(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원
*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
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"月 4500만원씩 내고 산다"…초고가 월세, 왜 계속 오를까?
금리가 높아지면서 전세에서 월세로 임대차시장의 비중이 바뀌고 있습니다. 아파트는 그래도 전세가 어느정도 유지되고 있지만, 올해 들어(1~7월) 서울의 비(非)아파트 임대차시장의 월세비중은 이미 60%를 넘었습니다. 비아파트 임대차시장에서 월세비중이 60%를 넘어선 것은 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 처음이라고 합니다. 전세금 미반환의 문제로 전세의 안정성과 신뢰도가 낮아지면서 벌어진 현상으로 보입니다. 아파트의 월세가격은 하락 중입니다. 작년 7월 전국 평균 월세가격은 82만4000원이었으나 올해 7월에는 81만6000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이는 전세가격이 하락해 전세에서 월세로의 환산금액이 줄어든 탓이 큽니다. 현장에서 실제로 적용되는 월세가격은 계속 오르는 중입니다. 월세는 금리가 변수이기 때문입니다. 초고가 월세가 더 큰 문제입니다. 왜냐하면 초고가 월세는 주거선호지역의 선호단지라서 거래가격이 올라가면 자연스럽게 주변지역, 외곽으로 그 영향이 미치기 때문입니다. 2020년부터 2023년까지 매년 1월부터 7월까지 거래된 초고가 월세아파트 10개를 살펴봤습니다. 2020년 평균 보증금은 3억원, 월세는 1120만원이었던 초고가 월세 아파트가 2023년이 되자 평균 보증금은 무려 8억4000만원에 월세는 2520만원으로 수직 상승했습니다. 2022년 보증금이 전년과 비교해 아주 조금 낮아졌습니다. 하지만 월세가격은 오히려 더 많이 올라 시간이 지나면서 월세가격은 더 많이 올랐다고 보는 것이 현실적입니다. 초고가 월세 아파트는 면적이 큽니다. 2023년에는 평균 255㎡(약 77평)이나 됩니다. 2022년에는 평균 284㎡(약 86평)이었습니다. 2023년(1~7월) 서울에서 거래된 가장 높은
2023-09-03 11:03 -
50년 만기 주담대, 장점 보다 '단점'이 많은 이유
1973년 발행된 100원짜리 주화가 170만원에 팔렸다고 합니다. 지금부터 50년 전인 1973년에는 중동전쟁으로 인해 세계오일쇼크가 일어났습니다. 오일쇼크가 발생하기 전 휘발유 가격은 L(리터)당 24원이었습니다. 지금은 거의 현실감이 없는 수치들이지만 이렇게 50년 전 이야기를 하는 이유는 최근 논란이 되고 있는 50년 만기 주택담보대출 때문입니다. 50년 전을 생각한다면 만기가 되는 50년 후 어떤 세상이 펼쳐질지는 일반적인 상식으로는 예상하기 힘들 겁니다. 50년 만기 주택담보대출은 50년 동안 상환하는 고정이자율과 적은 월 상환금이 있는 주택 융자를 말합니다. 즉 600개월입니다. 이러한 대출은 해외에서도 모기지의 괴물, 대출의 모비딕(Moby Dick)이라고 부릅니다. 50년 만기 주택담보대출은 집값을 갚는 매우 길고 느린 형태입니다. 이는 주택가격이 점점 올라가고 주택수요자들이 월 상환액을 낮출 수 있는 창의적인 방법을 찾고 있던 캘리포니아 남부에서 처음 도입됐다고 합니다. 50년 만기 주택담보대출은 15년이나 30년 만기 주택담보대출과 마찬가지로 고정금리 모기지이므로 대출기간 동안 이자율이 동일하게 유지됩니다. 매월 원금과 이자를 모두 지불하게 되며 50년의 대출기간이 끝날 때까지 다행히 살아 있다면 공식적으로 주택소유자가 됩니다. 이렇게 긴 기간동안 빚을 져야 할 타당한 이유를 찾기는 쉽지 않습니다만 주택수요자들은 보통 다음의 세가지 이유 중 하나 때문에 그렇게 합니다. 첫번째는 월 납입금이 줄어듭니다. 주택매수자들이 50년 만기 주택담보대출에 스스로를 가두는 가장 일반적인 이유는 월 납입금을 줄이기 위해서 일 겁니다. 모기지를 장기간에 걸쳐 분산시켜 단기
2023-08-28 06:00 -
"3개월만 살게요"…집주인이 단기임대 반긴 이유
