신당불참 공화위원장 11명으로 늘어

*** 소액 구입자 적극 보호장치 마련 *** 지난해말 국회를 통과한 개정 주택임대차보호법 시행령이 8일 국무회의를통과해 이달 하순부터 시행된다. 개정된 주택임대차보호법및 시행령이 구법과 다른 점은 최우선 변제금액이 상향 조정된 것과 최소한의 임대차기간이 1년에서 2년으로 늘어난것 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 넓어진 것등 3가지로요약될 수 있다. *** 서울, 직할시는 700만원까지 변제 *** 이중 최우선변제에 대해서 개정법은 그 기준과 범위를 시행령에위임했었는데 이번에 시행령이 확정됨으로써 서울과 직할시의 경우 보증금2,000만원 이하의 세입자는 700만원까지, 기타지역의 경우 보증금 1,500만원이하의 세입자는 500만원까지 최우선 변제를 받을 수 있게 됐다. 임차인의 우선변제권이란 무엇인가 = 세들어 사는 집이 제3자에 넘어갔을 경우 세입자가 집값에서 보증금을 우선적으로 되돌려 받을 수 있는권리를 말한다. 이번에 세입자가 보호받을수 있는 권리가 확대됐다. 우선변제를 받기위한 요건은 = 임차인이 해당 주택에 입주하고,주민등록 전입신고를 해야하며, 임대차 계약서에 확정 일자인을 받아야한다. 확정일자인이란 = 그 날짜 현재에 계약서가 존재하고 있었다는 것을증명하기 위해 공증인 또는 법원서기가 임대차 계약서상에 확정일자부의번호를 써 넣거나 일자인을 찍는 것을 말한다. 공증인과 법원으로부터 확정일자인을 받는 수수료는 300원이며 공증인/법원이 작성하는 확정일자부는 후일에 법률분쟁이 생겼을때 문서작성시기를증명하는 강력한 증거가 된다. 이를 받기 위해서는 임대인의 동의가 필요없으며 임대차계약서를 공증하였을 경우 별도의 확정 일자인을 받을 필요가 없다. 우선변제권의 효과는 = 주택에 담보권이 전혀 설정되지 않은 상태에서입주해 주민등록신고를 하고 계약서에 확정일자인을 받았다면 그후에담보권이 설정되더라도 그보다 우선해서 변제 받게 돼 보증금을 떼이고쫓겨나는 경우가 없게된다. 또 입주전에 담보권이 설정됐다 하더라도 그 담보금액을 제외한 나머지금액에 대해서는 임차인이 우선적으로 변제받을 수 있다. 기간을 2년미만으로 하는 것은 불가능한가 = 개정법이 임대차기간을2년으로 한 것은 임차인의 보호를 위한 것으로 기간을 정하지 않았거나2년미만으로 정한 임대차 계약의 기간을 2년으로 본다는 취지이지 실제로2년까지 임대차를 할 필요가 없는 사람까지도 강제로 2년간 살도록 하자는것은 아니다. 따라서 임차인이 임대인과 합의하여 2년미만 또는 2년이상으로 하는 것은얼마든지 가능하다. 다만 이 규정은 임차인이 자신의 의무를 다하지 않았을 경우까지보호하려는 것은 아니므로 임차인이 임대료(차임)를 연체하거나 기타자신의 의무를 현저하게 위반한 때에는 보호받지 못한다. 보증금이나 임대료(차임)는 2년동안에는 전혀 인상할수 없나 = 개정법의내용은 임대차기간이 최소한 2년이라는 것일뿐 2년동안 보증금을 인상하지못한다는 것은 아니다. 오히려 개정법에 따르면 임대인은 조세, 공과금의 증감이나 경제사정의변동에 따라 보증금을 적당히 증감할 권리가 있다. 다만 약정한 보증금을 올렸을 경우 1년이내에는 다시 올릴수 없고 그액수도 보증금의 5%를 넘을수 없다. 최우선변제권이란 무엇인가 = 채권자나 후순위 담보권자는 물론이고자신보다 먼저 담보권을 설정한 사람보다도 우선하여 보증금을 변젭받을수있는 권리를 말한다. 이는 영세임차인의 경우 보증금이 재산이라고 할 수 있으므로 이를절대적으로 보호해 주기 인정하는 권리이다. 최우선변제를 받을수 있는 사람의 범위는 = 서울시및 직할시에서는보증금이 2,000만원 이하, 기타지역에서는 보증금 1,500만원 이하인임차인에게만 인정된다. 또 이 경우라도 실제로 그 주택에 입주하고 있어야 하며 그 주택에 대한경매신청 이전까지 주민등록 전입신고가 되어 있어야만 한다. 다만 이 경우 임대차 계약서에 확정일자인이 있어야 하는 것은 아니다. 최우선변제를 받을수 있는 액수는 = 보증금 전체가 아니라 서울시및직할시에서는 700만원, 기타지역에서는 500만원까지만 최우선변제를받을수 있다. 또 최우선변제가 인정되는 금액이 그 주택가격의 2분의 1을 초과하는경우에는 2분의 1 범위내에서만 변제받을수 있다. 언제 체결한 임대차계약부터 최소한 임대차기간이 2년으로 되는가 =개정주택 임대차보호법은 지난해 12월30일자로 시행되고 있으므로 그 이후체결된 임대차계약은 기간을 정하지 않았거나 2년미만으로 정했어도기간을 2년으로 보게된다. 언제부터 확정일자인을 받으면 우선변제권이 인정되나 = 개정법시행일인 지난해 12월30일 이후 체결된 임대차계약은 물론 그 이전에계약을 체결한 경우에도 앞으로 속히 확정일자인을 받아놓으면 확정일자인을 받은 날 다음에 설정된 담보물권자보다 우선해 변제를 받게된다. 개정시행령의 시행일 이전에 이미 담보금을 설정한 담보권자에게도개정시행령의 최우선변제 규정이 적용되나 = 개정시행일 이전에 담보권을설정한 사람에게는 종전의 규정이 적용될 뿐이다. 따라서 서울시및 직할시에서는 500만원이하, 기타지역에서는 400만원이하의 보증금으로 전세를 사는 임차인만이 그 금액의 범위내에서담보권자보다 우선해 변제받을 수 있다. 그밖의 유의할 점은 = 임대차계약을 체결할때는 그 주택에 먼저설정된 저당권이 있는지를 확인해야 함은 물론 이미 입주하여 살고 있는다른 임차인은 없는지, 또 얼마나 보증금으로 살고 있는지를 미리 확인해야한다. 또 임대차 계약의 체결시에는 계약서에 반드시 확정일자인을 받아둬야만예측하지 못한 손해를 당하는 일이 없게 된다.