[부동산/건설II면톱] '미니오피스텔 지어보세요'

대로변 준주거지역의 자투리땅을 이용한 "미니오피스텔"건립이 활기를 띠고 있다. 대로에 접한 150-200평 안팎의 준주거지역 자투리땅은 그동안 주로 근린생활시설이나 업무용빌딩으로 개발돼 왔다. 그러나 최근 경기침체로 상가 및 사무실분양이 어려워지면서 주거기능이 강화된 소규모 오피스텔개발이 새로운 투자방식으로 각광받고 있다. 일반상업용지에만 허용해왔던 오피스텔신축을 서울시가 지난 8월부터 준주거지역에도 허용함에 따라 용도가 준주거지역인 대로변 자투리땅에 오피스텔을 건립분양하면 개발이익을 크게 높일 수 있기 때문이다. 준주거지역의 경우 지가가 일반상업용지보다 분양이 상대적으로 쉽다는 이점이 있어 준주거지역자투리땅 미니오피스텔신축은 더욱 늘어날 전망이다. 개발유망지 매매가에서 임대가가 차지하는 비율인 임대가율이 높은 지역이 개발적지이다. 이들 지역은 대부분 대규모 아파트단지를 배후로 하고 있거나 전철 등 대중교통수단을 이용하기 편리한 곳들이다. 또 소규모 개인사업자들의 수요를 기대할 수 있는 업무밀집지역, 주변의 임대가격이 높은 지역, 대학가주변 등이다. 서울에서는 청담동 역삼동 도곡동 잠실동 송파동 목동 창천동 서교동일대 150-200평의 나대지에 지하3층 지상10층 규모의 미니오피스텔을 신축하는 사례가 급증하고 있다. 투자분석 200평의 대지에 용적율 500%를 적용하면 지하3층 지상10층 연면적 1,431평 규모의 미니오피스텔을 지을 수 있다. 층별업종구성은 일반오피스텔과 같이 지하2층-지하3층 주차장 및 기계실지하1층-지상2층 근린시설 지상3층-지상10층 원룸형오피스텔 등으로구성하면 땅값(평당 1,000만원) 건축비 설계비 제세금을 제외한 순수익은 12억9,000여만원이 된다. 이는 평당분양가를 근린생활시설의 경우 지하1층 600만원 지상1층 900만원 지상2층 500만원으로, 오피스텔의 경우 층에 관계없이 평당 450만원을 기준으로 산정한 것이다. 근린시설은 분양에 시간이 걸릴 가능성이 높다. 그러나 준주거지역에 지은 오피스텔의 평당분양가는 일반상업지역에 지은 오피스텔보다 훨씬 낮기때문에 초기분양이 수월하다. 도움말 : 우솔컨설팅 (02)702~7577 (한국경제신문 1996년 12월 10일자).