짧은 기간(1~6개월) 동안 월세 계약을 맺는 단기임대가 주목받고 있습니다. 단기임대는 과거 단기간 출장을 나온 직장인이나 국내에 여행을 온 관광객들에게 인기였습니다. 최근 들어서는 단기임대 수요가 일반인으로 확대되고 있습니다. 특수한 경우로 여겨지던 단기임대가 일반적인 주택시장의 임대차 계약에도 적용되고 있습니다. 네이버부동산에서는 이미 단기임대가 메뉴에 포함됐습니다. 중개 플랫폼인 직방의 경우에도 단기임대매물을 검색하면 서울에서만 1000건 이상이 나옵니다. 특히 원룸의 경우에는 단기임대 매물이 더 많습니다. 단기 임대는 일반 임대에 비해 보증금이 낮습니다. 월세 정도의 보증금만 내놓으면 계약이 가능한 게 보통입니다. 그렇다보니 월세보증금에 부담을 많이 느끼는 수요자들이 단기 임대를 찾습니다. 큰 금액의 보증금에 대한 부담도 없으니 미반환 문제도 거의 없습니다. 우리나라 임대차시장은 전세에서 월세로 급격히 바뀌고 있지만, 보증금은 여전히 높은 수준입니다. 한국부동산원에 의하면 올해 7월을 기준으로 전국 아파트의 평균 월세보증금은 6500만원이 넘습니다. 서울은 무려 2억원에 가깝습니다. 반면 전국의 평균 월세는 81만6000원이니 80만원 안팎입니다. 단기 임대의 경우 80만원 정도만 추가로 내놓으면 월세살이가 가능해 집니다. 원룸의 거주자는 계약기간(1~2년) 동안 계속 거주하는 경우가 많지 않았습니다. 중간에 신축 원룸이 주변에 들어서면 옮기는 경우가 많습니다. 이제는 아예 디지털 노마드(Digital Nomad)라는 신조어가 생길 정도로 공간에 제약을 받지 않고 재택, 원격근무를 하면서 자유롭게 생활하는 사람들이 늘고 있습니다. 이들은 굳이 회
2023-08-22 07:14 -
"한 푼 두 푼 모아 내 집 마련?…말도 안돼"
수도권을 중심으로 집값이 반등의 움직임을 보이면서 부동산 전문가들이 바빠지는 듯합니다. 데드캣 바운스(dead cat bounce), 즉 다시 하락할 것이라는 의견도 있고 상승국면이 계속될 것으로 예측하는 분석도 있습니다. 어쨌든 이슈가 계속되는 상황입니다. 주택가격 상승이 일시적이고 다시 하락할 것이라는 전문가들의 논리 중 가장 강력한 것은 현재 집값이 너무 높다는 점입니다. 이렇게 주택가격이 높은데 어떻게 이 가격이 계속 유지될 수 있느냐는 겁니다. 이들의 주장을 강력하게 반영하는 통계지표는 PIR(Price Income Rate) 입니다. PIR이란 소득대비 주택가격의 비율로서 연소득을 모두 모아 주택을 구입하는데 걸리는 기간을 이야기합니다. 가구의 주택구입능력을 나타내는 지표로서 주택가격의 수준을 평가할 때 많이 인용됩니다. 예를 들어 PIR이 10점이라고 한다면, 번 돈을 한 푼도 쓰지 않고 10년 동안 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 의미입니다. PIR은 가정의 불합리성과 이해의 한계에도 불구하고 널리 활용되고 있습니다. 우선 소득을 모두 모아 집을 사는 사람들은 아무도 없다는 점입니다. 우리는 소득으로 저축도 하지만 소비도 합니다. 따라서 소득을 몽땅 모아 집을 사는 경우는 현실 어디에도 없습니다. 정확히는 소득보다는 가처분소득이 더 현실적입니다. 소득수준별, 주택가격별로 PIR을 분석해보면 소득1분위보다 소득5분위(고소득자)가 집을 사는데 걸리는 시간이 더 길어집니다. 물론 현실은 정반대입니다. 고소득자가 높은 가격의 집을 구입하더라도 자가보유율이 훨씬 더 높습니다. 이는 고소득자가 소비지출 이후에도 남아있는 소득이 더 많기 때문입니다. 따라서 가처분소득, 더 정
2023-08-18 06:58 -
"억대 입회비 소문도"…집값 흔드는 부동산 '사모임'의 비밀
부동산 중개업소에 집을 내놨는데 아무런 연락이 없는 경우가 있습니다. 처음에는 아파트 단지 내 부동산 1~2곳에 내놓습니다. 개업공인중개사를 믿고 최소한의 사무실에 내놓으면서 신경을 많이 써달라고 합니다. 한 달 정도 아무 연락이 없으면 가격을 낮춰 다른 부동산도 알아봅니다. 많이 내놓으면 많은 연락이 올 것이라고 생각하지만 항상 그렇지는 않습니다. 가장 중요한 것은 내 매물이 매력적인지 여부일 겁니다. 하지만 실제로 집을 거래하기 위한 방법으로 부동산중개업소를 통하는 것이 거의 유일하다 보니 어떤 부동산에 맡기는 것이 좋은지가 고민됩니다. 매물을 내놓을 때 유의해야 할 사항은 부동산중개업소의 특성을 잘 알아야 합니다. 최근에 거래된 시세를 바탕으로 매물이 많고, 계약을 잘하는 부동산에 맡겨야 합니다. 무엇보다 지역 내에 중개업소들이 경쟁적 관계인지를 파악하는 게 중요합니다. 왜냐하면 사모임이 공고한 지역에서는 단지내 부동산중개업소 여러 곳에 본인의 집을 내놓는 것은 큰 의미가 없기 때문입니다. 사모임 회원들끼리 매물을 공유하기 때문에 굳이 여러 곳에 매물을 내놓을 필요가 없습니다. 최고 중개보수를 당연한 듯 얘기하고 집값이 박스권에서 움직이는 지역들은 사모임의 담합이 의심되는 곳들입니다. 아파트 단지내 부동산중개업소는 대부분 사모임에 가입됐습니다. 움직일 수 없는 상품이라는 특성으로 인해 부동산 거래행위가 지역에서 이루어지다 보니 사업자들이 담합할 가능성이 있습니다. 고객들은 잘 모르겠지만 이 사모임은 생각보다 결속력이 강합니다. 권리금 성격을 가지는 이 사모임의 입회비는 적게는 몇 천만 원 많게는 억원이 넘어
2023-08-13 07:27
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월세 '따박따박' 수익형부동산, 다시 뜰 날 올까?
