이 아닌 노인복지법에 의거 분양, 매매 및 임대에 제한을 받는 준주택입니다. 현황을 살펴보면 2008년 20개소에 입소정원은 5645명이었으나, 2020년 현재에도 36개소 입소정원은 7925명에 불과합니다. 고령화 추세와 맞물려 같은 기간 노인복지시설의 입소정원은 18만5103명이 증가한 반면, 노인복지주택만은 2280명 증가에 그친 겁니다.수요제한 상품으로 경쟁력이 떨어지니 자연스럽게 공급하는 사업자도 없습니다. 정부 또한 주택가격을 안정화하는 데 혈안이 되어 고령화에 따른 주거문제를 대비한다는 의식이 부족합니다. 물론 노인복지주택은 건축부지 취득에 관한 조세를 감면받고 일반 공동주택에 비해 완화된 시설 설치기준을 적용받는 등 보조와 혜택이 있지만 이것만으로 실버타운을 늘리기는 역부족입니다.현실적으로 우리에게 고령화는 너무나 급속하게 다가오는 불청객입니다. 통계청에 의하면 2018년 고령화율은 14.8%를 기록해 이미 고령사회에 진입했습니다. 한국은행의 예측에 의하면 2050년 우리의 고령화율은 37.4%로 세계 3위가 될 것으로 전망됩니다. 팬데믹 상황으로 저출산이 심각해지면서 고령화율이 더욱 높아지는 상황에서 실버타운과 같은 노인을 위

  • 아파트값이 떨어지지 않는 진짜 이유

    2013년 방영된 방송의 토론 프로그램이 기억납니다. 토론의 주제는 ‘부동산 폭락할 것인가?’ 였습니다. 당시 부동산 시장에 대한 관심은 '하락할 것인가'가 아니고 '하락의 폭이 어느 정도 될 것 인가'였습니다. 요즘은 언론과 방송에 나오지 않지만 대폭락을 이야기하는 전문가도 꽤 있었습니다. 아파트 가격이 상승할 것으로 예측한 전문가는 없었고 그런 얘기는 이슈 자체가 되지 않았습니다. 하지만 결론은 우리가 모두 알고 있다시피 2015년부터 본격적으로 아파트 가격이 오르기 시작했습니다.당시 부동산 시장의 폭락을 이야기하는 전문가들은 베이비부머의 은퇴를 그 근거로 언급했습니다. 1955~1963년 사이에 출생한 베이비부머들이 은퇴와 함께 집을 팔거나, 준주택(실버타운 등)으로 이동할 것으로 생각했습니다. 하지만 전문가들도 예측하지 못한 부분은 저금리(유동성)와 고령화였습니다. 이는 액티브 시니어(Active Senior)들의 일상을 완전히 바꾸어 놓았습니다.지금의 60~70대는 30년 전과 비교하면 40~50대에 불과합니다. 집을 팔거나 줄이는 40대를 본적은 없습니다. 연령별 인구구조를 언급할 때 가장 부동산에 관심이 많은 계층은 오히려 40대입니다. 베이비부머가 여전히 주택 매입수요에 머물러 있다는 통계는 여러 곳에서 나옵니다. 40~50대의 주택매매거래 비중은 시간이 지나면서 오히려 줄어드는데 반해 60대 이상의 주택(아파트)매매거래 비중은 갈수록 커지고 있습니다. 2021년 들어 60대 이상의 아파트 매매거래 비중은 드디어 20%를 넘었습니다.베이비부머가 주택시장을 떠나지 못하는 또다른 이유는 고령화 때문입니다. 고령화는 축복이라는 말을 곧이곧대로 믿는 분들은 안

  • 부동산 신산업 '프롭테크' 언제까지 막을 수 있을까요?

