[부동산 세무상담] 은행빚 있을 경우 채무액 공제후 증여세
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[문] = 64세된 가장이다. 은행차입금이 2억원이 있는 싯가 5억원짜리 부동산(매입가는 3억원)을 32세의 아들에게 증여하고 싶다. 내야할 세금의 종류는 무엇이 있나. [답] = 채무가 있는 부동산을 증여(부담부증여)하는 경우 해당 재산가액에서 채무액을 공제한 금액에 대하여 증여세를 계산하며 공제되는 채무에 대해서는양도소득세를 납부해야 한다. 이는 전체 부동산중 채무액부분은 아버지에게 인수케 함으로써 아들에게 양도한 것으로 보기 때문이다. 이에따라 아들은 증여세를 내고 아버지는 양도소득세를 내면 된다. [문] = 모든 채무가 증여세 계산때 공제되는가. [답] = 증여받은 재산에 포함되어 있는 채무라 하더라도 은행의 부채증명서 등에 의해 실제로 존재하는 것이 확인되어야 공제가 가능하다. 또 증여가액에서 공제된 채무는 아들이 그 채무를 아버지로부터 넘겨받은후 실제로 본인이 직접상환하는지 여부를 사후 관리받게 된다. [문] = 이 경우에 구체적으로 내야 할 증여세와 양도소득세는 얼마인가. [답] = 먼저 아들이 내야할 증여세는 증여가액 5억원에서 은행차입금 2억과 증여재산공제액 3,000만원을 공제한후 여기에다 증여세세율(10-30%)을곱한 6,400만원이다. 아버지가 부담해야 할 양도소득세는 부동산의 최초매입가 3억원을 현재 거래가(5억원)에서 채무액(2억원)이 차지하는 비율인 1억2,000만원(3억원x2억원/5억원)과 기타 공제액을 공제한후 양도소득세 세율을 곱하면 된다. 이 경우 기타공제약이 없는 것으로 가정하면양도소득세는 3,100만원이 된다. [문] = 그러면 채무와 함께 증여하는 부담부증여일 경우와 은행빚이 없는 부동산을 증여하는 경우를 비교할 경우 어느 것이 세금을 적게 내는가. [답] = 부담부증여를 할 경우 아들은 6,400만원의 증여세를, 아버지는 3,100만원의 양도소득세를 각각 부담하게 돼 모두 9,500만원의 세금을 내야한다. 그러나 은행빚이 없는 싯가 5억원의 부동산을 증여했다면 1억4,100만원의 증여세가 나온다. 따라서 증여받을 사람이 채무를 갚을 능력이 있다면 채무를 인수시키고 증여하는 것이 절세의 한 방안이 될수도 있다. (한국경제신문 1996년 6월 20일자).