(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원
*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
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서울 아파트값으로 포도밭 딸린 유럽 대저택 살 수 있다는데…
넓은 들판에 펼쳐진 포도밭(vineyard)과 와이너리(winery)가 딸린 대저택 매물들이 쏟아지고 있답니다. 팬데믹 이후 급격한 금리 상승과 원가 폭등으로 사업을 유지하기 어려워진 탓입니다. 일단 가격이 저렴합니다. KB국민은행의 2월 서울아파트 평균 매매가격(12억5000만원)보다 낮은 곳이 수두룩합니다. 서울의 아파트 한 채를 살 돈이면 프랑스, 이탈리아, 스페인 등 유럽은 물론 미국과 아르헨티나 같은 세계 유명 와인 산지의 그림 같은 ...
2023-03-27 07:00 -
공사비도 땅값도 오르는데…아파트값이 떨어질까요
미국 단독주택의 건축비가 전체 가격에서 차지하는 비중이 60%를 넘어섰습니다. 전미주택건설협회(NAHB: National Association of Home Builder)가 최근 건설비용을 조사한 자료에 따르면 2022년 평균 주택판매가격의 60.8%가 건축비용으로 구성됐다고 합니다. 나머지 구성 요소 중에는 토지비가 가장 큰 비중을 차지할 겁니다. 2월 미국소비자물가지수(CPI)의 상승률은 6.0%로 1월의 6.4%에서 조금 하락했습니다만...
2023-03-22 08:00 -
주택시장, 금리인하에 대비해야 합니다
주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 금리, 그 중에서도 기준금리입니다. 국토연구원의 최근 연구(주택시장과 통화(금융)정책의 영향 관계 분석과 시사점)에 따르면 대출규제, 주택공급, 인구구조 그리고 경기 등은 금리 다음으로 주택매매가격에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났습니다. 기준금리의 기여도가 가장 큰 이유는 주요 연구에서 언급한 바와 같이 글로벌 금융위기 이후 주택시장에 대한 금리의 영향이 확대됐기 때문입니다. 기준금리 다음으로는...
2023-03-18 07:29 -
주택보급률 떨어졌다는데…공급은 충분할까요
주택보급률이란 주택공급을 나타내는 대표적인 양적지표로서 국내 주택수급 사정을 판단하는 기준이 됩니다. 안타깝게도 이 수급지표가 계속 뒷걸음질을 치고 있습니다. 문재인 정부 기간 동안 주택공급 물량은 충분하다고 했지만 1~2인 가구 분화 등 수요증가를 예측하지 못한 결과로 판단됩니다. 문제는 이런 흐름이 당분간 지속될 가능성이 커 가구별 맞춤형 주택공급을 원점에서 재검토해야 할 수도 있습니다. 등록센서스 기준으로 살펴본 2021년 전국 주택보급...
2023-03-15 07:30 -
좀 떨어졌는데…이제 집 사도 될까요
"지금 내 집 마련을 해도 될까요?" 최근 가장 많이 듣는 질문입니다. 주택가격을 예측하는 것은 인간의 한계를 벗어나는 일입니다. 따라서 본인의 판단과 기준으로 하시는 것이 정답입니다. 소위 부동산 전문가라는 사람들은 내 집 마련의 의사결정에 참고자료나 도움을 주는 정도의 역할에 그칩니다. 내 집 마련을 결정하는 3가지 질문을 소개합니다. 판단은 오롯이 주택수요자 여러분의 몫입니다. 첫 번째 판단기준은 “아파트 ...
2023-03-12 08:00
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"금리 하락·대출규제 완화…아파트 거래량을 주목하라"
서울부동산정보광장에 의하면 작년 10월 서울 아파트 매매거래량이 559건으로 최저점을 기록했습니다. 문재인정부 이전 10년 월별 매매거래량 평균이 1만건에 육박했던 것을 고려하면 거래절벽도 이런 절벽이 없습니다. 이후 매매거래량은 계속 증가해서 12월에는 835건으로 2022년2월(821건)보다 늘어나는 추세를 보였습니다. 의미 있는 움직임은 2023년부터입니다. 1월 거래량은 1417건으로 집계돼 작년 가장 적었던 거래량과 비교하면 2.5배...
2023-03-08 07:18 -
인구는 줄어도 가구는 늘어난다?… 270만호 주택공급의 함정
기본적인 부동산 수요는 인구 수에서 비롯됩니다. 인구가 늘어나는 지역에 투자하면 부동산의 안정성을 유지할 수 있습니다. 서울의 인구가 감소하고 있다는 소식은 서울에 아파트를 구입하려는 분들에게는 부정적인 뉴스임에 틀림없습니다. 하지만 궁극적으로 부동산의 매입단위는 '가구' 라는 점을 잊으면 안됩니다. 엄마 한 채, 아빠 한 채, 아들 한 채 씩 구입하는 경우도 있겠지만 가구당 한 채인 경우가 대부분입니다. 다주택자가 꽤 되지만...
