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*약력
(현)미SWCU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원

*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
심형석의 부동산정석
  • 부동산 양극화, 불평·체념 보단 '공부'해야 발전합니다

    양극화란 서로 다른 집단이나 계층들이 점점 더 달라지고 멀어지게 되는 현상을 이릅니다. 불균형 성장정책과 분배구조의 악화에서 비롯된 소득 양극화가 그 원인이라는 지적이 많지만, 이를 해소할 수 있는 방안을 찾기란 쉽지 않습니다. 아파트 시장에서도 이런 양극화 현상이 벌어지고 있습니다. 가격대별 양극화가 대표적입니다. 높은 가격대의 아파트는 계속 오르는데 반해 낮은 가격대의 아파트는 오르지 않거나 낮은 상승률을 보입니다. 양극화되는 아파트시장을...

  • "무주택자도 부동산 투자자…포기하지 말라"

    최근 아파트 가격이 급등하는 상황에서 상대적 박탈감을 가장 많이 느끼는 분들은 '무주택자'일 겁니다. 집을 한 채라도 가진 분들은 정부의 온갖 협박과 괴롭힘에도 불구하고 정도의 차이는 있지만 보유자산을 늘렸습니다. 무주택자들은 안타깝게도 이 정부 들어 몇 번의 기회가 있었음에도 불구하고 주택시장에 참여하지 못했습니다. 가격 상승의 수혜를 보지 못했습니다. 끝이 없이 올라가는 아파트 가격을 보면서 포기한 분들도 많으실 겁니다. 하...

  • 강남 쪽방?…초소형 아파트가 뜬다

    국민소득 3만 달러를 넘어서면서 부동산 시장은 양에서 질로 급격하게 변화해가고 있습니다. 양에서 질로 변화한다는 말이 무슨 뜻일까요. 과거 우리나라 고가 자동차는 모두 컸었습니다. 크면 비싸다는 인식이 지배했던 시대였습니다. 하지만 수입되는 고가의 외제차는 가격과 크기와는 상관없음을 알려줍니다. 마세라티(MASERATI)라는 자동차가 커서 비싼 것이 아니고, 포르쉐(PORSCHE)는 작지만 월등한 기능을 가집니다. 양에서 질로 시장이 바뀌고 있...

  • '똘똘한 한 채' 유도한 다주택규제, 지방소멸 앞당겨

    도시와 농촌을 오가며 살겠다는 사람들이 늘어나고 있습니다. 도시나 농촌 한 곳에만 정착하기에는 부담스럽고 도시나 농촌 어느 곳도 포기할 수 없는 현대인들의 성향을 반영합니다. 이중생활의 시작이지만, 주거 측면에서는 열려있습니다. 필요하면 농촌과 도시 등 어느 쪽이든 정착해서 살수도 있다는 생각입니다. 농사를 지으러 시골로 이주하는 것을 '귀농'이라고 합니다. '귀촌'은 귀농과는 다르게 물 맑고 산 좋은 곳에 집을 ...

  • 이영자도 준비한다는 '실버타운' 이제라도 지어야 하는 이유

    최근 TV프로그램에서 개그우먼 이영자씨가 실버타운을 방문하는 장면이 나왔습니다. 서울 시내에 있는 도심형 실버타운과 경기도 가평에 있는 전원형 실버타운을 돌아보면서 노후를 준비하는 모습이 방송됐습니다. 이영자씨는 "빠르면 6~7년 안에 실버타운에 입주할 계획이다. 엄마와 내가 들어갈 곳을 찾아보려 한다"라고 말하기도 했습니다. 실버타운, 정확한 법적용어로는 ‘노인복지주택’입니다. 노인복지주택은 주택법이 ...

  • 아파트값이 떨어지지 않는 진짜 이유

    2013년 방영된 방송의 토론 프로그램이 기억납니다. 토론의 주제는 ‘부동산 폭락할 것인가?’ 였습니다. 당시 부동산 시장에 대한 관심은 '하락할 것인가'가 아니고 '하락의 폭이 어느 정도 될 것 인가'였습니다. 요즘은 언론과 방송에 나오지 않지만 대폭락을 이야기하는 전문가도 꽤 있었습니다. 아파트 가격이 상승할 것으로 예측한 전문가는 없었고 그런 얘기는 이슈 자체가 되지 않았습니다. 하지만 결...

  • 부동산 신산업 '프롭테크' 언제까지 막을 수 있을까요?

    직방의 중개업 진출에 대한 한국공인중개사협회의 반발이 거셉니다. 대기업의 횡포이자 소상공인 말살 행위로 규정된 겁니다. 전국 회원을 대상으로 서명운동을 벌이는 한편 관련 포스터와 안내문도 배포하고 있습니다. 이처럼 갈등이 심각한 이유는 먹고 사는 문제이기 때문입니다. 필자는 이번 사태를 계기로 프롭테크라고 불리는 'PropTech(Property +Technology)'가 신산업으로 국내에 정착하게 될지 궁금합니다. 한국공인중개...