한국에서 수익형부동산이란 수익이 발생하는 부동산자산을 말합니다. 여기서 수익이란 개념은 일반적인 개념이 아닌, '매월 발생하는 직접적인 수익'을 말합니다. 부동산 자산의 수익은 시세차익(자본소득)과 임대수익(운영소득)으로 구분할 수 있습니다. 이중 임대수익에 집중하는 부동산입니다. 따라서 수익형부동산이라는 용어는 그 뜻을 알기에는 좀 모호한 단어이며 '월세형부동산'이 더 정확한 용어라고 해석됩니다. 수익형부동산의 종류로는 상가, 오피스, 지식산업센터, 오피스텔, 원룸 등을 들 수 있습니다. 하지만 이러한 용도별 분류보다는 수익실현 방법에 따른 분류가 더 적절할 겁니다. 아파트를 예로 들면 전세로 임차인을 유치하는 경우 전세형부동산이지만 월세로 임차인을 유치하면 수익형부동산으로 분류할 수 있습니다. 현재 수익형부동산 시장이 좋지 않습니다. 가장 큰 원인은 급격한 금리인상입니다. 수익형부동산의 대표상품인 상가는 대출금리 인상과 경기침체의 이중고를 겪고 있습니다. 올 상반기 아파트 거래는 작년과 비교해 늘었지만 상업·업무용부동산 거래량은 10년만에 최저치를 기록 중입니다. 대출을 갚지 못해 경매 신규 물건 또한 급격히 늘고 있습니다. 가파르게 오른 금리와 경기 침체 등의 영향으로 대출금 상환에 어려움을 겪고 있습니다. 오피스텔 또한 예외는 아닙니다. 상반기 서울 오피스텔 매매거래량은 60% 가까이 줄었습니다. 한국부동산원에 따르면 오피스텔 매매가격은 1분기 1.19%, 2분기에는 0.85% 하락했습니다. 대출금리 상승과 함께 역전세와 전세보증금 미 반환 등의 문제로 전세를 기피하는 현상이 발생한데 따른 영향으로 보입니다. 더 큰 문제는
2023-08-06 07:53 -
기업에는 물어봤나?…반도체 특화단지에 대한 유감
클러스터(industrial cluster)란 산업직접지라고 해석됩니다. 유사 업종에서 다른 기능을 수행하는 기업, 기관들이 한 곳에 모여 있는 것을 말합니다. 클러스터에는 직접 생산을 담당하는 기업만 아니라 연구개발 기능을 담당하는 대학, 연구소와 각종 지원 기능을 가진 벤처캐피털, 컨설팅회사 등의 조직이 한 곳에 모이게 됩니다. 그러다보니 정보와 지식 공유를 통한 시너지 효과를 노릴 수 있습니다. 대표적인 클러스터 모델로는 미국의 IT사업을 주도하는 실리콘밸리, 국내에도 이를 벤치마킹한 테헤란 밸리가 있습니다. 지난 7월 20일 정부가 핵심전략 산업인 반도체, 이차전지, 디스플레이 초 격차 확보를 위해 세계 최대 시스템반도체 클러스터 조성이 예정된 경기 용인 등 7곳에 국가첨단전략산업 특화단지를 지정했습니다. 정부는 기반시설 우선 구축, 예비타당성조사(예타) 면제, 인허가 타임아웃제 도입 등 전방위 지원으로 600조원대로 예상되는 민간 투자를 적기에 끌어내 3대 전략산업의 초 격차 혁신 생태계를 조성한다는 방침입니다. AI가 세상을 지배할지도 모르는 판국에 이런 산업단지가 무슨 의미가 있을까라고 생각할 수도 있지만, 우리 만이 아니라 대부분의 선진국에서도 클러스터 조성에 박차를 가하고 있습니다. 얼마전 인천 송도가 최종 후보지로 선정된 K바이오랩허브의 경우에도 미국 보스턴의 바이오 스타트업 지원기관인 ‘랩 센트럴(Lab Central)’을 벤치마킹한 사례입니다. 이런 산업단지가 주택시장에 미치는 영향은 과거에 비해 더 커졌습니다. 미국에서 주택가격이 가장 높은 곳은 맨하튼(Manhattan)이 아니고 애서튼(Atherton)입니다. ‘프로퍼티 샤크(Property Shark)’라는 미국의 부동산
2023-08-02 07:45 -
"상속 말고 증여해주세요"…결혼 앞둔 자녀들 '발 동동'
부모로부터 증여를 받을 경우, 현재는 5000만원까지 증여세가 면제됩니다. 이는 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 모든 금액입니다만, 부부증여 공제(10년간 6억원)에 비해 너무 적다는 말이 많았습니다. 상속자산의 배분비율(1.5대 1)과 비교해서도 차이가 큽니다. 고령화시대에는 증여(상속)로 부를 축적하는 경우가 늘어나고 있습니다. 증여는 상속에 비해 부작용이 없고, 경제를 활성화시키는 데도 유리하다고 보고 있습니다. 왜냐하면 상속은 분쟁이 많이 발생하고 고령화시대에는 피상속인의 연령 또한 높아지고 있기 때문입니다. 자산을 축적하는데 상속자산이 기여하는 비중은 1980년대에는 20%대였으나 2000년 들어오면서 40%대로 늘어났습니다. 이 비중이 높은 곳은 오히려 선진국입니다. 영국이 가장 높은 것으로 알려졌고 복지천국 스웨덴도 50%에 가깝습니다. 