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*약력
(현)미SWCU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원

*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
심형석의 부동산정석
  • 집도 안보고 전세 계약…졸속 입법의 역습

    전세대란이라고 밖에 표현할 수가 없습니다. 서울의 경우 전세 물량이 거의 사라졌습니다. 1000가구 이상의 아파트 대단지에도 전세 매물은 1~2개 정도 있을 따름입니다. 대부분은 이미 반전세나 보증부월세로 돌아섰습니다. 대기하고 줄을 서서 전세 계약을 하는 실정입니다.그나마 집을 보고 전세 계약을 했으면 다행입니다. 전세 매물이 나오자마자 집을 보지도 않고 계약금을 보내는 형편입니다. 입주 물량이 급격히 줄어들고 집주인의 거주요건을 강화하면서 신규 임대차 물량은 거의 없습니다. 규제에서 벗어나 있는 신규계약의 경우 집주인은 전세 가격을 최대한도로 높이거나 상승분 만큼을 월세로 돌리는 중입니다. 재산세와 종합부동산세가 너무 높아져 이를 보전하기 위해서입니다.더 큰 문제는 전세대란이 서울만의 문제는 아니라는 겁니다. 임대차법은 전국에 공평하게 적용되기 때문입니다. KB국민은행에 의하면 2021년 9월 현재 서울의 전세수급지수는 167.7인데 6개 광역시(176.0)는 오히려 더 높습니다. 임대차3법의 도입으로 인해 선한 집주인들은 이미 사라진 지 오래됐습니다. 충분히 시장의 자율기능에 맡겨도 되는 임대차시장을 규제하면서 문제가 발생한 겁니다.전세가격 상승률은 현 정부 들어 안정적이었습니다. 임대차2법이 도입된 작년 7월까지(2017년 5월~2020년 7월) 전세가격 상승률은 전국이 0.96%, 서울은 7.18%에 그쳤습니다. 임대차법 도입 이후부터 상황은 달라집니다. 단 1년(2020년 8월~2021년 9월) 만에 전국은 15.08%, 서울은 19.09% 상승합니다.임대차 3법이 도입될 때 이미 예견됐던 문제였습니다. 전세 매물이 사라질 것이라는 우려가 현실화된 것입니다. 규제는 거래 가능한 아파트를 줄

  • MZ세대가 빌라 '패닉바잉'하는 이유

    정부의 규제로 인해 아파트에서 시작된 매수세가 빌라(다세대·연립주택)까지 번지고 있습니다. 서울 부동산정보광장에 따르면 올해 8월 다세대·연립주택의 거래량은 4457건으로 아파트 거래량(4165건)보다 더 많았습니다. 이런 현상은 2021년 들어 계속되고 있습니다. 부동산 상품은 위계를 가지는데 개별 부동산도 마찬가지고, 유형별로도 그렇습니다. 평균적으로는 아파트가 가장 매력적인 상품이고 연립과 단독주택은 아파트보다는...

  • 서울의 주택 문제는 면적 때문입니다

    서울 인구가 많으니 면적도 넓을 것이라 생각하는 이들이 많습니다. 하지만 서울은 전국에서도 면적이 작은 도시 중 하나입니다. 작은 도시에 많은 인구가 모여 살다보니 당연히 크고 작은 문제가 나옵니다. 대부분의 주택문제는 서울의 면적이 작다는 데서 비롯됩니다. 이를 단적으로 설명하면 서울에는 더이상 집을 지을 땅이 없다는 의미입니다. 2019년 기준으로 우리나라의 도시면적 순위 1위는 경북 안동시입니다. 무려 1,521.87㎢나 됩니다. 이 면...

  • 대체상품 인기라는데…아파트 추월할까?

