[부동산시장] (기고) 조남권 <대한주택 팩토링 사장>

주택할부금융제도의 도입은 공급물량위주로 진행돼온 우리나라 주택정책이총수요(자금지원)와 총공급을 동시에 진척시킬 수 있는 방향으로 전환됨을뜻한다. 더욱이 기존의 국민주택기금등의 정책자금 형태가 아니라 시장메커니즘에 의한 민간자본이 총수요에 개입한다는 측면에서 의미가 크다. 주택산업의 활성화를 위한 새로운 제도인 주택할부금융업을 조기에 정착시켜 당초의 정책목표를 달성하기 위해선 몇가지 과제가 있다. 첫째 현재 주택할부금융 준비업체들이 가장 걱정하고 있는 것은 3년내지5년 정도의 금융채 발행을 통해 10년이상의 장기대출을 하는데 따른 만기일불일치위험(Maturity Risk)이다. 이런 위험이 상존하는 한 고객들에게 장기적이고 안정적인 자금을 공급하기는 사실상 불가능하다. 따라서 정책적으로 장기 주택할부금융채의 개발및 이에대한 각종 지원방안이 마련돼야 한다. 아니면 미국처럼 주택할부금융기관이 자체적으로 저당물건을 담보로 증권을 발행, 이를 금융시장에 유통시킬수 있는 저당증권제도의 도입을 적극서둘러야 한다고 본다. 둘째 제도적인 미비점의 보완이다. 현재 추진중인 방안에 따르면 주택할부금융의 대상이 "완공된 새집"이라고 한정돼 있다. 신규 분양아파트의 등기가 입주후 길게는 5개월이상 걸리는 현실을 감안하면 정작 입주자들이 필요로 하는 중도금 납부나 잔금납부에 시기적으로맞출 수 없다는 데 문제가 있다. 또 통계적으로 한 세대가 이사를 하게 되면 4세대이상이 동시에 이사를한다. 이런 현실에서 새집만을 할부금융의 대상으로 하는 경우 전체적인 흐름중극히 일부분만을 대상으로 하기 때문에 주택산업의 활성화라는 본래의 취지에 맞지 않는다고 생각한다. 따라서 입주일 전후 1년이내를 주요 금융대상으로 하되 일반주택에도 어느비율 정도는 허용해주는 정책의 탄력성이 요구된다고 볼 수 있다. 셋째 주택할부금융 이용자에 대한 정책적 지원이다. 주택할부금융 자금을 쓰는 고객은 무주택자나 1가구1주택 세대주로 못박혀 있다. 이들은 사실상 주택의 실수요자다. 따라서 미국이나 일본처럼 주택할부금융의 원리금에 대한 소득공제제도 시행은 어려운 형편에서 내집을 마련하게 된 서민들에게 큰 도움이 될 것으로 믿는다. 마지막으로 주택할부금융업체의 대형화가 이뤄져야 한다는 점이다. 최근 해마다 공급되는 주택의 규모는 민간부문이 약 30만가구, 공공부문이 25만가구 정도다. 현재 미분양된 15만가구까지 합친다면 총 70만가구에 이른다. 이같은 수치를 근거로 모든 주택에 대해 50% 정도 주택할부금융이 지원된다고 하면 매년 약 35조원의 재원이 필요하다. 현재 정부의 방침대로라면 주택할부금융기관의 채무부담 한도를 자기자본의 10배이내로 제한할 것으로 보인다. 할부기간을 10년으로 볼 때 이는 총 소요재원의 1%에도 미치지 않는다. 물론 주택할부금융회사의 자체적인 자본금 확충노력도 필요하다. 그렇지만 금융의 대상이 안전한 주택을 담보로 하고 있다는 점을 고려해채무부담한도의 상향조정이 이뤄져야 한다는 생각이다. 참고로 얘기하면 주택할부금융업체로는 가장 먼저 설립된 대한주택팩토링의 경우 은행권에 비교해 결코 경쟁력이 떨어지지 않는 다양한 상품의 개발을 추진중이다. 장기저리의 자금을 확보함과 동시에 고객의 형편에 따라 원리금의 납부방법을 달리하는 상품을 내놓을 방침이다. 즉 이자율 적용방법이 변동금리부 또는 고정금리부로 다른 11개 정도의상품을 이미 개발했으며 상품내용은 평균 10년이고 적용이율은 연15%선이다. (한국경제신문 1995년 9월 25일자).