    직방의 중개업 진출에 대한 한국공인중개사협회의 반발이 거셉니다. 대기업의 횡포이자 소상공인 말살 행위로 규정된 겁니다. 전국 회원을 대상으로 서명운동을 벌이는 한편 관련 포스터와 안내문도 배포하고 있습니다. 이처럼 갈등이 심각한 이유는 먹고 사는 문제이기 때문입니다. 필자는 이번 사태를 계기로 프롭테크라고 불리는 'PropTech(Property +Technology)'가 신산업으로 국내에 정착하게 될지 궁금합니다. 한국공인중개사협회 입장에서는 '밥줄'의 문제지만, 기업의 입장에서는 '신산업 진출'의 차원입니다. 사업을 확장한다는 의미가 '밥줄 끊긴다'로 해석되면서 단체행동도 끊이지 않고 있습니다. 이 전에는 한국공인중개사협회가 다윈중개에 대해 사업 명칭에서 '중개'라는 이름을 사용했다고 반발한 적이 있었습니다. 유사명칭 사용, 공인중개사법을 위반한 불공정 영업행위와 불법광고 표시행위 등의 행위를 저질러 부동산거래질서를 교란했다는 겁니다.2019년 5월 부동산중개 플랫폼 ‘집토스’를 상대로 위장단속을 벌인 혐의를 받는 한국공인중개사협회 전(前)관계자들이 벌금형 ‘유죄’ 처분을 받았다는 것이 드러나기도 했습니다. 집토스는 기업형부동산중개업을 목표로, 집주인에게만 중개수수료를 청구하는 벤처입니다. 2016년 창업했습니다. 최근 반값 중개수수료로 유명세를 탄 우대빵부동산중개법인에 대한 강서 지역 부동산중개업소들이 소송을 제기하기도 했습니다.우리나라에서 부동산과 관련된 벤처들이 많이 생기고는 있지만 대부분은 부동산 정보를 가공해 유통시키는 데에만 치중됐습니다. 실제 거래단계를 혁신시키고 새로운 가치

  • 새 아파트 인기가 계속될까요

    신축 아파트, 새 아파트가 대세입니다. 입주한지 5년 이내의 아파트를 신축이라고 부르는데 공급이 부족하다 보니 서울 신축 아파트의 비중은 이제 10% 이하로 떨어졌습니다. 서울은 정부의 규제로 신축 아파트들이 부족하지만 경기도에는 신축 아파트가 꽤 많습니다. 서울에서는 정비사업(재건축·재개발사업)을 통해서만 신축이 가능하지만 경기도는 여전히 신도시가 많이 개발되기 때문입니다. 정비사업의 규제도 서울보다는 덜합니다. 신축에 교통호재까지 겹치면서 서울에서 멀리 떨어져 있는 경기도 신축아파트들도 서울의 도심 배후주거지역과 매매가격에서 큰 차이가 없어졌습니다.최근과 같이 신축 아파트를 중심으로 집값이 오르는 현상이 계속될까요? 필자의 대답은 "그렇지 않을 가능성이 크다"입니다. 이유는 3가지가 있습니다.첫번째, 신축도 곧 구축이 된다는 필연적인 사실입니다. 지금은 신축 아파트지만 신축으로서 주변의 관심과 가격 상승의 혜택을 누리는 기간은 5년으로 비교적 짧습니다. 특히 아파트는 10년이 경과하면 고장이 나기 시작합니다. 큰 고장은 아니지만 불편해지기 시작한다는 의미입니다. 신축이라는 장점이 사라지면 그동안 보이지 않던 주변의 인프라 부족들도 눈에 띌 겁니다.일본의 신도시들이 대부분 소멸 위기에 처해있는데 그 이유는 도심회귀 때문입니다. 불편한 신도시의 맨션(아파트)을 팔고 동경 도심으로 이전한 세대들이 많았습니다. 소득이 높은 젊은 세대들이 이전하면서 신도시는 노인들 위주의 유령 아파트촌으로 변했습니다. 반면 젊은 세대와 자산가들이 선호하는 동경 도심의 타워맨션(주상복합)은 계속 가격이 오르는 중입니다. 도심의

