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심형석
심형석
The Moneyist
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심형석의 부동산정석
*약력
(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원

*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
  • 한국은 왜 가계부채가 많을까…통계의 '함정'

    통계를 살필 때는 그 행간의 의미를 아는 것이 중요합니다. 언뜻 생각하기에 숫자는 거짓말을 하지 않는 것 같지만 통계만큼 거짓말에 많이 활용되는 수단이 없습니다. 문재인 정부에서도 선거철만 되면 부동산 가격이 하락한다는 발표가 나와 부동산통계를 왜곡하고 있는 것은 아닌지 의문이 많았습니다. 급기야 이를 주도한 한국부동산원은 감사원의 특별감사까지 받게 되었습니다. 국가 간 통계를 비교할 때 이런 문제는 더 크게 나타납니다.일단 용어의 통일이 어렵습니다. 주택보급률을 계산할 때 국가마다 주택을 규정하는 의미가 다르고 가구 또한 마찬가지입니다. 동성가구를 인정하는 국가도 있으며 우리나라의 경우에도 1인 가구를 주택보급률 통계에 포함한 지는 얼마되지 않았습니다. 더 큰 문제는 국가 간 경제 상황이 다르다는 겁니다. 자본주의 경제라고 해서 모든 나라가 동일하지 않으며 과거의 관습 속에서 경제가 발전되어 왔기 때문에 그 나라만의 특수한 경제 여건을 아는 것이 중요합니다. 왜 우리나라는 가계대출이 상대적으로 빨리 증가하는지에 대한 의문은 여기서 출발합니다.금융위원회와 금융감독원에 따르면 2021년 가계대출 증가액은 71.7조원 이었으며 정부의 대출 규제로 인해 2020년(100.7조)보다는 많이 줄었습니다. 모든 부문의 대출이 줄었지만 안타깝게도 전세대출의 증가 폭은 일정하게 유지되었습니다. 이로 인해 은행권 가계대출 증가분 가운데 전세대출이 차지하는 비중은 41.2%로 2020년 33.5%보다 7.7%포인트 확대됐습니다. 물론 전세대출은 실수요 대출이라는 이유로 총량관리에서 제외했고 작년에 전세가격 또한 많이 올랐기 때문이겠지요. 전세는 전 세계 우리나라만

    2022-05-25 07:14
  • 같은 집인데 가격은 두개 이상, '이중가격' 정상인가요

    주택상품에 매겨지는 가격이 달라 주택 수요자들의 고민이 깊어집니다. 대표적인 것이 분양가격과 주변 시세와의 차이입니다. 분양가격의 상한을 정해 그 이상의 가격으로 공급하지 못하는 것이 분양가 상한제입니다. 지역에 따라 차이는 있지만 분양가격은 주변 시세보다 60~80%가량 저렴합니다. 분양가격이 저렴하니 찾는 사람이 많고 어떤 사람한테 분양을 해줘야 하는지가 고민 사항이 됩니다. 200번 가까이 개정된 청약제도가 계속 복잡해지는 이유입니다.전·월세와 같은 임대차 비용 또한 다양한 가격대가 형성되어 있습니다. 계약갱신청구권을 사용한 매물과 월세로 전환된 매물 등의 조건을 고려한다면 동일한 단지라도 이중가격을 넘어서 삼중, 사중의 가격대도 나올 수 있습니다.같은 상품에 대해 두 가지 이상의 공정 가격을 매기는 일 또는 그 가격을 ‘이중가격(double price)’이라고 부릅니다. 이중가격은 시장에서 책정되는 가격과 실제 거래되는 가격이 다름을 의미하는데 대부분은 책정되는 가격이 높아 문제가 됩니다. 높은 국내 가격과 낮은 수출가격을 예로 들 수 있습니다. 국내 소비자들은 봉이냐라는 논란이 제기될 수 있기 때문입니다.안타깝게도 부동산 부문에서는 정부의 규제로 인해 주택사업자가 책정하는 가격이 실제 거래가격보다 낮아서 문제가 됩니다. 분양가격과 임대차 비용은 ‘최고가격제(price ceiling)’의 전형적인 사례입니다. 최고가격이라서 높을 거라 예상되지만 주변 시세보다 터무니없이 낮은 가격으로 분양 또는 임대해야 합니다. 주변 시세보다 낮은 가격을 책정해 실제 거래가격의 하락을 유도합니다. 최저임금제로 대표되는 최저가격제는 그

