[부동산] 재개발지분 손익계산법..총구입비 시세보다 낮아야

서울 수도권지역의 택지고갈현상이 위험수위에 다다르면서 내집마련의 수단으로 새롭게 부상하고 있는 것이 재개발 아파트이다. 재개발아파트가 주택수요자들의 눈길을 끄는데는 손쉽게 집을 장만할수있다는 이점 이외에도 재산증식의 주요한 수단이 된다는 점이 작용 하고있다. 따라서 재개발지역에서 조합원의 지분을 구입, 재개발아파트를 분양받고자 할 경우에는 지분구입비용,인근지역 아파트시세,이주비조건 등을 면밀히 따져봐야한다. 채권은 물론 청약예금 가입여부에 관계없이 아파트를 분양받을수 있다는 생각에 섣불리 재개발지분을 샀다가는 인근에 새로 지어진 일반아파트를 당장 구입하느니만 못한 경우가 비일비재하기 때문이다. 재개발지분 구입시 손익계산의 기본은 지분구입에 필요한 총비용이 인근지역 아파트시세보다 낮아야하는 것. 좀더 정확하게 말하면 지분구입 비용이 해당 재개발아파트가 완공됐을때 예상되는 시세보다 적어야 하는데 여기에는 지분을 사놓고 사업이 끝날때까지 기다리는 기회비용 등이 포함되기 때문에 인근에 새로 지어진 아파트의 시세와 비교하면 무난하다. 가령 주택이 있는 사유지 25평짜리 조합원지분을 1억5천만원(평당 6백만원)에 매입한 후 관리처분이 떨어져 분양가격이 1억4천7백만원인 42평형(평당분양가 3백50만원)을 분양받은 경우 지분구입자가 3백만원을 돌려받을수있다고 생각하면 큰 오산이다. 지분가격은 땅값에다 채권을 피하고 로열층을 배정받는데 대한 프리미엄이 붙은 것일뿐 평형 배정때 인정되는 재산액이 아니다. 평형배정시 필요한 재산가액은 토지및 건축물 감정가격으로 결정되는데 서울지역 재개발지구의 경우 공시지가보다 10~20%정도 높게 책정되는게 보통이다. 토지감정가격이 평당 3백만원이고 건축물감정가격이 평당 20만원이었다면 25평짜리 지분을 구입한 사람의 재산가액은 총 8천만원이며 이때 42평형 아파트분양가 1억4천7백만원과의 차액 6천7백만원을 추가로 내야한다. 이와함께 재개발사업이 시공사선정 이후 보통 4~5년 가까이 걸리는 점을 감안, 지분구입에 투자한 돈의 금융비용도 손익계산에 포함시켜야한다. 예컨대 연리 10%를 적용할때 1억5천만원에 지분을 구입한 위의 사람이 4년뒤에 입주한다면 금융비용만 6천만원이다. 이 사람이 지분구입비용 추가분양비용 금융비용 등으로 부담해야하는 액수는 대략 2억7천7백만원이 된다. 재개발 사업지구의 입지여건및 사업조건이 좋은 경우 최근 무이자 이주비 5천만~6천만원선의 이자혜택을 감안하더라도 결국 위의 사람이 투입해야할 금액은 2억7천만원 내외인 셈이다. 해당 재개발지역 42평형 아파트의 시세가 입주시 최소한 2억7천만원은 웃돌아야 지분을 제대로 구입했다는 얘기다. 또 서울 봉천동 등 60년대 중반 한강 수재민 등이 이주한 일명 달동네지역 재개발지구에는 국공유지가 태반인데 이때의 손익계산법은 또 다르다. 국공유지 지분구입비용은 순수한 프리미엄이며 국공유지 불하대금은 따로 내야한다. 대신 국공유지 지분가격은 10평미만의 소형인 경우 사유지의 절반정도에서 20~30평이상의 대형으로 갈수록 사유지에 비해 크게 떨어진다. 여기에 국공유지 불하대금 납부방식이 최근 일시불에서 10년 분할로 바뀌어 금융비용은 사유지구입시보다 적게 든다. 국공유지 지분을 구입할 때는 이같은 점을 염두에 두어야한다. 이밖에 상세한 내용을 해당지역 조합이나 부동산업소에 문의한후 지분을 매입해야 금전상의 손실을 피할수 있다. (한국경제신문 1994년 9월 28일자).