  • "집값 떨어진다"…정부의 위험한 공포 마케팅

    경제부총리가 먼저 포문을 열었습니다. 지난 6월3일 부동산시장점검 관계장관회의에서 집값이 고점에 근접했다며 하락 가능성을 경고했습니다. 여기에 한국은행도 가세합니다. 지난 6월22일 발표한 상반기 금융안정보고서에서 집값이 고(高)평가됐다며 대내외 충격을 받으면 대폭 하락할 수 있다고 밝혔습니다. 상황이 다급했다고 생각했는지 경제부총리는 6월30일 또 다시 막연한 불안감으로 추격 매수를 하기보다는 수요자들의 합리적인 판단이 필요하다고 강조합니다. 심지어 7월2일에는 경제부총리와 한국은행 총재가 만나기까지 합니다.사실 정부에서 집 값 고점과 하락의 가능성을 경고한 것은 어제, 오늘의 일은 아닙니다. 김현미 前 장관 심지어 대통령까지 나서서 집값이 너무 높다는 등 가격에 개입하는 의견을 말한 경우는 셀 수 없을 정도로 많았습니다. 하지만 정부의 거듭된 경고에도 불구하고 집값이 잡히지 않는 것은 만성적인 공급부족과 규제로 인한 매물 잠김, 전세 난 등 최악의 부동산정책 때문입니다. 이로 인해 정부의 신뢰는 바닥 수준입니다.신뢰만 잃었을까요? 현 정부 집권과 함께 정부의 말을 듣고 집을 파신 분들은 벼락 거지가 되어 상대적 박탈감에 하루하루 고통스러운 생활을 보내는 중입니다. 무주택자분들은 서울에서 밀려나 수도권 외곽으로 이동하는 경우도 늘고 있습니다. 아무도 책임지지 않고 누구도 사과하지 않는 상황이 계속되고 있습니다. 여당의 경우 종합부동산세(종부세) 대상을 따지느라 주택시장 안정화대책은 물 건너 간 듯합니다.정부의 경고는 일견 타당한 듯도 합니다. 현재의 집값이 정상적이라 생각하는 사람은 그렇게 많지 않기 때문입니다. '오죽

  • 중개보수 경쟁, 주택 수요자들은 뭘 원할까?

    정부가 국민권익위원회에서 권고한 중개보수 4가지 개편안 중 최고요율을 적용하는 고가주택 기준을 12억원으로 올리는 안을 유력 검토 중인 것으로 알려져 있습니다. 당초 고가주택 기준을 상향하는데 부담이 컸으나 여당이 종부세를 상위 2% 주택에만 적용하기로 해 기준 변경에 대한 부담이 크지 않을 것이란 분석도 있습니다.이렇든 저렇든 중개보수에 대한 논란은 끊이지 않습니다. 정률제를 적용하는 우리의 경우 집값이 급격히 오르면서 중개보수 또한 많아졌기 때문입니다. 주택수요자들의 부담이 늘어나면서 이 점을 마케팅에 활용하는 회사들도 많이 생겨나고 있습니다. 중개보수를 여타 개업공인중개사들보다 획기적으로 낮춰주는 회사들입니다. W중개법인이 대표적인데 '반값 중개 수수료'란 슬로건으로 시장을 급속히 확장하는 중입니다.최근에는 매도자(집주인)에게 중개수수료를 받지 않겠다는 업체들까지 생겨나는 중입니다. 이는 집주인을 통한 매물확보가 갈수록 어려워지고 허위매물 문제가 법적 처벌을 받게 되면서 생겨난 틈새시장이라고도 볼 수 있습니다. 이런 틈새시장이 이제는 대세가 되어가는 모양새입니다. “W중개법인에서는 반값만 받는데 당신들은 왜 보수가 이렇게 높으냐?”고 언급하는 순간 예전에 받던 보수는 과거의 일이 되어 버리기 때문입니다. 소비자들의 편익이 증가하는 일이므로 주택수요자들 입장에서는 일견 반가운 현상으로 여겨집니다.하지만 안타까운 점은 중개보수를 마케팅의 주요 수단으로 활용하는 개업공인중개사들의 생각입니다. 이들은 주택수요자들이 생각하는 불만을 제대로 이해하지 못하는 것 같습니다. 주택수요자들은 중개보

