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심형석
심형석
The Moneyist
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심형석의 부동산정석
*약력
(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원

*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
  • 부동산은 거래가 되어야 가격이 하락하는 겁니다

    부동산 거래량은 가격의 선행지표라고 합니다. 거래량이 줄면 가격이 하락하고 반대로 거래가 활발하면 가격이 오른다는 말입니다. 정상적인 시장이라면 이런 논리가 적용됩니다. 최근의 부동산 시장은 안타깝게도 규제로 인해 왜곡되어 있습니다. 그러니 일반적인 시장의 논리가 통하지 않을 수 있습니다. 거래량이 많이 줄었더라도 간간이 이뤄지는 신고가 거래는 아파트 가격을 계속 올리는 중입니다. 직방에 의하면 2021년말 현재 기준으로 3개월 내 신고가를...

    2022-01-21 07:11
  • 다주택자는 악의 축이 아닙니다

    공짜마케팅(free marketing)은 유료로 제공해야하는 제품이나 서비스를 무료 또는 매우 저렴하게 제공합니다. 대신 소비자의 관심과 시장의 명성, 광범위한 사용자 기반을 확보해 관련 영역에서 새로운 수익을 창출하는 마케팅 기법을 말합니다. '지금 휴대폰을 무료로 바꾸세요' 등과 같은 문구는 길을 걷다가 한번쯤은 경험하는 유혹입니다. 공짜마케팅은 공짜라면 양잿물이라도 마신다는 인간의 심리를 역이용하는 발상에서 시작되었습니다....

    2022-01-19 07:59
  • 1기 신도시, 제대로 된 대안이 필요합니다

    수도권 1기 신도시는 국내 도시개발의 대명사입니다. 200만호 주택공급 계획의 일환으로 1991년 9월 분당신도시 시범단지가 입주를 시작했습니다. 작년에 이미 30년이 도래했습니다. 분당 외에 일산, 평촌, 산본, 중동 등의 지역에서도 준공 30년이 넘어가는 노후 아파트들이 급속히 증가할 것으로 예상됩니다. 노후화가 진행되면서 주민 불편은 커지고 있습니다. 주차공간이 부족하고 상하수도가 부식되며 층간 소음 또한 만만치 않습니다. 고령화와 이에...

    2022-01-16 05:50
  • 잔잔한 시장 뒤흔든 포퓰리즘 정책, 시즌2 걱정할 판

    5년 전. 2017년 8월2일 부동산대책이 발표되었습니다. 당시 주택시장에선 8·2대책을 두고 지금까지 역대 정부가 내놓은 부동산 대책 중 가장 강력하다는 평가가 많았습니다. 대출규제와 다주택자의 양도소득세 중과, 재건축 규제 등 활용 가능한 모든 규제가 망라되었습니다. 당시 주택시장이 이런 대책을 발표할 정도로 급박했을까요? 30년을 평균해보면 강남의 집값은 대략 5%대에서 상승해왔습니다. KB국민은행에 의하면 8·...

    2022-01-07 08:02
  • 부동산의 '소음'과 '신호' 제대로 구분하는 법

    부동산 정보가 넘쳐나고 있습니다. 인터넷에 접속하자마자 언론, 방송과 같은 매스미디어 뿐만 아니라 다양한 사회관계망서비스(SNS)들도 부동산 정보를 쏟아내고 있습니다. 내 집 마련에 나서는 분들은 부동산 정보를 열심히 찾아다닙니다. 부동산 정보를 많이 찾고 습득하면 투자에 성공할 것으로 생각하기 때문입니다. 부동산 정보를 계속 찾아다니는 이런 행동을 정보에 중독되었다고도 표현합니다. 정보에 중독된 부동산 투자자들은 계속해서 많은 정보를 얻기를 ...

    2022-01-02 07:30
  • "아파트 매수는 기술, 매도는 예술"

    자산투자 격언 중 '매수는 기술, 매도는 예술'이라는 말이 있습니다. 그만큼 매도가 힘들다는 의미입니다. 왜 이렇게 매도가 힘들까요? 물론 부동산 경기 상황과 매물의 경쟁력에 따라 차이가 있지만 단적으로 이를 설명하면 매수는 1:다(多)인 상황인 반면 매도는 다(多):1의 대응이 일반적이기 때문입니다. 즉 매수에 비해 매도는 시작부터 불리한 협상입니다. 매수자는 선택의 폭이 넓습니다. 이 매물을 매입할 수도 있고 저 매물의 가격...

    2021-12-29 08:17
  • 강남 뺨치는 판교…제2의 판교, 제3의 판교도

    네이버, 카카오 등 대형 IT기업들이 자리잡은 판교·분당이 뜨겁습니다. 지난 3분기 기준으로 판교와 성남시의 핵심업무지구를 지칭하는 BBD(Bundang Business District)의 공실률은 제로(0%)입니다. 가게 두 곳 중 한 곳은 비어 있는 명동의 상권과 비교하면 대조적입니다. 불과 10년 만에 판교는 강남의 위상을 흔들 정도의 우수 상권으로 거듭나고 있습니다. 대형IT기업 사이에서 직접에 따른 이익을 누릴 수 있는 ...

