[부동산투자 ABC] 주거지내 자투리땅 상가 개발

자투리땅 소유자중에서 자신의 대지가 이면도로에 접해 있거나 재래시장등인구집중시설의 통로변,주택지의 주이용도로에 접해 있다면 상가로서의 개발을 고려하게 된다. 예전의 단독주택지들이 대부분 연립.다세대 혹은 다가구형태의 공동주택으로 개발되다보니 인구밀집도가 높아지게 되고 주택가에 생활편익 시설이 부족하기 때문이다. 상가건물이라면 일상생활에 도움이 되는 근린생활시설이 입주한 건축물을 말하는데 미용실 수퍼 세탁소 제과점 등이 대표적 업종으로 꼽힌다. 일반적으로 상가는 주택보다 건축비가 적게 들어가고 임대보증금도 주택분양가 수준까지 받을수 있어 수익성이 높다. 또 준공후 건축물 관리비용이 적고 임대보증금의 규제사항이 없으므로 활성화 정도에 따라 임대보증금을 올려 수익을 높이기 쉽다. 요즘은 학원 병원등 근생시설이 주택가 깊숙이 파고 들고 있고 소비자욕구에 맞추는 다변화된 업종의 확산으로 자투리땅 개발시 상가개발은 권장할만하다. 그러나 상가개발에 앞서 무엇보다도 상권의 철저한 분석이 있어야 한다. 분석 결과 타당성이 있으면 입점 예상점포들을 구분하여야 하며 주변의 경쟁점포들과의 밀도수를 분석하고 경쟁력을 갖추기 위해서 점포의 크기를 고려해 설계에 반영해야 한다. 똑같은 대지에 짓는 상가라 하더라도 내부평수를 입점하는 상인들 입장에서생각해야 입점자들의 투입비에 대한 수익을 보장해줄수 있으며 사업주로서도임대료를 높게 받을수 있기 때문이다. 분석이 잘못된 계획은 장기간 방치되거나 상가활성화 기간이 길어지기도 하여 재산상의 손실을 입을수 있음에 유의하여야 한다. 상가는 무엇보다도 위치가 중요하다. 유동인구의 흐름이 많은 곳인지 고정인구의 이동통로인지 등을 세세하게 따져야 한다. 자연발생적인 인구흡인이 어려운 위치는 건물의 테마화를 통해 인구유발을 시도할수 있는지도 판단, 그에따라 경쟁력 있는 입점 예상점포에 대해서는 적극적으로 유치를 실시해야 한다. 기존의 상가들은 많건 적건 간에 권리금이 있으나 신규상가에는 권리금이 없으므로 이를 적극 활용하는 것도 방안의 하나이다. 지역이나 위치별로 입점 예상점포는 다를수 있지만 일반주거지역에는 애견센타 옷가게 약국 의원 슈퍼 놀이방 등 일상생활에 필요한 시설은 대부분 가능하다. 다만 안마시술소나 의료시설중에서 격리병원등은 들어올수 없다. 자투리땅의 상가개발은 상가에 접근하기 쉬운 동선유도계획, 적절한 면적배분, 눈에 띄는 외관, 유지관리에 쉬운 자재의 사용 등 몇가지만 주의한다면 투입비에 비해 수익률이 높으므로 전문가로서 적극 권하고 싶은 개발방식이다. 김영수 (한국경제신문 1996년 4월 15일자).