[부동산투자 ABC] 주상복합건물, 고급화에만 치중하면 실패

주상복합건물은 도심공동화를 막는 한편 도심에 상업시설이 지나치게 늘어나는 것을 방지하기 위한 직주근접의 도시구조를 형성시킨다는 의도에서 정부가 규제를 완화함으로써 활성화됐다. 또 신도시 건설이 완료된 후에는 건설업체들이 사업물량 부족에 시달리면서 사업다각화를 위해 대거 주상복합건물을 짓는데 나서고 있다. 주상복합건물은 주택청약예금 채권입찰의 적용을 받지 않아 구입이 자유로운 반면 일반 아파트에 비해 전용면적비율이 낮고 주거와 상업시설의 혼재로 주거쾌적성은 매우 낮은 편이다. 이에따라 주상복합건물에 대한 개발사업자의 선호는 높은 편이나 수요자의 반응은 부정적인 경향이 많다. 이런 점 때문에 공사비 없이 시공사와의 지주공동사업으로 주상복합건물을 지으려는 토지주는 사전에 충분히 검토해야 한다. 주상복합은 기본적으로 사업 원가가 높은 편이다. 따라서 비싼 가격으로 공급되어야 채산성이 있으나 주거시설의 경우 무턱대고 고급화에만 주안점을 두는 경우 실패하기 쉽다. 사업자는 우선적으로 교통편리성, 각종 편의시설, 조망권 등을 내세우게 마련이나 수요자는 수익성과 환금성을 먼저 따지게 된다. 무엇보다 주상복합 아파트도 집값이 보장된다는 의식을 수요자에게 심어주는게 중요하다는 얘기다. 최근 주상복합 아파트는 잠실 석촌호수면, 올림픽공원 인근, 서초동과 도곡동의 강남권, 보라매단지 등에 집중적으로 건설됐다. 그러나 이중에서도 해당지역의 수요성향을 간과한 안이한 시설개념 및 평형배분과 가격으로 건설된 곳은 실패의 결과를 얻었다. 같은 지역인 잠실권에서도 호수를 남 북으로 조망하는 방향과 인접도로여건이 좋은 곳은 성공한 반면 그렇지 못한 곳은 분양률이 매우 낮다. 주택구입에 있어 가장 중요시되는 것은 지역의 수요자 성향이다. 다른 지역에서의 수요자 유입은 소수에 불과하므로 해당지역의 현재 잠재수요 파악이 가장 중요하다. 또 구입결정단계에서는 가격이 가장 중요하게 작용한다. 이는 부동산 장기침체의 영향으로 부를 축적하여 평수를 넓혀가는 수요층보다 기본적인 여력이 있는 수요층이 새로이 주거장소를 이동하는 경우가 많기 때문이다. 현재 거주하는 집을 팔아서 별도로 돈을 보태지 않고 집을 넓혀가길 바라는 경향이 높은 점에 주목해야 한다. 주상복합건물은 부동산개발의 효과를 누릴 수 있는 양호한 개발대상이나 부동산개발의 목적은 분양성공에 있다. 따라서 분양전략에 있어 기본적으로 갖추어야 할 인테리어는 물론 자재의 미숙이 발견되어서는 곤란하다. 여기에 이미지전략, 수요자 유인방안, 영업요령 등의 제반조건도 확실히 갖추어야 한다. 김영수 (한국경제신문 1996년 12월 18일자).