    2022-05-20 08:08
  • 늘어나는 '미분양' 주택, 제대로 알고보기

    전국의 미분양주택이 증가하고 있습니다. 작년 말 한층 강해진 대출 규제로 인해 부동산시장이 조정을 받으면서 전국의 미분양주택은 6개월 연속으로 늘어나는 중입니다. 미분양주택의 총량 규모는 아직 우려할 수준은 아니지만, 증가 속도가 가팔라 예의 주시해야 한다는 지적도 많습니다. 더 중요한 사실은 미분양주택에 대한 정확한 이해를 통해 부동산시장을 바라보는 시각을 키워야 한다는 점입니다.국토교통부에 의하면 3월 말 기준으로 전국의 미분양주택은 2.8만 가구로 한 달 전에 비해 11%나 증가했습니다. 미분양주택은 작년 9월 1.38만 가구로 역대 최저치를 기록한 이후 6개월 동안 계속 증가했습니다. 증가율은 수도권이 높지만 대부분의 미분양주택은 지방에 있습니다. 수도권의 미분양주택은 2.9만가구에 그치지만 지방은 2.5만 가구나 됩니다. 놀랍게도 가장 많이 증가한 곳은 서울입니다. 47가구에서 180가구로 증가해 증가율은 무려 283%나 됩니다.지방의 미분양주택이 걱정입니다. 주로 대구·경북지역에 많습니다. 두 지역의 미분양을 합치면 1.3만 가구로 전국에서 차지하는 비중은 무려 47%나 됩니다. 대구, 포항, 경주지역에 미분양주택이 많은데 지역 부동산 경기에 비해 공급량이 과다합니다. 포항과 경주의 경우 미분양관리지역으로 지정된 이후 미분양물량이 해소되지 않아 적용 기간이 연장되기까지 했습니다.문재인 정부에서 시작된 똘똘한 한 채에 대한 수요는 지방부동산시장을 어렵게 만드는 가장 큰 요인 중에 하나입니다. 5월 9일 발표된 윤석열 정부의 첫 부동산 대책에 가까운 소득세법시행령 개정 또한 수도권 외곽이나 지방의 주택을 팔고 똘똘한 한 채로 갈아타려는 수요를

    2022-05-14 08:00
  • 재택근무가 부동산 시장에 미치는 영향

    잡코리아가 재택근무 경험이 있는 기업을 대상으로 조사한 결과에 의하면 코로나 팬데믹에서 엔데믹으로 전환된 가운데 46.8% 기업은 ‘전사 사무실 출근으로 전환한다’고 응답한 반면 ‘현재처럼 재택근무를 계속해서 유지하겠다’고 답한 기업은 34.9%로 나타났습니다. ‘아직 정해진 바가 없다’고 응답한 기업(18.2%)까지를 고려한다면 재택근무는 대세는 아니더라도 일반화될 것으로 보입니다.역사적으로 '주택'과 '기업은' 밀접하게 연관되어 있었습니다. 주택시장은 기업과 가까이 존재하였고 그로 인해 기업과 거리가 가까울수록 주택가격과 임대료는 높았습니다. 하지만 코로나 팬데믹으로 실업인구가 증가하고 정규직도 재택근무로 전환되면서 주택과 기업은 일견 분리되는 듯이 보이기도 합니다. 이민인구의 증가와 대도시로의 인구집중에 따라 주택과 기업과의 관계가 혁명적으로 바뀐 이후, 코로나 팬데믹으로 인해 다시 한번 이들의 관계가 근본적으로 바뀔 것인지에 대한 궁금증이 커져 갑니다.우리나라는 팬데믹 기간 동안 부동산시장의 변화는 크지 않았습니다. 오히려 작년 지역을 가리지 않고 아파트 가격이 폭등했습니다. 미국의 경우에는 밀도가 높은 도시는 지난 2년간 가장 불안정한 주택시장을 겪었습니다. 일부는 팬데믹 대유행에서 경제적으로 추락하기도 했습니다. 하지만 팬데믹 초기 예측했던 ‘도시의 죽음(death of cities)’은 과장된 것으로 판명됐습니다. 엔데믹으로 전환되면서 아파트 공실률은 떨어지고 임대료는 오히려 급등하는 중입니다. 주택가격 뿐만 아니라 전국의 렌트비도 수개월 동안 계속 두 자릿수 상승률을 기록하면서 세입

    2022-05-09 07:14
  • MZ세대, 내 집 마련의 꿈 멀어지지 않으려면

    얼마 전까지만 해도 주택시장의 주요 고객은 MZ세대들이었습니다. 하지만 최근 집값이 많이 오르고 대출 여건이 악화되면서 내 집 마련에서 점점 멀어지고 있습니다. 한국부동산원에 의하면 2030세대의 서울아파트 매입 비중이 올해 3월에 다시 40%대를 회복했지만 2월만 해도 36.0%의 비중으로 줄었습니다.이러한 분위기는 미국도 마찬가지입니다. 부동산정보웹사이트인 ‘아파트먼트리스트닷컴’은 ‘2022년 밀레니얼 홈오너십 리포트(Apartment List’s 2022 Millennial Homeowership Report)’를 통해 이들 세대의 주택보유율이 48.6%에 그쳤다고 밝혔습니다. 이는 지난해 기준으로 선배 격인 X세대(41~56세) 69.1%, 베이비부머(57~75세) 78.5%에 비해 최대 30%포인트 낮은 수준입니다. 세대별로 40세를 통과했던 시점의 주택 보유율과 비교해도 MZ세대는 60%로 X세대 64%, 베이비부머 68%에 미치지 못했습니다.미국에서도 최근 수년간 MZ세대는 빠른 속도로 주요 주택 구매층으로 부상했습니다. 2019년 대비 2021년 세대별 주택 보유율은 밀레니얼 세대에서 5%포인트 이상 높아져 다른 세대보다 두배 이상 빨랐습니다. 2011년 30%였던 이들의 주택보유율은 작년 48.6%로 지난 10년간 급증했습니다.문제는 팬데믹이었습니다. 이후 집값이 천정부지로 치솟으며 이들의 직진은 갈지자가 됐습니다. 집을 구입하지 않는 이유에 대해 ‘렌트의 편리함’, ‘정착지 물색’ 등을 더 많이 답했던 MZ세대는 이번 조사에서는 70%에 달하는 비중이 ‘비싸서(diminishing affordability)’라고 응답했습니다.한국에서도 세대 간의 주택 소유율 변화는 미국과 유사합니다. MZ세대의 주택보유율은 줄어드는 데 반해 40세 이상 세대의 보유