    롯데건설이 서울 마곡지구에 공급하는 생활형숙박시설 총 876실 모집에 57만5950건의 청약이 접수돼 평균 657대1의 청약경쟁률을 기록했습니다. 최고 경쟁률은 6049대1로 아파트보다도 높은 기록적인 청약경쟁률입니다. 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 재당첨 제한도 받지 않아 투자자들이 집중된 것으로 풀이됩니다. 추첨으로 당첨자를 뽑는 데다 계약금의 10%만 내면 전매제한도 받지 않아 단기 시세 차익 실현이 가능하단 점이 영향을 미친 것으로...

  • 당신 아파트는 누구와 경쟁합니까?

    아파트 매매가격은 갭(gap)을 메우는 형태로 움직입니다. 항상 그런 것은 아니지만 선도(대장)아파트의 가격이 오르면 이후 순차적으로 다음 순위의 아파트 가격이 오릅니다. 선도 아파트가 아닌 도심 외곽의 아파트들이 먼저 오르는 경우도 있습니다. 이 또한 그동안 선도 아파트가 많이 올랐기 때문에 갭을 메우려는 시장의 움직임 때문에 일어나는 현상이라고 볼 수 있습니다. 이런 이유로 아파트를 살 때 매수대상 아파트의 비교 대상이 어디인지는 중요한 ...

  • 세금 늘리는 부동산 정책, 부의 대물림만 조장할 뿐입니다

    서울의 아파트 증여가 역대 최고 수준을 기록 중입니다. 월 평균 증여 건수는 2000 건에 육박하고 아파트 매매 거래의 절반 수준에 이릅니다. 4년 전과 비교하면 약 3배나 증가한 수치입니다. 정부의 보유세(종합부동산세) 강화와 양도세 중과 규제에 대응해 자녀에서 미리 증여하는 방법을 선택한 것으로 보입니다. 시장에는 이로 인해 매물 잠김이 더욱 심각해질 겁니다. 현장에서 투자 상담을 해보면 증여세 세율도 낮은 편이 아니지만 언젠가는 내야 할...

  • 부동산 양극화, 불평·체념 보단 '공부'해야 발전합니다

    양극화란 서로 다른 집단이나 계층들이 점점 더 달라지고 멀어지게 되는 현상을 이릅니다. 불균형 성장정책과 분배구조의 악화에서 비롯된 소득 양극화가 그 원인이라는 지적이 많지만, 이를 해소할 수 있는 방안을 찾기란 쉽지 않습니다. 아파트 시장에서도 이런 양극화 현상이 벌어지고 있습니다. 가격대별 양극화가 대표적입니다. 높은 가격대의 아파트는 계속 오르는데 반해 낮은 가격대의 아파트는 오르지 않거나 낮은 상승률을 보입니다. 양극화되는 아파트시장을...

  • "무주택자도 부동산 투자자…포기하지 말라"

    최근 아파트 가격이 급등하는 상황에서 상대적 박탈감을 가장 많이 느끼는 분들은 '무주택자'일 겁니다. 집을 한 채라도 가진 분들은 정부의 온갖 협박과 괴롭힘에도 불구하고 정도의 차이는 있지만 보유자산을 늘렸습니다. 무주택자들은 안타깝게도 이 정부 들어 몇 번의 기회가 있었음에도 불구하고 주택시장에 참여하지 못했습니다. 가격 상승의 수혜를 보지 못했습니다. 끝이 없이 올라가는 아파트 가격을 보면서 포기한 분들도 많으실 겁니다. 하...

  • 강남 쪽방?…초소형 아파트가 뜬다

    국민소득 3만 달러를 넘어서면서 부동산 시장은 양에서 질로 급격하게 변화해가고 있습니다. 양에서 질로 변화한다는 말이 무슨 뜻일까요. 과거 우리나라 고가 자동차는 모두 컸었습니다. 크면 비싸다는 인식이 지배했던 시대였습니다. 하지만 수입되는 고가의 외제차는 가격과 크기와는 상관없음을 알려줍니다. 마세라티(MASERATI)라는 자동차가 커서 비싼 것이 아니고, 포르쉐(PORSCHE)는 작지만 월등한 기능을 가집니다. 양에서 질로 시장이 바뀌고 있...

