(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원
*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
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최초 주택구입자의 연령이 높아지고 있습니다
생애 최초로 주택을 구입하기가 갈수록 어려워지고 있습니다. 일단 경제환경이 좋지 않습니다. 가장 큰 문제는 금리입니다. 지금 상황에서 최초 주택구입자를 대상으로 하는 금융규제의 완화는 크게 도움이 되지 않습니다. 주택을 구입하게 되면 당장 다음달부터 내야하는 이자 부담이 걱정입니다. 이렇다 보니 최초 주택구입자의 연령은 자꾸 높아져만 갑니다.전미부동산중개인협회(NAR)에 의하면 미국의 경우 올해 주택을 처음 구입한 젊은 사람들의 비중은 전체 구매자의 26%에 불과해 지난해 34%에 비해 크게 감소했습니다. 2010년 생애최초 주택구매자의 비중이 50%를 기록한 점을 고려한다면 심각한 상황입니다. 최초 주택구입자의 나이도 36세로 1년 전 33세에 비해 높아졌습니다. 두 번째 구매자의 나이 또한 56세에서 2022년에는 59세로 높아졌습니다. 두 연령 모두 통계를 집계한 이래 가장 높은 연령입니다.높은 주택가격과 줄어든 공급에 더해 급격히 높아진 금리 등 3중고가 원인입니다. 사회활동을 더 적게 한 주택수요자의 경우 현재의 경제환경에 대응하기가 쉽지 않습니다. 반면 주택계약금을 더 오래 저축했거나 부모 세대로부터 부를 이전 받은 경우에는 그나마 가능할 수 있습니다. 따라서 연령대가 올라가고 재 구매자의 비중 또한 올라가는 겁니다.우리나라도 마찬가지입니다. 생애 최초 주택구입자에 대한 LTV(주택담보인정비율)가 확대된 지 세 달이 지났지만 내 집 마련에 나서는 무주택자는 최저 수준으로 떨어졌습니다. 연 이은 금리인상도 문제이지만 집값이 하락세를 보이는 점도 내 집 마련을 주저하게 만드는 큰 요인입니다. 주택가격이 많이 올랐던 작년 월평균 4.4만명이 생애 첫 주택
2022-11-17 07:58 -
"당첨만 되면 수억원 번다" 아파트 로또 시대…이제는 끝?
아파트의 가격을 결정하는 방식은 복잡합니다. 제조업체들이 상품의 소비자가를 정하는 기준을 공개하지 않듯 주택사업자들도 분양가를 정하는 기준을 따로 공개하지는 않습니다. 하지만 나름의 통용되는 계산법은 있습니다. 가장 큰 비중을 차지하는 것은 입지입니다. 그 다음은 상품의 특성이 됩니다. 중대형인지 중소형인지, 판상형인지 탑상형인지, 남향인지 동향인지에 따라 가격이 달라집니다. 향후의 개발계획인 호재도 반영됩니다. 당연히 시공사의 브랜드도 가격을 결정하는데 중요한 요소입니다.하지만 분양가상한제가 적용되는 지역의 아파트인 경우 완전히 다른 기준이 적용됩니다. 분양가상한제는 주택 분양가격을 ‘택지비와 건축비’ 이하로 제한하는 제도입니다. 분양가자율화 이후 고분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장 불안이 커지면서 2005년 3월에 도입된 제도입니다.상한 분양가를 결정하는 방식은 부동산가격을 결정하는 3가지 방법(원가법, 거래사례비교법, 수익환원법) 중 원가법입니다. 원가법이란 부동산의 재조달원가에 감가수정을 해서 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법입니다. ‘재조달원가’란 부동산을 기준시점에서 새로 짓거나 다시 사는데 필요한 적정원가의 총액을 말합니다. 토지비+건축비 그리고 택지가산비, 건축가산비 등이 포함됩니다.분양가상한제의 효력에 대한 논란은 법이 도입된 이래 계속됐습니다. 분양주택이 전체 주택재고에서 차지하는 비중이 1~2%로 극히 낮기 때문에 집값을 안정시키는 데는 한계가 많습니다. 오히려 분양가가 낮아지는 만큼 수요와 공급의 원리에 의해 신축 아파트 공급이 줄어드는 문제가 발생합니다.