    2022-05-05 09:00
  • 인플레이션, 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다

    물가 상승이 경제 관련 모든 이슈를 집어삼키고 있습니다. 세계에서 가장 부유한 나라들로 꼽히는 OECD(경제협력개발기국) 회원국들의 2월 물가상승률이 7.7%로 나타나 31년 만에 최고 수준을 기록한 것으로 집계됐습니다. 에너지 가격이 26.6% 상승해 물가 급등을 이끌었고 식료품 또한 8.6% 올라 심각합니다. 팬데믹으로 인한 공급망 차질에 우크라이나 전쟁의 공포가 계속되고 있습니다.인플레이션 시대에는 집값과 이자율이 동반 상승하게 됩니다. 내 집 마련에 나서는 것은 그리 나쁘지 않은 선택지입니다. 다만 인플레이션 시대 내 집 마련은 예전과 다른 방식의 접근이 필요합니다.전 세계적으로 기준금리 인상은 대세입니다. 미국은 빅스텝(big step)으로 금리를 올린다는 공언까지 한 마당에 주택구매를 미룰수록 손해가 발생할 가능성도 있습니다. 집값은 물가와 소득증가율 수준에서 오릅니다. 따라서 인플레이션이 계속될 전망이라면 미래에 사는 것보다는 지금이 낫다는 말입니다. 월세 가격은 인플레이션에 더 민감합니다. 미국의 렌트비 중간값 상승률은 17%에 달합니다. 우리도 예외는 아닙니다. 월세가격 상승률이 집값과 전세가격 상승률을 훌쩍 넘어선 상태입니다. 따라서 월세에서 전세나 자가로 빨리 이동해야 합니다. 보유세 부담과 금리상승에 따른 집주인의 대출이자를 대신 내주는 우를 범해서는 안 됩니다.금리상승은 집값에 부정적인 영향을 주기도 합니다. 대출을 일으키기도 힘들지만 대출이자 또한 올라가기 때문입니다. 본인이 감당할 수 있는 수준에서 내 집 마련에 나서야 합니다. 매달 대출로 발생하는 부담의 최대 예산을 계산하고 역으로 접근해보는 방식이 좋습니다. 대출 규제가

    2022-04-27 06:46
  • 은퇴 후 꼬박꼬박 월세 받으려면…

    시들했던 오피스텔의 인기가 다시 살아나고 소형주택을 찾는 수요자들이 늘어나고 있습니다. 이는 차기 정부에 대한 규제완환 기대감이 영향을 미친 것으로 풀이됩니다. 대통령직 인수위원회는 임대차시장 안정을 위해 소형아파트에 대한 임대사업자 등록제도를 부활하고 빌라나 다세대, 주거용 오피스텔 등을 과세 대상 주택 수에서 제외하는 방안을 검토하고 있다고 합니다. 전·월세 안정에 필요한 민간임대 물량을 늘리겠다는 복안으로 보입니다.주택임대사업 또한 사업입니다. 때문에 시장이 좋아진다고 섣불리 뛰어드는 건 위험할 수 있습니다. 주택임대사업을 할 때 유심히 보아야 하는 통계는 주택에 대한 통계가 아니라 라이프스타일에 대한 통계입니다. 특히 중요한 것은 결혼과 관련된 통계입니다. 결혼과 이혼 등의 대소사는 가구를 합치기도 하고, 분화시키기도 합니다.사회적 1인 가구 증가…임대사업엔 유리할 수도가구의 변동에 따라 임대사업의 수요 또한 달라집니다. 장기적인 결혼의 추이는 부동산시장을 해석하는 중요한 변수입니다. 국가의 미래를 어둡게 만들 수는 있지만 현재 결혼 관련 추이는 임대사업자에게 유리하게 형성되고 있습니다. 대표적인 결혼 형태인 미혼, 이혼, 졸혼 등이 증가하고 있다는 점입니다.일단 '미혼' 가구입니다. 청년들이 결혼을 미루는 경향이 뚜렷해지면서 초혼연령이 30세를 훌쩍 넘었습니다. 2021년 현재 남자의 초혼연령은 33.35세, 여자는 31.08세로 더 높아졌습니다. 초혼연령이 늘어나면 자연스럽게 1인 가구로 남아있는 기간이 길어지게 됩니다. 월세 받는 부동산의 임차인은 1인 가구인 경우가 많습니다. 이들이 오랜 기간 월세 시장에

