[오피니언] 분양가 자율화..신영섭 주택경제연 선임연구원

아파트분양가를 98년초에 자율화하자는 필자의 의견에 대해 5일자오피니언란에 실린 한양대 임덕호교수의 반론은 여러가지 유익한 내용에도 불구하고 다음과 같은 점에서 찬성할수 없다고 생각한다. 첫째 집이란 재화는 다른 상품과는 달리 매우 비싸기 때문에 집없는무주택자는 많지만 주택시장에 초과수요가 상존하지는 않는다는 점이임교수의 일관된 주장이다. 시장수요는 구매력이 있는 유효수요와구매력이 없는 명목수요로 나눌수있으며 유효수요만이 시장가격에 영향을미친다는 점은 잘알려진 사실이다. 그럼에도 불구하고 집없는 무주택자가많다는 사실을 강조하는 까닭은 임교수가 주장한 대로 집이란 재화가 다른상품과 다르기 때문이다. 다만 집이 다른 상품과 다른 까닭은 값이비싸서가 아니라 인간다운 생활을 하는데 없어서는 안되기때문이다.따라서 무주택자가 많음에도 불구하고 집값이 비싸서 유효수요가부족하다면 정부는 부족한 유효수요를 보충해줄 책임이 있으며분양가규제의 원래취지도 무주택서민의 내집마련을 돕자는 것이었다. 물론분양가규제대신 주거보조금의 지급등 다른 방법은 어떠하냐는 논의는있을수 있지만 집값이 비싸므로 유효수요가 작고 따라서 분양가자율화를해도 괜찮다는 식의 문제의 식에는 찬성할수 없다. 따라서 "무주택자의내집마련이라는 희망사항 자체를 수요로 간주하는 것"이 임교수의 주장대로"오류"인지 아니면 "당위"인지는 주택정책의 목표 또는 우선순위에 대해정치적 철학적으로 판단할 문제라고 본다. 둘째 분양가규제로 투기가 조장되는 경향이 있으며 이러한 현상이바람직하지 않다는 점에 본인은 전적으로 동의한다. 그러나자본주의경제에서는 값이 오르리라고 예상될때 기대자본이익을 노리는투기행위가 언제 어디에서나 있을수 있는 것이며 반드시 분양가규제때문만은 아니다. 특히 집값이 연간소득의 10배에 가까웠을 정도로지나치게 비싼 우리 현실에서는 분양가자율화로 분양가가 싯가에 접근하는것보다는 싯가가 분양가수준으로 떨어져서 프리미엄이 없어지도록 노력하는것이 올바른 정책방향이다. 셋째 예를 들어 3저호황에 따른 거시경제환경의 변화및 정책배합의적정성등을 고려하지 않은채 단순히 분양가규제에도 불구하고 주택난이완화되지 않았다고 해서 분양가규제를 비난하는 것은 부분균형분석에서의"다른 조건이 같다면"이라는 가정을 간과한 논리적 비약이다. 넷째 분양가규제가 주택의 품질저하및 투기요인이라는 부정적인 견해가56%나 됨에도 불구하고 왜 응답자의 66%가 분양가 자율화에 반대했는지그까닭에 대해 생각해봐야 한다. 언뜻 볼때 이율배반적으로 보이는 이같은설문조사결과는 집값안정이 그만큼 절실하며 여러 부작용에도 불구하고분양가규제가 집값안정에 도움이 된다는 여론을 분명히 보여주고 있다.인간은 각자의 이익을 극대화하기위해 합리적으로 행동한다는 근대경제학의기본적인 공리를 들먹이지 않더라도 분양가자율화처럼 이해득실이 걸린문제에 대해,특히 무주택자와 같은 경제적 약자들은 냉정하다고 할 정도로현실적이다. 또한 합리적 기대가설대로 수급에 영향을 미치는기대심리에는 경제이론으로 설명하기 어렵거나 미처 포착되지 못한 수많은시장요인이 반영되어있는 경우가 많다. 따라서 어떤 시장현상을이론적으로 설명하기 어려울때 시장현상이 비합리적이라고 판정하거나그릇된 인식을 바로잡기 위한 홍보를 주장하기에 앞서,이론에 잘못은없는지 살펴보는 자세가 수많은 사람들의 이해관계에 직접적인 영향을미치는 경제정책을 논의할때 특히 필요하다고 본다. 다섯째 "신규주택에 대한 주택멸실률30%"정도를 고려해야 한다는 주장에대해서는 비록 지난 몇해동안 집값이 크게 오름에 따라 멀쩡한 집을 헐고재개발하는 일이 많았지만 주택멸실률이 30%에 이른다고 믿기는 어렵다.