  • "폭락론자 믿다가 평생 집 못 삽니다"

    폭락론자, 낮춰 부르면 ‘폭락이’라고도 합니다. 이들은 6월1일을 기점으로 서울의 아파트가 폭락할 것으로 예언을 했습니다만 안타깝게도 서울의 아파트 가격 상승률은 더욱 높아져만 갑니다. 폭락론자는 과거에도 있었습니다만 현 정부가 들어서면서부터 이들은 주목받았습니다. 이유는 4년 동안 계속해서 폭락할 것이라는 공언을 했음에도 불구하고 시장은 정반대로 흘러갔기 때문입니다. 이제는 생각을 바꿀 때가 되었음에도 불구하고 사회에 계속해서 폭락론을 전파하고 있습니다.안타까운 점은 폭락론자들을 신봉하면서 그들에게 금전적 이득을 안겨주는 분들이 대부분 무주택자라는 점입니다. 심지어 현 정부 들어서면서 집을 팔고 무주택으로 바뀐 분들도 있습니다. 가끔씩 이분들과 상담하다 보면 '집값이 떨어진다고 해도 절대 집을 살수 있는 분들이 아니다'라는 생각이 듭니다. 근거를 가지고 충실하게 상담을 하면 이해를 한다는 듯 고개를 끄떡이지만 궁극적으로 매수에 대한 이야기를 하면 대부분은 황당한 이야기를 합니다.“집 값이 떨어지면 교수님이 책임지실 겁니까?” 이제는 이런 이야기를 들어도 놀라지 않지만 처음에는 정말 당황스러웠습니다. 왜 내가 책임을 지지? 이 사람들의 머리속에는 무슨 생각이 들었는지 정말 궁금했습니다. 그때부터 이들이 많이 보는 유튜브와 카페 등에 가입해서 생각을 살펴봤는데 이제는 좀 이해를 하게 되었습니다.우리나라에서 여유롭게 집을 살수 있는 여건이 되는 사람은 많지 않습니다. 필자도 처음에는 무리해서 집을 샀고 계속 주거선호지역으로 갈아타면서 자산을 축적했으니까요. 집을 살수 있는 여건이 어느정도 되는

  • 선진국 중산층은 내 집 마련이 쉬울까요?

    내 집 마련은 모든 중산층 사람들이 공통적으로 가지는 삶의 목표입니다. 내 집 마련을 통해 부와 함께 눈에 보이지는 않지만 계층 상승의 꿈을 이룰 수 있기 때문입니다. 개발도상국 보다는 선진국의 중산층에게 더 손에 잡히는 목표겠죠. 소득수준도 높고 대출도 많이 해주니까요.선진국 중산층들은 전체 집값의 적은 금액(downpayment)만으로 집을 사지만 집에 대한 애착은 우리와 크게 다르지 않습니다. 집을 구입하고 난 이후에 빚을 모두 갚고 자기자산으로 만드는 것을 자산관리의 1순위로 꼽습니다. 미국의 예를 들면 보통 집값의 20%에 해당하는 돈으로 집을 산 후, 나머지 80%는 금융기관에서 모기지로 대출을 받습니다. 그리고 30년의 긴 시간동안 이를 갚아 나가는 것이 보편화되어 있습니다. 물론 40년 등 더 긴 모기지도 있으며 15년 등 더 짧은 상품도 있습니다. 최근 우리나라도 40년 초 장기 모기지를 도입하려는 움직임이 있는 것으로 알고 있습니다. 기간이 길어지면 한달 단위의 상환액은 줄어드니 부담이 적게 느껴집니다.우리보다 빨리 일을 시작하는 선진국의 경우 30대에 집을 사고 운이 좋으면 30년 후에는 은퇴를 하게 됩니다. 매달 원리금을 상환하게 되면 부채보다는 자산이 늘어나게 되면서 온전히 내 집이 되는 겁니다. 이를 앞당기기 위해 대출금을 한 달이 아닌 주 단위로 상환해 대출금을 조금이라도 더 빨리 갚는 경우도 있습니다. 집을 오로지 본인의 소유로 만드는 것이 자산관리에 있어 아주 중요한 일이기 때문입니다.지분적립형, 공유모기지형 등 이름을 들어서는 알 수 없는 주택상품을 만드는 현 정부 입장에서는 왜 이런 상품들이 주택 수요자의 관심을 끌지 않는지 고민해야 합니