    2022-04-24 07:13
  • 가계 부채, 연체율이 중요하다

    가계부채 문제가 심각합니다. 우리나라는 OECD(경제협력개발기구) 회원국 가운데 유일하게 국내총생산보다 가계부채가 더 큰 나라입니다. 더 심각한 건 증가 속도도 가장 빠르다는 점입니다. 2년 만에 16%가 늘었습니다. 가계부채는 기업부채와 달리 구조조정을 통해 해결하기가 쉽지 않습니다. 정부의 고민이 깊어지는 이유입니다.대출규제를 통해 가계대출을 억제하는 것은 당연한 듯이 보입니다. 하지만 너무 한편만 바라보고 진행하는 대출규제는 선의의 피해자를 양산할 수도 있습니다. 대출을 규제할 때 고려해야 하는 변수 중 우리는 너무 '대출규모'에 집착하고 있습니다.작년 말 기준으로 가계대출 규모는 이미 1900조에 육박하고 있습니다만, 대출규제를 위해서는 다양한 변수를 살펴야합니다. 정부의 가계부치관리방안의 핵심은 대출자의 전체 부채와 소득을 파악해 상환능력에 따라 돈을 빌려주는 것입니다. 즉 총부채상환비율(DSR)을 전체 대출에 적용하겠다는 겁니다. DSR기준은 40%이니 매년 갚아야 할 원금과 이자 총액이 연 소득의 40%를 넘지 않는 선에서 대출을 받을 수 있다는 의미입니다. 가계부채 규모가 크고 심각하니 대출규제가 필요하다는 겁니다.가계부채 위험도는 대출규모와 함께 연체율을 살펴야 합니다. 특히 시중은행의 DSR이 40%로 관리되고 있지만 제2금융권의 경우 50%로 비중이 높아집니다. 대출의 풍선효과도 발생할 수 있다는 점 또한 고려해야 하는 요소입니다. 사실 문재인정부에서는 강력한 대출규제를 단행하면서 우수대부업체를 발표해 국민들을 아연실색케 만들었습니다. 대출이 어려우니 대부업체를 알아보라는 의미인지 황당한 발표가 아닐수 없었습니다.미국 등

    2022-04-11 06:32
  • 시멘트 공장 사라진 성수동, 제2의 청담동 될까

    경제학에는 외부효과(external effect)라는 용어가 있습니다. 금전적 거래 없이 어떤 경제주체의 행위가 다른 경제주체에 영향을 미치는 효과 혹은 현상을 말합니다. 공공재(common wealth)와 함께 시장경제에 정부가 개입할 수 있는 대표적인 사례로 꼽힙니다.외부효과는 긍정적인 효과도 있지만 부정적인(negative) 효과도 발생합니다. 긍정적인 효과에는 정부가 부담금 등을 매기고, 부정적인 효과에는 지원을 해줘야 하겠지요. 성수동의 삼표레미콘공장의 경우 현재는 부정적인 외부효과라고 볼 수 있습니다. 45년 전 공장이 설립될 당시에는 혐오시설이 아닐 수도 있을 겁니다만 현재는 주민 불편과 환경에 부정적인 영향을 미치는 1순위 이전 대상이 되었습니다. 외부효과는 이처럼 시기에 따라 다르게 작용할 수도 있습니다. 과거에는 정부청사가 긍정적인 외부효과의 전형적인 사례였으나 현재는 부정적으로 받아들이는 국민들이 더 많습니다.성수동의 삼표레미콘공장이 6월 말 완전 철거됩니다. 공장이 건립된 지 45년 만의 일입니다. 서울시는 해당부지를 복합거점으로 활용해 전 세계 관광객이 찾는 서울의 대표 명소로 재탄생시킨다는 계획입니다. 정확한 계획에 대해서는 추가적으로 관계 기관들 간의 협의가 필요할듯합니다. 당초 서울시는 공장 철거 부지 2만8804㎡를 공원화할 계획이었습니다. 사유지인 서울숲 내 주차장 부지를 준주거지역으로 상향해 매각하고 그 비용으로 철거부지를 수용해 공원으로 조성한다는 구상을 세운 바 있습니다. 하지만 주거지 근접공원을 축소하면서 주택용지로 민간에 매각할 경우 특혜시비와 함께 도시계획적 합리성이 부족하다는 공감대가 형성되면서 복합거점이라는

    2022-04-07 07:20
  • 미국인들 같은 집 13년 사는데…한국선 장기거주 어려운 까닭은

    2021년 전형적인 미국 주택 소유자는 동일한 집에서 13.2년을 보냈습니다. 이는 2020년 13.5년의 정점에서 약간 감소했지만 10년 전(2012년) 10.1년보다는 꽤 증가한 수치입니다. 주택소유자의 보유기간은 계속 늘어왔지만 팬데믹 기간 동안 너무 많은 미국인들이 이사를 갔기 때문에 소폭 줄어들고 있는 겁니다. 팬데믹으로 인해 더 저렴한 지역이나 더 큰 주택으로 이전하려는 수요가 많았기 때문입니다.미국인들의 거주기간이 늘어나는 가장 큰 이유는 가구주의 고령화입니다. 2019년 현재 미국 가구주의 1/3이 65세 이상입니다. 10년 전(2012년) 28%에서 크게 늘었습니다. 앞으로도 65세 이상 가구주의 비중은 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다. 팬데믹으로 인해 요양원이나 고령자커뮤니티에 거주하지 않으려는 수요도 여기에 기여했을 수 있습니다. 팬데믹으로 인한 늘어난 사망자 숫자를 고려한다면 가구주의 고령화가 가장 큰 요인으로 보입니다.대도시 중에는 LA 주택 소유자의 거주기간이 가장 깁니다. 무려 18년을 한 집에서 보냅니다. 하와이 호놀룰루(Honolulu)와 캘리포니아주의 옥스나드(Oxnard)가 그 뒤를 이었습니다. 두 지역 모두 평균 거주기간은 17년입니다. 미국의 대도시의 경우 전체 평균보다 조금 더 오래 거주하는 경향을 보였습니다. 좋은 날씨와 좋은 도시 인프라도 영향이 있겠지만 캘리포니아주의 재산세법이 가장 큰 이유가 되고 있습니다. 20년, 30년 집을 소유하고 있더라도 초기 재산세에 가까운 금액을 내기 때문에 고령자가 집을 유지하는 데 유리합니다.우리나라에서는 정권교체가 되면서 부동산 보유세 제도의 개편이 새 정부의 핵심과제 중 하나가 됐습니다. 공시가 현실화율, 공정시장가액비

    2022-04-02 07:08
  • 1인 가구 늘어난다는데…대형 아파트 사도 괜찮을까?

