베스트 머니이스트
(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원
*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
-
인천 집값, 많이 올랐다구요?…"더 오릅니다"
인천시의 아파트값 상승세가 무섭습니다. 수도권이 전반적으로 다 오르는 중이지만 인천시의 상승률은 다른 시도를 압도하는 수준입니다. 왜 이렇게 오를까요? 그리고 언제까지 오를 수 있을까요?KB국민은행에 의하면 현 정부 집권이후(2017년 5월~2021년 5월) 인천시의 아파트 매매가격은 21.58% 올랐습니다. 서울 상승률(47.92%)의 절반도 안되는 수준이고 전국 평균(23.04%)보다 낮은 상승률입니다. 우리나라 제3의 도시(인구 기준)이자 서울과 가까운 커다란 장점을 보유한 인구 300만명의 광역시로서는 초라한 성적표입니다.하지만 최근 아파트 매매가격 상승률은 완전히 달라졌습니다. 2021년 들어 5개월(2021년 1~5월)간의 아파트 매매가격 상승률은 10.86%입니다. 지난 4년 동안 상승률의 반에 해당하는 수치입니다. 송도국제도시가 포진한 연수구는 더 놀랍습니다. 최근 5개월 상승률이 무려 16.31%입니다. 수도권에서는 장기간 부동산시장이 침체되었던 고양시(19.08%)와 호재가 풍부한 시흥시(18.07%)를 제외하면 적수가 없습니다.인천의 상승세는 교통 인프라 개선을 비롯한 다양한 호재에 기인합니다. 하지만 더 중요한 사실은 그동안 너무 오르지 않았던 겁니다. 서울은 차치하고라도 다른 광역시와의 가격차이가 너무 많이 벌어졌기 때문입니다.주택가격은 주거선호지역과 그렇지 않은 지역 간에 가격차이가 좁혀졌다 넓혀졌다 하는 변동성을 가집니다. 지역간 갭(가격차이)이 많이 벌어지면 다시 좁히려는 움직임이 일어나고 너무 좁혀지면 벌리려는 움직임도 나타납니다. 주거선호지역이 먼저 가격차이를 벌리기도 하지만, 그렇지 않은 지역이 호재로 인해 먼저 상승하기도 합니다. 따라서 이 가격 차이를 잘 살피
2021-06-11 06:47 -
서울 아파트 거래 감소로 집값 하락?…"천만의 말씀"
최근 뉴스를 보면 서울 아파트 거래량이 줄었다고 합니다. 전달에 비해 감소하면서 서서히 줄어드는 추세라는 겁니다. 일부에서는 이러한 거래량을 근거로 집값이 빠질 것이라는 전망까지 나오고 있습니다.이러한 통계는 맞는 걸까요? 아닙니다. 잘못 알려진 사실입니다. 지금 서울아파트 거래량은 폭증하는 중입니다. 전월과 비교해서 현재 아파트 거래량의 증감을 이야기하는 것은 잘못된 통계 해석입니다. 왜냐하면 아파트는 계절적요인이 큰 상품이기 때문입니다. ‘계절적요인’이란 경기변동과는 관계없이 주기적(1년)으로 일어나는 현상을 말합니다. 대략 아파트는 봄에 많이 매매 거래되고, 학군 때문에 전세는 겨울 거래가 많습니다.계절적요인이 큰 아파트와 같은 상품은 전년 같은 달과 비교해보는 것이 가장 정확합니다. 먼저 금년 4월부터 살펴보겠습니다. 2021년 4월 서울 아파트 거래량은 3633건으로 작년 4월(3034건)보다 무려 20%나 증가했습니다. 올해 1월부터 월별 거래량을 비교하면 4월까지는 줄어드는 것을 알 수 있습니다만, 작년과 비교한 금년 4월 거래량은 무려 20%나 늘어난 겁니다. 전달과 비교하는 것은 아파트시장에서는 큰 의미가 없는 이야기입니다. 아파트와 같이 거래에 있어 계절적 요인이 명확한 상품은 전년 같은 달과 비교하는 것이 가장 적절합니다.구별로 이를 살펴보면 재미있는 결과를 얻을 수 있습니다. 거래량이 줄어든 지역도 있지만 폭증하는 지역도 있습니다. 강북구(-36.4%), 관악구(-26.6%), 은평구(-24.0%), 중랑구(-18.4%) 등은 작년 4월과 비교한 거래량이 많이 줄었습니다. 하지만 용산구(161.3%), 서초구(121.3%), 동작구(116.0%), 마포구(85.7%) 등은 거래량이 급증했습니
2021-06-07 07:47 -
부동산 문제 사과했지만…계속되는 집값 희생양 찾기
문재인 대통령이 4주년 기자회견에서 부동산 부분만큼은 정부가 할 말이 없는 상황이라고 밝혔습니다. 처음으로 부동산 정책의 실패를 자인한 내용이라는 해석이 대부분이었습니다. 하지만 여전히 투기 금지, 실수요자 보호, 공공의 주택공급 확대라는 정책 기조는 달라질 수 없다는 언급은 아쉬움이 남습니다. 여전히 투기로 인해 집값이 올랐다는 생각을 가지는 한 집값을 잡는 것은 요원해 보입니다. 국토교통부가 전국 아파트 매매거래 건수 총 79만8000건을...
