분당 민간아파트 평당 150만원 예상..."아파트값 원가연동제"
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아파트분양가 원가연동방식의 궁금증을 보다 상세하게 알아본다.예컨데 현대건설이 서울 마포에 아파트를 짓는 경우 분양가는 어떻게결정되나?- 현대건설이 아파트 부지를 토개공으로부터 공급받은 경우는 그 공급받은가격이 땅값이 되고 현대가 이미 가지고 있던 땅인 경우는 현대측이 토지평가사 2명에게 의뢰, 평가한 땅값을 택지비용으로 삼는다. 택지비에 정부가 고시하는 평당 건축비(적정이윤 포함)를 합친 것이 분양가가 된다. 여기서 문제가 되는 것은 용적율이다. 용적률이란 대지면적중의 총건평비율을 말하는데 예컨데 용적률 200%면1평의 땅에 2평의 건축이 가능하다는 얘기다. **** 용적률 따라 택지비용 달라 **** 따라서 용적률에 따라 아파트 1평당 택지비용이 달라진다. 즉 땅 1평값이 200만원으로 같은 경우라도 용적률이 200%이면 아파트 1평당택지비용은 100만원이 되고, 용적률이 180%인 경우는 1평당 택지비는 111만원으로 높아진다. 서울지역 아파트의 경우 용적률이 보통 180-220%인데 마포 현대아파트의 땅1평 값을 200만원, 용적률을 200%, 정부고시 건축비를 평당 90만원으로 가정하면 분양가는 190만원(평당택지비 100만원 + 건축비 90만원)이 되는 것이다.건축비는 어떻게 결정, 고시되나?- 건설부장관을 위원장으로 학계 및 건설업계관계자들로 특별 위원회를 구성,적정이윤(총원가의 약5%)을 감안한 건축비를 산출, 고시한다. 매년 1회 고시하되 다음해는 전년도의 물가상승폭만큼을 인상조정한다. 건축비는 지역 및 아파트넓이에 따라서는 차등이 없으나 층수및 난방방식에따라서는 차등을 둘 방침이다. **** 건축비 매년 물가상승폭만큼 인상 ****이번 조치에 따라 분양가는 실제로 얼마나 오르나?- 앞에서 본 예와 같이 현대아파트의 분양가가 190만원이 되면 현재의 134만원보다 41.8% 오르게 된다. 만일 택지비나 건축비가 더 높아져 분양가가 200만원이 되면 인상률은 49.2%가 된다. 그러나 서울지역의 경우 대부분 채권입찰제가 병행돼 왔으므로 채권입찰액도집사는 비용에 감안돼야 한다. 예컨대 134만원의 분양가에 40평형 아파트를 분양받기 위해 채권을 2,000만원어치 사겠다고 써서 당첨된 경우 집사는데 든 총비용은 집값 5,360만원과채권금액을 합친 7,360만원이 된다. 같은 40평형 아파트의 분양가가 200만원으로 현실화되고 동시에 채권입찰액에 상한선(예컨대 1,000만원)이 주어진 경우 이 아파트 매입비용은집값 8,000만원에 채권값을 합친 9,000만원이 된다. 이 경우 수요자의 부담은 22.3%(1,640만원) 늘어난다. 결국 이번 제도변경으로 인해 아파트 실수요자들의 부담은 아파트마다 채권상한액이 어느선에서 결정되느냐에 따라 다르지만 적게는 10-20%, 많으면 30-40%까지 내집마련 비용이 늘어나게 될 전망이다.분양가격이 134만원이 안될 경우도 이 제도의 적용을 받나?- 예를들어 광주변두리의 땅값이 평당 60만원인 곳에 아파트를 짓는 경우용적률 200%, 건축비 90만원을 가정하면 분양가는 120만원이 된다. 제도변경으로 말미암아 건설업체는 종전 134만원을 받을 수 있던 것을 평당14만원이나 깍이게 되는 것이다. 정부는 이번 분양가 현실화조치를 통해 아파트공급을 늘리는 것을 목표로하고 있다는 점을 들어 5대도시에서 이같이 134만원이하에서 분양가가 결정될경우는 업체자율에 따라 134만원까지는 받을 수 있도록 했다. **** 주공/시영 아파트는 대상서 제외 ****주공이나 시영아파트도 이번 제도를 적용받나?- 주공이나 지방자치단체는 공익을 위해 아파트를 짓고 있으므로 이번 제도의적용을 받지 않는다. 지금까지 해왔던 것과 마찬가지로 자체적으로 산출한 원가에 감리비만 감안하여 그 범위내에서 자율적으로 분양가를 결정한다.분당/일산등 신도시건설 지역에도 이 제도가 도입되나?- 그렇다. 분당의 경우 평당 땅값이 120만원 안팎이고 용적률을 200%로 잡으면 아파트1평당 택지비는 60만원이 된다. 여기에 건축비를 90만원으로 가정하면 분양가는 150만원 안팎으로 전망된다.경남지역은 지금까지 분양가규제를 받아왔는데 앞으로는 어떻게 되나?- 정부는 이번 분양가 원가연동방식을 서울 부산 인천 대전 광주등 5대도시에만 우선 적용키로 했으므로 경남 지역은 분양가가 완전 자율화된 셈이다. 다만 경남도지사가 이 제도가 필요하다고 판단, 건설부에 요청하면 도입할수 있다.