    여건만 된다면 주택은 여유 있게 큰 것이 좋습니다. 오죽했으면 우리나라 주택수요자들이 집을 고를 때 가장 중요하게 고려하는 기준이 여유 있는 공간이라고 할 정도입니다. 같은 규모의 아파트라도 내부구조가 크게 보이도록 설계한 아파트를 선호한다는 말입니다. 넓은 공간을 확보하기 위해서는 비용이 들어가니 일반인들은 적절한 면적을 선택해야 할 것입니다. 주택가격이 높아지면서 공간은 곧 돈이기 때문입니다.인구구조의 변화와 아파트의 내부구조(unit)에서 발코니 확장이 가능해지면서 중대형 아파트의 인기가 예전만 못해졌습니다. 1, 2인 가구가 중심이 되면서 굳이 무리하게 넓은 집에 살 필요가 없어졌습니다. 집이 넓을수록 유지하기 위한 관리비도 많이 나오고, 재산세 또한 많이 나올 수밖에 없습니다. 앞으로도 1, 2인 가구의 증가세가 가장 높을 것으로 예상하므로 인구구조의 변화에 의한 소형 아파트의 강세는 지속될 것으로 보입니다. 세 가구 중 두 가구가 1, 2인 가구이니 이들을 대상으로 한 아파트 상품을 기획하고 분양하는 것이 바람직할 것입니다.아파트 내부의 발코니 확장이 2005년 12월부터 가능하게 되었습니다. 정확히 발코니와 베란다를 구별하기 힘들지만 우리가 일반적으로 알고 있는 아파트의 베란다는 발코니입니다. 이러한 발코니 확장이 가능하게 되면서 20평대는 30평대, 30평대는 40평형대에 가까운 면적을 가지게 되었습니다. 실제로 최근 분양하는 아파트는 30평형대가 최대 규모의 상품인 경우도 많습니다. 40평형대가 있기는 하지만 몇 세대 안 되는 경우가 대부분입니다. 과거 부동산 경기가 좋지 않을 때는 분양이 안 되니 무리하게 대형평형에 많은 세대를 배치

    2022-03-28 07:00
  • 팬데믹 2년, 미국과 한국의 부동산은 어떻게 변했을까

    2020년 3월 11일은 세계보건기구(WHO)가 공식적으로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹을 선언한 날입니다. 이제 코로나바이러스 대유행이 시작된 지 2년이 지났습니다. 팬데믹 이후 주택시장은 급격하게 변했습니다. 이런 변화는 한국만의 문제는 아니며 닮은 듯 다른 미국과 한국의 주택시장을 비교해 보겠습니다.우선 구매자는 선택할 수 있는 주택이 줄었습니다. 미국의 경우 시장에 나와 있는 주택 수는 약 45.6만 채로 2년 전과 비교하면 49.9%나 감소했습니다. 원격근무와 기록적으로 낮은 모기지 이자율로 인해 팬데믹 기간 동안 많은 미국인들이 이사를 했고 2008년 금융위기 이후 시작된 주택 부족 문제가 심화되었습니다. 구입할 수 있는 주택이 거의 없는 상황에서 주택매수자들은 치열한 입찰 전쟁을 벌여 가격이 급등했습니다.한국도 구매자가 선택할 수 있는 주거선호지역의 주택은 많이 줄었습니다. 아실에 의하면 2년 전과 비교하면 아파트 매물이 가장 많이 줄어든 곳은 서울입니다. 무려 30.5%나 줄었습니다. 경기도 또한 18.5%, 최근 아파트 입주물량이 많은 인천마저도 2.0% 줄어들어 수도권을 중심으로 아파트 매물은 급격히 감소했습니다.줄어든 원인은 미국과는 딴판입니다. 신규공급도 급격히 줄었지만 누적된 주택시장의 규제로 인해 매물이 나오지 않아 거래 가능한 아파트가 감소했기 때문입니다. 증여, 교환거래 등 규제를 피한 다양화된 거래방식 또한 매물 잠김을 가속화시켰습니다.미국의 중간주택가격(median home sales price) 은 36만9125달러로 2년 전의 27만6225달러보다 33.6% 상승해 사상 최고치를 기록했습니다. 이는 주택가격이 약 10% 상승한 이전 2년(2018~2020년)보다 훨씬 더 큰 폭

