[부동산 재테크] 노는땅 토지신탁이용 바람직..고수익 기대

도심이나 요지에 소유하고 있는 땅을 활용해 재산을 불리고 싶은 사람이 개발자금이 부족하고 부동산지식이 없다면 토지개발신탁에 관심을 가져볼만하다. 특히 부동산개발과정에서 사기나 손해등을 우려해 안정된 개발에 중점을 둔다면 토지신탁을 이용하는 것이 바람직하다. 이는 부동산신탁회사들이 모두 정부출자기관이어서 신뢰성이 높고 무분별한개발보다는 철저한 사업분석을 통해 토지의 개발방향을 알려주기 때문이다. 대도시 요지에 있는 땅일수록 나대지상태로 갖고 있으면 중과세가 부과돼 어떤식으로든 개발에 대한 충동을 갖게 되는것도 토지신탁으로 발을 돌리게하는 요인이 되고 있다. 서울및 5대도시에서 200평이상의 땅을 소유하고 있으면 공시지가의 5~11%가택지초과소유부담금으로 부과되며 지가폭등지역과 투기지역에서는 3년마다 지가상승분의 50%를 토지초과이득세로 내야 한다. 한국부동산신탁(한국감정원 산하)과 대한부동산신탁(성업공사 산하)이 지난 93년 토지개발신탁을 시작한이후 신탁의뢰건수와 규모가 갈수록 늘어나고 있는 것이 이를 반증하고 있다. 한국부동산신탁은 25건이상을, 대한부동산신탁은 20여건을 토지신탁으로 각각 의뢰받아 개발중이다. 또 한국토지공사 산하의 한국토지신탁이 오는 5월부터 영업을 시작할 예정이어서 토공으로부터 땅을 분양받은 사람은 한국토지신탁을 통해서도 개발신탁을 할수있게 됐다. 토지신탁이란 신탁회사가 지주로부터 토지를 신탁받아 토지의 입지조사 기획 사업집행 자금조달 분양 관리운영등 모든 업무를 대행하고 일정 수수료를 뺀 수익을 지주에게 돌려주는 일종의 대행개발방식이다. 사례 서울 강남에 살고있는 이모씨는 강남구 역삼동 테헤란로변에 78평의 나대지를 주차장으로 빌려주며 놀리다시피 하고 있었다. 그러던중 3,000만원이 넘는 토지초과이득세가 부과됐고 공시지가만 13억원에 이르러 쉽게 팔리지도 않았다. 어떻게든 개발키로 마음먹은 이씨는 부동산에 대해 문외한이었던데다 직장일로 토지개발에 신경쓸 시간도 없었다. 그래서 기획 설계 시공 자금조달을 일괄대행해 주는 부동산신탁회사를 찾았다. 신탁회사에서는 분석결과 이 땅이 일반상업지역이나 도시설계상 4층이하로건축이 제한돼 있고 이 일대 원룸임대수요가 상당하다는 점에 착안, 주거형원룸오피스텔 11가구와 상가를 건립했다. 예상했던대로 완전임대됐다. 공사에 들어간 자금은 신탁수수료 3,400만원을 포함해 모두 4억4,372만원. 지주본인이 1억2,400만원, 신탁회사가 6,200만원(연리 14%)을 조달하고 나머지 2억5,700만원은 임대보증금으로 충당했다. 임대료는 당초 모두 보증금으로 받을 예정이었으나 자금에 여유가 있어 일부는 월세로 받기로 했다. 공사비조달을 위한 보증금을 빼고도 매월 580만원의 월세가 나오고 자신과신탁회사가 조달한 자금의 이자등을 빼더라도 매월 400만원의 순수입을 올리게 됐다. 지주는 사업완료후에도 부동산신탁회사와 관리신탁계약을 새로 맺어 일체의관리를 위탁, 공과금등 각종 관리비를 빼고 매월 500만원정도의 수입을 올리고 있다. 절차 지주가 신탁회사를 찾아 토지신탁을 의뢰하면 신탁회사는 토지신탁계약 체결에 앞서 타당성분석에 들어간다. 사업성이 없다는 결론이 나오면 신탁회사는 땅의 매각이나 당분간 보유하라는등 조언을 해준다. 이때까지는 무료다. 부동산신탁회사는 이를 위해 많은 컨설팅요원들을 보유하고 있다. 사업타당성이 있다는 결론이 나오면 토지신탁계약을 맺게 되고 형식적인 소유권이전이 이뤄져야 한다.(등기부등본에는 신탁에 의한 소유권이전으로 등재된다) 신탁회사는 다음으로 자금차입 설계및 건설사선정을 거친뒤 시공, 임대및 분양한다. 사업이 완료되면 신탁수수료 공사비등을 공제한뒤 개발수익을 지주에게 돌려주고 소유권을 지주에게 이전한다. 지주가 원할 경우 이후 다시 관리신탁을 맺을수 있다. 토지신탁의 이점 신탁회사가 대리지주가 돼 자금조달을 하기 때문에 실제 지주는 자금부담이없다는게 장점이다. 또 신탁회사의 경험과 공신력을 바탕으로 설계및 시공사를 선정하고 임대및 분양을 하게돼 이 과정에서 상대적으로 높은 수익을 얻을수 있다. 유의점 연면적이 크면 공사비의 5%선 신탁수수료가 부담이 될수 있다. 따라서 개발의 안정성에 중점을 두고 적당한 수익을 원하는 지주에게 적합하다. 약간의 위험이 따르더라도 더 높은 수익을 원한다면 개발전문업체를 찾거나부동산컨설팅회사를 찾는게 좋다. 토지신탁을 하려면 해당토지의 법적관계가 깨끗해야 한다. 만약 저당권이나 지상권이 설정돼 있다면 먼저 이를 풀어야 한다. 이들 제한권이 걸려있으면 신탁회사로의 형식적인 소유권이전이 불가능하기때문이다. 또 일반 농지나 임야도 개발신탁이 불가능하다. 다만 공단이나 레저단지등으로 개발가능한 농지나 임야는 신탁이 가능하다. (한국경제신문 1996년 4월 1일자).