따라서 이제는 상속과 증여를 법적인 측면을 넘어 경제적인 측면에서 접근하려는 노력이 요구됩니다. 상속재산을 둘러싼 분쟁으로 형제, 가족들이 법원을 찾는 사례는 역대 최대치를 기록했습니다. 법원행정처에 의하면 상속재산분할 심판 청구는 2016년 1233건에서 2021년 2380건으로 거의 두배나 늘었습니다. 증여와는 다르게 상속은 재산분할에 대한 다툼이 큽니다. 고령화로 인해 피상속인의 연령 또한 늘어나면서 상속에 따른 경제적 파급효과는 갈수록 떨어지고 있습니다. 고령화를 먼저 겪고 있는 일본의 경우 피상속인의 연령이 70~80대인 경우도 많습니다. 상속이 발생한 이후에도 소비가 늘어나지 않는다는 게 문제입니다. 본인의 자산규모와 상관없이 고령층의 소비는 한계가 크기 때문입니다. 일본의 경우에도 상속관련
2023-07-29 07:07 -
집값 빠르게 반등, 매력적인 급매물 찾아라
예상보다 빠르게 주택시장이 반등하는 중입니다. 한국부동산원에 의하면 서울 아파트가격은 7월 2째주 기준으로 8주 연속 상승하며 바닥론이 확산되고 있습니다. 부동산R114에 의하면 서울 아파트가격은 전 고점 대비 87%선까지 올라선 것으로 나타났습니다. 서울의 핵심주거선호지역의 경우 금리인상 등의 영향을 크게 받지 않았으며 고점대비 가격 회복 또한 빨라 시세 상승을 주도하는 중입니다. 하지만 여전히 주택시장을 불안하게 바라보는 주택수요자들도 있습니다. 실수요자들이 주도하는 현재의 주택시장의 경기상황은 그리 좋지 않습니다. 경제성장률은 1%대이며 글로벌 경제회복이 지연되면서 우리의 수출 또한 빨리 회복하지 못하는 중입니다. 특히 생애최초로 내 집 마련에 나서는 주택수요자들은 이런 상황에 섣부르게 의사결정을 하지는 못할 겁니다. 여러 부정적인 요인이 있음에도 불구하고 ‘토지 임대부주택’과 같은 상품에 청약경쟁률이 몰리고 있습니다. 이는 시장상황을 그리 긍정적으로 인식하지 못하는 주택수요자들이 그만큼 많다는 방증입니다. 정부와 시세차익을 나누는 뉴홈의 나눔형이 흥행하는 이유 또한 마찬가지입니다. 지역과 단지별로 차이가 있지만 평균적으로 실거래가는 20~30% 정도는 하락했습니다. 문제는 앞으로도 더 가격이 떨어질 것인가의 여부입니다. 시장을 긍정적으로 바라보면 더 이상의 하락은 없을 것이라 예상하지만 무주택자 입장에서는 부정적으로 시장을 바라볼 수밖에 없는 위치에 있습니다. 과거보다 더 오른 금리와 주택가격은 판단을 보류하게 됩니다. 하지만 지금은 주택시장의 동향보다는 매물에 집중하는 것이 필요합니다. 최근 주택시장에
2023-07-21 06:40 -
"빈집세 걷겠다"…일본의 부동산 딜레마
2023년 3월 일본 내무성은 빈집과 별장 소유주에 대한 교토시(京都市)의 제안을 승인할 예정이라고 발표했습니다. 빠르면 2026년에 도입될 새로운 세금인 빈집세입니다. 교토에서 주택을 확보하기 위해 애쓰는 젊은이들을 돕고 부동산시장을 활성화하는 것을 목표로 합니다. 효과가 있다면 유사한 문제에 직면한 다른 도시에도 적용할 수 있는 참고사례가 될 수 있을 겁니다. 빈집세 부과 대상은 공실 부동산 외에도 휴가용 주택과 비어 있는 2차 거주지를 대상으로 합니다. 세액을 계산하는데 사용할 재산가치, 위치 등도 고려됩니다. 재산세와 함께 부과되는 이 세금은 소유자의 부담을 약 50% 증가시킬 것으로 예상됩니다. 감정가가 낮은 부동산과 외국인 관광객들에게 인기있는 전통적인 타운하우스는 면제됩니다. 40년된 60㎡ 크기의 빈 아파트에 대한 세금이 연간 약 2만4000엔(약 22만7000원)이 될 것으로 추정됩니다. 고층건물의 최상층에 위치한 5년 경과된 100㎡의 타워맨션의 경우에는 93만9000엔(약 861만4000원)의 세금이 부과됩니다. 빈집세의 부과기준에서도 알 수 있듯이 도쿄 중심부에 새로 지어지는 타워맨션은 계속 오르고 있습니다. 일본부동산경제연구소는 2022년 기준 도쿄 중심부 23개 지자체의 맨션 평균 가격이 전년과 비교해 17.2% 증가한 9900만엔(약 9억원)으로 최고 수준에 도달했다고 발표했습니다. 토지가격과 건설비용이 상승하고 자산가들의 수요 또한 증가했기 때문입니다. 신축 타워맨션의 가격은 천정부지로 치솟고 있습니다. 2023년3월 도쿄 도심의 신축 콘도미니엄 가격은 전년과 비교하면 2.7배인 2억1750만엔(약 19억9000만원), 수도권은 2.2배인 1억4360만엔(약 13억원)으로 타워맨션의 분양가
2023-07-17 07:20
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DSR 대출규제 완화한다지만…더 큰 문제 따로 있다