    2022-03-24 06:27
  • 강남 블루칩 대신 '옐로칩' 아파트 찾아볼까

    주식시장에서 대형 우량주인 블루칩(blue chip) 반열에는 들지 못하지만 양호한 실적에 기초한 주가 상승의 기회가 있는 종목을 '옐로칩'(yellow chip)이라고 합니다. 보통 블루칩에 비해 가격이 낮고 업종 내 위상도 블루칩에 못 미치는 종목군을 말합니다. 대기업의 중가권 주식, 경기변동에 민감한 업종 대표주, 중견기업의 지주회사 주식 등을 흔히 옐로칩으로 봅니다.  가격부담이 적고 유통물량이 많아 블루칩에 이은 실적장세 주도주로 평가받고 있습니다. 이러한 옐로칩을 부동산 시장에 적용하면 '옐로칩 아파트'(yellow chip apartment) 정도가 될 것 같습니다.윤석열 당선인이 인수위원회를 꾸리면서 부동산 시장에는 훈풍이 불고 있습니다. 향후 부동산시장이 언제부터 어느 정도까지 좋아질지는 알 수 없지만 투자 관심 지역과 상품은 뚜렷해지고 있습니다. 그동안 규제가 집중됐던 지역과 상품은 ‘서울 도심’과 ‘재건축’입니다. 2040 서울도시기본계획에서는 서울 3도심의 기능을 고도화해 도시경쟁력을 강화하는 게 주요 골자입니다.재건축 아파트는 가장 심한 규제를 받았던 상품입니다. 그럼에도 너무 많이 가격이 올랐고 관심도도 높아 투자하기가 쉽지 않습니다. 토지거래허가구역으로 지정된 곳도 있으며 금액대도 높아 어지간한 현금 동원력이 아니면 쉽지 않습니다. 물론 규제는 완화될 것으로 예상하지만 높은 가격대는 여전히 부담입니다.하지만 옐로칩 아파트는 얘기가 달라집니다. 옐로칩 아파트는 상대적으로 저평가되어 있는 아파트로 가격이 오를 가능성이 풍부한 곳이지만, 그만큼 위험도 있는 아파트를 의미합니다. 신규 지하철 개통노선 주변, 신도시,

    2022-03-18 06:30
  • 부자 되려면…내 부동산이 좋다는 환상 버려야

    “일단 써보세요! 무료로 빌려 드립니다.”홈쇼핑 채널을 시청하다 보면 자주 나오는 멘트입니다. 각종 플랫폼에서도 회원 가입 시 한 달 정도는 해당 서비스를 무료 또는 아주 낮은 가격으로 이용할 수 있는 이벤트를 진행하기도 합니다. 환불보장제도라는 거창한 이름을 걸고 있지만 기업 입장에서는 막대한 광고비를 들이면서도 이런 이벤트를 하는 이유가 있을 겁니다. 바로 “보유효과” 때문입니다.사람들은 물건이나 지위를 한번 손에 넣으면 그것을 가지고 있지 않을 때보다 훨씬 높게 평가합니다. 2017년 노벨경제학상을 수상한 리처드 탈러(Richard H. Thaler) 교수는 사람들이 자신의 소유물을 과대평가하는 현상을 보유효과(endowment effect)라 이름 붙였습니다. 보유효과는 물건에 대한 애착에서 비롯된 것은 아니며 자신의 소유물을 남에게 넘기는 것을 손실로 여기는 심리상태 때문에 발생한다고 알려져 있습니다. 보유효과는 실제로 보유해야만 발생하는 것은 아니며 몸에 접촉하거나 잘 알고 있다는 착각으로도 애착이 생기게 됩니다.투자의 세계에서도 보유효과는 크게 작용합니다. 거래가 빈번한 주식시장에서 많이 발견됩니다. 투자한 주식의 가격이 하락하더라도 쉽게 팔지 못하는 현상이 바로 보유효과에 기인합니다. 현재의 상황이 지속되기를 바라는 게 인간의 심리이기에 보유효과는 강력합니다. 부동산 투자도 마찬가지입니다. 일단 내 손에 들어온 부동산은 모두 이뻐 보입니다. 부동산 투자 관련 단톡방이나 카페는 대부분 지역으로 나눠져 있습니다. 여기서 오고 가는 대화들을 보고 있으면 합리적인 이야기도 있지만 고슴도치 부모 같은 이야기도 많이 올라옵니다. 자기 자

    2022-03-12 07:54
  • 서울 평균 월세 125만원…더 가혹해질 월세시대

    지난해 서울의 월세 거래량은 7만 건이 훌쩍 넘어 임대차 거래에서 차지하는 비중은 40%에 육박합니다. 보유세 부담이 가중된 집주인들의 월세 선호가 커진데다 금리 인상으로 세입자가 부담해야 할 전세대출 이자가 월세를 추월하는 역전 현상까지 나타나면서 월세 거래 비중은 꾸준히 늘고 있습니다. 여기에 가계부채를 관리한다는 명목으로 금융당국마저 대출 규제를 강화한 데 따른 결과입니다.임대차2법 시행 2년째를 맞는 오는 7월 말부터는 임대차시장의 불안이 더 가중될 수 있습니다. 집주인들은 계약갱신청구권 만료 매물을 신규 계약으로 전환하면서 지난 4년간 못 올린 보증금을 주변시세 수준으로 맞추거나 늘어난 보증금을 월세로 전환할 가능성이 크기 때문입니다. 일견 전세시장이 안정된 듯이 보일 수 있지만 늘어난 보증금이 월세 전환될 가능성이 큰 상황에서는 전세시장, 월세시장을 따로 보는 것이 아니라 임대차시장이라는 큰 묶음으로 살피는 것이 필요합니다. 최근 전세가격이 하향 안정화되고 있다는 한국부동산원의 발표는 가려서 듣는 것이 좋다는 말입니다.전세 종말에 따라 성큼 다가온 월세 시대에는 어떤 일이 벌어질까요. 먼저 주거비 수준이 높아질 겁니다. 전세는 자산이자 부채의 성향을 가집니다. 집주인은 돌려줘야 하는 부채이지만 임차인은 향후 내 집 마련에 도움이 되는 자산입니다. 하지만 월세의 경우에는 단순히 비용입니다. 주거하는데 소요되는 순수한 지출이라는 말입니다.그동안 우리나라의 주거비 수준이 OECD 국가 중에서는 러시아를 제외하고 가장 낮았습니다. 전 세계 유일한 임대차 관행인 전세로 인해 주거비 부담은 가장 적었던 겁니다. 하지만 월

