[부동산개발 사례] 역삼동 원룸맨션형 오피스텔

서울 강남 테헤란로변은 90년대들어 나대지가 무더기 개발된 대표적인 곳이다. 그 중 특허청 맞은편 78평의 상가지에 원룸맨션형오피스텔을 건립한이모씨는 자투리땅을 성공적으로 개발한 사례로 꼽힌다. 상가지라면 흔히 업무 또는 상업용 빌딩을 생각하기 쉬우나 지주는 원룸맨션형오피스텔을 건립 매월 4백만원의 순수입을 올리고 있다. 지주 이모씨는 건물 짓는 일을 개발신탁방식으로 간편하게 해결했으며 빌딩완공후에는 다시 다시 신탁회사에 관리를 의뢰 월세징수등 복잡한 관리업무를 해결하고 있다. "지주분은 전직 고위 관리였읍니다. 93년에 3천6백만원의 토지초과이득세를통보받고 개발을 의뢰해 왔더군요. 땅이 대로에서 50미터 들어간 78평의 자투리인데다 공시지가만도 13억원에 이르러 살려는 사람이 선뜻 나서지 않았던 것이지요" 대한부동산신탁이 지주로부터 개발신탁을 의뢰받은 것은 토초세를 피해 테헤란로에 건물이 한창 들어서고 있던 93년 8월. 용도를 조사한 결과 일반상업지역에 속했으나 도시설계상 일반주택등 몇가지 용도 이외 건물을 4층이하로만 짓도록 돼있었다. 시장조사결과 특허청과 기업체들에 근무하는 독신자 파견근무자들을 위한 원룸형아파트는 성공할수 있다고 판단됐다. 임대료도 오피스텔의 경우 평당 1백80만원선이었으나 원룸아파트는 이 보다훨신 높은 3백20만원선이었다. 그러나 상업지역에 아파트는 지을수 없는 노릇이었다. 지주는 오피스텔을 원했다. 고민끝에 내린 결론은 오피스텔로 건축하되 맨션개념을 많이 도입하고 원룸으로 짓는다는 것. 신상품이어서 혹시 임대가 되지 않을 경우 어떻게 하느냐는 지주에게 인근상황을 설명한 끝에 설득시켰다. 마침 서울시에서 오피스텔에도 도시가스를 설치할수 있도록 조례를 개정해맨션형오피스텔의 건립에 도움을 주었다. 준공을 3개월 앞두고 임대신청을 받은 결과 무려 1백여명이상이 몰려왔다. 신탁회사는 착공 5개월만인 올해 4월에 건물을 완공했다. 공사에 들어간 자금은 신탁보수비용 3천4백만원을 포함해 모두 4억4천3백72만원. 지주 본인이 1억2천4백만원, 신탁회사가 6억2천만원(연 14%)을 각각 조달하고 나머지 2억7천7백만원은 임대보증금으로 충당했다. 임대료는 당초 모두 보증금으로 받을 계획이었으나 보증금일부는 월세로 받기로 했다. 보증금을 월세로 전환할때 적용하는 이율이 이 지역에서는 연2할로 지주로서는 보증금을 받아 은행에 예금하기보다는 월세로 전환해 받는게 유리했던 것이다. 지하 1층(41.15평)은 보증금 4천5백만원, 월 1백50만원, 1층(32.52평)은 보증금 5천3백60만원 월세 2백만원에 각각 노래방과 일식당을 입주시켰다. 2-4층의 원룸아파트 8-10평형 11가구는 보증금 1천2백만-1천8백만원에 모두 월세 20만원씩을 받고 임대계약했다. 주차장으로 빌려주며 거의 놀리다시피하고있던 땅에 1억8천6백만원을 투입한후 매월 5백30만원의 임대료를 받게된 것이다. 자신이 투입한 1억2천만원과 신탁회사에서 대출받은 6천2백만원에 대한 이자 세금등을 계산하면 매월 4백여만원의 순수입을 올리는 셈이다. 이씨는 건물완공후 월세를 받는게 거추장스러워 신탁회사와 지난 7월 1년간 예정으로 갑종관리신탁계약을 맺었다. 갑종관리신탁이란 신탁회사가 소유권을 비롯한 부동산에 대한 일체의 관리를 대행해주는 제도. 1년간 6백63만원의 수수료를 받고 매달 5백80만원의 월세를 받아 이자와 각종 공과금등을 뗀후 5백여만원을 이씨의 통장에 넣고 있다. 거기다가 고수익금융상품을 소개해 주는등 자금 운용방안까지 조언해 주고 있으니 이씨는 부동산신탁제도를 최대한 활용하고 있는 셈이다. (한국경제신문 1994년 11월 30일자).