2022-11-12 07:11 -
하나씩 밝혀지는 공시가 현실화의 허상
거래절벽 상황이 지속되면서 최근 집값이 공시가격에 육박하거나 그 이하로 떨어진 단지들이 속출하고 있습니다. 공시가격 현실화라는 잘못된 정책으로 인해 의도적으로 공시가격을 높게 책정된 지역의 경우 실거래가격과 공시가격이 역전되는 말도 안되는 상황이 벌어지고 있습니다. 가격 하락이 계속될 경우 내년에는 특정지역이 아닌 전국 대부분이 이런 영향을 받을 수도 있을 겁니다.부동산가격 공시에 관한 법률에 의하면 주택가격을 공시하는 목적은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용하기 위해서랍니다. 따라서 공시가격을 실거래가격과 맞추려는 노력은 허상과 같습니다. 공시가격은 실거래가격과 차이를 두면서 과세에 활용하기 위한 목적으로 조사, 발표됩니다.더 큰 문제는 여전히 공시가 산정방식이 투명하지 않다는 겁니다. 사실상 주먹구구식으로 정부가 독단적으로 결정할 수 있다는 점입니다. 이는 정부 부처인 감사원에서도 인정한 사실입니다. 문재인정부 때인 2020년 5월 공시가격을 산정하면서 ‘용도지역’ 등 가격 결정에 결정적 영향을 미치는 요소를 빼놓고 계산했던 걸로 감사결과 드러났습니다. 이로 인해 특정 지역의 일부 공시가가 과대 또는 과소 평가됐던 것으로 나타났습니다.이러한 문제점만 있는 것이 아닙니다. 공시가를 산정하기 위한 ‘표준부동산’ 개수도 적어 정확도가 떨어집니다. 당시 국토부는 문제점을 바로잡아 정확하고 공정한 공시가를 산정하겠다고 밝혔습니다만 여전히 공시가 산정방식을 공개하지 않는 것을 보면 의심할 수밖에 없습니
2022-11-09 12:53 -
"매매든 월세든 되는 걸로 할게요"…마음 급해진 집주인들
‘부동산시장 정상화’에 기대를 걸었던 윤석열 정부가 출범한 지 5개월이 지나고 있습니다. 문재인정부 5년 동안 겹겹이 쌓여온 말도 안되는 규제들은 여전합니다. 여기에 더해 금리인상과 글로벌 경제부진은 희망과 기대를 우울함과 절망으로 바꾸는 중입니다. 거래를 통해서 부동산시장을 정상화하겠다는 공약은 공허한 약속이 되고 있습니다. 내 집 마련에 나서려는 무주택자, 더 좋은 주거환경으로 이동해 보려는 1주택자 모두 지쳐가고 있을 때, 대통령 주재 제11차 비상경제민생회의에서 발표된 ‘실수요자 보호 및 거래정상화 방안’은 가뭄에 내리는 단비와도 같았습니다.중도금 대출보증이 가능한 분양가를 12억원으로 확대하고, 무주택자와 1주택자의 주택담보인정비율(LTV)을 제한없이 50%로 완화하며, 15억원을 넘어서는 아파트에도 주택담보대출을 허용하는 것을 골자로 합니다. 부족하지만 이제라도 정부가 의미 있는 규제완화책을 내놓은 것은 다행스러운 일입니다.하지만 규제완화에도 골든타임(golden time)이 있는데 혹시 늦지는 않았는지 걱정입니다. 정확하게 말하면 규제완화도 아닙니다. 말도 안되는 악법을 정상적인 규제로 바꿔 달라는 요구입니다. 아파트 가격이 오르기를 바라는 집주인들도 이제는 없습니다. 거래만 되도록 해달라는 자본주의 사회에서는 지극히 당연한 요구를 하는 중입니다. 기존의 집이 팔리지 않아 새집으로 이사를 할 수 없고, 전세가 빠지지 않으니 꼼짝달싹을 못하는 상황이 계속되는 중입니다. 정부에서 이미 발표한 규제완화 방안이라도 빠르게 시행되기를 바랍니다.중개법인에 접수되는 매물을 살펴보면 같은 매물임에도 불구하고 매매, 전세,
2022-11-06 08:00 -
영끌? 빚투?…부동산 세대론의 함정
어느 분야에나 세대론은 있습니다. ‘세대론’이란 각 세대의 특징을 강조하고, 사회발전의 원동력이나 문제의 원인을 찾는 이론을 말합니다. 이제 세대론은 신화가 되어가는 중입니다. MZ세대에게는 자기애가 강하고 물질적이라는 믿음이 있습니다. 특히 부동산세대론은 압권입니다. MZ세대가 주택가격 하락의 원흉이라는 겁니다. 2020년 이들이 대출을 활용해서 공격적으로 주택을 매입했고 최근 이자가 급등하면서 어려움을 겪고 있습니다. 이런 상황에 부담을 느낀 MZ세대가 내놓은 급매물로 인해 집값이 폭락하고 있다는 겁니다.대략 팩트는 맞는 듯합니다. MZ세대가 적극적으로 내 집 마련에 나선 시기는 집값이 가장 많이 오른 2020년과 2021년이었습니다. 2019년 19만여명(27.4%)에 그쳤던 MZ세대 매입비중은 2020년 29만명(29.36%), 2021년 23만여명(30.1%)까지 늘었습니다. 오래전에 주택을 구입했던 베이비부머와 비교하면 매입시기가 최근이다 보니 느끼는 부담은 더욱 클 겁니다. 특히나 자산축적이 되지 않았고 대부분 생애최초 주택 구입자들이다 보니 버티기가 어렵다고 생각합니다.베이비부머의 입장에서는 집을 팔고 있는 MZ세대도 집값이 반토막 되길 바라는 무주택자 모두 마음에 들지 않을 겁니다. 금융자산의 비중이 크지 않은 우리나라 베이비부머에게 집은 노후자금의 원천입니다. 노후에 안정적인 생활을 유지하기 위해서는 집값이 떨어지면 안됩니다. 그동안 오른 집값은 고려대상이 아닙니다. 이미 가격의 앵커(anchor;닻)는 오른 현재에 맞춰져 있기 때문입니다.MZ세대들의 주택매입에는 무리한 측면도 있지만 대부분은 시간과 자금계획을 잘 세우고 내 집 마련에 나섰을 겁니다. ‘영끌&rsquo