  • "월세 2100만원, 남 얘기?"…무주택자에 '위험 시그널'

    2020년 7월 임대차2법이 통과되고 불안하던 전세시장이 폭등하는 중입니다. 문재인정부 집권 3년 동안 서울아파트의 전세가격은 4.4% 오른데 반해 최근 1년간(2020년5월~2021년5월) 상승률은 무려 16.55%에 이릅니다. 기간의 차이를 고려한다면 상승률은 위험한 수준입니다. 전세 실종에 보유세(종합부동산세) 강화가 크게 기여했습니다. 전세 대신 반(半)전세, 월세가 급격히 늘고 있는 이유는 저금리의 영향도 있지만 세금을 보전하려는 집주인들의 움직임 때문입니다.전세매물이 사라지면서 월세비중은 급격히 늘었습니다. 서울주택의 임대차 거래 가운데 월세가 차지하는 비중은 40%를 넘어섰습니다. 올해 1~4월 확정일자 신고일을 기준으로 집계한 비중은 40.4%입니다. 이는 지난해 연간 평균 월세비중(29.8%)보다 10%포인트 이상 늘어난 수치입니다.앞으로는 어떻게 될까요? 전세의 월세화와 월세가격 상승의 움직임은 계속될 가능성이 큽니다. 정부의 정책변화가 없다면 임대차시장은 현재의 상태를 유지할 것으로 예상되고 월세시장의 바로미터(barometer)라고 할 수 있는 초고가 월세가격 또한 많이 오르고 있기 때문입니다.강남아파트의 월세가격이 나하고 무슨 상관이 있느냐고 생각하신다면 큰 오산(誤算)입니다. 초고가 월세는 동심원의 형태로 핵심지역에서 주변지역, 그리고 서서히 외곽지역으로 그 영향을 미칩니다. 최근 반포지역 재건축 아파트의 이주수요로 인해 동작구, 강동구의 전세물량이 씨가 마르는 중입니다. 조금 있으면 서울의 관문지역(접경지역)의 아파트 전세도 그 영향권에 들어갈 겁니다. 물론 그 다음은 경기도겠죠.강남아파트의 전세입자 상당수는 집이 있는 분들입니다. 학군, 직장 등 여

  • 미래의 집 '줌 타운'을 아시나요?

