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*약력
(현)미SWCU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원

*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
심형석의 부동산정석
  • 서울 평균 월세 125만원…더 가혹해질 월세시대

    지난해 서울의 월세 거래량은 7만 건이 훌쩍 넘어 임대차 거래에서 차지하는 비중은 40%에 육박합니다. 보유세 부담이 가중된 집주인들의 월세 선호가 커진데다 금리 인상으로 세입자가 부담해야 할 전세대출 이자가 월세를 추월하는 역전 현상까지 나타나면서 월세 거래 비중은 꾸준히 늘고 있습니다. 여기에 가계부채를 관리한다는 명목으로 금융당국마저 대출 규제를 강화한 데 따른 결과입니다. 임대차2법 시행 2년째를 맞는 오는 7월 말부터는 임대차시장의 ...

  • 주택보급률 100%?…살고 싶은 집 공급해야

    매달 우리나라의 고용시장 현황을 알 수 있는 통계청의 ‘고용동향’ 지표가 발표됩니다. 이를 두고 정부와 경제학자들 간의 논쟁이 끊이지 않습니다. 고용동향을 해석하는 정부와 전문가들의 견해가 크게 갈라지고 있기 때문입니다. 비판을 통해 존재감을 드러내는 경제학자들이지만 최근 고용통계에 대한 점수는 박하기 이를 데 없습니다. 핵심은 취업자 수는 역대 최대로 증가했지만 고용의 질은 전혀 개선되지 않았다는 지적입니다. 전일제환산...

  • 규제가 빚어낸 이색풍경 '아파트 물물교환'

    궁즉통(窮則通), 궁하면 곧 통한다는 뜻으로 극단의 상황에 이르면 도리어 해결할 방법이 생긴다는 말입니다. 부동산 경기가 조정기에 접어들면서 교환거래를 타진하는 주택수요자들이 늘고 있습니다. 부동산 조정기에는 정상적인 매매가 쉽게 이루어지지 않습니다. 때문에 급하게 팔아야 하는 경우 교환거래가 대안이 될 수 있습니다. 이른바 아파트 '물물교환'인 셈입니다. 과거에는 교환거래가 대부분 토지나 상가, 전원주택 등 환금성이 떨어지거나...

  • 국민 편 가르기와 부동산 양극화

    정부가 사회적 거리두기를 일부 조정하면서 방역패스는 그대로 두었습니다. 오히려 법원에서 제동을 건 청소년 방역패스를 한 달 연기한 4월부터 시행한다고 밝혀 논란이 예상됩니다. 정부는 방역패스로 인해 불편을 겪는 경우는 성인의 4%에 불과하고, 전체 국민에게 적용되는 거리두기에 비해 더 효과가 있다는 입장입니다. '성인 4%'란 발언을 듣고 '상위 2%'라는 종부세 논리가 떠오른 건 현 정부의 국민 편 가르기에 대한 ...

  • 미국 주택시장이 여전히 뜨거운 이유

    지난해 미국 주택시장은 그 어느 해보다 뜨거웠습니다. 기존주택 판매량은 15년래 최대치를 기록했고 주택가격 또한 역대 최고가를 경신했습니다. 올해는 연방준비제도(Fed)가 금리 인상을 예고하면서 주택가격의 오름세는 완화될 것으로 예상했습니다. 그런데 1월이 지난 지금 미국 주택은 여전히 뜨겁습니다. 왜 그런 것일까요. 미국의 부동산정보업체 레드핀(Redfin)의 리포트(Housing Market Update)에 의하면 미국 전역에서 1월 한 ...

  • "부동산 세금 이제는 낮춰야 합니다"

    한국의 부동산 관련 세금이 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 최고라는 분석이 나와 주목됩니다. 회원국들의 국내총생산(GDP) 규모에 견줘서입니다. 한국개발연구원(KDI) 출신 유경준 국민의힘 의원이 발표한 자료인데 재산세 비중은 1위, 자산거래세 1위, 상속증여세 3위 등 종합 1위를 기록했습니다. “부동산 세금이 외국보다 적다”라는 현 정부의 여론몰이로 시작된 증세가 실제로는 엉터리라는 지적은 수도 없이 제기되어 왔...

  • 영국·캐나다도 금리로 집값 떨어진다는데…한국은 예외인 이유

    세계 주요국들이 인플레이션을 잡기 위해 기준금리 인상에 나서는 중입니다. 금리가 부동산시장에 미치는 영향이 적지 않기에 그동안 지속적으로 상승한 각국의 주택시장에 미칠 파장이 주목됩니다. 세계 주요국들의 주택가격이 올랐던 가장 큰 이유가 쉽게 모기지(주택담보대출)가 가능했고 금리 또한 저렴했기 때문입니다. 반대로 금리가 오르면 주택시장의 과열된 열풍이 사라지고 주택가격 또한 안정화될 것으로 기대하는 중입니다. 캐나다 금융기관감독국은 최근 팟캐...

