부동산 확대경..."오피스텔 공급과잉"...김병철기자

새로운 투자대상으로 각광을 받던 오피스텔이 공급과잉현상을 빚으면서침체국면을 맞고 있다. *** 서울지역 신축포함 1만7,000실 넘어 *** 7월말현재 서울시내 오피스텔이 1만7,000실을 넘어서면서 현재 분양신청을받고 있는 용산구 파크타워오피스텔 , 관악구 세종아카데미오피스텔등이미분양사태까지 빚고 있는등 분양열기가 시들해지고 있는것. *** 강남북간에 지역편차 두드러져 *** 반면 서초구 서초동 법원단지 주변과 삼성동 무역회관 주변등 강남의테헤란로 일대는 변호사와 무역회사의 사무실 수요가 급증, 사무실 임대료및분양가격이 지난해말보다 20-30%씩 오르는등 활황을 보이고 있어 강남북간지역편차가 두드러지고 있다.===========현 황=========== 6월말 현재 이미 입주를 마친 서울시내 오피스텔은 모두 24개동 3,500실. 또 건축허가를 받아 이미 공사가 진행중이거나 공사예정인 곳이 모두 1만4,381실이다. 7월들어서 새로 허가를 받은 5건을 포함하면 서울시내 오피스텔은모두 1만7,000실이 넘는 것으로 나타나 오피스텔 인구는 5만-6만명에 이를것으로 예상된다. 연도별 건축허가건수를 보면 82년 1건, 85년 4건, 87년 7건, 88년 20건으로지난해부터 붐을 이루기 시작, 올해들어 7월말현재 52건으로 폭발적인 증가세를 보이고 있다. *** 아파트 열기식자 가수요등 격감 *** 이처럼 최근 서울지역의 오피스텔 건축이 붐을 이루고 있으나 지나친 공급과잉과 함께 지난 4월이후 아파트투기가 진정기미를 보이면서 가수요도격감, 가격하락과 더불어 신규분양이 미달사태까지 빚고 있다. *** 일부지역 분양미달 사태 *** 해태제과가 지난 7월10일부터 평당 350만원에 분양을 시작한 용산구 남영동파크타워오피스텔은 1일 현재까지 72실중 겨우 10실만 분양돼 13.9%의 저조한분양률을 보이고 있다. 지난 5월부터 분양을 시작한 쌍용건설의 관악구 봉천동 관악구청옆 세종아카데미 오피스텔도 3개월이 넘은 현재까지 70-80%의 분양률에 그치고 있다. 지난 6월에 발표된 국세청 통계에 따르면 3월에 분양된 오피스텔은 모두7건 1,750실로 100%의 분양실적을 보였으나 4월에는 68%, 5월 37%, 6월 25%로분양열기가 급격히 냉각되고 있다. *** 서초동 법원단지 주변서만 북적 *** 그러나 강남지역의 경우 서초동 법원 검찰청주변 삼성동 무역회관주변을중심으로 사무실수요가 급증, 공급부족현상을 보여 특히 강북지역과 뚜렷한대조를 보이고 있다. 오는 9월 입주예정인 서초동 실버타운오피스텔의 경우 평당 분양가가280만원이었으나 지금은 450만원을 줘도 구하기가 힘들다. 서초동 법원단지로부터 2km정도 떨어진 강남역부근 한서그린빌리지도지난해 12월 평당 분양가가 330만원이었으나 지금은 400만원을 웃돌고 있다. 서울지역 오피스텔 현황을 보면 현재 서울시내에서 오피스텔이 가장 많이밀집돼 있는 곳은 마포 귀빈로일대와 강남의 테헤란로 일대. 마포에는 현재 고려개발의 고려아카데미텔 1,2차를 비롯 현대건설의 현대스타텔 한신오피스텔등 8개의 오피스텔이 밀집해 있다. 강남지역에는 서초동의 골든텔을 비롯 11개의 오피스텔이 이미 입주해있으며 역삼동의 역삼하이츠텔등 20여개의 오피스텔이 시공 또는 분양중에있다. 오피스텔 분양가격은 지역에 따라 상당한 차이가 있는데 평당 250만원에서부터 최고 450만원에 이르고 있다. 서초동 현대골든텔이 평당 180만-210만원, 지난 6월14일 착공한 역삼동빅타운오피스텔이 평당 450만원선. 90년8월 완공예정인 동창산업의 청담동 본타워오피스텔이 평당 365만-3275만원. 지난 87년 평당 170만원에 분양됐던 마포의 고려아카데미텔은 현재 평당250만원선에서 거래되고 있으며 현대스타텔도 평당 250만원정도면 구입이가능하다. 90년11월 준공예정인 강변한신코아는 평당 180만-210만원.==============이 용 실 태============== 대부분 사무용으로 이용되고 있으나 최근 사무용보다는 주거전용으로 이용되는 경향이 많아지고 있다. 지난 6월 서울시가 마포 고려아카데미텔등 11개 오피스텔을 대상으로조사한 이용실태에 따르면 업무용이 58%, 주거용이 42%로 나타났다. 청담동의 신한오피스텔은 전체 47실중 5실만 업무용으로 사용되고 있고나머지 42실은 모두 주거용으로 사용되고 있는 것으로 나타났다.==============문 제 점============== 오피스텔이 차츰 본래기능인 사무용보다는 주거용으로 전용되면서 내부구조가 아파트형으로 불법개조되는 사례가 늘고 있다. 아파트의 전용면적이 분양면적의 70-80%인 반면 오피스텔은 대부분 50-60%로 실건평이 무척 작다는 점도 문제점으로 지적되고 있다. 또 건축법을 악용, 관광지대나 온천지대에서 콘도미니엄으로 변칙분양되는사례도 늘고 있다. 한편 아파트나 콘도미니엄과는 달리 오피스텔에는 분양기준에 대한 법적규제가 없어 건축허가도 받기전에 분양하는등 물의를 빚고 있기도 하다. 지난 24일에는 서석유통(대표 이기학)이 건축허가도 받기전에 오피스텔을변칙분양했다가 부도를 내고 사업주가 잠적해버린 사건이 발생하기도 했다. 이와관련, 서울시는 오피스텔도 공정이 20%이상일때만 분양할수 있도록하는등 건축기준을 크게 강화, 빠르면 오는 9월부터 시행할 방침이며 주거전용으로 변칙사용되는 것을 막기위해 정기적으로 방문조사를 실시할 계획이다.