설사 그렇다해도 요즈음 집값이 상대적으로 안정세를 보임에따라 벌써재개발붐이 시들해지고 있으며 국민경제적으로도 자원낭비이기 때문에 최근정부에서도 재개발보다 주거환경개선사업을 선호하고있다. 또한 앞으로 4~5년동안 매년 50만채 정도씩 집을 지으면 주택보급률이 85%가까이 된다는 것은 7차5개년개획에 따른 것으로 신경제 5개년계획에서는매년 짓는 집을 55만~60만채로 더 늘려잡고있다. 여섯째 임교수의 지적대로 주택보급률과 주택소유율이 큰 차이를 보임에도불구하고 주택소유율대신 주택보급률을 지표로 내세운 까닭은 집값이 매우비싸고 집없는 사람이 많은 우리 현실에서는 비록 내집은 아니지만전.월세로라도 들어가 살수 있는 집이많아야 무주택자의 주거안정에유리하기 때문이다. 이와 관련하여 몇해전 집값이 하루가 다르게 오를때전세계약기간을 2년으로 늘린 조치가 세입자를 보호하기는 커녕 전세값을더많이 오르게 한 경험과 일본의 경우 집값이 매우 비싸 내집을 마련하기는어렵지만 100%가 넘는 주택보급률을 바탕으로 집세상승률을 규제함으로써상대적으로 주택난이 우리보다 덜하다는 점을 참고해야 한다. 일곱째 금리자유화로 공사금리의 2중구조가 무너지면 적어도 단기적으로는실세금리가 오르리라는 대다수의 예측대로라면 금융발전을 꾀하는 동시에부동산으로 자금이 몰리지 않게 하기 위해서라도 분양가자율화의 시기는금리자유화가 어느정도 정착될 97년 이후가 좋다고 생각했다. 특히 필자는금리자유화로 금리가 오르거나 내린다고 단정하지 않았으며 금융시장의변화는 주택시장에도 큰 영향을 미치게 된다는 점을 고려해야 한다고주장했을 뿐이다. 또한 지난 92년에 총선과 대선이 있었음에도 집값이안정세를 보인 사실에서 알수 있듯이 경제여건과 상관없이 선거가 있다고해서 부동산가격이 "반드시"오를 것이라고 예상하는 것은 무리이다.선거철에는 여야를 마론하고 많은 국민들이 반대하는 정책변화를 시행하기어렵다는 것이 엄연한 현실이다. 다만 지난 4월23일자 한국경제신문에 실린 필자의 글에서 지면관계상빠졌던 "분양가자율화의 시기에 대해 언제가 최선이라고 못박을 수는없으나"라는 구절대로 필자의 주장이 반드시 최선이라고 우길 생각은 없다.그럼에도 불구하고 97년말이나 98년초의 비수기라는 특정시점을 거론하는"만용"을 부린 까닭은 지금까지 분양가자율화를 둘러싸고 찬반주장에치우친 나머지 정작 중요한 문제인 언제 어떻게 실시할 것이냐는 논의가드물었기 때문이다. 마지막으로 분양면적에 관계없이 분양가를 일률적으로 규제하고 있는지금도 이익이 큰 중대형 아파트를 많이 지으려는 경향때문에 국민주택을일정비율 이상 짓도록 규제하고 있는데 우선 중대형 아파트부터 분양가를자율화하면 이같은 유인이 더욱 커질 것이다. 이를 막기 위해 국민주택의의무건축비율을 계속 강요할 경우 다른 조건이 같다면 가격차별때문에국민주택의 품질이 나빠질수 있다는 필자의 주장이 왜 이해가 안된다는것인가. 반드시 똑같지는 않지만 수출가격과 내수가격의 차이만큼반덤핑관세를 부과함에 따라 수출되는 자동차와 내수용 자동차의 품질이차이가 있다는 예는 주택문제에도 시사적이다. 되풀이하지만 필자도 분양가자율화를 포기하거나 무작정 늦추자는 뜻은아니므로 림교수와의 의견차이는 정책시행시기와 방법에 있다고 할수 있다.따라서 림교수가 "자율화에 따른 적절한 보완책을 마련할 경우 크게 문제될것이 없다고 본다"라고 말한 것은 아쉬우며 이문제에 대해 보다 활발한토론이 있기를 기대한다. 아울러 이같은 공개토론이야말로 림교수가주장하는 "주택에 대한 올바른 인식이 확산되도록 하는 홍보"라고 생각되기때문에 그 내용에는 찬성할수 없음에도 불구하고 림교수의 반론및 이를실어준 한국경제신문에 감사한다.