2022-10-30 07:30
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지금은 주택공급을 챙겨야 할 때 입니다
현재 부동산 시장에서 잘 읽히는 기사는 ‘어느 단지 어떤 아파트가 얼마나 떨어졌느냐’ 입니다. 정부도 여기에 가세합니다. 국토부장관과 서울시장은 기자회견장에서 빼놓지 않고 현재의 집값은 높기 때문에 하향 안정화되어야 한다고 주장합니다.지금까지 집값 고점과 하락의 가능성을 경고한 것은 어제오늘의 일은 아닙니다. 문재인 정부의 경우 국토부장관 심지어 대통령까지 나서서 집값이 너무 높다는 등 가격에 개입하는 의견을 말한 경우가 셀 수 없을 정도로 많았습니다. 하지만 정부의 거듭된 경고에도 불구하고 집값이 잡히지 않는 것은 만성적인 공급부족과 규제로 인한 매물 잠김 등 최악의 부동산정책 때문입니다. 이로 인해 문 정부의 부동산 정책에 대한 신뢰는 바닥 수준이었습니다.윤석열 정부 또한 집값 하락 시즌2를 펼치고 있습니다. 선진외국 어느 나라에서도 주택정책을 담당하는 장관이 집값을 떨어지게 하겠다는 이야기를 하는 경우를 본적이 없습니다. 이렇게 가격에 개입하는 의견을 제시하는 것은 위험하기도 하지만 시장에 잘못된 신호를 보내는 겁니다. 가격보다는 주택공급과 수요의 균형을 맞추는 정책을 펼친다면 자연스럽게 가격이 안정화될 겁니다.공포마케팅은 가장 효과적이며 강력한 마케팅의 한 수단입니다. 인간은 결핍과 불안을 자극하면 움직입니다. 모델하우스를 방문했을 때 딱 한 채 남았다는 말을 들으면 매입 의사가 없는 분들도 불안해하면서 사야하는 게 아닌가 초조합니다. 일반 마케터(marketer)들의 이야기에도 사람의 심리가 움직이는데 언론과 방송 심지어 국토부장관, 서울시장까지 나서서 집값에 대한 이야기를 강조하면 시장은 더 크게 반응
2022-10-22 06:46 -
폼 나는 부동산 투자?…'빌딩푸어' 되지 않으려면
부동산 투자를 하다가 시간과 연륜이 좀 흐르면 길가의 빌딩들이 예사롭지 않게 보입니다. 빌딩의 층수와 규모를 자세히 보게 되고 어떤 입주자들이 들어와 있는지도 살핍니다. 처음에는 아파트 단지가 보이고 오피스텔이나 상가도 눈에 띄지만 궁극적으로 빌딩에 꽂히게 됩니다. 그래서 빌딩은 부동산 투자자들의 마지막 로망(roman)이라고 일컬어집니다.빌딩이 눈에 들어오는 이유는 여러 가지겠지만 일단 폼이 나기 때문일 것입니다. 최근 빌딩에 투자하는 금액대가 낮아졌다고는 하지만, 소위 자산가라는 분들이 가장 많이 투자합니다. 자산가들이 아파트 몇 채, 상가, 토지 등으로 투자하다보면 관리도 힘들고 불편합니다. 보유 자금을 빌딩 한 곳에 집중하면 관리하기도 편하고 폼도 납니다. 아파트 단지 입구에서 잘 보이지도 않는 조그만 섹션 하나를 가리키면서 저 아파트가 내 것이라고 자랑하는 것보다는 빌딩의 1층 기둥에 손을 대면서 요즘 빌딩 투자가 대세라고 은근슬쩍 이야기하는 것이 더 기분이 좋지 않겠습니까?빌딩이란 일반적으로 건물이나 집을 뜻하나, 우리나라에서는 특히 상업(업무) 용도로 사용되는 중층이상의 건축구조물을 말합니다. 예전에는 빌딩이라고 하면 대형 오피스건물이 떠올랐지만 최근 빌딩 투자가 어느 정도는 일반화되면서 소규모의 건축물도 빌딩이라고 부릅니다. 사실 투자 현장에서는 규모에 따라 빌딩을 구분하기도 하지만 빌딩이 가지고 있는 특성이 오히려 두드러집니다.빌딩이 가진 가장 독특한 점은 독립된 건축 구조물이라는 점입니다. 아파트나 오피스텔 그리고 구분상가의 경우 공동주택이나 집합건물이라 독립적이지 않지만 빌딩은 소유주체가 하나이
2022-10-17 06:01 -
용산, 강남을 뛰어넘을 수 있을까
용산이 뜨겁습니다. 서울 부동산시장마저 하향 조정을 겪고 있는데 반해 용산의 가격 상승세는 여전합니다. KB국민은행에 의하면 지난 1년간 용산의 아파트 매매가격 상승률은 10%에 가깝습니다. 강남구는 물론 서초구보다도 더 높습니다.한국부동산원에 의하면 용산은 2017년 12월 송파구의 아파트 평균 매매가격을 넘어선 이후 서울 내 3위의 가격 수준을 유지하는 중입니다. 수급요인도 긍정적이라 미래의 전망 또한 좋습니다. 부동산 지인에 의하면 용산구의 아파트 적정 입주량은 매년 1100가구이나 올해에도 임대(원효루미니)를 제외하면 384가구, 내년과 내후년에는 각각 70가구, 26가구에 그칩니다. 그나마 이도 도시형생활주택이나 고급주택의 입주라서 서울의 물량부족과 함께 용산의 주택시장은 탄탄할 것으로 예상됩니다.하지만 용산을 더 두드러지게 만드는 가장 큰 요인은 개발호재입니다. 