  • 새 아파트 인기가 계속될까요

    신축 아파트, 새 아파트가 대세입니다. 입주한지 5년 이내의 아파트를 신축이라고 부르는데 공급이 부족하다 보니 서울 신축 아파트의 비중은 이제 10% 이하로 떨어졌습니다. 서울은 정부의 규제로 신축 아파트들이 부족하지만 경기도에는 신축 아파트가 꽤 많습니다. 서울에서는 정비사업(재건축·재개발사업)을 통해서만 신축이 가능하지만 경기도는 여전히 신도시가 많이 개발되기 때문입니다. 정비사업의 규제도 서울보다는 덜합니다. 신축에 교통호재까...

  • "집값 떨어진다"…정부의 위험한 공포 마케팅

    경제부총리가 먼저 포문을 열었습니다. 지난 6월3일 부동산시장점검 관계장관회의에서 집값이 고점에 근접했다며 하락 가능성을 경고했습니다. 여기에 한국은행도 가세합니다. 지난 6월22일 발표한 상반기 금융안정보고서에서 집값이 고(高)평가됐다며 대내외 충격을 받으면 대폭 하락할 수 있다고 밝혔습니다. 상황이 다급했다고 생각했는지 경제부총리는 6월30일 또 다시 막연한 불안감으로 추격 매수를 하기보다는 수요자들의 합리적인 판단이 필요하다고 강조합니다....

  • 중개보수 경쟁, 주택 수요자들은 뭘 원할까?

    정부가 국민권익위원회에서 권고한 중개보수 4가지 개편안 중 최고요율을 적용하는 고가주택 기준을 12억원으로 올리는 안을 유력 검토 중인 것으로 알려져 있습니다. 당초 고가주택 기준을 상향하는데 부담이 컸으나 여당이 종부세를 상위 2% 주택에만 적용하기로 해 기준 변경에 대한 부담이 크지 않을 것이란 분석도 있습니다. 이렇든 저렇든 중개보수에 대한 논란은 끊이지 않습니다. 정률제를 적용하는 우리의 경우 집값이 급격히 오르면서 중개보수 또한 많아...

  • "폭락론자 믿다가 평생 집 못 삽니다"

    폭락론자, 낮춰 부르면 ‘폭락이’라고도 합니다. 이들은 6월1일을 기점으로 서울의 아파트가 폭락할 것으로 예언을 했습니다만 안타깝게도 서울의 아파트 가격 상승률은 더욱 높아져만 갑니다. 폭락론자는 과거에도 있었습니다만 현 정부가 들어서면서부터 이들은 주목받았습니다. 이유는 4년 동안 계속해서 폭락할 것이라는 공언을 했음에도 불구하고 시장은 정반대로 흘러갔기 때문입니다. 이제는 생각을 바꿀 때가 되었음에도 불구하고 사회에 계...

  • 선진국 중산층은 내 집 마련이 쉬울까요?

    내 집 마련은 모든 중산층 사람들이 공통적으로 가지는 삶의 목표입니다. 내 집 마련을 통해 부와 함께 눈에 보이지는 않지만 계층 상승의 꿈을 이룰 수 있기 때문입니다. 개발도상국 보다는 선진국의 중산층에게 더 손에 잡히는 목표겠죠. 소득수준도 높고 대출도 많이 해주니까요. 선진국 중산층들은 전체 집값의 적은 금액(downpayment)만으로 집을 사지만 집에 대한 애착은 우리와 크게 다르지 않습니다. 집을 구입하고 난 이후에 빚을 모두 갚고 ...

  • "월세 2100만원, 남 얘기?"…무주택자에 '위험 시그널'

    2020년 7월 임대차2법이 통과되고 불안하던 전세시장이 폭등하는 중입니다. 문재인정부 집권 3년 동안 서울아파트의 전세가격은 4.4% 오른데 반해 최근 1년간(2020년5월~2021년5월) 상승률은 무려 16.55%에 이릅니다. 기간의 차이를 고려한다면 상승률은 위험한 수준입니다. 전세 실종에 보유세(종합부동산세) 강화가 크게 기여했습니다. 전세 대신 반(半)전세, 월세가 급격히 늘고 있는 이유는 저금리의 영향도 있지만 세금을 보전하려는 집주...

  • 미래의 집 '줌 타운'을 아시나요?

