[상담실] 공매 낙찰부동산 매매계약 성립일은 낙찰5일이내

[문]= 공매입찰에서 2인이 공동으로 낙찰받아 매매계약을 체결했다. 이중 1인이 매수대금을 납부하지 않았을 경우 계약은 어떻게 되나.[답]= 부동산을 여러명이 공동 매수한 경우 공동 매수자간 대금지급채무의 성립은 민법 제408조에 의한 분할채무로 다른 매수인에게 영향을 미치지 않는것이 원칙이다. 그러나 이경우는 중도금 불입관계가 한개의 계약에서 발생한 것으로 민법제54조 "해약.해제권의 불가분성"의 원칙에 따라 계약자중 일방이 중도금을납부하지 않을경우 전체 매수자에 대한 계약을 해약할수 있다.[문]= 공매입찰에서 낙찰받은 부동산의 매매계약 성립 시기는 언제인가.[답]= 공매입찰에서 낙찰받은 부동산은 낙찰일로부터 5일이내 계약을 체결토록 하고 있으며 동 기간내에 계약서를 작성하여 날인하는날을 매매계약의 성립일로 본다. 다만 매매계약 체결에 토지거래등 주무관청의 허가 또는 신고가 필요한경우에는 주무관청의 허가 또는 신청 수리후 통지서를 받은날로부터 5일이내에 매매계약서 작성일을 매매계약 성립일로 본다.[문]= 유찰(수의)계약신청 부동산의 매매계약 성립시기는. [답]= 공매입찰에서 응찰자가 없어 유찰된 부동산을 수의계약으로 대수할경우 소정의 매수요청서, 매수요청인의 서명날인된 매매계약서를 계약보증금 전액과 함께 제공받아 내부승인을 거쳐 매매계약을 체결하고 있다. 그러므로 성업공사가 매매계약서에 날인하는 일자에 계약이 성립하게 된다.[문]= 공매입찰에서 매각되지 않은 부동산이 그후 조건이 변경되어 다시 공매공고 되었다. 이경우 전차 공매조건으로 유찰(수의)계약을 신청할수 있나.[답]= 공매유찰로 인한 수의계약은 공고한 공매절차를 전부 종료한후 다음 공매공고전까지 할수 있으므로 이 경우에는 현재 공매공고한 조건보다 불리한 조건이라 하더라도 전차조건으로는 유찰계약을 체결할수 없다. 이 경우 부동산을 매수하려면 공매입찰에 참가하거나 공매가 종료된 후유찰(수의)계약으로 매수하여야 한다.[문]= 공매입찰에서 부동산을 낙찰받아 5회이상 공매실시되어 토지거래허가 신고절차가 면제됐다. 계약중에 본인의 경제적 사유로 인해 제3자에게 매수자 지위를 승계하는명의변경 계약을 체결하고자 한다. 이 경우에 다시 토지거래허가.신고를 받아야 하나.[답]= 국토이용관리법 시행령제30조 제18호에 의해 토지거래허가.신고가 면제된 거래계약에 대하여 당초계약 내용의 변경없이 매수자의 지위만을 승계하는 매수자 지위승계계약(명의변경)은 토지거래허가.신고를 받지 않아도 된다.[문]= 공매입찰에서 부동산을 낙찰받아 매매계약을 체결하고 1차 중도금을 납부하지 않아 매매계약이 해제됐다. 해약된 부동산은 그후 2차에 걸쳐 공매입찰을 실시하였으나 유찰돼 현재수의계약 상태에 있다. 이 경우 당초 낙찰자인 본인이 다시 계약 부활을 요청할수 있나. 만약 부활이 된다면 당초 계약조건을 변경하여 계약할수 있는가.[답]= 매매계약 부활은 계약해제후 재공매공고전까지 매수자가 연체된 매매대금과 지연손해금및 제비용을 납부하도록 하고 있다. 그런데 이 경우 2차에 걸쳐 공매공고와 입찰을 실시한 상태이므로 당초계약의 부활은 할 수 없다. 또 계약조건 변경도 할 수 없다. 당초 부동산을 다시 매수할 수 있는 방법은 현재 2차에 걸친 공매에서 유찰된 상태에 있으므로 현재 나와있는 유찰계약 조건대로 수의계약을 체결하는 방법밖에는 없다.[문]= 공매입찰에서 부동산을 낙찰받아 매매계약을 체결,중도금을 납부하고 있는 중에 관할법원으로 부터 당초 소유자를 상대로 "처분금지 가처분"결정이 통지됐다. 이 경우 매수자는 처분금지 가처분결정의 해제와 중도금및 잔대금 납부를동시에 이행할 것을 주장(항변)할 수 있나.[답]= 매수자는 매수한 부동산에 대한 "처분금지가처분"결정이 해제되지 않는한 장래의 계약이행에 손해가 발생할 우려가 있으므로 중도금 및 잔대금을 납부하지 않고 "처분금지가처분결정"의 해제를 요구할 수 있다. 물론 이 경우 중도금 납부기일의 지연에 따른 이행지체책임을 지지 않으므로 연체이자를 물지 않아도 된다. 만약 "처분금지가처분"결정이 해제되지 않을 경우 매수자는 이를 이유로해약을 요청할 수 있고 계약보증금과 기납부한 중도금을 되돌려 받을 수 있다. (한국경제신문 1995년 8월 24일자).