    2022-03-10 08:40
  • 주택보급률 100%?…살고 싶은 집 공급해야

    매달 우리나라의 고용시장 현황을 알 수 있는 통계청의 ‘고용동향’ 지표가 발표됩니다. 이를 두고 정부와 경제학자들 간의 논쟁이 끊이지 않습니다. 고용동향을 해석하는 정부와 전문가들의 견해가 크게 갈라지고 있기 때문입니다. 비판을 통해 존재감을 드러내는 경제학자들이지만 최근 고용통계에 대한 점수는 박하기 이를 데 없습니다.핵심은 취업자 수는 역대 최대로 증가했지만 고용의 질은 전혀 개선되지 않았다는 지적입니다. 전일제환산(FTE: Full Time Equivalent) 취업자를 연구한 한 경제학자에 의하면 정부 발표보다 76만1000명이나 취업자 수가 줄어들었다고 합니다. 또 다른 경제학자는 국내총생산(GDP) 성장률이 1%포인트 증가할 때마다 일자리는 10만 개가 순증하는 연관성이 있는데, 정부가 홍보하는 것처럼 전년 대비 일자리가 100만 개씩 증가하는 상황은 사실상 불가능하다는 겁니다. 단기 아르바이트와 노인 일자리만 증가했다는 지적은 정부가 고용의 양적 개선에만 집중하는 것이 아닌가를 의심하게 됩니다.숫자 부풀리기가 되었건 양적 개선에만 신경을 썼던 정부의 정책지표가 숫자 늘리기에만 매몰되는 건 현 정부 들어 제기되는 가장 큰 문제입니다. 정책지표란 신뢰성과 타당성이 있어야 하며 실제 정책의 성과를 측정할 수 있는 공인된 지표가 되어야 합니다. 이를 통해 정책의 방향성과 효과를 검증할 수 있기 때문입니다. 특히 국민소득 3만 달러를 넘어선 현재는 삶의 질(Quality of Life)을 측정할 수 있는 지표개발이 중요합니다.부동산 부문에서도 마찬가지입니다. 2002년 말 주택보급률이 100%에 도달했다는 정부의 발표와 함께 시작된 주거의 질에 대한 지표개발이 현재도 계속되고

    2022-03-08 07:51
  • 규제가 빚어낸 이색풍경 '아파트 물물교환'

    궁즉통(窮則通), 궁하면 곧 통한다는 뜻으로 극단의 상황에 이르면 도리어 해결할 방법이 생긴다는 말입니다. 부동산 경기가 조정기에 접어들면서 교환거래를 타진하는 주택수요자들이 늘고 있습니다. 부동산 조정기에는 정상적인 매매가 쉽게 이루어지지 않습니다. 때문에 급하게 팔아야 하는 경우 교환거래가 대안이 될 수 있습니다. 이른바 아파트 '물물교환'인 셈입니다.과거에는 교환거래가 대부분 토지나 상가, 전원주택 등 환금성이 떨어지거나 규모가 커서 쉽게 팔리지 않는 주택이 대상이었습니다. 최근에는 세금 문제 때문에 교환거래를 찾는 분들이 늘어나고 있습니다. 중첩된 규제의 웃픈(웃기면서 슬픈) 현실이 아닐 수 없습니다.기존 주택에서 2년 이상 실거주한 규제지역의 1가구 2주택자의 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 내 기존 주택을 매도할 경우 1주택자와 동일하게 12억 원까지는 양도세를 비과세 적용받을 수 있습니다. 세법상 부동산 교환도 거래의 한 유형이기 때문에 양도세 비과세 적용이 가능합니다.반면 신규주택 취득일로부터 1년이 넘으면 기존 주택 처분 시 양도세가 중과됩니다. 작년 9월 이후 대출 규제가 강화되고 거래절벽이 이어지면서 이런 수요가 등장하기 시작했습니다. 과거의 교환거래는 토지나 상업용부동산과 같이 경기상황과 무관하게 거래가 쉽지 않은 비주거용부동산에 초점이 맞추어졌다면 현재는 주거용부동산, 특히 규제가 없으면 쉽게 거래가 이루어지는 아파트와 같은 상품이 주를 이루는 특이한 현상을 보여주고 있습니다.교환거래는 일반 매매거래에 비해 거래 단계가 단순하고 시간과 비용이 줄어 장점이 많습니다. 교환거래를 잘 활용하

