법원경매 주택구입시 주의사항..전세보증금 별도부담해야

법원 경매에 나온 주택에는 전세입자가 입주해 있는 경우가 많다. 부도낸 사업주 소유의 주택이 경매로 많이 나오기 때문이다. 전세입자가 들어있는 주택을 경매로 구입할때 가장 주의해야할 일은전세입자의 전입일자와 최초 저당권설정일을 비교,전세보증금을 별도로 떠안아야 하는지를 파악하는 것이다. 최초 저당권 설정일 이후 들어온 세입자에게는 별도로 전세 보증금을지급할 필요가 없지만 최초저당권설정일보다 앞서 들어온 전세입자에게는전세보증금을 떠안아야 하는 점을 명심해야한다. 이번주 경매 부동산중에도 가격은 낮지만 세입자가 최초 저당권설정일 보다앞서 입주한 주택이 있어 주의가 필요하다. 서울지방법원의 성북구 장위동 주택은 최저 낙찰가격이 감정가격의 51%이나 선순위 세입자가 있어 응찰시 이들의 전세보증금을 감안해야한다. 최초 저당권 설정일보다 앞서 들어온 세입자는 2명으로 보증금이 5천만원.따라서 이 주택의 경락인은 경락가격외에 5천만원은 별도로 지급해야할각오를 해야한다. 같은 서울지법의 강남구 일원동 주택도 최저낙찰가격이 감정가격의 51%인2억8천5백여만에 나왔으나 선순위 전세입자를 주목해야한다. 최초 저당권 설정일보다 앞서 들어온 전세입자는 2가구이고 이들의보증금은 3천9백만원. 거기다가 전세입주일과 보증금이 확인되지 않는 전세입자가 한가구있다. 따라서 이주택 역시 경락인은 경락가격외에 별도로 최소 3천9백만원이상을부담할 각오를 해야한다. 서울 강남구 대치동의 근린주택도 마찬가지이다. 최저경락가격이 51%이나 최초 저당권 설정일보다 앞서 들어온 임차인이4명이나 있다. 따라서 이들의 임차보증금 7천여만원을 경락대금과는별도로 부담할 각오를 해야한다. 근린주택이지만 일부가 주택으로 사용되고 있어 주택임대차보호법의보호를 받기 때문이다. 주택임대차보호법은 임차인이 임차주택에 이사하고 주민등록을 이전했으면주민등록 전입한 그 다음날부터 3자에게 대항할수 있게하고 있다. 따라서 이 조문대로라면 전세입자는 저당권설정일에 관계없이 경락인에게대항할수 있어야한다. 그러나 임대인이 저당권을 설정하고 자금을 빌린후고의로 친지에게 보증금을 많이 받고 세를 준다음 부도를 낼수 있어 판례는최초저당권설정일보다 앞서 전입한 전세입자만 보호하고 있는 것이다.