    신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따른 팬데믹(pandemic)사태는 우리 생활 곳곳에 영향을 미치고 있습니다. 주거생활에서 가장 두드러진 현상은 '재택근무'가 아닌가 싶습니다. 팬데믹 이전에도 IT분야 종사자들을 중심으로 특정기간 재택근무를 하는 형태는 있었지만 현재와 같이 다양한 업종들로 이런 근무형태가 확산된 경우는 처음입니다.한국경영자총협회가 4월에 조사한 결과에 의하면 재택근무에 대한 인식이 개선되면서 전체 응답기업의 43.6%는 ‘코로나19 확산이 끝난 후에도 재택근무가 지속되거나 확대될 것’이라고 전망했습니다.재택근무가 일상화되면서 주택시장에도 변화가 일어나는 중입니다. 미국이 대표적입니다. 도심보다는 외곽지대가 뜨고 있다고 합니다. 특히 대도시를 중심으로 이러한 도심 탈출 현상이 두드러집니다. LA, 뉴욕 등이 대표적인 지역으로 꼽힙니다.그동안 다운타운 중심으로 생활하던 분들이 팬데믹 영향으로 외곽으로 이주해간 지역을 ‘줌타운(Zoom Town)이라는 신조어로 부릅니다. 이름에서 알 수 있겠지만 재택근무를 하기 위한 필수 화상채팅 소프트웨어 회사인 ‘줌(Zoom)’을 본떠서 붙인 이름입니다. 또한 줌타운은 ‘붐타운’이라는 말에서 유래했는데 큰 사업이 시작되어 갑자기 성장하는 마을이나 도시를 이릅니다. 서부개척시대나 유전개발 등을 생각하면 이해가 쉽습니다.캘리포니아에서는 주택가격과 임대차비용이 상상을 초월하는 산호세(san jose), 샌프란시스코 지역에서 이러한 현상이 두드러지게 나타나고 있습니다. 과거에도 이런 현상이 없었던 건 아니지만 팬데믹으로 인해 그 속도가 빨라지고 있습니다. 미국계

  • '공급' 부족이 아니라 '필요한 주택'이 부족한 겁니다

    서울 아파트 공급이 급격히 줄고 있습니다. 입주물량 감소는 어제 오늘의 일은 아니지만 2만5000가구 내외로 떨어지는 내년과 내후년의 입주물량은 심각합니다. 서울의 아파트 입주물량의 대부분은 재건축·재개발 사업으로 공급되는 겁니다. 그런데 이런 정비사업으로 공급되는 아파트의 상당수는 주인(조합원)있는 집을 다시 공급(조합원분양)하는 것으로 신규공급량(일반분양분)은 30% 내외에 그칩니다. 더욱이 신혼희망타운과 행복주택을 제외하면 서울의 아파트 입주물량은 더 크게 줄어듭니다. 부동산지인에 의하면 서울은 4만8000가구가 입주해야 적정 수요량이 채워지는데 1만가구도 안되는 신규 아파트가 입주를 하니 걱정입니다.미래의 아파트 입주물량인 착공실적도 걱정입니다. 올해 들어(1~4월) 서울의 아파트 착공물량은 6438가구에 그쳐 작년과 비교하면 54.5% 줄었습니다. 5년 평균과 비교해도 38.9% 감소했습니다. 반면 이를 전국으로 확대하면 작년과 비교하면 52.9% 증가한 겁니다. 5년 평균과 비교해도 53.4%나 증가한 것을 알 수 있습니다. 신규아파트 공급이 암울한 것은 수도권, 특히 서울만의 문제인 듯합니다.전국적으로도 아파트 입주물량은 예전에 비해서는 꽤 줄었습니다. 내년과 내후년의 입주물량은 각각 27만5000가구, 28만5000가구로 작년(40만8000가구)과 재작년(46만6000가구)에 비해서는 급격히 줄어든 것을 알 수 있습니다. 하지만 적정 수요량(26만2000가구)과 비교하면 전국적으로는 큰 문제가 없다고 볼 수 있습니다. 결론적으로 주택 중에 가장 수요가 많은 아파트, 지역으로는 주거선호지역(서울)의 아파트가 부족한 것이 문제라는 말입니다.우리만 그럴까요? 미국도 마찬가지입니다.