2021-05-13 05:51 -
"이제 다시 도심 아파트다"
보궐선거가 끝났습니다. 야당의 압도적인 승리로 부동산 시장은 다시 호재를 맞을 것으로 예상됩니다. 서울은 재건축 이슈가 있는 지역을 중심으로 호가가 높아지고 있습니다. 압구정, 잠실, 목동, 여의도 등의 지역은 가격 상승의 기대감으로 수억 원 웃돈이 붙은 호가 매물이 나오고 있습니다.대부분 부동산 수요자들은 고민할 겁니다. 보궐선거의 결과는 분명한 호재이지만 현재 시장에 진입하는 것이 적절한가 인지를 말입니다. 앞으로의 부동산 시장은 현 정부의 지난 4년의 기간과는 전혀 다른 시장이 될 가능성이 큽니다. 그동안 서울의 아파트 가격 상승은 정부 규제로 발생한 왜곡된 시장에 의한 측면이 컸습니다. 물론 축적된 상승의 에너지가 폭발한 시기이기도 했지만 현재와 같은 상승률을 기록한 것은 정부의 규제 또한 큰 역할을 했습니다.이제 부동산 시장은 정부의 불합리한 규제가 하나씩 풀리면서 경쟁력있는 아파트 단지들이 제 가치를 찾아가는 시장이 될 가능성이 큽니다. 따라서 '다시 서울로, 다시 도심으로'라는 방향성은 강화될 전망입니다.물론 도심을 비롯한 주거선호지역의 호재는 바로 실현되기는 어렵습니다. 상승의 피로감과 첩첩이 쌓인 규제 때문입니다. 하지만 내 집 마련을 원하는 수요는 빠르게 시장에 진입할 여건이 조성되고 있습니다. 공공주택도 불편하고 청약을 기다리기에는 더 불안하게 느껴질 겁니다. 최근 노도강(노원, 도봉, 강북구)이라고 일컬어지는 지역의 아파트 가격 강세는 이런 수요때문입니다.부동산 수요는 내 집 마련과 갈아타기로 나눠서 살펴봐야 합니다. 갈아타기 수요는 당분간은 관망을 유지하면서 건건이 최고가에 거래가 이루어질 것으
2021-04-15 11:15 -
"수요가 늘어나는 부동산에 투자하세요"
부동산 투자는 수요와 공급의 지루한 심리 싸움입니다. 시간과의 싸움이라는 말입니다. 대부분 투자자는 시간과의 싸움에서 집니다. 너무 빠른 시기에 매도를 선택하든지, 기다리다 지쳐 팔고 나면 가격이 오릅니다. 너무 빨라도 안 되고 너무 늦으면 위험할 수 있습니다. 어깨에 사서 무릎에서 팔라는 주식시장의 격언처럼 부동산도 시간과의 싸움입니다. 주식시장에서 시간과의 싸움에서 이기는 방법은 적립식으로 투자하는 것입니다. 투자 시점을 분산하면 시간이 ...
2021-04-02 09:32
-
'착한 임대인' 정부가 아닌 시장이 만듭니다
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 확산으로 어려움을 겪는 소상공인분들을 위해 ‘착한 임대인’ 운동이 확산되는 중입니다. 이 운동을 간단히 설명하면 소상공인들이 어려우니 임대인이 임대료를 알아서 내려주면 세금을 감면해주겠다는 겁니다. 지자체마다 조금 다른 형태를 보이는 데 재산세, 지방세를 감면하는 경우도 있고 세액공제를 해주기도 합니다. 신협은 착한 임대인 운동에 동참하면서 임대료를 10억원 가까이 감면했다고 발표했...
2021-03-19 07:20 -
"시장실패 바로잡겠다는 정부, 암환자에 아스피린 주는 꼴"
정부가 시장에 개입하는 가장 큰 명분은 시장의 실패입니다. 시장이 어떤 구조적 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 '시장실패(market failure)라'고 합니다. 바로 이 시장실패 현상이 부동산 시장에 대한 정부개입을 정당화하는 가장 큰 명분이 됩니다. 효율성 뿐만이 아닙니다. 어쩌면 더 큰 정부개입의 중요한 근거는 경제적 약자에게도 인간다운 삶을 보장한다거나 사회적 위화감을 없앤다는 인간 본성에 내재한 형평...
