상한선 초과 신규택지취득 불허 택지소유상한제..문답풀이(상)

택지소유상한제란 도대체 무엇인가 우리나라 전체 소득계층중 상위 5%가 전체 사유지의 65.2%을 소유하고있다. 그만큼 특정 소수 국민에게 토지소유가 편중돼 있다. 또 서울시의 경우 토지보유율은 28.1%, 주택보급율은 58.7%에 불과하다. 결국 토지소유의 편중으로 대다수 국민들이 집없이 살고 있기 때문에집없는 많은 사람들을 위해 주택을 짓는등 토지를 공익차원에서 효율적으로이용할수 있도록 법이 허용하는 한도내에서 택지의 소유를 제한한다는 것이이 제도의 도입취지다. 택지소유상한제는 언제부터 어느 지역을 대상으로 실시되는가 우선적으로 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전 등 6대도시에서 90년1월1일 부터 실시하고 이에 이어 시행지역을 단계적으로 3-5년씩의 시차를두고 중소도시 및 기타 읍/면의 도시계획구역으로 확대적용할 계획이다. 3년시차를 둔다고 전제하는 경우 빠르면 시급도시는 93년부터, 기타도시는96년부터 실시된다. 이 제도가 적용되는 토지는... 도시계획구역내의 택지다. 택지는 지적법상의 "대"인 대지로서 나대지인 토지와 주택에 부속된 토지를원칙으로 하되 지목이 대지가 아니라 하더라도 사실상 주택에 부속되어 있는토지라면 적용대상이 된다. 택지소유상한면적은... 5일가족이 기준의 ''1가구''는 6대도시 택지 기준으로 200평 (시급도시300평, 기타도시 400평) 이상 소유할 수 없다. ''1가구''는 주민등록법에 의한 세대법 주민등록표상의 세대주와 그 배우자,직계 존/비속으로 구성된다. 예를 들어 서울지역의 동일세대내의 세대주 명의로 100평, 부인명의로70평, 아들명의로 50평, 딸 명의로 30평을 보유하고 있다면 이가구는 상한선을 50평 초과하고 있는 셈이다. 또 가구원의 분할에 의한 탈법행위가 있을 것에 대비, 주민등록표상에동거하지 않는 가구원이라 하더라도 세대주의 배우자, 18세미만의 직계비속에 대해서는 이를 동일 가구원으로 보아 택지소유면적을 합산한다. 반면 6인이상의 대가족인 가구에 대해서는 가구원수의 증가에 따라 상한면적을 높혀줘 6인가족 기구의 6대도시 기준 상한선은 240평(추가 가구원1인당 40평씩) 이 된다. 왜 6대도시는 200평이고 시급도시는 300평, 그리고 기타도시는 400평으로 상한선이 제한됐나 지가 등을 고려, 편의상 가중치를 둔 것이다. 즉 6대도시 지역의 1 평은 시급도시의 1.5평, 기타도시의 2평과 같은것으로 본 것이다. 만약 1가구가 서울에 100평, 시급도시에 150평, 기타도시에 100평의택지를 갖고 있다면 이 가구의 택지소유면적은 6대도시 기준으로 100평(서울) 더하기 100(150평의 1.5분의1) 더하기 50평 (100평의 2분의1),즉 250평으로 초과분 50평을 처분해야 한다. 내년부터 당분간은 6대도시에만 이 법을 적용한다고 하는데 6대도시에 거주하는 사람이 6대도시 밖의 지역에 1000평의 택지를 갖고 있다면어떻게 되는가 상관없다. 이 법은 택지의 소재지를 기준으로 적용하기 때문에 위의 경우 상한선규제를 받지 않는다. 그러나 6대도시 밖에 사는 사람이 6대도시 지역에 택지 1000평을 보유하고있다면 800평을 처분해야 한다. 