2023-03-05 07:30 -
"많이 떨어진 아파트에 주목하세요"…부동산에도 '기저효과'
기업들의 실적 시즌입니다. 이때 자주 들을 수 있는 경제용어가 기저효과(Base Effect)입니다. “기저효과로 좋은 실적이 나왔다”, “올해 실적이 좋지 않아 내년에는 기저효과가 기대된다” 등의 해설이 나옵니다. 기저효과란 기준시점에 따라서 경제지표가 원래의 상태보다 크게 부풀리거나 혹은 위축되는 현상을 의미합니다. 즉, 기준을 잡는 것에 따라서 결과가 바뀌는 것인데요. 일종의 통계적 착시입니다. ...
2023-02-28 07:00 -
공공임대주택 재건축, 해법이 아닐 수 있습니다
서울주택도시공사(SH공사)가 보유하고 있는 노후아파트에 대한 재건축을 본격화하겠다고 예고했습니다. 50년 전 개발된 잠실과 여의도, 가양, 등촌, 상계, 목동 등 34개 단지의 아파트 4만여가구를 재건축해서 10만가구로 6만가구 이상 늘릴 예정입니다. 현재 하계 5단지와 상계마을에 대한 재정비 사업을 추진하고 있습니다. 임대주택을 재건축한다고 과거와 같은 임대주택을 짓지는 않을 전망입니다. 토지임대부 주택, 타워팰리스 같은 임대아파트 등 다양...
2023-02-23 06:03 -
'차 없는 거리' 만든다고 상권이 좋아질까요
일반적으로 보행이란 '걷는다'라는 의미를 지닌 다른 모든 교통수단과 연계되는 가장 기본적인 이동 수단의 하나입니다. 또한 보행이란 이동의 목적을 달성하는데 없어서는 안 되는 수단으로 시작과 마무리를 장식합니다. 광역시의 경우 보행수단의 교통 분담률은 20%를 훌쩍 넘는 수준으로 적지 않습니다. 도시에서의 보행환경은 자동차 위주로 구성돼 사람들에게 좋은 보행환경을 제공해주지 못합니다. 지속적으로 증가하는 자동차와 이에 수반되는 도로...
2023-02-20 06:30
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아파트 살 때, '대지지분' 꼭 확인해야 하는 이유
"아파트를 구입할 때 가장 중요시하는 기준이 무엇입니까?" 가끔 이런 질문을 받곤합니다. 아파트를 고르는 기준 중에는 대지지분의 비중과 그 가격(공시지가)이 중요한 요소를 차지하기에 '대지지분을 확인하라'고 답변합니다. 부동산은 궁극적으로 토지입니다. 토지 이외의 부분은 장기적으로 소멸되는 것이라 생각해도 무방합니다. 부동산의 특성 중 영속성은 토지가 가진 특성을 가장 두드러지게 표현한 것입니다. 토지는 절대 ...
2023-02-16 07:38 -
부동산 경기 좋을 때 중개업소 개업하면…
지난해부터 부동산 중개업소들은 힘든시기를 겪었습니다. 거래가 있어야 돈을 벌 수 있는 구조다보니 거래가 말라붙은 상황에서는 어쩔 수 없었겠지요. 그런데 최근들어 수도권 아파트 거래가 회복되고 있다고 합니다. 서울부동산정보광장에 의하면 작년 10월 아파트 거래량은 560건으로 최저점을 기록했습니다. 이후 계속 증가해 비수기이지만 작년 12월 거래량은 836건으로 2022년 2월(820건) 수준을 넘어섰습니다. 1·3부동산대책이 발표...
2023-02-13 07:00 -
주택시장 예측, 이제는 '경기'를 봐야 합니다
많은 미국인들이 코로나 팬데믹 초기에 도심을 떠나 원격으로 일하기 위해 교외지역으로 이동했습니다. 2년이 지난 후 다시 도심으로 복귀하려고 집을 알아보고는 주택담보대출(Mortgage) 금리에 화들짝 놀라서 구매계획을 접었다고 합니다. 금리도 문제지만 주택가격 또한 급등하면서 매수계획을 포기한 주택수요자들이 많았습니다. 하지만 2023년이 되면서 이러한 상황은 바뀌고 있습니다. 작년 대출비용이 급증하고 주택가격 또한 많이 올라 시장을 떠났던 ...
2023-02-09 06:30 -
반등 기미 보이는 美 주택시장, 한국 집값은?
