토지/부동산정책 대변화 예고..'토초세 위헌' 의미와 파장

토지초과이득세에 대한 헌법재판소의 헌법불일치결정으로 정부의 토지세제와 부동산투기억제정책은 일대 변화가 불가피해졌다. 택지초과소유상한제 개발이익환수제와 함께 토지공개념의 축인 토초세의시행에 사실상 제동이 걸렸기 때문에 부동산투기가 재연될 우려도 커지고있다. 또한 이번 헌재결정은 "법은 아무리 그목적이 사회정의에 맞다 하더라도''법리상'' 맞지 않으면 안된다"는 사실을 재확인 한것으로 입법풍토와 정책수행에 교훈을 남긴 것이라고도 할수 있다. 이번 헌재결정으로 그동안 무거운 세금을 낸 사람들을 어떻게 처리할것인지가의 당장의 문제로 떠오르고 있다. 토초세는 88올림픽붐을 타고 뜨겁기만 했던 부동산투기를 잠재우기 위해지난 89년 여소야대국회에서 입법됐다. 당시 망국병으로 불리던 부동산투기를 억제하는데 나름대로 기여한 면이있었고 그 영향으로 부동산값이 안정돼 온것은 사실이다. 당시 부동산값상승으로 사회계층간의 갈등도 심각했었다는 점에서 토초세의법제화는 적지않은 계층의 심정적 동의를 얻었다. 그러나 입법당시부터 조세의 기본원리에 위배된다는 논란을 불러올것도사실이고 부작용도 없지 않았다. 더이상의 땅값상승만은 막아야 한다는 "개혁정신"과 미실현소득에 세금을물릴수 없다는 논리가 맞섰다고 할수 있다. 실제 시행되면서 부작용도 속출했다. 토초세를 피하기 위해 너도 나도 빈땅에 가건물을 세우는 바람에 토초세건축붐이 조장됐다. 그과정에서 건자재와 임금상승파동이 잇달았고 91~92년의 거품경제를 파생시키는 역작용을 몰고왔다. 법집행과정에서 생길수 있는 현실적인 부작용을 외면한 토초세는 국가적인재원낭비를 초래하고 토지의 효율적 이용을 어렵게 함으로써 투기억제의 입법취지를 무색케하는 결과로 나타나 결국 대수술을 받게 된 것이다. 법 제정후 4년 8개월만이다. 재무부는 비록 헌재의 헌법불일치결정에도 불구하고 법자체는 유지하돼유휴토지판정기준을 보완하는등 부분적으로 손질하겠다는 방침이나 토지정책의 대전환이 있어야 한다는게 일반적인 지적이다. 건설부는 헌재의 이번 결정으로 향후 부동산시장이 불안해질 것으로 보고대책마련에 부심하고 있다. 박원석토지국장은 "올들어 각종 토지이용규제가 완화된이후 투기단속이강화되고 있어 헌재의 이번 결정으로 당장 부동산값이 뛰지는 않을 것이나장기적으로 땅값을 부추기게 될 소지가 다분한 것은 사실"이라고 진단했다. 건설부는 지난 3년간 땅값이 사상처음으로 마이너스행진을 계속하고 있는것은 순전히 토지공개념과 주택2백만가구 건설에 의한 집값안정 덕분이라고보고있다. 이번 결정으로 토지공개념을 구성하는 3대 축의 하나가 무너짐으로써 나머지 개발부담금과 택지초과소유부담금만으론 부동산투기를 막는데 한계가있다는 것이 건설부의 견해이다. 토지공개념제도중 개발부담금은 개발이 직접적으로 이뤄지는 지역에 대해 부과되는 것이고 토초세는 개발의 여파가 미치는 인근 지역의 땅값상승을 막기위한 수단이었다. 이들 부담금과 세금은 사실상 한 세트로 운영돼 왔기 때문에 앞으로 토초세제도가 유명무실해질 경우 개발여파가 미치는 지역의 땅값을 안정시키는 것이 향후 정부의 가장 큰 고민 거리로 등장할수밖에 없다. 과거 경험에 비추어 도로 택지개발등 일단 계획발표만으로 주변지역의땅값까지 뛰게 마련이다. 건설부는 이를 근거로 개발여파가 미치는 지역의 투기를 차단하는데 절대적으로 주효했던 토초세가 절름발이가 될 경우 이들 기간사업추진에 큰지장을 받을 것으로 보고 있다. 건설부의 또다른 고민은 토지가격의 장기안정을 전제로 국토이용개발기조를작년부터 급선회했기 때문에 앞으로 개발인접지의 땅값이 불안해 질수 있다는데 있다. 강윤모 건설부 국토계획국장은 "작년부터 토지이용규제를 대폭 완화하고 각종 민자유치사업과 대규모 사회간접자본시설사업을 대대적으로 추진키로 한데는 땅값의 장기안정이란 전제가 깔려 있었다"고 말했다. 정부는 작년부터 토지공급을 늘여 땅값을 더욱 낮추고 이를 통해 공단분양가인하등을 유도, 장기적인 국제경쟁력을 도모한다는 토지정책의운용기조를 마련했었다. 이에따라 서울에서 대형건물의 신증축을 무제한 허용하고 준농림지를 개발용도로 바꾸고 수도권 변두리지역을 성장관리권역으로 전환, 개발규제를대폭 허용했던 것이다. 정부가 이같이 과감한 토지이용규제완화를 할수 있었던 것은 이로인한부작용 즉, 부동산가격의 상승과 이로인한 투기발생을 토초세등 토지공개념제도로 미리 차단할수 있다는 믿음이 있었기 때문에 가능했었다. 이때문에 토초세가 탄생했던 당초의 목적인 부동산투기억제효과를 거두면서토지의 효율적 이용을 촉진할수 있는 새로운 토지정책마련이 과제로 남게됐다. 또 이번 결정은 소급효과가 없어 이미 토초세를 낸 사람들의 처리문제도사회적인 문제로 제기될 것 같다. 헌재의 결정만으로는 이미 세금을 낸 사람에게 세금을 돌려주기는 어려우나이들이 헌법의 기본정신과 일치하지도 않는 세법적용을 인정하는 것 역시 쉽지 않을 것으로 보여 논란을 불러 일으킬 전망이다.