정부가 지난 4일 발표한 ‘2023년 하반기 경제정책방향’에 보증금 미 반환 문제를 해결하기 위한 대책을 내놨습니다. 1년간 한시적으로 전세보증금 반환목적 대출에 한해 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’ 40% 대신 ‘총부채상환비율(DTI)’ 60%를 적용하는 내용입니다. 철옹성 같았던 DSR이 완화되는 것이지요. DSR(Debt to Service Ratio)은 2017년 도입계획을 발표하고, 2018년 3월 은행권부터 순차적으로 시범운영을 시작했습니다. DSR은 소득대비 부채의 비중을 나타내는 지표이나 국가별로 사용하는 용어나 산출방식에 차이가 있습니다. 핵심은 차주가 대출을 상환할 수 있는지 그 능력을 판단하는 기준이라는 점입니다. 기존에 도입되었던 DTI(총부채상환비율)보다 DSR이 상환능력을 보다 엄밀하게 측정할 수 있는 지표로서 금융위기 이후 선진국들도 LTV(주택담보인정비율)보다는 DSR을 더 빠르게 정책에 활용하고 있습니다. DSR 도입 이전까지 일선 금융회사의 가계대출 취급 과정에서 상환능력 심사가 충분히 이루어지지 못했던 측면이 있었습니다. 그 결과, 차주의 상환능력을 벗어난 과잉대출이 취급되거나 담보가치(LTV)에만 의존해 대출이 이루어지는 경우가 있었습니다. 제2금융권이라 언급되는 상호금융이나 저축은행 등에서는 도입당시 각각 261.7%나 111.5% 등 전체 DSR이 상당히 높게 산출됐습니다. 따라서 가계부채 증가로 인해 DSR 적용과 관리가 필요한 사항이나 개정의 필요성 또한 있다고 볼 수 있습니다. 이번에 도입된 전세보증금 반환 목적의 대출규제 완화가 대표적입니다. 지원대상과 대출금액 그리고 대출관리까지 명확함에도 언론과 방송에서는 부정적인 여론도 있습니다. 하지만 이 대출규제 완화는 임
2023-07-10 09:27 -
미국선 생애최초 주택 구매자 줄고 있다는데…
매년 미국의 공인중개사협회(NAR)는 주택 구매자와 판매자들의 성향을 나타내는 보고서(Profile of Home Buyers and Sellers)를 발표하고 있습니다. 2022년 기준으로 살펴봤습니다. 국내 주택 구매자들과의 비교뿐만이 아니라 팬데믹 이후의 주택 트렌드의 변화도 알 수 있습니다. 생애최초 주택구매자는 2021년 34%에서 26%로 떨어졌습니다. 이 수치는 통계 작성이래 가장 낮은 수치입니다. 생애최초 주택구매자의 연령도 36세로 높아졌습니다. 이는 작년 33세에 비해 세살 높아진 겁니다. 연속구매자(repeat buyer)의 연령 또한 59세로 가장 높은 연령대를 기록했습니다. 대략 30%대에서 움직이던 미국의 생애최초 주택구매자의 비중이 낮아진 것은 주택을 구입하기 힘든 환경을 반영합니다. 주택담보대출금리가 연 7%에 육박하고 주택수요는 여전하지만 공급이 줄어들었기 때문입니다. 신규주택의 착공물량도 많지 않지만 기존주택 소유자 또한 새주택으로 갈아타기 위해서는 주택대출을 새로 받아야 하기 때문에 시장에 매물이 나오지 않고 있습니다. 한국의 상황은 반대입니다. 과거에 비해 숫자는 많이 줄었지만 2023년 3월을 기준으로 생애최초 주택구매자의 매수비중은 39.3%였습니다. 이중 20대와 30대의 비중을 합하면 53.8%나 됩니다. 이는 올해 1월 말 특례보금자리론이 출시되었고, 생애최초 주택구매시 담보인정비율(LTV)를 80%까지 허용하면서 고금리와 부동산시장 침체에도 불구하고 비중이 높아진 겁니다. 미국과 같이 주택금융이 발달한 나라와는 달리 우리나라의 경우 담보대출에 대한 규제완화가 생애최초 주택구매자에게 얼마나 도움이 되는지 알 수 있습니다. 주택시장에서의 정부의 존재이유는 무주택자들이 더
2023-07-07 07:20 -
미국 공인중개사협회는 프롭테크를 육성합니다
아이오아이 서밋(IOI Summit ; Innovation, Opportunity & Investment Summit)을 아시나요. 미국에서 열리는 부동산 기술 분야의 최고 이벤트입니다. 올해로 다섯번째를 맞게 되며, 오는 8월29일부터 30일까지 플로리다주 마이애미에서 열릴 예정입니다. 서밋에는 피치배틀(Pitch Battle) 대회가 있는데, 이미 지난달 23일까지 접수를 마감했습니다. 피치배틀은 부동산 기술을 보유한 스타트업이 업계 최고의 투자자, 부동산 실무자 및 동료 기술자에게 회사와 기술을 선보일 기회를 줄 예정입니다. 이러한 배경 때문에 IOI 서밋은 미국의 프롭테크협회에서 하는 행사로 보일 수 있습니다. 하지만 이 행사는 미국 공인중개사협회(NAR: National Association of Realtors)가 주최합니다. 