[부동산교실] 좋은 부동산 입지는..박정수 키라컨설팅이사

부동산의 입지는 사업의 성패를 좌우할만큼 중요하다. 상업시설이나 주거.업무시설을 막론하고 활동의 주체가 정하는 장소란점에서 올바른 입지선정이야말로 부동산활용을 위한 가장 기초적인 작업이라고 할수있다. 입지조건은 개발계획에 따른 주변여건의 변화와 사용자의 이용목적에 따라 항상 유동적인 환경의 변화를 예측하여야하므로 때로는 전문적인 식견과 판단이 요구된다. 유명 일류식당이나 전문판매점등 일부업종은 고객을 모을수 있는 흡인력이 강하므로 입지선정이 덜 중시될수 있다. 그러나 소매점이나 제과점 식당같이 흡인력이 약한 경우에는 입지선정이 매우 중요하며 사업의 흥망을 좌우하는 키포인트가 될수밖에 없다. 부동산은 한번 개발되면 그 용도를 임의로 바꾸기가 쉽지않기때문에 대상 부동산이 주위의 부동산과 균형과 조화를 이루고 합당하게 사용되고 있는지등을 고려하여 나름대로 최유효의 경제적 원리에서 고려해보는 것이 중요하다고 할수있다. 그러나 입지선정은 어떤 용도나 시설이든 동일적으로 적용되는 것이 아니다. 주택 =쾌적성과 편리성이 입지의 핵심사항이다. 일조량과 온도가 적당하여 주거의 쾌적성이 좋고 도심과의 거리가 가까워 출퇴근이 용이한곳,지하철 버스등 대중교통수단이 편리하게 연계되어 있는곳,근린생활시설이 인접하여 주거의 유용성이 높은곳,상하수도.가스시설공급이 원활하여 주거생활에 편익을 주는곳,학교 병원 학교등에 대한 접근성이 높은곳은 좋은 입지이다. 그러나 소음.대기오염 악취등이 심한 공해유발지역이거나 도살장 오수처리장 고압선등 혐오 위험시설이 있거나 홍수다발지역으로 재해발생의 위험이 상존하는 지역등은 주택으로는 부적합한 입지라고 할수있다. 상업지 =해당 배후지의 구매력이 높거나 유동인구가 많은 곳이 좋다. 상업활동의 배후지는 가장 중요한 입지요건으로서 고객의 소득수준 면적등이 매상에 영향을 미친다. 또한 교통여건 영업의 물류및 경쟁의 상태도 매우 중요하다. 예를들어 그 지역에 대형백화점이나 유통센터가 새로 들어오게 되면 소규모의 영세상가나 중복된 업종의 상가는 커다란 타격을 입게 되기 때문이다. 그리고 해당지역의 변화가 지속적이거나 상가의 매매나 거래가 신속하게 이루어지는 곳,지역 경영자들의 모임이 활성화되고 상가번영을 위한 창의와 노력이 활발한 곳등 상가집적지역은 성장잠재력이 높은 곳이다. 이와함께 역이나 정류장과 이어지는 도로에 인접해 있거나 은행 대기업 관공서등이 있는 곳으로 통하는 도로에 접해있는 상가,보행인구가 많은 곳등도 매장 평당 매상고를 높이는 최상의 입지라고 할수 있다. 공업지 =노동력 확보의 용이성 수송시설여건등이 중요한 요인이 된다. 제품을 생산함에 따라 상품을 내다팔수 있는 시장이 가깝다면 물류비용 운송비용이 절약되어 상품의 경쟁력을 제고시킬수 있게 된다. 또한 생산활동의 기본적 조건인 노동력 수급이 용이한 대도시나 공업지역 인근에 입지해 있거나 관련산업과 상호보완의존적 관계에 있는 업종과 연계를 이루고있는 입지,공업용수의 양과 질이 풍부하고 기상의 상태가 양호한 곳,행정.도시계획상 공업을 장려하고 촉진하는 지역에 입지한 곳이 유리한 입지이다. 이러한 내용들을 종합적으로 검토할때에는 우선 전체적 환경(거시환경)을 파악하고 다음에 계획지 환경(미시환경)을 검토하는 것이 유리하며 주요업종및 업태분석 경쟁구조분석 유사사례분석 개발업종.업태의 타당성을 점검하는 순서로 진행하는 것이 철저한 입지분석의 요령이라고 할수 있다. (한국경제신문 1995년 2월 10일자).