[부동산실명제] 외지인 올해안 소유이전못해..농지관련 문답

개인이 부동산실명제 시행이전에 명의신탁형식으로 사둔 농지를 실명화하는방법은 자기명의로 등기이전해 직접 농사를 짓든가 아니면 매각처분해야 한다. 내년부터는 농지법이 바뀌어 외지거주자도 영농의사만 있으면 농지를 소유할수 있게 되므로 농지법관련 세부시행규정의 보완추이를 지켜보아야 한다. 법인은 공장등 고유목적의 사업을 하고자 할때는 실명전환유예기간중에 농지전용허가를 받아 소유권 이전등기를 할수 있으나 전용허가를 받지 못하면 팔아야 한다. 부동산실명법 시행이전에 명의신탁한 농지나 임야의 실명전환과 관련된 사항을 문답으로 정리한다. 문) = 부동산실명법 시행이전에 명의신탁한 농지는 어떤 절차를 통해 실명등기할수 있나. 답) = 명의신탁자 자신이 직접 농사를 지을 경우엔 농지소재지 관할 시.구.읍.면의 농지관리위원 2인의 확인을 받아 시.구.읍.면장이 발행하는 농지취득자격증명을 발급받으면 본인명의로 소유권이전등기를 할수 있다. 금년안에는 현행 농지법에 따라 통작거리(동일읍면 이내이거나 농지소재지로부터 20km 이내)안에 6개월이상 거주해야 한다. 따라서 외지인은 소유권이전이 불가능하다. 문) = 그러면 외지에 거주하는 사람은 어떻게 해야 하나. 답) = 올해안에 꼭 소유권이전을 해야 한다면 명의신탁상태에서 그대로 매각하거나 시 군 성업공사등에 매각을 의뢰해야 한다. 그러나 내년부터는 영농의사가 있으면 외지인도 농지보유가 허용되므로 기다려볼 필요가 있다. 문) = 영농의사가 있는지의 여부는 어떻게 확인하나. 답) = 취득대상농지의 면적, 영농에 필요한 노동력및 농기계확보방안, 기존 소유농지의 이용실태등을 포함한 농업경영계획서를 농지관리위원회에 제출하면 농지관리위원이 심사해 결정한다. 구체적인 기준등은 농림수산부에서 추후 확정할 예정이다. 문) = 영농의사만 있으면 아무 제한없이 농지를 살수 있게 되나. 답) = 그렇지 않다. 농업진흥지역안에선 소유한도가 없어지나 진흥지역밖에는 3ha(9,000평,시장.군수가 인정할때는 5ha)까지만 소유할수 있다. 또 상속.이농의 경우 상한은 1ha이다. 문) = 법인의 실명전환 절차는 개인과 어떻게 다른가. 답) =유예기간중 관계법령에 따른 인허가와 농지전용허가를 받은뒤 소유권이전을 하면 된다. 현재는 전용허가를 받더라도 공장설치등 전용목적사업을 완료한 뒤에야 소유권이전이 가능하나 96년1월1일부터는 전용허가만 받으면 이전가능하다. 문) = 전용허가를 받지 못한 경우엔 어떻게 하나. 답) = 매각해야 한다. 농업법인이 아닌 기업은 농지취득자격이 없어 소유권이전이 불가능하기 때문이다. 문) = 농지를 취득할수 있는 자격이 없어 명의신탁된 부동산을 팔려고 하나 유예기간안에 팔리지 않는 경우 다른 방법이 있나. 답) = 성업공사에 매각을 의뢰할수 있다. 또 농어촌발전특별조치법 또는 농지법에 의해 농지처분명령을 받았거나 국토이용관리법에 의한 토지거래허가를 받지 못한 경우등에는 시장.군수에게매수청구를 할수 있다. 문) = 부동산실명제 시행이후 명의신탁된 농지를 실명전환하거나 매각할 경우 과거 농지법을 위반한 사실은 법적 제재를 받지 않나. 답) = 아니다. 부동산실명법에 의한 의무사항은 실권리자 명의로 등기하라는 것으로 다른 법을 어겼을 경우 처벌은 별개 문제다. 따라서 관련법에 따라 과거의 위법행위를 처벌받는다. 문) = 임야를 명의신탁형식으로 산 경우는 어떤가. 답) = 임야를 새로 살 경우엔 산림경영및 이용계획서를 시.군.구에 내고 임야매매증명을 발급받아 매입한뒤 본인명의로 등기하면 된다. 기존 명의신탁을 해지할 경우엔 매매증명없이도 등기이전이 가능하다. 문) = 산림법을 위반한 경우 명의신탁해지를 하면 처벌받지 않게 되나. 답) = 아니다. 실명등기와 관계없이 허위 기타 부정한 방법으로 임야매매증명을 발급받았으면 2년이하 징역 또는 500만원이하의 벌금처벌을 받는다. 문) = 명의신탁한 부동산이 토지거래허가지역안에 있는 경우 처리절차는. 답) = 국토이용관리법상 토지거래허가는 토지에 관한 소유권 지상권등을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하는 경우에 받는 것이므로 명의신탁해지는허가대상이 아니다. 따라서 명의신탁자는 본인명의로 실명등기하거나 매각하는 방식으로 명의신탁을 없애야 한다. 문) = 부동산실명법 시행이후 농지를 매입했으나 농지매매증명을 받지 못하였거나 토지거래허가지역내의 토지를 산뒤 허가를 얻지못해 이전등기를하지 못한 경우 어떤 불이익을 받게 되나. 답) = 우선 취득일로부터 60일이내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다면 부동산등기특별조치법에 따라 등록세의 5배에 해당하는 과태료를 물어야 한다. 또 취득한지 3년이 넘도록 이전등기를 하지 않으면 장기미등기를 금지한 부동산실명법에 따라 부동산가액의 30%를 과징금으로 물고 5년이하의 징역 또는 2억원이하의 벌금형을 받게 된다. 과징금을 문뒤에도 이전등기를 하지 않으면 이행강제금도 내야 한다. (한국경제신문 1995년 6월 24일자).