  • 인천 집값, 많이 올랐다구요?…"더 오릅니다"

    인천시의 아파트값 상승세가 무섭습니다. 수도권이 전반적으로 다 오르는 중이지만 인천시의 상승률은 다른 시도를 압도하는 수준입니다. 왜 이렇게 오를까요? 그리고 언제까지 오를 수 있을까요?KB국민은행에 의하면 현 정부 집권이후(2017년 5월~2021년 5월) 인천시의 아파트 매매가격은 21.58% 올랐습니다. 서울 상승률(47.92%)의 절반도 안되는 수준이고 전국 평균(23.04%)보다 낮은 상승률입니다. 우리나라 제3의 도시(인구 기준)이자 서울과 가까운 커다란 장점을 보유한 인구 300만명의 광역시로서는 초라한 성적표입니다.하지만 최근 아파트 매매가격 상승률은 완전히 달라졌습니다. 2021년 들어 5개월(2021년 1~5월)간의 아파트 매매가격 상승률은 10.86%입니다. 지난 4년 동안 상승률의 반에 해당하는 수치입니다. 송도국제도시가 포진한 연수구는 더 놀랍습니다. 최근 5개월 상승률이 무려 16.31%입니다. 수도권에서는 장기간 부동산시장이 침체되었던 고양시(19.08%)와 호재가 풍부한 시흥시(18.07%)를 제외하면 적수가 없습니다.인천의 상승세는 교통 인프라 개선을 비롯한 다양한 호재에 기인합니다. 하지만 더 중요한 사실은 그동안 너무 오르지 않았던 겁니다. 서울은 차치하고라도 다른 광역시와의 가격차이가 너무 많이 벌어졌기 때문입니다.주택가격은 주거선호지역과 그렇지 않은 지역 간에 가격차이가 좁혀졌다 넓혀졌다 하는 변동성을 가집니다. 지역간 갭(가격차이)이 많이 벌어지면 다시 좁히려는 움직임이 일어나고 너무 좁혀지면 벌리려는 움직임도 나타납니다. 주거선호지역이 먼저 가격차이를 벌리기도 하지만, 그렇지 않은 지역이 호재로 인해 먼저 상승하기도 합니다. 따라서 이 가격 차이를 잘 살피

  • 서울 아파트 거래 감소로 집값 하락?…"천만의 말씀"

    최근 뉴스를 보면 서울 아파트 거래량이 줄었다고 합니다. 전달에 비해 감소하면서 서서히 줄어드는 추세라는 겁니다. 일부에서는 이러한 거래량을 근거로 집값이 빠질 것이라는 전망까지 나오고 있습니다.이러한 통계는 맞는 걸까요? 아닙니다. 잘못 알려진 사실입니다. 지금 서울아파트 거래량은 폭증하는 중입니다. 전월과 비교해서 현재 아파트 거래량의 증감을 이야기하는 것은 잘못된 통계 해석입니다. 왜냐하면 아파트는 계절적요인이 큰 상품이기 때문입니다. ‘계절적요인’이란 경기변동과는 관계없이 주기적(1년)으로 일어나는 현상을 말합니다. 대략 아파트는 봄에 많이 매매 거래되고, 학군 때문에 전세는 겨울 거래가 많습니다.계절적요인이 큰 아파트와 같은 상품은 전년 같은 달과 비교해보는 것이 가장 정확합니다. 먼저 금년 4월부터 살펴보겠습니다. 2021년 4월 서울 아파트 거래량은 3633건으로 작년 4월(3034건)보다 무려 20%나 증가했습니다. 올해 1월부터 월별 거래량을 비교하면 4월까지는 줄어드는 것을 알 수 있습니다만, 작년과 비교한 금년 4월 거래량은 무려 20%나 늘어난 겁니다. 전달과 비교하는 것은 아파트시장에서는 큰 의미가 없는 이야기입니다. 아파트와 같이 거래에 있어 계절적 요인이 명확한 상품은 전년 같은 달과 비교하는 것이 가장 적절합니다.구별로 이를 살펴보면 재미있는 결과를 얻을 수 있습니다. 거래량이 줄어든 지역도 있지만 폭증하는 지역도 있습니다. 강북구(-36.4%), 관악구(-26.6%), 은평구(-24.0%), 중랑구(-18.4%) 등은 작년 4월과 비교한 거래량이 많이 줄었습니다. 하지만 용산구(161.3%), 서초구(121.3%), 동작구(116.0%), 마포구(85.7%) 등은 거래량이 급증했습니