[법테크] 채무자부동산 저당권 1순위때

채무자소유의 부동산에 순위 1번으로 저당권을 설정하였는데,채무자에게 세금체납이 있으면 위 부동산을 경매하여도 세금이 저당권보다 우선하여 변제되는 지를 알아보자. 저당권이란 채권자가 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 담보로 제공한 부동산으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리이다. 따라서 1순위 근저당권은 담보물에 대하여 우선변제특권을 가지며 위 부동산이 경매되더라도 최우선순위로 변제를 받는다. 하나의 담보물에 여러개의 저당권이나 가압류가 경합된 경우에는 시기적으로 빠른 권리순으로 변제를 받는다. 그러나 국세및 지방세 중 예외적으로 저당권보다 우선하여 징수되는 경우가 있다. 국세기본법 제35조에는 국세는 납세자의 총재산에 대하여 사인(사인)간의 채권이나 다른 공과금보다 우선 징수한다고 규정되어 있다. 그러나 아무리 국가라할지라도 무제한으로 개인의 권리를 침해할 수는 없으므로 여기에도 일정한 제한을 두고 있다. 국세징수의 원칙을 토대로한 저당권과 국세의 우선순위는 다음과 같다. 법정기일전에 저당권이 설정되었다는 사실이 증명되면 저당권의 담보채권은 국세나 지방세보다 우선하고,법정기일 이후 저당권이 설정되었으면 국세나 지방세가 저당권보다 어선한다. 여기서 법정기일이란 국세채권과 저당권등에 의하여 담보된 채권간의 우선순위여부를 결정하는 기준일을 말하며 세금의 종류에따라 그 산정기준일이 결정된다. 예를들어 과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무자가 확정되는 국세는 그 신고일이 법정기일이 되며 세액을 정부가 결정하여 고지하는 경우에는 납세고지서의 발송일,원천징수의무자 또는 납세조합으로부터 징수하는 국세는 그 납세의무의 확정일,납세의무자의 재산에서 국세를 징수하는 경우는 납부통지서의 발송일이 법정기일이 된다. 따라서 채권자로서는 1순위 저당권을 설정한다고 해서 완전히 안전한 것은 아니다. 채무자의 세금이 채납되어 국가로부터 징수당하면 저당권을 설정하고도 채권만족을 못하는 경우가 발생한다. 채권자는 저당권설정전에 채무자의 세금납부상황을 조사해볼 필요가 있으며 체납금이 있다면 채무자에게 지급하게 한후 저당권을 설정하던가 아니면 체납금액만큼은 국가에 우선변제권이 있음을 감안하여 담보물을 평가하고 저당채권액을 결정하여야 한다. 김 현 (한국경제신문 1995년 2월 27일자).