용산구의 70%의 면적이 개발 중이라고 하니 서울에 속한 자치구라는 것이 믿기지 않습니다. 용산공원과 함께 대표적인 개발호재는 뭐니뭐니해도 용산정비창을 국제업무지구로 만드는 계획입니다. 2013년 기존의 도시개발사업이 최종 무산된 이후 10년째 방치돼온 사업입니다. 서울의 마지막 남은 도심을 글로벌 하이테크 기업이 몰려드는 아시아의 실리콘밸리로 만들 겁니다. 입지규제최소구역으로 지정해 1500%라는 용적률 상한을 벗어나려 합니다. 예상컨대 강남역에서 삼성역에 이르는 테헤란로의 모든 대형빌딩들이 국제업무지구로 들어올 수 있는 규모입니다. 직주혼합도 계획 중입니다. 일자리와 주거, 여가 및 문화가 지구 내에서 실현될 수 있는 다용도 복합개발을 기대합니다.용산정비창 개발의 핵심은
2022-10-12 07:44 -
부동산 시장 예측할 땐 전세 매물을 살펴라
부동산시장의 가격에 영향을 미치는 변수는 다양합니다. 부동산 자체가 복합적인 상품이기 때문입니다. 간단하게는 외부적 요인과 내부적 요인으로 살펴볼 수 있는데 현재 부동산시장이 조정을 받는 가장 큰 원인은 외부적 요인인 금리 인상과 경기 침체에 대한 우려입니다. 이런 외부적인 요인을 제외하면 전세매물이 누적되면서 매매시장에 미치는 영향이 가장 부정적으로 보여집니다.매매매물도 많이 나오지만 가장 큰 문제는 전세매물입니다. 문재인 정부 기간 동안 부동산시장의 규제는 강했지만 거래가 되지 않더라도 아파트 가격이 하락하지 않았던 가장 큰 원인은 부족했던 매물에 있습니다. 세금 등의 원인으로 거래 가능한 아파트가 갑자기 줄어들면서 부동산가격이 올랐던 겁니다. 현재는 그 반대의 논리가 적용될 수 있는데 매물, 특히 전세 매물이 늘어나면서 가격에 부정적인 영향을 미치는 중입니다.올해 들어 필자가 소속되어 있는 부동산회사에 접수되는 전세매물과 전세손님(매수자)의 월별 변화를 살펴보면 매물은 급격히 증가하는 데 반해 매수자는 오히려 연초 대비 줄어들었습니다. 수도권의 경우 인천의 전세매물 증가 폭이 가장 컸습니다. 이는 아실에 의하면 인천의 경우 올해 아파트 입주 물량이 4만2857가구나 되어 적정입주량 1만4995가구와 비교해 너무 많기 때문입니다. 기존 아파트가 팔리지 않아 입주해야 하는 단지를 전세 놓아야 하는데 전세매물이 넘치면서 전세입자를 찾기가 어려워집니다. 가격을 낮추어 전세입자를 찾아야하는데 이로 인해 매매가격까지 영향을 받는 겁니다.전세매물이 늘어나고 있으나 전세수요는 줄어들고 있습니다. 이는 △계약갱신청구권 사용 △
2022-10-04 07:00 -
싸고 다양한 공공임대주택, 왜 인기가 없을까
임대주택은 무주택 저소득 서민들에게 저렴한 비용으로 주거 안정을 누릴 수 있도록 하는 주거복지의 일환입니다. 대부분 공공에서 건설, 운영하지만 민간에서 짓고 관리하는 임대주택도 있어 이제는 소득 수준에 맞는 다양한 임대주택이 공급되고 있습니다.하지만 주변시세보다 저렴한 임대주택이 계속 비어가고 있습니다. 공공임대주택 유형별로 차이는 있지만 시세의 30% 수준까지 저렴하게 공급되는 임대주택이 6개월 이상 공가로 남아있다는 것은 이해하기 힘듭니다. 무슨 이유에선지 실수요자들로부터 외면을 받고 있다는 말입니다.올해 6월 말 현재 LH가 관리하는 임대주택(건설임대) 92만618가구 중 공가는 3만2038가구(3.5%)로 역대 최다를 기록했습니다. 더 큰 문제는 공가 호수와 공실률이 계속 늘고 있다는 점입니다. 2018년 1.2%에 그쳤던 공실률은 2019년 1.6%, 2020년 2.3%, 2021년 3.1%에 이어 2022년 6월 현재 3.5% 수준으로 높아졌습니다.지역별로 보면 경기도가 8119가구로 가장 많았습니다. 서울과 인천에도 각각 419가구, 1281가구가 6개월 이상 빈 집 상태입니다. 주택수요가 가장 많은 수도권에서의 공실이 1만 가구에 육박한다고 하니 놀라울 따름입니다. 이렇게 공실률이 높아가는 가장 큰 원인은 좁은 면적 때문입니다. 국회 예산정책처가 미임대기간이 긴 임대주택 단지를 조사했더니 전용면적이 작은 호수에서 장기 미임대율이 높았습니다. LH 담당자의 의견을 들어보면 지역본부에서는 미임대율이 높은 소형보다는 조금 큰 평수를 짓고자 건의하지만 실적 쌓기에 급급한 정부가 이를 받아들이지 않는 듯 합니다. 수요자들이 원하는 3채가 아닌 실적 늘리는데 필요한 5채의 임대주택이 되는 겁니다. 임대주
2022-09-28 07:34
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전세는 안정되는데 월세는 왜 자꾸 오를까