    2021-12-24 06:25
  • 내년 부동산 시장, 전·월세를 보면 답이 나옵니다

    올해도 얼마 남지 않았습니다. 언제나 그렇지만 올해도 다사다난했던 한 해였던 것 같습니다. 부동산 시장도 마찬가지였습니다. 정부의 강한 규제와 변치 않는 시장의 반응이 꾸준하게 이어져왔습니다. 언론과 방송에서는 벌써부터 2022년 부동산시장에 대한 전망을 합니다. 대출규제가 심해지고 내년 대통령선거도 있으니 내 집 마련을 원하는 분들의 고민은 갈수록 깊어집니다. 복합적인 특성을 가진 부동산을 예측하기 위해서는 다양한 변수를 살펴야 합니다. 하...

    2021-12-18 12:00
  • "한국, 지구상에서 가장 먼저 사라질 나라"…충격 전망

    통계청이 12월9일 발표한 ‘2020~2070년 장래인구추계’는 우리나라 인구감소의 속도가 기존의 전망보다 훨씬 심각하다는 걸 보여줍니다. 총 인구가 감소한 점도 문제이지만 생산연령인구가 먹여 살려야 하는 피부양인구가 늘어나는 점 등 심각한 내용이 한두가지가 아닙니다. 더 큰 문제는 외국인까지 합친 총인구감소 시기인 ‘데드크로스(Dead Cross)’가 8년이나 앞당겨졌다는 점입니다. 코로나19로 혼인...

    2021-12-14 08:12
  • MZ세대는 앞으로 어디에 살까요?

    MZ세대(2030세대)가 아파트 시장에 미치는 영향은 큽니다. 서울 아파트 매수 비중은 줄어 들었다보는 하지만 여전합니다. 특히 이들의 아파트 매수에는 베이비부머의 후원까지 뒷받침되기에 더 중요합니다. 상반기에는 노도강(노원구, 도봉구, 강북구)으로 명명되는 외곽지역이 많이 올랐고 하반기에는 강남4구 등 핵심지역이 번갈아 가면서 오르는 이유도 부모와 자녀들 모두 주택시장에 참여하고 있기 때문입니다. 최근에는 주춤한 분위기긴 합니다. 올해 7...

    2021-12-11 12:00
  • 공인중개사들이 화가 난 진짜 이유

    32회 공인중개사 합격자가 발표됐습니다. 한국산업인력공단에 의하면 합격자는 총 2만6913명으로 지난해 보다 1만명가량이 증가했습니다. 2차 기준 합격률도 29.07%로 지난해(22.01%)보다 올랐습니다. 이미 포화된 시장에 신규 합격생들까지 쏟아지면서 대부분의 지역에서는 과당경쟁을 우려하고 있습니다. 상대평가로의 전환까지 이야기가 나오는 등 상황은 좋지 않습니다. 필자가 근무하고 있는 법인에서는 가맹사업을 총괄하고 있기에 다양한 공인중개사...

    2021-12-08 09:01
  • 자산 축적 최대의 적은 '장기 임대주택'입니다

    공공임대주택은 사회초년생이나 취약계층에 도움을 주기 위해 저렴하게 공급합니다. 월세 지출에 대한 부담을 줄여서 주거안정을 꾀하는 것이 목적입니다. 하지만 이런 선의의 목적이 과연 임차인들에게 도움이 될까요? 대부분의 공공임대주택이 좋은 조건에 장기간 임대를 할 수 있어 입주 경쟁률은 더욱 높아질 것이라고 기대합니다. 정부 또한 다양한 유형의 공공임대주택을 지속적으로 공급하려고 합니다. 임대주택의 목적은 일견 좋아 보입니다. 상대적으로 주거비 ...

    2021-12-06 08:22
  • 가상자산 뜬다고 실물자산 '부동산'이 떨어질까요

    2030세대의 가상자산 투자는 예상외로 활발합니다. 혹자는 아파트 가격이 너무 많이 올라 암호화폐 등 가상자산에 투자한다고 합니다. 하지만 사실은 아파트 가격이 지금처럼 많이 상승하기 훨씬 전에도 2030세대를 중심으로 한 가상자산 투자는 비교적 활발했습니다. 대신증권의 보고서에 의하면 가상자산은 가격 이외에도 일상생활에서 많이 쓰이고 있다는 점에 주목할 필요가 있다고 합니다. 따지고 보면 가상자산 서비스인데요. 가상이 현실로 바뀔 수 있는 중...

