[상담실] 세입자의 권리..집주인 바뀌어도 원계약기간 유효

문 : 보증금 2천만원에 2년계약하고 전세로 이사했다. 주인이 집을 팔고 2개월이내로 집을 비워달라고 요구한다. 아이들 학교문제때문에 당장은 비울수 없는데 해결방법은. 답 : 주택임대차 보호법에 의하면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를승계한 것으로 본다(법 제3조2항)고 정하고 있으므로 이 경우에는 임대기간이 남아있기 때문에 명도요구에 응할 의무는 없다.문 : 경기도 안산시에서 보증금 1천4백만원에 전세사는데 주인이 전세권 설정등기를 해줄수 없다고 해서 계약서에 확정일자인을 받았다. 서울시내에 분양되는 아파트를 분양받으려고 주소는 서울에 둔채 옮기지않았다. 답 : 주택임대차 보호법상의 보호를 받을수 있는지. 주택임대차 보호법상의 보호를 받기 위해서는 임차주택에 입주를 하고주민등록상 전입신고가 되어 있어야 제3자에 대한 대항력을 갖게 된다. 또한 확정일자인을 받아도 전입신고가 그 주택에 되어있지 않으면 우선변제권(후순위 권리자나 기타채권자 보다 보증금을 우선변제 받을수 있는권리)이 인정되지 않는다. 따라서 이 경우는 임차주택의 전입신고가 되어있지 않아 주택임대차 보호법상의 보호를 받을 수 없다. 문 : 94년6월에 보증금 2천5백만원에 2년계약하고 입주하여 이집으로 주민등록을 이전하고 계약서에 확정일자인을 받았다. 직장에서 갑자기 지방으로 발령이 나 세대주인 나 혼자만 이사하기로 하고 94년9월10일에 주민등록을 나혼자만 옮겼다. 아내와 아이들은 계속 그집에서 살고있는데 94년10월5일에 아내와 아이들이 사는집에 경매가 들어왔다. 경락인(새로운 소유자)에게 주택임대차 보호법상의 대항요건을 갖추었다고 볼수 있는지. 답 : 주택임대차 보호법상 임차인이 임차주택에 입주하고 주민등록을 마친 다음날부터 대항력을 갖추게되며(주택임대차 보호법 제3조1항)판례상 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나자녀 등 가족의 주민등록도 포함된다. 이 경우 계약당사자의 주민등록이 옮겨졌으나 그 가족의 주민등록이 임차주택에 등재되어 있어 주택을 경락받게 되는자에 대하여 대항력을 갖추었다고 볼수 있다. 문 : 임대차 보증금 8백만원에 계약하려고 등기부등본을 확인하니 이미 1천만원에 대한 근저당이 설정되어 있었다. 본인이 입주할 경우 보증금을 전액 보장받을수 있는지. 답 :그 주택에 입주하고 전입신고를 하게되면 서울특별시 직할시인 경우보증금 2천만원이하이면 7백만원을 다른 담보물권자보다도 우선하여 변제받을수 있고 임대차 계약서상에 확정일자인을 받아두면 후순위 담보물권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다(주택임대차보호법 제3조의2). 따라서 이 경우 보증금중 7백만원은 근저당권 1천만원보다 우선 순위가 인정되며 나머지 1백만원은 근저당권자 다음으로 순위가 인정된다. (한국경제신문 1995년 1월 29일자).