[상담실] 임대차계약..집주인 바뀌어도 계약기간은 유효 등

문)=보증금 2천만원에 2년계약하고 전세로 이사했으나 최근 주인이 집을 팔고 2개월이내로 집을 비워 달라고 요구한다. 아이들 학교문제때문에 당장비울수 없는데 해결방법은. 답)=주택임대차 보호법에 의하면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있고 임대기간이 남아있기 때문에 명도요구에응할 의무는 없다고 생각한다. 문)= 경기도 안산시에서 보증금 1천4백만원에 전세사는데 주인이 전세권 설정등기를 해줄수 없다고 하여 계약서에 확정일자인을 받았다. 그런데 서울시내에 분양되는 아파트를 분양받으려고 주소는 서울에 두고 이집으로 옮기지 않았다. 주택임대차 보호법상의 보호를 받을수 있는지. 답)=주택임대차 보호법상의 보호를 받기 위해서는 임차주택에 입주를 하고주민등록상 전입신고가 되어 있어야 제3자에 대한 대항력을 갖게 된다. 임차주택의 전입신고가 되어 있지 않아 주택임대차 보호법상의 보호를 받을수 없다. 문)=보증금 2천5백만원에 2년계약하고 입주하여 주민등록을 이전하고 계약서에 확정일자인을 받았다. 직장에서 갑자기 지방으로 발령이 나 본인만 지방으로 주민등록을 옮겼다. 처와 아이들은 계속 그집에서 살고있는데 처와 아이들이 사는 집에 경매가 들어왔다. 경락인(새로운 소유자)에대한 주택임대차 보호법상의 대항요건을 갖추었다고 볼수 있는지. 답)=주택임대차 보호법상 임차인이 임차주택에 입주하고 주민등록을 마친 다음날부터 대항력을 갖추게 되며 판례상 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀등 가족의 주민등록도 포함된다. 귀하의 경우 계약당사자의 주민등록이 옮겨졌으나 그 가족의 주민등록이 임차주택에 등재되어 있어 주택을 경락받게 되는 자에 대하여 대항력을 갖추었다고 볼수 있다. 문)=2년기간으로 임대차 계약하고 보증금 4백만원에 살고 있다. 얼마전 경매에서 경락이 되었는데 전입신고가 되어있지 않다고해 보증금을 하나도 못받았다. 보증금을 회수할수 없나. 답)=서울특별시 직할시인 경우 보증금 2천만원이하이면 7백만원을 다른 담보물권자 보다도 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 그 주택으로 주민등록이 되어 있어야 한다. 귀하의 경우 전입신고의 요건을 갖추지 못하였으므로 경락대금에서 보증금을 회수하지 못할 것이다. 문)=임대차 보증금 3천5백만원에 계약하고 입주하여 살고 있다. 전입신고를하고 확정일자인을 받아도 보증금 7백만원까지만 보호를 받을수 있다고 하는데. 답)=전입신고와 임대차 계약증서상의 확정일자인을 갖춘 임차인은 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타채권자보다도 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 따라서 확정일자인을 받은 경우 우선 변제받을수 있는 보증금의 한도액은 없다. 선순위 담보물권자가 없는 상태이면 1순위로 보증금 전액을 보장받을수 있다. (한국경제신문 1994년 11월 28일자).