레드핀(REDFIN)에 의하면 미국의 주택시장은 작년 11월 둘째 주 저점을 기록한 후 회복세를 보이고 있다고 합니다. 아직 완전히 늪에서 빠져나오지는 못했지만 주택 수요자들은 구매대열에 합류하고 있습니다. 임장(Tour)을 요청하는 레드핀 고객 수는 11월 저점보다 17%포인트 늘어났으며 주택 구매 프로세스를 시작하기 위해 에이전트에게 연락하는 사람들의 수는 13%포인트 올랐습니다. 1년전과 비교하면 홈투어와 서비스 요청은 각각 23%와 27...
2023-02-06 07:53 -
"집값 붕괴 기다립니다"…무주택자들의 착각
최근 미국에서는 재미있는 설문조사가 발표됐습니다. 설문조사에 따르면 수백만명의 미국인이 주택구입을 준비하고 있음에도, 미국의 주택시장에 대해 잘못된 정보를 가지고 있는 것으로 나타났습니다. 미국의 핀테크회사인 너드월렛(NerdWallet)의 설문조사에 따르면 2800만명의 미국인이 2023년에 주택을 구입할 계획이라고 합니다. 평균적으로 그들은 26만9200달러(약 3억2800만원)를 지출하기를 희망했습니다. 조사에 응한 미국인의 3분의 2는...
2023-02-02 10:06
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전세 안정화 대책이 절실한 이유
상반기 부동산 경기 침체와 금리 상승 등이 겹치면서 아파트 전세가격이 최대 5%까지 하락할 것이란 전망이 나왔습니다. 부동산 전문가를 대상으로 설문조사한 결과 응답자 모두 전세 가격 하락을 예상해 현재의 전세시장이 불안한 상태임을 알 수 있습니다. 부동산114에 따르면 지난 1월20일 기준 전국 아파트 전세가격은 전주와 비교하면 0.12% 하락했습니다. 서울 아파트 전세가격 또한 같은 수치로 떨어졌습니다. 서울 외곽의 전세가격 하락세가 더 우...
2023-01-29 07:00 -
금리 내리고 이자율 하락하면…주택수요가 다시 늘까요?
미국의 모기지 이자율이 하락하면서 융자 신청 건수가 모처럼 증가했습니다. 모기지은행협회(Mortgage Bankers Association)는 지난 18일 1월 둘째 주 모기지 신청건수가 전주보다 28% 늘었다고 밝혔습니다. 협회는 이자율 하락이 주요 요인이라고 판단했습니다. 1월 둘째 주 30년 고정적격대출(fixed conforming loan)의 이자율은 6.23%로 1주일 전과 비교하면 0.19%포인트 떨어졌습니다. 이 덕분에 신규 주...
2023-01-23 08:00 -
기준금리 올랐는데 대출금리는 떨어진다니…
한국은행이 지난 13일 기준금리를 0.25%포인트 올렸습니다. 이제 기준금리는 연 3.5%가 됐습니다. 곧이어 은행 등 금융권에서는 금리를 이에 맞추어 조정할 겁니다. 하지만 이와는 정반대의 소식이 금융권에서 들립니다. 은행권의 대출금리는 소폭 떨어질 전망입니다. 최근 시장(채권)금리와 예금금리가 하락한 상황이 반영되었기 때문이라고 합니다. 반대로 일부은행은 예금금리를 올릴 것이란 예측까지 나오고 있습니다. 이렇게 금리 인하를 하는 이유는 공...
2023-01-19 08:14 -
집값 예측은 신의 영역, '가격' 보다 '패턴' 봐야
올해 1월3일 발표된 부동산 규제완화 대책으로 인해 부동산시장에 활기가 도는 듯합니다. 다행스럽게도 이후 1월6일에 발표된 통계지표 또한 긍정적입니다. 한국부동산원에 의하면 1월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 0.67% 하락해 전주(-0.74%)대비 하락폭이 축소됐습니다. 매매수급지수와 전세수급지수 또한 각각 64.1, 61.2로 소폭 올랐습니다. 드디어 부동산 시장에도 봄날이 찾아오는 건가요? 안타깝게도 1월6일 발표된 한국부동산원의 통계...
2023-01-15 08:34 -
집은 원래 빚 내서 사는 겁니다…아니면 평생 못 삽니다
서울 강남3구와 용산구를 제외한 수도권 전 지역이 부동산 규제지역에서 해제되면서 새해 부동산 시장이 들썩이고 있습니다. 급격한 금리인상으로 부동산 가격이 급락하고 경착륙 우려가 제기되면서 국회를 거치지 않고 할 수 있는 규제지역 해제라는 카드를 빼든 것으로 보입니다. 빠른 속도로 하락하던 부동산 가격이 안정될 것이라는 기대와 함께 지금의 가격 하락세를 멈추기는 어려울 것이라는 부정적인 전망도 나오고 있습니다. 정부의 과감한 부동산 규제완화에 ...
2023-01-09 07:00