임대차2법이 시행된 지 2년이 지났습니다. 계약갱신청구권이 만료된 전세매물이 나오면서 전세가격이 폭등할 것이라는 우려는 기우에 불과했습니다. KB국민은행에 의하면 올해 8월까지 전국의 아파트 전세가격은 1.09% 상승에 그쳤으며 서울은 이보다 더 낮은 0.81% 상승에 불과했습니다. 8월로 한정하면 전국과 서울의 전세가격은 모두 마이너스 상승률을 기록했습니다.현재 전세매물이 증가하고 있는 점 등을 고려하면 올해 하반기에도 전세가격이 상승할 가능성은 크지 않은 듯합니다. 반면 월세가격은 전세가격보다는 많이 오르고 있습니다. 한국부동산원에 의하면 올해 들어 7월까지 전국의 월세가격은 1.46% 상승했습니다. 전세가격은 0.38% 하락했습니다. 월세가격 상승률은 확연히 눈에 띕니다. 서울의 평균 월세보증금은 이미 2억원을 훌쩍 넘었습니다. 월세 또한 126만원에 이릅니다. 2년 전 1억2000만원의 평균 월세보증금과 112만원 평균 월세와 비교한다면 월세가격의 상승은 폭등 수준입니다. 더 큰 문제는 순수월세에 비해 준월세의 가격 상승이 더 가파르다는 점입니다. 순수월세가 거의 없는 우리나라의 경우 준월세가 대부분인데 현장에서 느끼는 월세 상승분이 만만치 않음을 나타냅니다.월세가 오르는 이유는 무엇일까요? 전세가격이 안정 또는 하락한다면 월세가격 또한 하락하는 것이 맞는 듯 보입니다. 하지만 이는 월세를 단편적으로만 인식하기 때문에 발생하는 오판입니다. 월세 오르는 첫 번째 이유는 전세 상승분을 월세로 전환하기 때문입니다. 전세가격은 안정되었지만 월세가 오르는 가장 큰 원인입니다. 전세대출도 쉽지 않고 전세대출 금리 또한 많이 올랐기 때문에 월세가 더 이
2022-09-25 07:19 -
부동산은 '정책'이 필요하지 '정치'는 필요 없습니다
100년 만의 기록적인 폭우는 그동안 잊고 지냈던 비정상 주거문제에 대한 관심을 키웠습니다. 2020년 기준으로 전국의 지하, 반지하 거주 가구는 32만7320만가구입니다. 더욱 안타까운 사실은 글로벌 경제도시인 서울에만 무려 20만1000가구가 있다는 점입니다.원래 반지하는 주거공간으로 만들어진 곳이 아닙니다. 유사시 방공호 또는 대피소로 사용하기 위해 정부가 1970년 건축법을 개정, 신축 단독주택과 다세대주택에 지하실을 의무적으로 만들도록 하면서 시작됐습니다. 이제 지하, 반지하 거주를 해결해야 하는 상황에서 1만 가구에 불과한 비정상거처 거주자 우선 공급 물량은 턱없이 부족합니다. 이마저도 과거 6000가구에서 늘린다고 예정된 수치이니 비정상 주거문제 해결에 더 큰 관심이 필요합니다. 우선 공급물량을 서울에만 적용한다고 해도 20만 호의 비정상 거처가 없어지기 위해서는 무려 20년이 필요하다는 말입니다. 그동안에 또다시 수해가 나지 않을 것이란 보장은 없습니다.생존이냐 아니냐의 문제가 걸려있는 시급한 임대주택 문제 해결이 눈앞에 놓여있음에도 불구하고 서울시장은 ‘타워팰리스급 임대주택’을 이야기합니다. 싱가포르의 주택 상황이 우리와는 완전히 다름에도 불구하고 임대주택 고급화를 이야기합니다. 임대주택도 고급화되어야 한다는데 반대하는 사람은 없습니다. 하지만 모든 정책은 우선순위가 있고 재정의 사용처는 시급함이 우선시되어야 합니다.특히나 임대주택에 10~20년씩 편안한 주거를 하게 되면 무주택 입주민들의 자산축적은 기대할 수 없습니다. 부동산 자산 가격이 폭등하는 시기에는 소위 벼락 거지가 됩니다. 타워팰리스급 임대주택보다는 자가
2022-09-17 09:36 -
공급대책 만큼 '수요대책'에도 관심 가져야 하는 이유
역대 최악의 거래 마비 상태가 계속되는 가운데 올해는 이런 부동산 시장 상황이 지속될 것으로 전망됩니다. 금리가 가장 큰 문제인데 한국은행의 빅스텝(big step)으로 인해 시중금리 인상이 가팔랐기 때문입니다. 최근에 거래되는 대부분의 매물은 최고가에서 평균 20% 이상 하락한 급매물들입니다. 이런 매물들만 거래되고 최고가와 유사한 가격대의 매물은 쳐다보지도 않습니다.신고가 한 두 개로 가격이 결정됐던 2021년 상반기의 부동산 시장도 정상이 아니었습니다. 하락가 한 두 개로 가격이 정해지는 지금의 부동산 시장 또한 정상이 아닌 건 마찬가지입니다. 정상적으로 가격이 하락하기 위해서는 아파트의 매매거래량이 늘어야 합니다. 현재는 거래절벽 상태로 정상적인 하락시기가 아닙니다. ‘영끌’이란 단어가 유행하던 2021년의 그 많던 주택수요는 다 어디로 갔을까요?공급도 누적되어 주택시장에 영향을 미치지만, 수요 또한 누적되어 언젠가는 부동산시장을 움직이게 만듭니다. 서울의 적정 아파트 수요는 4만8000가구라고 합니다. 어떻게 구해졌는지는 잘 모르겠지만 대부분의 정보업체에서 제공하는 자료에는 이렇게 나옵니다. 간단히 서울의 주택수요를 추정하면 결혼과 이혼 건수가 신규수요가 아닌가 싶습니다. 대략 5만~6만 호 정도입니다. 여기에 더해 연립이나 오피스텔 등 아파트가 아닌 주거시설에 거주하는 분들이 아파트로 이전하고 싶어하는 ‘상품의 대체수요’와 경기, 지방, 해외 등 ‘지역의 대체수요’를 포함하면 훨씬 늘어난다고 볼 수 있습니다. 이렇게 많은 주택수요가 몇 년째 계속 누적되는 중입니다.현재의 주택수요는 아파트를 매매하지 않으려 합
2022-09-09 08:10 -
30년 동안 3번의 폭락 분석, 집값 떨어지는 진짜 신호는?