이번에 퇴임하는 NAR의 밥 골드버그(Bob Goldberg) 회장은 "혁신은 전 세계 부동산 시장에서 전례 없는 속도로 일어나고 있다"며 "IOI 서밋의 피치배틀은 투자자와 혁신가를 모아 앞으로 몇 년 동안 소비자와 부동산 전문가 모두가 사용할 리소스, 솔루션 및 서비스를 탐색할 수 있을 것"이라고 말했습니다. 미국의 공인중개사협회는 프롭테크를 후원하고 이들의 발전을 위해 벤처캐피털 회사까지 설립했습니다. SCV(Second Century Ventures)가 NAR에서 설립한 벤처캐피털 회사입니다. 이 대회를 주관합니다. 미국의 NAR이나 영국의 NAEA(영국공인중개사협회)의 경우 부동산 기술분야의 발전을 막거나 규제를 주장하는 일은 없습니다. 미국 NAR은 2013년부터 REACH라는 초기 단계 벤처 지원과 육성회사를 만들어 프롭테크 회사를 지원하고 있습니다. 이미 200개가 넘는 회사가 이 프로그램을 완료했습니다. REACH팀은 1000명 이상의 부동산 경영진과 직접적인 관계를 맺고 있습니다. 특
2023-07-02 08:00 -
일본 여행 보다 일본 부동산에 관심이 있다면…
국내 주택시장의 조정기가 길어지면서 해외로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있습니다. 2006년 해외 부동산 투자 자유화가 실시된 이후 해외부동산투자가 다시 주목받고 있는 모양새입니다. 투자자들의 구성 또한 달라지고 있습니다. 과거에는 일부 부유층으로만 한정되었던 해외 부동산 투자에 일반 중산층 투자자들도 가세하고 있습니다. 10년 동안 부동산투자자들의 자본도 축적됐고, 해외 부동산시장은 국내에 비해서는 하락폭이 작았고 반등도 빨라 위험이 적다고 여기기 때문입니다. 강남 아파트의 가격 또한 이제는 일반 투자자들이 넘볼 수 있는 수준을 크게 넘어섰습니다. 한국부동산원에 의하면 서울의 평균 아파트 매매가격은 10억원이 넘습니다. 강남구의 아파트는 2023년 5월 현재 21억4000만원입니다. 이제 강남 아파트는 자산가들의 그들 만의 리그로 바뀌고 있습니다. 반면 해외에는 아직도 적은 금액으로 투자할 수 있는 매력적인 주택이 꽤 됩니다. 특히 이민과 연계된 투자는 더욱 매력적입니다. 포르투갈의 경우 여전히 투자이민을 열어놓고 있고 50만유로(7억1000만원) 이상의 부동산(주택)을 취득하면 거주가 가능한 골든비자(Golden Visa)가 나옵니다. 그 거주증으로 다른 EU내 국가로 쉽게 이동, 다른 일들도 할 수 있습니다. 이런 영향이 반영된 탓인지 해외부동산 취득건수는 팬데믹 기간에도 꾸준합니다. 특히 개인의 부동산투자도 건수는 줄었지만 금액은 오히려 늘었습니다. 2021년 전체 해외부동산 취득건수는 2455건, 취득금액은 6억달러로 집계되었습니다. 2020년 대비 건수는 408건이 줄었지만 취득금액은 2억1000만 달러나 증가한 규모입니다. 해외부동산 취득에 따르는 송금 한도가 폐지된
2023-06-26 08:00 -
미국에선 집값의 99%를 대출해 준다고?
우리나라에서는 LTV(주택담보인정비율)가 40~60% 정도입니다. 이 LTV가 99%면 어떻게 될까요. 상상만이 아닙니다. 실제 미국에서는 최대 주택담보대출회사 중 두 곳이 1%만 다운하면(1% downpayment) 되는 대출상품을 제공하고 있습니다. 미국 최대의 주택담보대출회사인 유나이티드 홀세일 모기지(United Wholesale Mortgage·UWM)는 지난 5월 주택 구매가격의 1%만 내면 되는 대출을 제공하기 시작한다고 발표했습니다. 또다른 주택담보대출회사인 로켓 모기지(Rocket Mortgage)도 6월 들어 One+라는 대출 상품을 출시했습니다. 로켓 모기지 대출상품은 대출받는 사람이 연간 대출금액의 0.5%~1.5%를 내야하는 민간모기지보험(Private Mortgage Insurance)에 가입할 것을 요구하지도 않습니다. 이런 모기지 상품은 그동안 20%에 해당하는 계약금(Downpayment)이 없습니다. 그렇다보니 집을 사는데 어려움을 겪는 주택 수요자들에게 도움이 됩니다. 주택을 구입하기 위한 계약금을 저축하는 게 어려운 이들도 많기 때문입니다. 특히 이런 새로운 유형의 대출상품은 계약금을 주택 소유의 허들로 생각하는 유색인종과 편부모 가정을 도울 수 있을 것으로 예상합니다. 물론 일부에서는 이렇게 극도로 낮은 계약금 주택담보대출은 위험할 수 있다고 경고합니다. 서브프라임모기지 사태가 생각나기 때문일 겁니다. 우리나라의 금융회사들은 미국과는 상황이 많이 다릅니다. 관치금융이라는 언급을 하지 않더라도 정부의 규제에 옴짝달싹 못합니다. 주택수요자들을 가장 괴롭히는 DSR(총부채원리금상환비율)의 경우만 하더라도 다른 선진국에서는 가이드라인으로만 적용됩니다만 국내에서는 가장 강력한 규제입니다. 국토연구원의 자료에 의하면 선진
