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베스트 머니이스트 심형석 심형석 The Moneyist 메일보내기
*약력
(현)미SWCU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원

*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
심형석의 부동산정석
  • 자산 축적 최대의 적은 '장기 임대주택'입니다

    공공임대주택은 사회초년생이나 취약계층에 도움을 주기 위해 저렴하게 공급합니다. 월세 지출에 대한 부담을 줄여서 주거안정을 꾀하는 것이 목적입니다. 하지만 이런 선의의 목적이 과연 임차인들에게 도움이 될까요? 대부분의 공공임대주택이 좋은 조건에 장기간 임대를 할 수 있어 입주 경쟁률은 더욱 높아질 것이라고 기대합니다. 정부 또한 다양한 유형의 공공임대주택을 지속적으로 공급하려고 합니다. 임대주택의 목적은 일견 좋아 보입니다. 상대적으로 주거비 ...

  • 가상자산 뜬다고 실물자산 '부동산'이 떨어질까요

    2030세대의 가상자산 투자는 예상외로 활발합니다. 혹자는 아파트 가격이 너무 많이 올라 암호화폐 등 가상자산에 투자한다고 합니다. 하지만 사실은 아파트 가격이 지금처럼 많이 상승하기 훨씬 전에도 2030세대를 중심으로 한 가상자산 투자는 비교적 활발했습니다. 대신증권의 보고서에 의하면 가상자산은 가격 이외에도 일상생활에서 많이 쓰이고 있다는 점에 주목할 필요가 있다고 합니다. 따지고 보면 가상자산 서비스인데요. 가상이 현실로 바뀔 수 있는 중...

  • '종부세 폭탄' 나는 상관 없다?…무주택자들의 착각

    종부세(종합부동산세)에 대한 논란이 뜨겁습니다. 한쪽에서는 폭탄이라고 분개하고 다른 한편에서는 ‘겨우’라는 비아냥도 들립니다. 종부세에 대한 평가를 차치하고라도 종부세로 인해 생각지도 않았던 세금을 내는 유주택자들은 상당히 불편합니다. 종부세의 대상이 국민의 2%라고 하지만 이것은 명백히 잘못된 통계 해석입니다. 한 언론의 분석에 의하면 종부세를 내는 유주택가구는 전국에서 8.1%에 이른답니다. 서울로 한정하면 유주택가구...

  • 한국 아파트가 미국·일본과 다른 이유

    '한국 "대한민국은 아파트 공화국이다!" 프랑스의 지리학자 ‘발레리 줄레조(Valerie Gelezeau)’의 말입니다. 저자는 프랑스에서는 이미 실패한 주택구조인 아파트에 왜 한국인들이 저렇게 열광하는지 의아해서 박사논문 주제를 한국의 아파트로 정했다고 합니다. 최초의 단지개념의 아파트인 마포아파트가 완공되고 50여년, 본격 강남개발이 시작된 이후 30여년 만에 아파트는 한국의 대표적인 주거문...

  • 노후대책은 '내 집 마련'에서 시작됩니다

    노후대책은 내 집 마련에서 시작됩니다. 이는 미국을 포함한 선진국에서는 알고 있는 사실입니다. 주택컨설팅업체 American Advisor Group이 60~75세 주택소유주 1552명을 대상으로 한 설문조사(Importance of Home Survey) 결과에 의하면 응답자의 74%가 주택을 매입한 것이 최고의 현명한 결정(the best financial decision)이라고 생각한다고 밝혔습니다. 최근에는 팬데믹의 영향으로 내 집에 ...

  • 무주택자는 진보, 유주택자는 보수다?

    선거가 다가오면 우리들은 정치인들의 입을 바라보게 됩니다. 이번에는 어떤 공약이 나올까. 우리 동네에 돈이 되는 개발 사업이 발표될까. 부동산정책과 개발 사업은 대선이나 총선 등 각종 선거에서 빠지지 않고 나오는 단골 공약 중 하나입니다. 2022년 대선에도 부동산 정책과 개발계획이 발표될 겁니다. 다만 여당과 제1야당이 바라보는 현재 부동산시장에 대한 시각이 다른 만큼 정당 공약 또한 상반된 내용일 겁니다. 부동산과 정치가 얼마나 가까운지를...

  • 신용점수 높은 사람이 차별받는 이상한 나라

    현대사회에서 신용(信用)관리는 필수입니다. 신용이란 약속을 지킬 수 있는 능력을 의미합니다. 이를 금융에 적용한다면 돈이나 상품, 서비스를 먼저 구매하고 사용한 뒤 갚을 수 있는 능력 정도로 정의할 수 있을 겁니다. 신용관리가 현대사회에서 중요한 이유는 개인의 금융 성적표와 같기 때문입니다. 원활한 금융생활을 위해서는 신용도가 당연히 좋아야 합니다. 신용도가 낮으면 금융거래 자체가 힘들고, 현금이 없다면 비교적 고가의 상품도 구입하기 어렵게 됩...