  • "누를수록 더 튀어 오른다"…부동산 규제의 함정

    부동산 시장에는 정부의 규제로 인해 다양한 효과(effect)들이 나타납니다. 부동산 시장은 정부의 규제가 가장 심한 대표적인 시장이기 때문입니다. 이런 효과들은 대부분 부작용(side effect)들입니다. 아무리 긍정적인 규제라고 하더라도 정부의 규제는 어떤 형태로든 부작용을 발생시킵니다. 좋은 영향만을 미치는 정책은 없으니 미리 검토해 부작용을 최소화하는 것이 정부의 책무입니다. 안타깝게도 현 정부에서는 30번에 가까운 부동산정책을 시행하...

  • 마비된 부동산 시장, 정상화 시키려면

    부동산 시장이 마비 상태입니다. 기존 거래가보다 낮은 실거래가 나오고 있지만, 가격이 본격적으로 하락하지 않는 이유는 뭘까요. 지금은 부동산 거래 측면에서는 하락이 아닌 마비된 시장이기 때문입니다. 부동산 마비 국면의 특징은 거래가 극도로 힘듭니다. 주택 수요자와 공급자 모두 거의 포기 상태에 이른 상태입니다. 주택 공급자(매도자)는 매물을 거둬들이기도 하고 주택 수요자(매수자)는 임장 일정도 잡으려 하지 않습니다. 하지만 이들이 주택시장을 ...

  • 아파트 하자 분쟁 늘어나는 진짜 이유

    아파트 입주는 하자와의 싸움입니다. 입주 아파트의 사전점검은 내 집 마련의 꿈이 분노로 바뀌는 순간이기도 합니다. 모델하우스에서 봤던 자재와 구조가 다른 경우도 있고, 타일이나 벽지 등이 파손되고 누수의 흔적도 보입니다. 심지어 집안에 쓰레기가 굴러다니는 경우도 봅니다. 그만큼 하자 등 입주아파트의 문제점을 잘 파악하고 대처해야 한다는 점을 기억해야 합니다. 부동산지인에 의하면 올해(2022년)에는 전국적으로 29만 여 가구의 아파트가 집들이...

  • "집값 잡겠다고 쏟아낸 정책, 세입자만 더 힘들게 만듭니다"

    한국은행이 금리인상을 서둘러 진행중입니다. 애초 시장 전망과는 다르게 더 빠르고 그 폭도 더 높을 것이라는 분석도 제기됩니다. 기준금리를 정하는 금융통화위원회가 시장 예상보다 조금 더 매파(hawks)적인 태도를 가지고 있고 통화정책에 가장 큰 영향을 미치는 물가 또한 계속 불안하기 때문입니다. 한국은행이 발표한 작년말(2021년12월) 생산자물가지수 상승률은 6.4%로 10년래 최고를 기록했습니다. 금융의 현장은 더 심각합니다. 한국은행의 ...

  • 부동산은 거래가 되어야 가격이 하락하는 겁니다

    부동산 거래량은 가격의 선행지표라고 합니다. 거래량이 줄면 가격이 하락하고 반대로 거래가 활발하면 가격이 오른다는 말입니다. 정상적인 시장이라면 이런 논리가 적용됩니다. 최근의 부동산 시장은 안타깝게도 규제로 인해 왜곡되어 있습니다. 그러니 일반적인 시장의 논리가 통하지 않을 수 있습니다. 거래량이 많이 줄었더라도 간간이 이뤄지는 신고가 거래는 아파트 가격을 계속 올리는 중입니다. 직방에 의하면 2021년말 현재 기준으로 3개월 내 신고가를...

  • 다주택자는 악의 축이 아닙니다

    공짜마케팅(free marketing)은 유료로 제공해야하는 제품이나 서비스를 무료 또는 매우 저렴하게 제공합니다. 대신 소비자의 관심과 시장의 명성, 광범위한 사용자 기반을 확보해 관련 영역에서 새로운 수익을 창출하는 마케팅 기법을 말합니다. '지금 휴대폰을 무료로 바꾸세요' 등과 같은 문구는 길을 걷다가 한번쯤은 경험하는 유혹입니다. 공짜마케팅은 공짜라면 양잿물이라도 마신다는 인간의 심리를 역이용하는 발상에서 시작되었습니다....