  • '똘똘한 한 채' 유도한 다주택규제, 지방소멸 앞당겨

    도시와 농촌을 오가며 살겠다는 사람들이 늘어나고 있습니다. 도시나 농촌 한 곳에만 정착하기에는 부담스럽고 도시나 농촌 어느 곳도 포기할 수 없는 현대인들의 성향을 반영합니다. 이중생활의 시작이지만, 주거 측면에서는 열려있습니다. 필요하면 농촌과 도시 등 어느 쪽이든 정착해서 살수도 있다는 생각입니다. 농사를 지으러 시골로 이주하는 것을 '귀농'이라고 합니다. '귀촌'은 귀농과는 다르게 물 맑고 산 좋은 곳에 집을 ...

  • 이영자도 준비한다는 '실버타운' 이제라도 지어야 하는 이유

    최근 TV프로그램에서 개그우먼 이영자씨가 실버타운을 방문하는 장면이 나왔습니다. 서울 시내에 있는 도심형 실버타운과 경기도 가평에 있는 전원형 실버타운을 돌아보면서 노후를 준비하는 모습이 방송됐습니다. 이영자씨는 "빠르면 6~7년 안에 실버타운에 입주할 계획이다. 엄마와 내가 들어갈 곳을 찾아보려 한다"라고 말하기도 했습니다. 실버타운, 정확한 법적용어로는 ‘노인복지주택’입니다. 노인복지주택은 주택법이 ...

  • 아파트값이 떨어지지 않는 진짜 이유

    2013년 방영된 방송의 토론 프로그램이 기억납니다. 토론의 주제는 ‘부동산 폭락할 것인가?’ 였습니다. 당시 부동산 시장에 대한 관심은 '하락할 것인가'가 아니고 '하락의 폭이 어느 정도 될 것 인가'였습니다. 요즘은 언론과 방송에 나오지 않지만 대폭락을 이야기하는 전문가도 꽤 있었습니다. 아파트 가격이 상승할 것으로 예측한 전문가는 없었고 그런 얘기는 이슈 자체가 되지 않았습니다. 하지만 결...

  • 부동산 신산업 '프롭테크' 언제까지 막을 수 있을까요?

    직방의 중개업 진출에 대한 한국공인중개사협회의 반발이 거셉니다. 대기업의 횡포이자 소상공인 말살 행위로 규정된 겁니다. 전국 회원을 대상으로 서명운동을 벌이는 한편 관련 포스터와 안내문도 배포하고 있습니다. 이처럼 갈등이 심각한 이유는 먹고 사는 문제이기 때문입니다. 필자는 이번 사태를 계기로 프롭테크라고 불리는 'PropTech(Property +Technology)'가 신산업으로 국내에 정착하게 될지 궁금합니다. 한국공인중개...

  • 새 아파트 인기가 계속될까요

    신축 아파트, 새 아파트가 대세입니다. 입주한지 5년 이내의 아파트를 신축이라고 부르는데 공급이 부족하다 보니 서울 신축 아파트의 비중은 이제 10% 이하로 떨어졌습니다. 서울은 정부의 규제로 신축 아파트들이 부족하지만 경기도에는 신축 아파트가 꽤 많습니다. 서울에서는 정비사업(재건축·재개발사업)을 통해서만 신축이 가능하지만 경기도는 여전히 신도시가 많이 개발되기 때문입니다. 정비사업의 규제도 서울보다는 덜합니다. 신축에 교통호재까...