2023-06-23 07:48
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전세와 연립이라는 '주거사다리', 다시 복원해야 합니다
우리나라 주거정책의 가장 큰 목표 중 하나는 ‘주거사다리’를 구축하는 것입니다. 혹자는 주거사다리보다 주거안전판을 구축해야 한다고 역설하지만 이 또한 주거복지정책의 하나로 추진되고 있습니다. 주거안전판은 주거급여나 공공임대주택 등을 통해 주거사다리 정책의 사각지대를 해소하는 복지정책에 초점이 맞줘졌습니다. 사회초년생들이 취업을 하고 최소한의 보증금으로 월세로 독립하고, 월세에서 더 큰 종자돈을 모아 전세로 이동하고, 안정적인 전세집에서 대출로 자가로 넘어가는 ‘주거사다리’야 말로 꼭 필요합니다. 주택은 자산으로의 성향도 있지만 기본적인 생활인프라이기 때문입니다. 과거에 비해 주거사다리가 더 필요한 이유는 높아진 주택가격 때문입니다. KB국민은행에 의하면 올해 5월을 기준으로 서울시 평균 전세가격은 연립 2억2500만원, 아파트는 5억7000만원입니다. 평균 매매가격은 연립 3억2900만원, 아파트 무려 11억8400만원입니다. 연봉은 얼마 오르지 않았으나 주택가격이 많이 오르면서 내 집 마련의 꿈은 갈수록 멀어집니다. 주택금융도 큰 문제입니다. 담보인정비율(LTV)의 80~90%를 빌려주는 외국과 다르게 40% 수준에 그치는 대출로는 주거사다리를 밟기에 어려움이 따릅니다. 따라서 월세에서 전세, 그리고 전세에서 자가로의 이동을 지원하는 주거사다리는 필수적입니다. 안타깝게도 주거사다리를 대표하는 전세임대차 계약이 위험합니다. 전세보증금 미반환이 갑자기 전세사기로 바뀌면서 전세가 적폐가 되었습니다. 다행히 전세대출 금리가 하락하면서 월세에서 전세로의 귀환이 늘어났지만 전세임대차에 대한 인식은 많이 나빠졌습니다. 대출금리와 전월세전
2023-06-11 06:45 -
미분양보다 '미입주'가 더 큰 문제입니다
주택시장에는 다양한 지표가 있습니다. 이 지표들은 시장을 예측하거나 정책적 의사결정을 하는데 중요합니다. 주택이라는 상품은 기획부터 시작해서 입주에 이르는 절차를 차근차근 밟습니다. 이 모든 과정에서의 결과물을 우리는 주택이라고 생각하지만 법률적으로 주택이 되는 시기는 입주 이후입니다. 이 전까지는 분양권(입주권)이며 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리일 따름입니다. 주택공급을 분석할 때도 분양보다는 입주를 우선시합니다. 분양하면 대부분 입주로 이어지지만 둘 사이에는 3년이라는 시차가 존재압니다. 그러므로 공급량을 파악해서 주택시장을 분석하기 위해서는 입주물량이 더 중요합니다. 최근 특정지역에서 주택미분양이 집중돼 주택경기가 침체되고 있는데 이는 3년전 분양했던 아파트들이 대거 입주하기 때문입니다. 대구를 예로 들면 주택경기가 활황이었던 2017년 이후 4년 남짓한 기간동안 11만가구 이상이 분양됐습니다. 하지만 당시에는 큰 문제가 없었습니다. 입주가 본격화된 2022년부터 시장은 얼어붙기 시작했습니다. 공급과잉은 미입주로 이어지면서 미분양물량을 해소하는 것도 갈수록 어려워지고 있습니다. 특히 대출금리 상승과 전세가격 하락으로 미입주가 늘어나면서 시장의 충격은 더욱 커지고 있습니다. 금융위기 당시에는 할인분양과 전세전환이라는 마케팅을 통해 미분양물량을 어느 정도 해소할 수 있었습니다. 지금은 총부채원리금상환비율(DSR)과 같은 금융시장의 규제로 인해 자금을 맞추기도 어렵고, 전세수요가 월세로 옮겨가면서 입주 잔금을 맞춘다는 것은 더욱 어려워지고 있습니다. 미분양과 달리 미입주는 사회적 파급효과가 훨씬 큽니
2023-06-05 06:29 -
유니클로는 왜 자꾸 교외로 나갈까
