['97 내집마련 전략] 수도권 재건축 : '수도권을 노려라'

서울시내 웬만한 재건축대상아파트는 시세가 평당 1천만원을 호가하고 있어 투자성이 거의 없다. 1억원이라는 거액의 이주비를 제시하면서까지 수주하려던 건설업체들도 재건축에서 손을 떼는 추세이다. 채산성과 투자성 모두 악화됐기 때문이다. 지난해 잠실, 반포등 저밀도지구에 대한 용적률기준 발표등 아파트신축에 대한 서울시의 규제 움직임도 서울지역 재건축시장을 얼어붙게 만들었다. 그래서 몇년뒤에나 재건축추진이 기대되는 수도권 일대에 싸고 사업성있는 재건축대상아파트로 수요자들도 눈길을 돌리고 있다. 지난해 미분양의 어려움 속에서도 분양성공지역으로 꼽히는 수원시, 서울 시청까지 지하철로 불과 30분 거리에 있는 안양시, 지하철8호선 개통으로 서울 진입이 훨씬 수월해진 성남시등 서울 인근 수도권지역에 있는 저층 노후아파트들이 인기다. 지어진지 10~14년 정도돼 재건축 프리미엄이 시세에 크게 반영되지 않았고 대지지분이 상대적으로 넓어 실수요자들이 투자해볼만하다. 안양시 동안구 비산주공2단지, 만안구 석수주공1단지와 관악아파트등 사업승인이 임박한 역세권 아파트들이 실수요자들로부터 인기를 끌고 있다. 평촌신도시와 가까운 비산주공2단지는 안양시에서 추진되고 있는 재건축아파트 가운데 가장 규모가 큰 4천5백16가구의 단지로 조성된다. 지난해말 조합설립인가를 마치고 본격적으로 사업을 추진하고 있는 이 단지는 기존 10~17평형등 2천3백56가구를 헐고 25평형 1천8백16가구,33평형 1천5백80가구, 43평형 1천1백20가구를 새로 짓는다. 조합은 아파트지구인 이 단지에 대한 상세계획을 세워 경기도 승인을 거쳐 오는 7월까지 시공사를 선정한다는 계획을 세워놓고 있다. 시세는 인근 재건축아파트보다 1천만원이상 높게 형성돼 있다. 국철 관악역과 도보로 5분거리에 있는 역세권아파트인 만안구 석수동 관악아파트는 5층짜리 18개동 6백가구를 헐고 18~25층 8개동 1천1백12가구 대단지로 건립된다. 조합설립인가 교통영향평가를 마치고 사전결정심의를 신청해놓은 상태다. 상반기중으로 사업승인을 받아 곧바로 이주및 철거에 들어갈 계획이다. 시공사는 현대건설. 철길 건너 관악아파트와 반대편에 위치한 석수동 주공1단지도 1천8백50가구의 대규모 아파트 단지로 탈바꿈한다. 기존 5층 21개동 13평형 단일평형 1천1백10가구를 헐고 3백50%의 용적률을 적용해 지상13~27층 22개동 규모로 지어진다. 평형별로는 23평형 5백가구, 33평형 6백75가구, 45평형6백75가구이다. 시공사인 대림산업은 기존 평형의 거의 두배에 이르는 24.24평을 대물보상키로 했다. 이주비는 6천5백만원이며 시세는 7천만~7천2백만원선이다. 수원시 수원시내 새로운 주거타운으로 떠오르는 권선구에 있는 권선주공1단지는 대지지분이 시내 재건축대상아파트 가운데 가장 넓다. 또 분양공고당시 대지면적과 등기부면적이 달라 현재 벌이고 있는 소송에서 승소할 경우 대지지분이 평형의 4배정도로 엄청나게 늘어날 가능성도 있다. 재건축 추진이 초기단계여서 시세는 소폭 오름세에 머물고 있다. 10평형이 6천3백만~6천8백만원, 15평형이 7천9백만~8천4백만원선이다. 재건축을 통해 43평형에 입주할 수 있는 15평형의 대지지분 가격이 평당2백76만원으로 인근 한양아파트의 평당가 3백55만원 보다 훨씬 낮다. 또 지난 84년 지어진 14,16,19,25평형 8백30가구다. 평균 대지지분 비율은 1백67%정도. 25평형의 경우 대지지분이 41평형에 이를 정도로 넓다. 성남시 매매가는 비싸지만 사업추진이 빠른 중원구 하대원주공아파트에 내집마련을 위해 투자해볼만하다. 기존 5층 20개동 9백10가구를 헐고 2천1백50여가구로 조성될 하대원주공아파트는 조합설립인가와 시공사 선정을 이미 마치는등 사업이 활발히 추진되고있다. 대지지분이 넓어 시공사인 현대산업개발측과 계약한 1백33%의 지분율을 적용할 경우 기존 11평형(대지지분 15.84평)은 21.06평, 13평형 (" 18.72평)은 24.89평, 16평형(" 23.04평)은 30.64평,19평형(" 27.37평)은 36.40평을 각각 무상으로 받는다. 사업추진이 빨라 이곳에 수요자들이 몰리면서 지난 2년사이 매매가가 2배정도 올라 이미 시세차익을 노린 투자적기는 지난 상태이다. (한국경제신문 1997년 1월 30일자).