(현) ㈜신영 리서치센터 센터장
(현) 한국자산관리공사 부동산개발 자문위원
(전) 신영에셋 리서치팀장
*소개글
상업용 부동산 시장에서 리서치를 20년간 해왔습니다. 빌딩과 오피스, 그 속에 담긴 이야기들을 전해드리게습니다. 현장에서의 생생한 이야기와 부동산 트렌드를 짚어드고자 합니다.
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대형 오피스빌딩에 투자하는 간단한 방법
대형 오피스 빌딩은 다른 부동산 상품과 비교해 월등한 특장점이 있는 상품은 아닙니다. 하지만 수익성, 안정성, 투명성(정보 공개 및 취득 측면) 등에서 균형을 갖춘 상품으로 볼 수 있습니다.신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향이 올해 상반기까지는 계속될 가능성이 큽니다. 여기에 기준금리는 상승하는 추세인데다 미국 금리 인상 추이에 따라 올해 추가적인 상승이 예상됩니다. 이처럼 불확실한 시장 상황에서 오피스 상품은 꽤 괜찮은 대안으로 생각됩니다.그럼에도 일반인들 입장에서는 대형 오피스빌딩은 관리가 어렵고 보유하기에는 부담스럽다는 고정관념이 있습니다. 일반인들이 대형 오피스빌딩에 투자할 수 있는 방법은 없을까요? 비교적 쉽게 투자할 수 있는 방법을 크게 두 가지 정도 소개하겠습니다. 방법1, 어렵고 귀찮은 직접 관리 대신 ‘간접투자 상품’ 투자AMC(Asset Management Company, 자산관리회사)가 펀드를 통해 매입한 빌딩을 대상으로 한 상품에 투자할 수 있습니다. 부동산을 매입·운영하는 펀드 상품의 주식(리츠)이나 수익증권(부동산 펀드) 매입을 통한 간접 투자 방식입니다.현재 신한알파리츠(판교 크래프톤타워)와 NH프라임리츠(서울스퀘어, 분당스퀘어, 잠실 SDS타워 등), 디앤디플랫폼리츠(영등포 세미콜론타워)와 SK리츠(SK서린빌딩) 등 해당 권역을 대표하는 A등급 이상 대형 오피스빌딩을 매입해 운영하는 상품들이 유가증권 시장에 상장되어 있습니다. 향후 LG그룹과 한화그룹, 한라그룹 등이 시장에 참여할 예정에 있어 선택의 폭은 점차 늘어날 것입니다.이 리츠들은 명목상 소유주는 AMC 지만 실질적인 주인은 주주입니다. 대주주뿐만 아
2022-01-17 07:29 -
아파트값은 떨어져도…15조원 몰린 곳, 어디?
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)은 우리 생활 뿐만 아니라 부동산 시장에 대한 고정관념도 통째로 바꿔놨습니다. 재택근무가 늘어나고 유동인구가 줄면서 오피스 매매시장이 위축될 것으로 예상됐지만, 거래시장은 최대의 호황을 맞았습니다.물론 잠시 주춤했던 때도 있었습니다. 제1차 대유행 시기였던 2020년 2분기로 매매시장 거래 규모는 1.9조원 정도였습니다. 하지만 2020년 3분기에 5.2조원으로 가파르게 회복되더니, 그해 하반기에는 9.9조원에 이르게 됩니다. 연간 거래금액과 거래건수 및 거래면적 모두 전 고점을 경신해 사상 최고치를 기록했습니다.여기서 끝이 아닙니다. 2021년 또한 연이은 변이 바이러스의 확산에도 불구하고, 연간 거래금액이 사상 처음 15조원 대를 기록할 전망입니다. 또 한번의 전 고점 돌파할 것으로 보입니다.코로나19 확산에도 불구하고 대형 오피스 시장이 순항하는 이유는 뭘까요? 이는 다른 대안 투자 상품의 시황이 썩 좋지 못하기 때문입니다. 대표적인 예가 호텔과 리테일(상가) 상품입니다. 사회적 거리 두기 단계에 따라 모임 인원과 영업시간 제한이 지속되면서 이들의 가치를 떨어졌습니다. 코로나19에 직접적으로 타격을 입은 겁니다. 국내 대표 상권인 명동 또한 높은 고정비를 견디기 어려워 공실률이 높아지고 있습니다.대형 오피스 외에 대안 부동산 상품으로 떠오른 건 물류센터와 오피스, 데이터 센터 등이 있습니다. 물류센터와 데이터 센터는 언택트 시대 흐름에 부합하고 성장 가능성이 큰 상품으로 분류됩니다.투자대안으로 떠올랐다고 해서 투자가 무조건 유망하다는 건 아닙니다. 이들 상품들 또한 투자의 위험성이 있습니다.
2022-01-13 07:39 -
공장지대의 화려한 변신…서울판 브루클린 어딜까
서울 영등포의 복합문화시설 ‘타임스퀘어’와 웰컴 저축은행 본점이 위치한 ‘구로동 지밸리비즈플라자’, 그리고 성수동 2가의 팝업스토어 ‘이케아 랩’이 위치해 있는 땅의 옛 모습을 기억하시나요? 물론 어렵풋하게 기억나는 어른신도 있겠지만, 젊은이들에게는 생소한 모습일 겁니다. 이 곳들은 1962년 도시계획법에 따라 준공업지역으로 지정되어, 우리나라의 산업화를 이끌었던 지역입니다. 서울 속의 공장이었다는 얘깁니다.과거, 준공업지역은 소비재 중심의 경공업 공장과 환경오염이 적은 제조업체가 밀집해 있었습니다. 지역적으로는 서울 도심지역과 인접한 성동구, 구로구, 양천구, 영등포구 등이 지정됐습니다. 이들 지역에 공장은 2000년 대 이후 산업구조가 고도화되면서 군포, 하남, 안양 등 수도권으로 많이 이전했습니다. 기존 준공업 지역에 대한 공장의 수요는 감소했습니다. 공장이 떠난 자리는 지식산업센터(옛 아파트형 공장)를 비롯해 상업시설, 오피스 빌딩, 그리고 주상복합이나 아파텔 등으로 다양하게 컨버전되고 있습니다.이번에는 준공업지역이 어떻게 컨버전되고 있는지 대표 상품인 ‘지식산업센터’를 중심으로 간단하게 다뤄보려 합니다. 준공업지역 대표 부동산 '지식산업센터'준공업지역을 대표하는 수익형 부동산 상품으로는 건축물대장 상 공장으로 분류되는 ‘지식산업센터’가 있습니다. 과거 지상 1~2층 규모의 저층 건물로 수평 배치되었던 공장이 2000년대 초반 들어 수직으로 면적이 확장되며 ‘아파트형 공장’으로 명칭을 변경하였습니다.공급 초기에는 물류센터와 유사하게 화물차 하역장과 대형 화물 엘
2021-07-25 09:19 -
부동산 '컨버전'을 알면 '돈'이 보인다
2013년에 준공되어 도심을 대표하는 럭셔리 호텔 ‘포시즌스 호텔 서울(Four Seasons Hotel Seoul)’. 그리고 2000년에 준공되어 국내 최초로 빌딩명을 사용한 SFC(Seoul Finance Center, 서울 파이낸스 센터). 이 둘 사이에는 공통점이 있습니다. 전자는 오피스빌딩(미래에셋광화문 사옥)으로 계획됐다가 호텔이 됐고, 후자는 호텔(유진관광호텔)로 공사 중에 매각돼 오피스빌딩으로 컨버전(Co...
2021-04-23 06:13