부동산 시장이 활기를 잃고 있습니다. 서울 아파트 매매거래 건수는 2017년의 20% 수준에 불과합니다. 주택시장 소비심리지수 또한 부진한 모습입니다. 현재가 조정기인지 대세 하락기인지에 대한 의견도 분분합니다. 보통 조정기를 강보합 또는 약보합이라고 표현합니다. 대세 상승 기간이지만 일시적으로 가격이 10%대에서 조정을 받는 시기를 말합니다. 반면 대세 하락기는 가격 하락이 5년 이상 지속되는 시기로 하락률 또한 20~30%로 큽니다.조정기냐 대세 하락기냐를 판별하기 위해 다양한 지표를 살펴볼 수 있을 겁니다. 특이한 한 두 거래를 가지고 시장을 판단할 수는 없습니다. 하지만 확실한 점은 지난 30년 동안 3번 정도 나타난 대세 하락기의 특징을 파악해 현재와 비교하는 것이 현재 시점의 부동산시장을 가장 정확하게 판단할 수 있을 겁니다.3번의 대세 하락기 중 첫 번째는 200만호 건설계획 후 입주가 본격화된 1990년대 초입니다. 시기적으로는 하락기간이 가장 길었던 시점입니다. 두 번째는 IMF 구제금융 시기로서 하락률로 따지자면 가장 컸던 시기입니다. 세 번째는 미국의 서브프라임 모기지 부실로 발생한 글로벌 금융위기 때입니다. 이 3번의 시기를 제외하고는 수도권의 부동산시장이 하락한 경우는 없습니다. 물론 단기적으로 하락한 경우는 있습니다만 이는 상승기 때 나타날 수 있는 조정이지 하락은 아니라고 보는 것이 더 정확합니다.대세 하락기의 첫 번째 특징은 아파트 매매 거래가 늘어난다는 점입니다. 통계자료가 있는 2008년과 2009년을 비교하면 전국의 아파트 매매거래는 58만 건에서 63만 건으로 늘어납니다. 본격적으로 하락국면에 접어든 2008년의 거래량이 더 늘었습니다. 서
2022-08-22 07:06 -
퇴직하고 달랑 집 한 채…'주택연금' 활성화 시급하다
주택금융공사가 올 하반기부터 주택연금 활성화를 위해 가입 기준 확대를 추진합니다. 주택가격 기준을 현재 공시가격 9억원 이하에서 최대 12억원 이하로 확대하는 방안이 가장 유력한 것으로 알려졌습니다. 주택연금은 만 55세 이상인 주택보유자가 거주하고 있는 주택을 담보로 맡기고 매달 일정 금액을 연금처럼 받는 역모기지(reverse mortgage) 상품입니다.원래 주택담보대출은 개인이 구매할 주택을 금융기관에 담보로 제공해 대출을 받는 겁니다. 하지만 역모기지는 이미 소유하고 있는 주택을 금융기관에 담보로 제공해 대출을 받는 형식입니다. 예전에는 부동산 선호현상이 강하고 주택가격도 꾸준히 올랐고 자녀에게 상속하기 위한 목적 등으로 주택연금의 인기가 크지 않았습니다. 그러나 최근 주택가격이 안정화되고 고령화의 그늘이 짙게 드리워지면서 가입자는 꾸준히 증가하고 있습니다.올해 5월 말 현재 주택연금 가입자는 9만7658명으로 평균 연령은 72세, 월지급금은 112만원, 주택가격은 3억4500만원으로 집계되었습니다. 2020년 주택소유통계에 의하면 전체 주택소유주에서 60세 이상의 주택소유주 비중은 40.2%나 됩니다. 이런 비중을 고려한다면 주택연금의 가입자는 더 늘어나야 할 것으로 보입니다. 그건 우리나라 고령화가 심각하고 고령층의 노후 대비 또한 상대적으로 부족하기 때문입니다.우려했던 ‘인구감소’가 현실로 다가왔습니다. 경제활동의 핵심적인 역할을 담당하는 경제활동 인구뿐 아니라 정부 수립 최초로 총인구가 감소했습니다. 인구가 감소함으로써 고령화의 문제가 본격 제기되고 있고, 국내 고령층의 노후 대비는 팬데믹으로 인해 더 큰 어려움을 겪고 있다는 지적
2022-08-16 07:33
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경제학계 거장도 '반성문'…금리상승 사이클 언제까지 갈까?