  • 1기 신도시, 제대로 된 대안이 필요합니다

    수도권 1기 신도시는 국내 도시개발의 대명사입니다. 200만호 주택공급 계획의 일환으로 1991년 9월 분당신도시 시범단지가 입주를 시작했습니다. 작년에 이미 30년이 도래했습니다. 분당 외에 일산, 평촌, 산본, 중동 등의 지역에서도 준공 30년이 넘어가는 노후 아파트들이 급속히 증가할 것으로 예상됩니다. 노후화가 진행되면서 주민 불편은 커지고 있습니다. 주차공간이 부족하고 상하수도가 부식되며 층간 소음 또한 만만치 않습니다. 고령화와 이에...

  • 잔잔한 시장 뒤흔든 포퓰리즘 정책, 시즌2 걱정할 판

    5년 전. 2017년 8월2일 부동산대책이 발표되었습니다. 당시 주택시장에선 8·2대책을 두고 지금까지 역대 정부가 내놓은 부동산 대책 중 가장 강력하다는 평가가 많았습니다. 대출규제와 다주택자의 양도소득세 중과, 재건축 규제 등 활용 가능한 모든 규제가 망라되었습니다. 당시 주택시장이 이런 대책을 발표할 정도로 급박했을까요? 30년을 평균해보면 강남의 집값은 대략 5%대에서 상승해왔습니다. KB국민은행에 의하면 8·...

  • 부동산의 '소음'과 '신호' 제대로 구분하는 법

    부동산 정보가 넘쳐나고 있습니다. 인터넷에 접속하자마자 언론, 방송과 같은 매스미디어 뿐만 아니라 다양한 사회관계망서비스(SNS)들도 부동산 정보를 쏟아내고 있습니다. 내 집 마련에 나서는 분들은 부동산 정보를 열심히 찾아다닙니다. 부동산 정보를 많이 찾고 습득하면 투자에 성공할 것으로 생각하기 때문입니다. 부동산 정보를 계속 찾아다니는 이런 행동을 정보에 중독되었다고도 표현합니다. 정보에 중독된 부동산 투자자들은 계속해서 많은 정보를 얻기를 ...

  • "아파트 매수는 기술, 매도는 예술"

    자산투자 격언 중 '매수는 기술, 매도는 예술'이라는 말이 있습니다. 그만큼 매도가 힘들다는 의미입니다. 왜 이렇게 매도가 힘들까요? 물론 부동산 경기 상황과 매물의 경쟁력에 따라 차이가 있지만 단적으로 이를 설명하면 매수는 1:다(多)인 상황인 반면 매도는 다(多):1의 대응이 일반적이기 때문입니다. 즉 매수에 비해 매도는 시작부터 불리한 협상입니다. 매수자는 선택의 폭이 넓습니다. 이 매물을 매입할 수도 있고 저 매물의 가격...

  • 강남 뺨치는 판교…제2의 판교, 제3의 판교도

    네이버, 카카오 등 대형 IT기업들이 자리잡은 판교·분당이 뜨겁습니다. 지난 3분기 기준으로 판교와 성남시의 핵심업무지구를 지칭하는 BBD(Bundang Business District)의 공실률은 제로(0%)입니다. 가게 두 곳 중 한 곳은 비어 있는 명동의 상권과 비교하면 대조적입니다. 불과 10년 만에 판교는 강남의 위상을 흔들 정도의 우수 상권으로 거듭나고 있습니다. 대형IT기업 사이에서 직접에 따른 이익을 누릴 수 있는 ...

  • 내년 부동산 시장, 전·월세를 보면 답이 나옵니다

    올해도 얼마 남지 않았습니다. 언제나 그렇지만 올해도 다사다난했던 한 해였던 것 같습니다. 부동산 시장도 마찬가지였습니다. 정부의 강한 규제와 변치 않는 시장의 반응이 꾸준하게 이어져왔습니다. 언론과 방송에서는 벌써부터 2022년 부동산시장에 대한 전망을 합니다. 대출규제가 심해지고 내년 대통령선거도 있으니 내 집 마련을 원하는 분들의 고민은 갈수록 깊어집니다. 복합적인 특성을 가진 부동산을 예측하기 위해서는 다양한 변수를 살펴야 합니다. 하...

  • "한국, 지구상에서 가장 먼저 사라질 나라"…충격 전망

    통계청이 12월9일 발표한 ‘2020~2070년 장래인구추계’는 우리나라 인구감소의 속도가 기존의 전망보다 훨씬 심각하다는 걸 보여줍니다. 총 인구가 감소한 점도 문제이지만 생산연령인구가 먹여 살려야 하는 피부양인구가 늘어나는 점 등 심각한 내용이 한두가지가 아닙니다. 더 큰 문제는 외국인까지 합친 총인구감소 시기인 ‘데드크로스(Dead Cross)’가 8년이나 앞당겨졌다는 점입니다. 코로나19로 혼인...