만약 상한선을 초과하는 택지를 보유하면 어떻게 되는가 법시행일 이후에 상한면적을 초과하여 소유하고 있는 경우에는 시행일이후 2년이내에 초과면적을 타인에게 매각할 의무가 부여되는데 법정기한내에 처분하지 않는 경우에는 초과소유기간이 매1년 경과할 때마다주택부속토지는 택지가격의 0.5% 나대지는 0.8% 에 해당하는 초과소유부담금을 내야한다. 이 경우 택지가격은 건설부의 공시지가를 기준으로 한다. 여러개의 필지를 합산한 결과 상한면적을 초과하게 된 경우에는 최근에취득한 토지를 기준으로 당해 토지를 소유자에게 초과소유부담금을 부과하며이 소유자가 세대주와 다를 경우에는 세대주가 연대하여 납부의무를져야한다. 만약 1필지의 택지를 분할할수 없는 경우는 어떻게 되나 1필지의 택지가 주변토지의 이용상 또는 이미 영구적인 건축물이부속된 토지의 경우로서 당해토지를 분할하여 매각하는 것이 사실상 곤란하거나 택지로서의 효율적인 이용이 현저하게 떨어진다고 인정되는 경우에는당해 필지에 한해 상한면적을 초과하지 않는 경우로 간주하며 따라서 초과소유부담금이 부과되지 않는다. 예를 들어 210평이 1필지의 토지인 경우 10평을 분할하여 매각하는 경우사실상 매각이 되지도 않고 매각할수 도 없는 것으로서 이경우에는 초과소유부담금이 부과되지 않는다. 초과소유택지를 팔려고 해도 팔리지 않는 경우는 어떻게 하나 토지소유자는 국가 등에 초과소유토지의 매수를 청구할 수 있는 권리를갖는다. 매수청구시 시도지사는 국가/지방자치단체, 한국토지개발공사 중에서매수할 자를 지정하여 매수토록 한다. 상한선 초과소유가 인정되는 경우는 없는가 있다. 상속에 의해 불가피하게 택지를 초과소유하게 된경우, 법인이 종업원의 기숙사나 사택용지를 매입하는 경우나 주택건설, 택지개발공급을업무로 하는 개인이나 법인이 고유목적을 위해 택지를 매입하는 경우다. 그러나 이경우 상속의 경우 취득일로부터 2년이내에, 주택업자 등의경우 2년이내에 분양/개발해야 한다. 이 기한을 어길 경우 초과소유부담금을 징수하거나 대리개발을 하게된다. 법시행일 이후 새로 택지를 취득할 때 신고를 해야하는가 상한면적이내에서 새로 택지를 취득할 경우 취득사실을 신고함으로써허가를 받은 것으로 처리되나 상한선을 초과하는 거래계약은 허가를받을수 없다. 결국 사실상의 택지거래허가제가 실시되는 셈이다. 상속등에 의해 불가피하게 택지를 초과소유하게 되는 경우 취득사실을취득일로 부터 30일이내에 신고해야 하며 이 경우에는 취득일로부터 2년이내에 처분하여야 한다. 복합용도 건축물 등의 택지면적은 어떻게 산정하는가 주택과 주택이외의 복합용도로 사용되는 건축물의 경우는 실제용도를조사하여 주거용에 사용되는 면적의 비례에 따라 택지면적을 합산하게 되며 1필지의 토지에 주택과 주택이외의 건축물이 2동이상 건축된경우에는 전체 필지면적에 각 건축물별 바닥면적의 비례에 따라 택지면적이 합산된다. 법인에게는 택지소유상한제가 어떻게 적용되나 법인의 경우 원칙적으로 택지소유가 금지된다. 그러나 예외규정으로 기숙사, 사택용지로 사용하기 위해 택지를 갖게되었을 경우 취득일로부터 2년이내에 처분하여야 하며 그 기간내에 처분을안한 경우 초과소유부담금을 2배로 내야하며 사용계획상의 건축기한내에건축을 완료하지 않은 경우 유휴지로 지정, 대리개발자가 대리개발토록할 방침이다. 택지소유금지는 영리/비영리의 구분이 없이 모든 법인에 적용되나 국가/지방자치단체, 정부투자기관은 예외다.