  • 서울 아파트 거래가 줄었으니…집값이 떨어질까요?

    서울의 아파트 거래가 급감하는 중입니다. 최근 서울부동산정보광장에 의하면 10월 아파트 거래는 1411건에 그치고 있습니다. 집계가 완료된 9월의 거래 또한 심각합니다. 2693건으로 작년 3775건과 비교하면 28.6% 줄었습니다. 정부의 규제가 중첩되면서 규제의 직격탄을 맞고 있는 서울지역 아파트의 경우에는 거래가 눈에 띄게 감소한 겁니다. 부동산 시장에는 '거래가 줄면 가격이 조정을 받는다'는 얘기가 있습니다. 이는 규제 ...

  • 아파트 月 주차료가 83만원이라고?

    한국에서 아파트 주차장은 대부분 무료의 개념입니다. 지방자치단체마다 법정기준이 있고 주택사업자들도 이러한 기준을 넘어 주차장을 넉넉하게 확보하는 경우들이 많습니다. 때문에 주차에 큰 불편이 없습니다. 1대는 물론 2대까지 무료로 주차하는 아파트를 흔히 볼 수 있습니다. 외국에서는 주차장이 무료가 아닌 건 당연하고 주차장을 따로 분양하기도 합니다. 3.3㎡당 1억원이 넘는 주차장도 그리 드문 사례는 아닙니다. 뉴욕 맨해튼에는 10평에 불과한 주...

  • 무주택자, 더 늦기 전에 집 사세요

    서울에서 가장 비싼 아파트의 전용면적 84㎡ 가격이 40억원을 훌쩍 넘었습니다. 부동산시장의 양극화를 나타내는 대표적인 지표인 전국 5분위 배율은 9배에 가깝습니다. 하위 20% 아파트의 평균 매매가격과 상위 20% 아파트의 가격 차이가 9배에 이른다는 말입니다. 지역별, 상품별 아파트의 가격차이는 갈수록 벌어지는 중입니다. 우리만 그럴까요? 아닙니다. 글로벌부동산시장 또한 양극화의 문제로 골머리를 앓는 중입니다. 미국은 고가주택 판매가 크게...

  • 집 대신 외제차 샀다는 20대…비난만 할 수 없는 이유

    최근 월수입이 300만 원인 20대 남성이 집을 포기하고 고가의 외제차량을 소유한 사연이 알려져 화제가 된 적이 있습니다. 배송일을 하는 이 남성은 차량 유지 비용에 월 200만원 가까이 지출하고 있었습니다. 빌라 전세를 위해 받은 신용대출 원금을 상환하는 데 90만원, 주택청약 저축에 10만원을 쓰고 나머지 10만원으로 생활한다고 자신을 소개했습니다. 이 남성은 자동차 구매와 유지비용이 자신의 재산·수입보다 커 다른 생활에 지장...

  • 미국 주택가격, 내년에도 16% 오른다는데…

    아파트 가격이 오르면서 내년에는 하락을 기대하는 주택수요자들이 많이 있습니다. 그럴 만도 합니다. KB국민은행에 따르면 올해 9월을 기준으로 서울 아파트의 평균 매매가격은 11억9978만원으로, 22만원 부족한 12억입니다. 집값이 영원히 오를 수는 없으니 나름 좋은 판단으로 생각할 수도 있습니다. 하지만 내년 주택가격을 예측하는 글로벌전문가들의 의견을 참조한다면 기다림은 고통이 될 가능성이 큽니다. 글로벌 투자은행인 골드만삭스(Goldman...

  • 집도 안보고 전세 계약…졸속 입법의 역습

    전세대란이라고 밖에 표현할 수가 없습니다. 서울의 경우 전세 물량이 거의 사라졌습니다. 1000가구 이상의 아파트 대단지에도 전세 매물은 1~2개 정도 있을 따름입니다. 대부분은 이미 반전세나 보증부월세로 돌아섰습니다. 대기하고 줄을 서서 전세 계약을 하는 실정입니다. 그나마 집을 보고 전세 계약을 했으면 다행입니다. 전세 매물이 나오자마자 집을 보지도 않고 계약금을 보내는 형편입니다. 입주 물량이 급격히 줄어들고 집주인의 거주요건을 강화하면...