  • "집값 떨어진다"…정부의 위험한 공포 마케팅

    경제부총리가 먼저 포문을 열었습니다. 지난 6월3일 부동산시장점검 관계장관회의에서 집값이 고점에 근접했다며 하락 가능성을 경고했습니다. 여기에 한국은행도 가세합니다. 지난 6월22일 발표한 상반기 금융안정보고서에서 집값이 고(高)평가됐다며 대내외 충격을 받으면 대폭 하락할 수 있다고 밝혔습니다. 상황이 다급했다고 생각했는지 경제부총리는 6월30일 또 다시 막연한 불안감으로 추격 매수를 하기보다는 수요자들의 합리적인 판단이 필요하다고 강조합니다....

  • 중개보수 경쟁, 주택 수요자들은 뭘 원할까?

    정부가 국민권익위원회에서 권고한 중개보수 4가지 개편안 중 최고요율을 적용하는 고가주택 기준을 12억원으로 올리는 안을 유력 검토 중인 것으로 알려져 있습니다. 당초 고가주택 기준을 상향하는데 부담이 컸으나 여당이 종부세를 상위 2% 주택에만 적용하기로 해 기준 변경에 대한 부담이 크지 않을 것이란 분석도 있습니다. 이렇든 저렇든 중개보수에 대한 논란은 끊이지 않습니다. 정률제를 적용하는 우리의 경우 집값이 급격히 오르면서 중개보수 또한 많아...

  • "폭락론자 믿다가 평생 집 못 삽니다"

    폭락론자, 낮춰 부르면 ‘폭락이’라고도 합니다. 이들은 6월1일을 기점으로 서울의 아파트가 폭락할 것으로 예언을 했습니다만 안타깝게도 서울의 아파트 가격 상승률은 더욱 높아져만 갑니다. 폭락론자는 과거에도 있었습니다만 현 정부가 들어서면서부터 이들은 주목받았습니다. 이유는 4년 동안 계속해서 폭락할 것이라는 공언을 했음에도 불구하고 시장은 정반대로 흘러갔기 때문입니다. 이제는 생각을 바꿀 때가 되었음에도 불구하고 사회에 계...

  • 선진국 중산층은 내 집 마련이 쉬울까요?

    내 집 마련은 모든 중산층 사람들이 공통적으로 가지는 삶의 목표입니다. 내 집 마련을 통해 부와 함께 눈에 보이지는 않지만 계층 상승의 꿈을 이룰 수 있기 때문입니다. 개발도상국 보다는 선진국의 중산층에게 더 손에 잡히는 목표겠죠. 소득수준도 높고 대출도 많이 해주니까요. 선진국 중산층들은 전체 집값의 적은 금액(downpayment)만으로 집을 사지만 집에 대한 애착은 우리와 크게 다르지 않습니다. 집을 구입하고 난 이후에 빚을 모두 갚고 ...

  • "월세 2100만원, 남 얘기?"…무주택자에 '위험 시그널'

    2020년 7월 임대차2법이 통과되고 불안하던 전세시장이 폭등하는 중입니다. 문재인정부 집권 3년 동안 서울아파트의 전세가격은 4.4% 오른데 반해 최근 1년간(2020년5월~2021년5월) 상승률은 무려 16.55%에 이릅니다. 기간의 차이를 고려한다면 상승률은 위험한 수준입니다. 전세 실종에 보유세(종합부동산세) 강화가 크게 기여했습니다. 전세 대신 반(半)전세, 월세가 급격히 늘고 있는 이유는 저금리의 영향도 있지만 세금을 보전하려는 집주...

  • 미래의 집 '줌 타운'을 아시나요?

    신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따른 팬데믹(pandemic)사태는 우리 생활 곳곳에 영향을 미치고 있습니다. 주거생활에서 가장 두드러진 현상은 '재택근무'가 아닌가 싶습니다. 팬데믹 이전에도 IT분야 종사자들을 중심으로 특정기간 재택근무를 하는 형태는 있었지만 현재와 같이 다양한 업종들로 이런 근무형태가 확산된 경우는 처음입니다. 한국경영자총협회가 4월에 조사한 결과에 의하면 재택근무에 대한 인식이 개선되면서 전...