< 법원경매 부동산 구입때 유의점 >

법원경매부동산을 구입할때 가장 신경을 써야할 일은 권리관계를 파악하는것이다. 권리관계에 하자가 있는 부동산을 낙찰받으면 소유권을 이전해오는과정에서 추가비용을 지불해야 하는 경우가 발생하기 때문이다. 서울민사지방법원은 최근 경매초보자들을 위해 "입찰안내"라는 팜플렛을제작 배포했다. 이 안내서는 서울민사지법이 시행중인 입찰방식의경매절차에 대해 상세하게 기록하고 있다. 이중 소유권이전에 관한 설명은 법원경매의 권리관계에 대한 일반적인설명이어서 관심을 끈다. 안내서 내용중 소유권이전부분을 간추리면 다음과 같다. 소유권이전부분=낙찰대금을 납부함과 동시에 입찰부동산의 소유권이낙찰자에게 이전되며 각종 저당권 가압류등은 그 순위에 관계없이원칙적으로 모두 효력이 소멸한다. 그러나 효력이 소멸하는 최우선순위의 저당권 또는 가압류등기보다 먼저기재된 지상권 임차권 가등기 가처분등의 등기는 소멸하지 않는다. 따라서 이러한 권리가 등기상에 나타났을때엔 입찰참가에 유의해야 한다. 또 경매주택에 최우선순위의 저당권이 설정된 날짜를 기준으로 그 보다먼저 주민등록전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인(세입자)이있을때에는 그 임차보증금을 낙찰자가 인수하여야 하는 경우가 있으므로주의해야한다. 예를들어 주택에 최우선순위의 저당권이 설정된 날짜가 90년1월1일이고그보다 앞선 89년10월1일 임차인 갑이 주민등록전입을 마치고거주하고있는데 그 주택이 입찰에 부쳐져 낙찰된 경우 갑은 낙찰자에대하여 그의 임차권을 주장할수 있다. 따라서 임차인 갑이낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받지 못하면 낙찰자가 갑의임차보증금을 인수(지급)해야한다. 물론 최우선순위의 저당권이 설정된 날 이후에 전입신고를 한 임차인의보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 된다. 갑이 낙찰대금에서 임차보증금을 받은 경우란 2천만원이하 보증금의임차인에게 5백만원 또는 7백만원을 최우선으로 지급하는 경우를 들수있다. 이번 16일부터 28일까지 2주간 전국 각 지방법원에서는 모두 62회의경매가 실시된다.