[부동산 재테크] 5천만원으로 재개발지역 투자

"5,000만원정도의 소자본으로도 충분히 재개발투자를 할수있다" 재개발구역에 대한 투자는 적어도 1억원이상의 자본을 필요로 한다. 그러나 재개발시장을 꼼꼼히 들여다 보면 의외로 적은 자본으로 투자가 가능한 지역이 적지않다. 서울 광진구 자양동에 사는 박모씨의 경우 지난 94년말 붉은 벽돌조 건물이 딸린 국공유지 30평을 7,500만원(평당 250만원)에 샀다. 건물상태가 양호해 구입즉시 4,000만원에 전세를 놓을 수 있어 결국 3,500만원만 든셈이다. 박씨는 사업시행인가가 떨어진 지난달 1억1,000만원(평당 366만원)에 지분을 되팔았다. 3,500만원을 투자해 1년6개월만에 3,000만원의 이익을 남긴 셈이다. 서울지역 재개발지구의 지분거래가는 시공사선정후 사업시행인가가 떨어지기전에는 대개 평당 450만~500만원선이다. 그러나 지분이 가진 "땅값"의 실체가 적나라하게 드러나는 재산평가액 결과(종전 토지및 택지평가액)가 알려지면 거품가격이 빠져 3,000만~4,000만원 정도의 재개발프리미엄이 얹혀진 평당 650만원선 안팎의 적정가격이 형성되는게 일반적이다. 따라서 새로 건립되는 아파트의 최대평형인 40평형대를 배정받을 수 있는 30평안팎의 지분을 살 경우 사업초기에 최소 1억3,500만원을 투자해야하고 인허가절차가 마무리되는 시점에서는 거의 2억원에 이르는 돈이 들어 간다. 그러나 25평형이나 34평형정도의 중대형 아파트를 분양받는다는 계획을 세우고 재개발시장을 눈여겨 살펴보면 5,000만원 정도의 비교적 적은 자금으로도 내집을 마련하거나 투자이익을 올릴수 있는 곳이 많다. 재개발구역내 건물이 없는 나대지, 사업초기의 국공유지, 대규모 단지이면서도 조합원수가 적은 구역의 지분등 3가지가 대표적인 소액투자 대상이다. > 나대지는 재개발구역내 건축물이 없는 대지를 말한다. 주택재개발구역내에는 1평에서 10평이하의 "맨땅"이 있게 마련이다. 대부분의 재개발투자자는 건물이 있는 지분을 구입, 최대평형을 노리는 투자를 선호한다. 빈터로 방치된 나대지는 규모도 작고 최악의 경우 아파트를 배정받지 못할 수도 있어 투자자들의 관심밖이다. 그러나 초기부담이 적다는 이점이 있어 2~3평 나대지를 3,000만~5,000만원에사 아파트를 배정받을수 있다면 사정은 달라진다. 서울지역 대부분 재개발구역의 경우 나대지 2~3평을 소유하면 적어도 25평형의 아파트에 입주할 수 있다. 아파트를 배정받을 수 있는 나대지의 조건은 서울시의 주택재개발관련 지침과 해당구역 조합정관에 명시돼 있다. 이 지침은 나대지 소유조합원이 아파트를 분양받을 수 있는 자격을 1가구 1주택자인 경우 90평방미터(27.2평)이상 조합원으로 못박고 있다. 또 20평방미터(6.1평)를 소유한 조합원이라도 무주택자이면서 재개발구역지정이전에 토지분할이 이뤄진 땅은 재개발을 통해 지어지는 아파트 가운데 최소평형(20평대)에 입주자격이 주어진다. 서울시는 나대지 6평이상을 소유한 조합원까지로 분양조합원 자격을 제한하고 있는 것이다. 그러나 이보다 훨씬 작은 1평의 나대지를 가지고도 아파트를 분양받는 길이 있다. 서울시 지침보다는 조합정관이 우선하기 때문이다. 예를 들어 전농4구역의 경우 1평의 나대지로도 25평형 아파트에 입주할 수 있게 해놓고 있다. 그러나 나대지에 투자할때는 주의할 점도 많다. 우선 조합설립인가가 난 구역을 선택해야한다. 분양조합원 자격을 명시한 조합정관은 조합설립인가를 받아 법적인 지위를 얻어야만 효력을 가질 수 있기 때문이다. 마지막으로 철거가 90%정도 된 구역이라야 사업지연등에 따른 피해를 막을 수 있다. > 사업계획결정고시가 난 국공유지도 투자대상이다. 국공유지를 고를 때는 나대지와달리 지상에 건축물이 있는 30평대의 지분이면 무난하다. 이 가운데서도 벽돌조등 건물상태가 양호한 지분이어야 한다. 그래야만 종전 토지및 건물에 대한 재산평가액이 높게 나와 평형배정시 유리할 뿐만아니라 세입자를 끼고 있어 지분매입부담이 그만큼 줄기 때문이다. 최근 서울지역 재개발구역 사업추진은 사업계획결정에서 사업시행인가시점까지 기간이 점차 짧아지는 추세(1년 6개월정도)여서 국공유지투자의 매력이 커지고 있다. > 조합원수에 비해 일반분양분이 많은 지역은 적은 지분으로도 30평대아파트까지 노려볼 수 있다. 대규모 단지가 조성돼 일반분양분이 많으면 상대적으로 조합원이 적어 평형혜택을 누릴 가능성이 크다는 것이다. 시흥1구역이나 무악구역은 적은 지분을 가진 조합원이 많은데다 조합원수에 비해 분양분이 많아 6평정도의 지분을 사면 33평형대입주가 가능할 것으로 인근 부동산관계자는 보고 있다. (한국경제신문 1996년 5월 5일자).