    신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따른 팬데믹(pandemic)사태는 우리 생활 곳곳에 영향을 미치고 있습니다. 주거생활에서 가장 두드러진 현상은 '재택근무'가 아닌가 싶습니다. 팬데믹 이전에도 IT분야 종사자들을 중심으로 특정기간 재택근무를 하는 형태는 있었지만 현재와 같이 다양한 업종들로 이런 근무형태가 확산된 경우는 처음입니다. 한국경영자총협회가 4월에 조사한 결과에 의하면 재택근무에 대한 인식이 개선되면서 전...

  • '공급' 부족이 아니라 '필요한 주택'이 부족한 겁니다

    서울 아파트 공급이 급격히 줄고 있습니다. 입주물량 감소는 어제 오늘의 일은 아니지만 2만5000가구 내외로 떨어지는 내년과 내후년의 입주물량은 심각합니다. 서울의 아파트 입주물량의 대부분은 재건축·재개발 사업으로 공급되는 겁니다. 그런데 이런 정비사업으로 공급되는 아파트의 상당수는 주인(조합원)있는 집을 다시 공급(조합원분양)하는 것으로 신규공급량(일반분양분)은 30% 내외에 그칩니다. 더욱이 신혼희망타운과 행복주택을 제외하면 서...

  • 인천 집값, 많이 올랐다구요?…"더 오릅니다"

    인천시의 아파트값 상승세가 무섭습니다. 수도권이 전반적으로 다 오르는 중이지만 인천시의 상승률은 다른 시도를 압도하는 수준입니다. 왜 이렇게 오를까요? 그리고 언제까지 오를 수 있을까요? KB국민은행에 의하면 현 정부 집권이후(2017년 5월~2021년 5월) 인천시의 아파트 매매가격은 21.58% 올랐습니다. 서울 상승률(47.92%)의 절반도 안되는 수준이고 전국 평균(23.04%)보다 낮은 상승률입니다. 우리나라 제3의 도시(인구 기준)...

  • 서울 아파트 거래 감소로 집값 하락?…"천만의 말씀"

    최근 뉴스를 보면 서울 아파트 거래량이 줄었다고 합니다. 전달에 비해 감소하면서 서서히 줄어드는 추세라는 겁니다. 일부에서는 이러한 거래량을 근거로 집값이 빠질 것이라는 전망까지 나오고 있습니다. 이러한 통계는 맞는 걸까요? 아닙니다. 잘못 알려진 사실입니다. 지금 서울아파트 거래량은 폭증하는 중입니다. 전월과 비교해서 현재 아파트 거래량의 증감을 이야기하는 것은 잘못된 통계 해석입니다. 왜냐하면 아파트는 계절적요인이 큰 상품이기 때문입니다....

  • 부동산 문제 사과했지만…계속되는 집값 희생양 찾기

    문재인 대통령이 4주년 기자회견에서 부동산 부분만큼은 정부가 할 말이 없는 상황이라고 밝혔습니다. 처음으로 부동산 정책의 실패를 자인한 내용이라는 해석이 대부분이었습니다. 하지만 여전히 투기 금지, 실수요자 보호, 공공의 주택공급 확대라는 정책 기조는 달라질 수 없다는 언급은 아쉬움이 남습니다. 여전히 투기로 인해 집값이 올랐다는 생각을 가지는 한 집값을 잡는 것은 요원해 보입니다. 국토교통부가 전국 아파트 매매거래 건수 총 79만8000건을...

  • "이제 다시 도심 아파트다"

    보궐선거가 끝났습니다. 야당의 압도적인 승리로 부동산 시장은 다시 호재를 맞을 것으로 예상됩니다. 서울은 재건축 이슈가 있는 지역을 중심으로 호가가 높아지고 있습니다. 압구정, 잠실, 목동, 여의도 등의 지역은 가격 상승의 기대감으로 수억 원 웃돈이 붙은 호가 매물이 나오고 있습니다. 대부분 부동산 수요자들은 고민할 겁니다. 보궐선거의 결과는 분명한 호재이지만 현재 시장에 진입하는 것이 적절한가 인지를 말입니다. 앞으로의 부동산 시장은 현 정...

  • "수요가 늘어나는 부동산에 투자하세요"

    부동산 투자는 수요와 공급의 지루한 심리 싸움입니다. 시간과의 싸움이라는 말입니다. 대부분 투자자는 시간과의 싸움에서 집니다. 너무 빠른 시기에 매도를 선택하든지, 기다리다 지쳐 팔고 나면 가격이 오릅니다. 너무 빨라도 안 되고 너무 늦으면 위험할 수 있습니다. 어깨에 사서 무릎에서 팔라는 주식시장의 격언처럼 부동산도 시간과의 싸움입니다. 주식시장에서 시간과의 싸움에서 이기는 방법은 적립식으로 투자하는 것입니다. 투자 시점을 분산하면 시간이 ...