    2022-02-28 09:03
  • 국민 편 가르기와 부동산 양극화

    정부가 사회적 거리두기를 일부 조정하면서 방역패스는 그대로 두었습니다. 오히려 법원에서 제동을 건 청소년 방역패스를 한 달 연기한 4월부터 시행한다고 밝혀 논란이 예상됩니다. 정부는 방역패스로 인해 불편을 겪는 경우는 성인의 4%에 불과하고, 전체 국민에게 적용되는 거리두기에 비해 더 효과가 있다는 입장입니다. '성인 4%'란 발언을 듣고 '상위 2%'라는 종부세 논리가 떠오른 건 현 정부의 국민 편 가르기에 대한 트라우마일까요.조금 과한 비유이긴 하지만 건강한 사람 한 명을 죽여서 그 사람의 장기를 불치병을 앓고 있는 다섯 명의 환자들에게 이식해 그들을 살리고자 한다면, 영화에나 나오는 괴기스러운 일이란 걸 누구나 알 겁니다. 개인은 다른 개인의 권리를 존중해야 합니다. 어떤 목적을 이루기 위해 그것이 사람의 생명을 구하는 고귀한 목적이라 해도 타인을 희생시켜 그 목적을 달성할 수는 없습니다. 하물며 정부의 정책은 특정 계층을 희생시켜 모호한 정치적 목적을 달성하기 위해 사용해서는 더더욱 안 됩니다. 하지만 이 정부는 내놓은 정책과 법안마다 국민 편 가르기의 그림자가 드리워져 있습니다. 부자와 서민을 갈라치는 것은 기본입니다. 정규직과 비정규직, 반일과 친일 심지어 방역의 현장에서는 의사와 간호사들마저 편 가르기를 한 사례도 있습니다. 부동산 또한 예외가 아닙니다.임대인과 임차인, 강남과 비강남, 수도권과 지방 등 부동산 부문에서의 편 가르기는 셀 수가 없을 정도로 많습니다. 대표적인 사례는 종합부동산세(종부세)입니다. 종부세 부과 대상을 공시가 상위 2%로 한정한 것은 국민 편 가르기의 전형적인 사례입니다. 1가구 1주택자마저 부

    2022-02-22 07:53
  • 미국 주택시장이 여전히 뜨거운 이유

    지난해 미국 주택시장은 그 어느 해보다 뜨거웠습니다. 기존주택 판매량은 15년래 최대치를 기록했고 주택가격 또한 역대 최고가를 경신했습니다. 올해는 연방준비제도(Fed)가 금리 인상을 예고하면서 주택가격의 오름세는 완화될 것으로 예상했습니다. 그런데 1월이 지난 지금 미국 주택은 여전히 뜨겁습니다. 왜 그런 것일까요.미국의 부동산정보업체 레드핀(Redfin)의 리포트(Housing Market Update)에 의하면 미국 전역에서 1월 한 달 동안 매물 주택의 절반에 가까운 45%가 리스팅(listing)에 오른지 2주 내에 판매됐고 35%의 매물은 단 1주 안에 계약 협상에 들어갔습니다. 여전히 식지 않은 미국 주택시장의 현실을 반영하고 있습니다. 지난 1월23일까지 중간가격 주택 거래가격(median home sale price)은 1년 전과 비교하면 14% 오른 35만7300달러(약 4억2700만원)에 이르며 신규 매물의 경우 중간가격(median asking price)은 이보다 훨씬 높은 36만281달러(4억3100만원)로 조사됐습니다.신규주택 건설도 호황을 누릴 것으로 예상됩니다. 미국 상무부(Department of Commerce)에 의하면 작년 12월 주택착공은 170만2000건이었습니다. 전문가들의 전망치 165만 건을 웃돈 것으로 나왔습니다. 향후 주택시장 흐름을 예상할 수 있는 신규주택 허가 건수 또한 12월 187만3000건으로 전월보다 9.1%나 늘었다고 합니다. 10년 만에 대 호황을 누리는 주택건설시장은 2021년 미국 경제를 이끌었다고 해도 과언이 아닙니다. 올해에도 경기회복에 큰 역할을 할 것으로 예상됩니다.미국 주택시장이 호황을 누리는 가장 큰 이유는 우리와 같이 매물 부족에 있습니다. 2021년 말 현재 매물로 나와 있거나 계약 중인 전체 주택 수는 91만 채로 미국중개사협회(NAR)가 1999년 기

    2022-02-17 08:52
  • "부동산 세금 이제는 낮춰야 합니다"

    한국의 부동산 관련 세금이 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 최고라는 분석이 나와 주목됩니다. 회원국들의 국내총생산(GDP) 규모에 견줘서입니다. 한국개발연구원(KDI) 출신 유경준 국민의힘 의원이 발표한 자료인데 재산세 비중은 1위, 자산거래세 1위, 상속증여세 3위 등 종합 1위를 기록했습니다.“부동산 세금이 외국보다 적다”라는 현 정부의 여론몰이로 시작된 증세가 실제로는 엉터리라는 지적은 수도 없이 제기되어 왔습니다. 결론적으로 현 정부의 통계 마시지가 또 한 번 증명되는 순간입니다. 높은 부동산세율도 문제지만 세금의 증가 속도는 더 큰 걱정거리입니다. 2017년 OECD 8위였던 자산세의 비중은 불과 3년(2020년) 만에 1위가 되었습니다. 부동산 세금이 폭증한 2021년 통계를 반영하면 아마도 압도적 1위로 2위와의 격차를 더 크게 벌릴 겁니다.현 정부의 증세는 2가지 논리에 기반합니다. 첫 번째는 '세금이 상대적으로 낮다'는 것이고 두 번째는 '주택가격을 안정화 시키겠다'였습니다. 첫 번째 세금이 낮다는 건 본인들에게 필요한 통계만을 반영하는 포퓰리즘의 결과이며 각국의 통계 생산방식과 용어의 차이를 무시하는 해석입니다.대표적인 것이 주택보급률과 같은 통계입니다. 주택보급률이란 일반가구 수에 대한 주택 수의 백분율로 산정합니다. 하지만 주택 수와 일반가구 수를 계산하는 방식이 전 세계적으로 다양합니다. 동성가구를 인정하는 국가도 있으며 우리나라에서는 비주택이지만 다른 국가에서는 주택에 포함하기도 합니다. 우리도 급격히 늘어나고 있는 1인 가구를 주택보급률에 포함시킨 것이 불과 15년 정도밖에 되지 않습니다. 그동안의 주택보급률은 당

    2022-02-14 07:51