“많은 경제 전문가들이 이미 물가 상승세가 정점을 지났거나, 꺾일 것이라고 내다보고 있습니다.” 2008년 노벨 경제학상을 수상한 폴 크루그먼교수가 본인의 인플레이션 예측 오류를 인정하는 반성문을 뉴욕타임스(NYT)에 기고하면서 향후 경제전망에 대해 언급한 내용입니다.폴 크루그먼 교수를 경제학계에서 거장이라고 언급하는 이유는 이렇게 자신이 주장한 내용이 설령 빗나가더라도 곧바로 깨끗이 승복하고 인정하는 태도를 보인다는 점입니다. 중요한 사실은 존 베이츠 클라크 메달(John Bates Clark Medal)과 노벨경제학상을 동시에 받은 12명에 불과한 경제학자를 칭찬하는 것이 아닙니다. 바로 물가입니다.금리 인상은 경제에서 많고 다양한 영역에 영향을 미칩니다. 물가를 잡기 위해 금리를 올리지만 금리 인상으로 인해 자산시장은 크게 위축될 수밖에 없습니다. 은행에서 돈을 빌리는 비용이 늘어나면 대출을 갚거나 받지 않고 자산시장의 투자세는 감소하게 됩니다. 금리가 낮았던 최근 몇 년간 모든 자산 가격이 급등했던 사례를 떠올리면 그 반대의 영향 또한 크다고 생각할 수 있습니다.유럽 또한 통화 긴축 대열에 합류했습니다. 유럽중앙은행이 기준금리를 0.5%포인트 인상하는 빅스텝(big step)을 단행했습니다. 기준금리를 올린 건 11년만으로 인플레이션에 대응하기 위한 조치로 풀이됩니다. 6월 유로존 소비자물가지수(CPI) 상승률이 8.6%로 40여 년 만에 최고치라고 합니다. 약세를 이어가는 유로화의 가치 또한 금리 인상의 폭을 크게 만들었습니다. 금리 인상 언제까지 계속될까요?경제 전문가들의 이야기를 종합해보면 내년부터는 금리 인상이 아닌 금리 인하가 진행될 수도 있다고 합니
2022-08-02 07:00 -
미국 맨해튼 17평 아파트 월세 600만원, 한국은?
뉴욕 맨해튼 허드슨강 인근 고층아파트, 약 17평 남짓한 아파트의 월세는 600만원(4550달러)에 매물이 나와 있습니다. 특별한 아파트냐구요. 아닙니다. 미국 임대 부동산정보업체인 점퍼(Zumper)닷컴에 의하면 뉴욕 맨해튼의 방 1개 아파트 월세 중간값(median price) 추이를 살펴보면 7월10일 현재 4195달러에 달합니다. 1년 전과 비교하면 42%나 올랐습니다. 방 2개 아파트의 경우 월세 중간값은 5250달러나 됩니다. 평균적인 맨해튼의 집값은 저렴한 할렘을 포함하고 있기에 주거선호지역의 경우 상상을 초월할 것으로 예상됩니다.최근의 월세 상승은 팬데믹의 전후의 인플레이션과 연관이 깊습니다. 미 중앙은행의 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 급하게 올리는 상황 또한 여기에 영향을 미치는 중입니다. 월세는 금리와 연동이 되어 결정되는데 기준금리가 급하게 올라가는 바람에 월세도 폭등하게 됐습니다. 여기에 더해 주택수요자들 또한 매입을 포기하고 월세 대열에 합류한 점 또한 월세 수요를 증가시켰습니다. 관리비용 또한 심각합니다. 41년 만에 가장 높은 인플레이션으로 관리비용이 올라 월세 인상이 불가피해지고 있습니다.더 큰 문제는 월세 상승은 인플레이션 완화를 가로막을 수 있다는 점입니다. 월세 관련 비용이 미국 소비자물가지수(Consumer Price Index)에서 차지하는 비중이 30%를 훌쩍 넘는다고 합니다. 따라서 월세 상승이 인플레이션을 일으키는 주요 원인이 될 수 있다는 말입니다. 금리가 올라 월세가 오르고, 월세가 올라 물가가 오르면서 이를 막기 위해 다시 금리를 올리는 악순환이 벌어질 수 있습니다. 소비자물가지수를 계산하는 데 사용되는 데이터들은 대략 6~12개월 가량 지연되어 반영되는
2022-07-28 08:00 -
'부동산 시장 정상화' 외친 새 정부…'골든타임' 지나고 있다
새 정부 부동산정책의 방향은 시장 정상화입니다. 문재인정부 5년 동안 누적된 규제를 정상화시켜 부동산시장이 자율적으로 움직이도록 만드는 겁니다. 쉽지 않습니다. 이전 정부에서 도입된 규제가 엄청났고, 규제의 부작용을 해소하고자 또 다른 규제를 쏟아냈습니다. 이제 중첩되고 누적된 규제도 문제이지만 이를 해결하기 위해서는 고차원의 방정식을 풀어야 하는 상황이 더 큰 문제입니다. 부동산 시장을 안정화시키면서 규제를 완화해야 하기 때문입니다.규제 완화와 부동산 시장의 안정은 방향성이 다릅니다. 규제를 완화하면 필히 부동산시장은 불안정해집니다. 가격이 상승할 가능성이 커진다는 말입니다. 