2021-03-09 07:27 -
아파트 가격 결정하는 건 고급 일자리
서울에서 아파트 가격이 가장 높은 곳은 어디일까요. KB국민은행의 2020년 12월말 매매시세 자료에 의하면 서초구 반포동입니다. 3.3㎡당(평당) 평균 매매시세는 7845만원입니다. 이에 반해 작년 거래된 아파트 평균 매매 거래가격이 가장 높은 곳은 강남구 압구정동으로 나타났습니다. 직방이 전국에서 거래된 80만5000건의 아파트 거래사례를 분석한 결과로 압구정동의 평균 거래가격은 29억9000만원으로 전국 1위를 기록했습니다. 평균 매매시...
2021-03-05 08:22 -
계약일 따라 갈리는 부동산 규제…'로또' 사행심만 조장한다
부동산 시장에서 '로또(lotto)'들이 늘고 있습니다. 로또는 시세차익을 얘기하는 동시에 당첨확률이 희박하는 것도 의미합니다. 정부가 대책을 내놓을 수록 차익은 커지고, 당첨확률은 더 낮아지고 있습니다. 내 집 마련에서 시작된 로또는 이제는 전세 계약까지 적용되고 있습니다. 일단 내 집을 마련하는데 가장 인기 있는 방법인 청약부터 보면 이렇습니다. 서울을 포함한 수도권의 유망지역에서 청약을 받기 위해서는 가점제라는 치열한 경쟁...
2021-03-01 07:00 -
"너무 아깝다"…부동산 중개수수료 비싸게 느껴지는 이유
국민권익위원회가 마련한 중개보수(수수료) 개선방안에 대한 논란이 갈수록 커지고 있습니다. 집만 구경해도 수수료를 지급해야 한다는 것이 문제가 되고 있지만 더 큰 문제는 9억 원 미만 주택의 중개수수료가 0.1%포인트 올라 주택수요자의 부담이 가중된다는 인식입니다. 중개보수의 문제가 본격화된 것은 어제, 오늘의 일이 아닙니다. 현 정부에서는 인정하고 싶지 않겠지만 최근 주택가격이 급격히 올라 주택가격에 정률제로 적용되는 중개보수 또한 많아졌기 ...
2021-02-22 07:00
-
돌고 돌아 다시 '서울 아파트'가 주목받을 이유
경기도 아파트의 가격 상승세가 무섭습니다. KB국민은행에 의하면 지난 1년간(2020년 1월~2021년 1월) 서울의 아파트 매매가격은 14.12% 상승했으나, 경기의 경우 15.02%의 상승률로 서울을 넘어섰습니다. 수도권 광역급행철도(GTX) 노선이 통과할 것으로 예정된 단지들을 중심으로 가격 상승이 힘을 받는 모양새입니다. 고양시의 킨텍스 부근과 성남, 용인시의 경우전용 84㎡ 아파트의 매매가격은 서울의 주거 선호지역과 큰 차이가 없습니다...
2021-02-18 07:36 -
투기꾼이 집값 올렸다?…'진짜 주범'은 따로 있다
집값 상승의 주범은 누구일까요? 정부는 투기꾼이라고 말하고 싶을 겁니다. 집값은 투기꾼이 올렸고 정부는 주택가격 상승을 막기 위한 정책을 계속 발표했을 뿐이라는 입장이니까요. 참여정부 때부터 시작해 정부에 가장 심하게 찍힌 단지는 대치동의 은마아파트입니다. 한 일간지에서 은마아파트 1147채의 등기부등본을 분석한 결과 577가구(50.3%)의 집주인들은 대출이 전혀 없었다고 보도했습니다. 전체에서 58.3%는 10년 이상 은마아파트를 보유한 ...
2021-02-13 11:59 -
정부 "집값 잡겠다"더니…집값 불쏘시개 된 GTX
수도권 광역급행철도(GTX)가 집값 상승을 견인하는 중입니다. 구체적인 내용이 없음에도 GTX-D 노선 유치를 위해 서울, 경기, 인천의 지자체장들까지 신경전까지 벌이는 중입니다. GTX 창릉역이 들어선다는 소식이 들리자 삼송과 원흥 쪽 30평대 아파트들의 가격이 10억 원을 돌파했습니다. 호가는 12억에 이른답니다. 이 모든 난리는 국토부가 GTX-A 노선에 창릉역을 신설한다고 공식화한 결과입니다. 현 정부에서 계획이 확정된 수도권 노선들만...
2021-02-08 11:58 -
거래 가능한 새 아파트가 사라진다면
정부의 규제로 인해 거래 가능한 아파트가 급격히 줄어들고 있습니다. 정부 입장에서는 가장 매력적인 상품을 규제하고 싶을 겁니다. 주택 수요가 풍부한 시장상황에서 새 아파트는 공급이 한정된 상품이니 규제하는 것입니다. 수요가 없고 공급도 언제든지 늘릴 수 있는 상품은 규제할 이유가 없습니다. 전세난으로 전국이 몸살을 앓을 때 호텔 개조나 연립주택을 이야기하고, 민간분양 아파트가 부족해 서울 아파트 가격이 오르는데도 대통령이 공공임대주택을 보러 다...
2021-01-29 10:29