    2021-12-02 08:36
  • '종부세 폭탄' 나는 상관 없다?…무주택자들의 착각

    종부세(종합부동산세)에 대한 논란이 뜨겁습니다. 한쪽에서는 폭탄이라고 분개하고 다른 한편에서는 ‘겨우’라는 비아냥도 들립니다. 종부세에 대한 평가를 차치하고라도 종부세로 인해 생각지도 않았던 세금을 내는 유주택자들은 상당히 불편합니다. 종부세의 대상이 국민의 2%라고 하지만 이것은 명백히 잘못된 통계 해석입니다. 한 언론의 분석에 의하면 종부세를 내는 유주택가구는 전국에서 8.1%에 이른답니다. 서울로 한정하면 유주택가구...

    2021-11-29 06:44
  • 한국 아파트가 미국·일본과 다른 이유

    '한국 "대한민국은 아파트 공화국이다!" 프랑스의 지리학자 ‘발레리 줄레조(Valerie Gelezeau)’의 말입니다. 저자는 프랑스에서는 이미 실패한 주택구조인 아파트에 왜 한국인들이 저렇게 열광하는지 의아해서 박사논문 주제를 한국의 아파트로 정했다고 합니다. 최초의 단지개념의 아파트인 마포아파트가 완공되고 50여년, 본격 강남개발이 시작된 이후 30여년 만에 아파트는 한국의 대표적인 주거문...

    2021-11-24 07:49
  • 노후대책은 '내 집 마련'에서 시작됩니다

    노후대책은 내 집 마련에서 시작됩니다. 이는 미국을 포함한 선진국에서는 알고 있는 사실입니다. 주택컨설팅업체 American Advisor Group이 60~75세 주택소유주 1552명을 대상으로 한 설문조사(Importance of Home Survey) 결과에 의하면 응답자의 74%가 주택을 매입한 것이 최고의 현명한 결정(the best financial decision)이라고 생각한다고 밝혔습니다. 최근에는 팬데믹의 영향으로 내 집에 ...

    2021-11-20 08:00
  • 무주택자는 진보, 유주택자는 보수다?

    선거가 다가오면 우리들은 정치인들의 입을 바라보게 됩니다. 이번에는 어떤 공약이 나올까. 우리 동네에 돈이 되는 개발 사업이 발표될까. 부동산정책과 개발 사업은 대선이나 총선 등 각종 선거에서 빠지지 않고 나오는 단골 공약 중 하나입니다. 2022년 대선에도 부동산 정책과 개발계획이 발표될 겁니다. 다만 여당과 제1야당이 바라보는 현재 부동산시장에 대한 시각이 다른 만큼 정당 공약 또한 상반된 내용일 겁니다. 부동산과 정치가 얼마나 가까운지를...

    2021-11-15 07:16
  • 신용점수 높은 사람이 차별받는 이상한 나라

    현대사회에서 신용(信用)관리는 필수입니다. 신용이란 약속을 지킬 수 있는 능력을 의미합니다. 이를 금융에 적용한다면 돈이나 상품, 서비스를 먼저 구매하고 사용한 뒤 갚을 수 있는 능력 정도로 정의할 수 있을 겁니다. 신용관리가 현대사회에서 중요한 이유는 개인의 금융 성적표와 같기 때문입니다. 원활한 금융생활을 위해서는 신용도가 당연히 좋아야 합니다. 신용도가 낮으면 금융거래 자체가 힘들고, 현금이 없다면 비교적 고가의 상품도 구입하기 어렵게 됩...

    2021-11-11 07:30
  • 서울 아파트 거래가 줄었으니…집값이 떨어질까요?

    서울의 아파트 거래가 급감하는 중입니다. 최근 서울부동산정보광장에 의하면 10월 아파트 거래는 1411건에 그치고 있습니다. 집계가 완료된 9월의 거래 또한 심각합니다. 2693건으로 작년 3775건과 비교하면 28.6% 줄었습니다. 정부의 규제가 중첩되면서 규제의 직격탄을 맞고 있는 서울지역 아파트의 경우에는 거래가 눈에 띄게 감소한 겁니다. 부동산 시장에는 '거래가 줄면 가격이 조정을 받는다'는 얘기가 있습니다. 이는 규제 ...

    2021-11-06 22:05
  • 아파트 月 주차료가 83만원이라고?

    한국에서 아파트 주차장은 대부분 무료의 개념입니다. 지방자치단체마다 법정기준이 있고 주택사업자들도 이러한 기준을 넘어 주차장을 넉넉하게 확보하는 경우들이 많습니다. 때문에 주차에 큰 불편이 없습니다. 1대는 물론 2대까지 무료로 주차하는 아파트를 흔히 볼 수 있습니다. 외국에서는 주차장이 무료가 아닌 건 당연하고 주차장을 따로 분양하기도 합니다. 3.3㎡당 1억원이 넘는 주차장도 그리 드문 사례는 아닙니다. 뉴욕 맨해튼에는 10평에 불과한 주...

    2021-11-05 06:38