규제도 부작용(side effect)을 초래하지만 규제 완화 또한 부작용을 초래합니다. 하지만 이런 부작용을 경험해야만 정상적인 부동산시장을 만들 수 있습니다. 부동산가격이 단기적으로 불안정해지는 것은 감수해야 합니다. 안타깝게도 윤석열정부는 이런 부작용에 너무 예민한 듯합니다. 부작용 없이 규제 완화를 하려다 보니 시장에서는 이게 규제 완화인지 규제보존인지 헷갈리기까지 합니다.'다주택자 양도세 중과 유예'는 새 정부 규제완화 정책의 대표적인 사례입니다. 문재인 정부에서 악의 축으로 대접받던 다주택자들이 정상적인 시장 참여자로 바뀌는 순간입니다. 6·21부동산대책에서 가장 주목받았던 상생임대인제도 또한 마찬가지입니다. 1주택이 남은 상태에서야 거주하지 않아도 비과세 혜택이 주어지지만 다주택자들도 상생임대인제도의 수혜대상입니다. 전월세가격 상승으로 인해 매매가격까지 오를 수 있는 부작용을 막을 수 있는 좋은 제도입니다.특히 문재인 정
2022-07-21 07:48 -
'시간을 이기는' 부동산 투자 방법
부동산투자는 수요와 공급의 지루한 심리 게임입니다. 시간과의 싸움이라는 말입니다. 대부분의 투자자들은 시간과의 싸움에서 집니다. 너무 빠른 시기에 매도를 선택하든지, 기다리다 지쳐 팔고 나면 가격이 오릅니다. 너무 빨라도 안 되고 너무 늦으면 위험할 수 있습니다. 어깨에 사서 무릎에서 팔라는 주식시장의 격언은 시간과의 싸움이 그만큼 어렵다는 의미입니다. 그게 아니라면 머리에서 사서 발에서 팔라고 말하겠지요.주식시장에서 시간과의 싸움에 이기는 방법 중 하나는 적립식으로 투자하는 겁니다.투자 시점을 분산하면 시간이 고려 대상에서 사라지니 상품에 집중하게 됩니다. 상품에 집중하는 것이 가장 좋은 전략임을 모두 알지만 극소수의 투자자들만 이렇게 행동합니다. 그러다 보니 적립식이라는 강제적인 방법을 동원하는 겁니다. 부동산도 마찬가지인데, 2017년에 투자한 상품과 2021년에 투자한 상품의 수익률은 다릅니다. 상품도 중요하지만 타이밍을 무시할 수는 없습니다. 이러다 보니 자꾸 시간에 관심이 가고 상품보다는 타이밍에 집중하게 됩니다. 이런 박약한 의지를 북돋울 수 있는 방법이 있을까요.시간을 이기는 부동산투자는 쉽지 않습니다. 주식과 다르게 부동산투자는 한 번에 목돈이 들어가기도 하고 매도 타이밍이 수익률에 엄청난 영향을 미치기 때문입니다. 언제 사고 언제 팔지를 신경 쓰지 말라는 것은 투자를 하지 말라는 걸로 받아들이는 사람들도 많습니다.그래도 방법은 있습니다. 첫 번째는 적립식 주식투자와 마찬가지로 강제적으로 시간의 굴레에서 벗어나게 만드는 겁니다. 임대사업자로 등록하는 방법이 있습니다. 현재 아파트는 임대사업자 등록이 되지
2022-07-15 07:24 -
서울 아파트는 안전자산입니다
글로벌 경제 여건이 악화되면서 안전자산에 대한 선호현상이 커지고 있습니다. 주식이나 회사채 같은 위험자산보다 채무 불이행 위험이 없는 무위험 자산으로 시중 자금이 몰리고 있습니다. 국고채가 대표적인데 이로 인해 국고채 금리는 하락 중입니다. 투자의 세계에서는 무위험 자산을 찾을 수는 없습니다. 투자를 하면서 위험을 감수하지 않는다면 수익 또한 얻을 수 없기 때문입니다. 그나마 위험이 낮은 자산을 찾아야 하는데 대표적으로 달러, 금, 국고채 등을 들 수 있습니다.가만히 있으면 벼락거지로 전락할 수 있는 시기에 안전한 투자자산을 찾기 위해서는 어떤 조건을 충족해야 할까요. 필자는 2가지를 우선적으로 보는 것이 맞다고 생각합니다. 첫 번째는 변동성입니다. 상승과 하락 등 특정의 방향성이 아닌 변동성 즉 진폭을 의미합니다. 변동성이 큰 상품은 오를 때는 정말 행복하겠지만 내릴 때는 세상이 멸망한 것과 같은 고통을 느낄 수 있습니다. 장기투자를 고려하는 분들이라면 이렇게 변동성이 큰 상품은 선택하는 것은 건강상에도 해롭습니다.연초 대비 대표적인 투자상품의 변동성을 살펴봤습니다. 코스피지수는 무려 500포인트 이상 하락했고 가상화폐의 대표자산인 비트코인은 반 토막이 났습니다. 하지만 KB국민은행에서 발표하는 서울아파트의 평균 매매가격은 오히려 올랐습니다. 불과 8개월 전인 2021년 11월로 돌아가면 정반대의 상황을 확인할 수 있습니다. 서울 아파트 평균 매매가격은 큰 변동이 없습니다만 코스피지수와 특히 비트코인의 경우 널뛰기라고 이야기할 정도로 자산 가치의 변동 폭이 큽니다. 단 8개월 사이 자산 가치가 30%대로 줄어들었습니다. 그나마 비트코인
2022-07-09 08:47