  • MZ세대가 빌라 '패닉바잉'하는 이유

    정부의 규제로 인해 아파트에서 시작된 매수세가 빌라(다세대·연립주택)까지 번지고 있습니다. 서울 부동산정보광장에 따르면 올해 8월 다세대·연립주택의 거래량은 4457건으로 아파트 거래량(4165건)보다 더 많았습니다. 이런 현상은 2021년 들어 계속되고 있습니다. 부동산 상품은 위계를 가지는데 개별 부동산도 마찬가지고, 유형별로도 그렇습니다. 평균적으로는 아파트가 가장 매력적인 상품이고 연립과 단독주택은 아파트보다는...

  • 서울의 주택 문제는 면적 때문입니다

    서울 인구가 많으니 면적도 넓을 것이라 생각하는 이들이 많습니다. 하지만 서울은 전국에서도 면적이 작은 도시 중 하나입니다. 작은 도시에 많은 인구가 모여 살다보니 당연히 크고 작은 문제가 나옵니다. 대부분의 주택문제는 서울의 면적이 작다는 데서 비롯됩니다. 이를 단적으로 설명하면 서울에는 더이상 집을 지을 땅이 없다는 의미입니다. 2019년 기준으로 우리나라의 도시면적 순위 1위는 경북 안동시입니다. 무려 1,521.87㎢나 됩니다. 이 면...

  • 대체상품 인기라는데…아파트 추월할까?

    롯데건설이 서울 마곡지구에 공급하는 생활형숙박시설 총 876실 모집에 57만5950건의 청약이 접수돼 평균 657대1의 청약경쟁률을 기록했습니다. 최고 경쟁률은 6049대1로 아파트보다도 높은 기록적인 청약경쟁률입니다. 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 재당첨 제한도 받지 않아 투자자들이 집중된 것으로 풀이됩니다. 추첨으로 당첨자를 뽑는 데다 계약금의 10%만 내면 전매제한도 받지 않아 단기 시세 차익 실현이 가능하단 점이 영향을 미친 것으로...

  • 당신 아파트는 누구와 경쟁합니까?

    아파트 매매가격은 갭(gap)을 메우는 형태로 움직입니다. 항상 그런 것은 아니지만 선도(대장)아파트의 가격이 오르면 이후 순차적으로 다음 순위의 아파트 가격이 오릅니다. 선도 아파트가 아닌 도심 외곽의 아파트들이 먼저 오르는 경우도 있습니다. 이 또한 그동안 선도 아파트가 많이 올랐기 때문에 갭을 메우려는 시장의 움직임 때문에 일어나는 현상이라고 볼 수 있습니다. 이런 이유로 아파트를 살 때 매수대상 아파트의 비교 대상이 어디인지는 중요한 ...

  • 세금 늘리는 부동산 정책, 부의 대물림만 조장할 뿐입니다

    서울의 아파트 증여가 역대 최고 수준을 기록 중입니다. 월 평균 증여 건수는 2000 건에 육박하고 아파트 매매 거래의 절반 수준에 이릅니다. 4년 전과 비교하면 약 3배나 증가한 수치입니다. 정부의 보유세(종합부동산세) 강화와 양도세 중과 규제에 대응해 자녀에서 미리 증여하는 방법을 선택한 것으로 보입니다. 시장에는 이로 인해 매물 잠김이 더욱 심각해질 겁니다. 현장에서 투자 상담을 해보면 증여세 세율도 낮은 편이 아니지만 언젠가는 내야 할...

  • 부동산 양극화, 불평·체념 보단 '공부'해야 발전합니다

    양극화란 서로 다른 집단이나 계층들이 점점 더 달라지고 멀어지게 되는 현상을 이릅니다. 불균형 성장정책과 분배구조의 악화에서 비롯된 소득 양극화가 그 원인이라는 지적이 많지만, 이를 해소할 수 있는 방안을 찾기란 쉽지 않습니다. 아파트 시장에서도 이런 양극화 현상이 벌어지고 있습니다. 가격대별 양극화가 대표적입니다. 높은 가격대의 아파트는 계속 오르는데 반해 낮은 가격대의 아파트는 오르지 않거나 낮은 상승률을 보입니다. 양극화되는 아파트시장을...

  • "무주택자도 부동산 투자자…포기하지 말라"

    최근 아파트 가격이 급등하는 상황에서 상대적 박탈감을 가장 많이 느끼는 분들은 '무주택자'일 겁니다. 집을 한 채라도 가진 분들은 정부의 온갖 협박과 괴롭힘에도 불구하고 정도의 차이는 있지만 보유자산을 늘렸습니다. 무주택자들은 안타깝게도 이 정부 들어 몇 번의 기회가 있었음에도 불구하고 주택시장에 참여하지 못했습니다. 가격 상승의 수혜를 보지 못했습니다. 끝이 없이 올라가는 아파트 가격을 보면서 포기한 분들도 많으실 겁니다. 하...