2019년 7월 일본총리인 아베신조가 대한민국에 대해 수출통제조치를 취하자 한국에서는 일본 상품 불매운동이 일어납니다. 인터넷 상에서 불매운동을 지지하는 네티즌들이 일본기업들의 목록을 만들어 배포하기까지 했습니다. 당연히 일본기업들이 타격을 받았는데 유니클로도 그 대상이었습니다. 2015년 1조원을 넘어섰던 매출은 반으로 줄어들었고 200개에 육박했던 국내 매장은 2020년 123곳으로 축소됐습니다. 고전하던 유니클로는 3년간의 체질개선으로 기사회생에 성공합니다. 2022년 회계연도(2021년9월~2022년8월) 매출이 전년동기 대비 20% 넘게 증가했으며 영업이익은 2배 가까이 늘어났습니다. 매장의 구조조정이 주효했다는 평가입니다. 비주류매장을 철수하거나 규모를 축소하며 비용을 절감했습니다. 대표적인 고비용 점포인 서울 명동점과 강남점, 홍대점을 철수했습니다. 반면 폐점하는 와중에도 수익이 예상되는 위치에는 전략적으로 매장을 오픈합니다. 교외형 매장이 대표적입니다. 늘어나는 3개 매장 중 2곳이 교외형 매장입니다. 이렇게 교외형 매장을 늘리는 이유는 다양한 이점을 기대할 수 있기 때문입니다. 대형주차시설과 넓은 매장을 완비해 고객들에게 보다 편리한 쇼핑환경을 제공할 수 있으며, 도심에서 멀리 떨어진 위치로 인해 고객들의 대량구매를 유도할 수도 있습니다. 유니클로의 교외형 매장은 지역사회와 공생발전에도 힘쓰고 있어 지역민들의 호응 또한 좋다고 합니다. 물론 교외형 매장에 무턱대고 출점하지는 않습니다. 교통의 요지로 꼽히는 지역이 대상입니다. 접근성이 좋아 인근 지역의 주민들도 편리하게 방문할 수 있습니다. 유니클로의 교외형 매장은 하나의 개
2023-06-02 07:26 -
다가온 월세 시대, 해외 사모펀드에 대비해야
"전세는 두렵고, 월세는 허리가 다 휩니다." 최근 전세보증금 미반환의 문제점이 발생하면서 주택임대차시장에서 자주 나오는 이야기입니다. 자칫 전세금을 떼일 수 있다는 걱정에 월세를 찾고 있지만 2년전과 비교하면 월세 오름폭이 만만치 않습니다. 65~70% 수준에서 움직이던 전세 거래 비중은 작년에는 50%대까지 떨어졌습니다. 다행히 올해 4월 전세 거래 비중은 60.1%를 기록해 다시 60%대를 회복했지만 국내 주택임대차시장이 전세에서 월세로 바뀌고 있다는 것은 부정할 수 없는 현실입니다. 과거 국내 임대차시장의 관행으로 보자면 이상한 일이지만 전세에서 월세로의 전환은 지극히 정상적인 겁니다. 전세임대차의 문제점이 발생할 때마다 관련 논란이 있었지만 순차적으로 그리고 지속적으로 월세임대차는 대세가 될 가능성이 큽니다. 월세시대가 도래한다는 의미는 이제 주택도 수익형부동산이 된다는 말입니다. 수익형부동산의 수익이란 임대료와 같이 매월 발생하는 직접적인 수익을 의미합니다. 부동산 자산의 수익은 시세차익(자본소득)과 임대수익(운영소득)으로 구분할 수 있습니다. 이중 임대수익에 집중하는 부동산입니다. 그동안 수익형부동산의 종류로는 상가, 오피스, 오피스텔, 원룸 등을 언급했습니다. 하지만 월세시대에는 이러한 용도별 분류보다는 수익실현방법이 어떠냐에 따른 분류가 더 적절할 겁니다. 전세로 임차인을 유치하는 경우에는 아파트가 전세형부동산이지만 월세로 임차인을 유치하면 수익형부동산으로 분류할 수 있다는 말입니다. 우리나라 대부분의 투자자들은 시세차익에 관심이 많습니다. 운영수익을 바라면서 아파트에 투자하는 경우는 거의 없습니다. 갭
2023-05-26 07:00 -
한국에만 있다는 '전세'…왜 적폐가 되었나?
전세는 세계에서 보기드문 우리나라에 존재하는 주택임대차 계약 중 한 형태입니다. 전세권자(임차인)가 전세금을 주택 소유자(임대인)에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 말합니다. 부동산 임대료(월세)를 별도로 내지 않는다는 점에서 다른 국가의 임대차 형태인 월세와 구분됩니다. 전세버스나 공공장소에서 민폐를 끼치는 사람에게 “당신이 이 장소 전세 냈느냐?”라는 식으로 따질 때 ‘전세’라는 용어가 사용되는 것을 생각한다면 전세는 상당기간 우리와 함께 해온 임대차 관행입니다. 강화도 조약 당시로 전세제도의 기원을 찾기도 하지만 본격적으로 전세제도가 확산된 것은 1970년대 이후라고 봅니다. 산업화 과정에서 대도시의 주택수요가 급증하면서 취약한 제도권 금융 구조로 인해 사적 임대차 형태인 전세가 제도로 정착됐다고 합니다. 전세제도로 인해 탄생한 전세금은 자산이며 부채로의 성향을 가집니다. 주택시장 상승기에는 자산으로의 성향이 두드러집니다. 갭투자가 바로 그 사례입니다. 주택시장 상승기에는 전세를 인수하고 주택을 매매하는 방식이 성행합니다. 반면 주택시장 하락기에는 부채로의 경향이 강해집니다. 전세보증금 미 반환(전세사기) 등의 문제는 전세가 가지는 부채로의 경향이 가장 강하게 반영된 결과입니다. 보증금 미 반환의 문제가 지금 발생했다고 생각한다면 오산입니다. 1998년 외환위기가 터지자 집값과 전세 값이 동반 급락했습니다. 1998년 전국 주택 전세가격은 무려 18.4%나 하락해 통계집계이래 최대폭으로 떨어졌습니다. 역전세난이 발생해 집주인이 보증금을 추가로 마련해 이사 나가
2023-05-22 08:00