[부동산투자 ABC] 용도변경 토지 활용방법이 중요

부동산투자는 미래를 사는 것이다. 현재의 사용가치나 편익때문에 투자하는 경우도 있지만 대부분의 투자는 이재가 목적이다. 사놓으면 값이 많이 올라갈 것을 기대하고 투자하는 것이다. 서울에서라면 이런 목적을 충족시켜줄 만한 대상으로 도시계획에 의해 용도가 변경되는 곳이나 지하철 또는 도로계획에 의한 변화가 예상되는 곳을 꼽을 수 있다. 용도지역은 서울시가 도시 기반시설의 균형적 발전을 위해 지정하지만 지역주민의 요구로 용도가 변경되기도 한다. 이유야 어떻든 용도가 변경되면 토지의 값어치가 높아지는 것은 기정사실이다. 일반주거지역이 준주거지역이나 상업지역으로 바뀌고 준주거지역이 상업지역으로 바뀌는 등 토지의 용도가 변하면 건폐율 및 용적률이 높아지고 유치 가능한 시설업종도 많아져 토지의 활용도가 좋아지기 때문이다. 용도변경을 통해 개발잠재력이 높아지면 토지가격이 상승한다. 그러나 토지가격상승이 투자의 이유는 되겠지만 투자효과를 제대로 얻는데에는 별로 실효성이 없을 수도 있다는 점을 알아야 한다. 토지용도에 따라 가격이 변화한다는 것은 해당토지에 어떤 건물을 지어서 활용도를 높일 수 있느냐 없느냐를 뜻하므로 설령 상업지역이라 하더라도 토지의 여건상 효용성 있는 건물을 지을 수 없는 경우가 적지 않은 탓이다. 특히 토지의 규모가 작거나 상권의 영향이 미미한 곳에 있는 토지라면 그 가치가 반감될 수밖에 없다. 서울시에서 최근 여의도 면적의 2배에 가까운 1백70만평이 용도변경되거나상세구역으로 지정돼 본격 개발될 것으로 보인다. 90년부터 5년여동안 추진해 온 자치구의 도시기본계획 수립이 완료된데 따른 결과이다. 각 자치구별로 용도변경이 없는 곳이 없을 정도이다. 용도지역은 변경이 확정되기 전에 해당 주민의 공람절차를 거치기 때문에 용도변경 내용을 모르는 지주는 없다. 이는 용도변경이 되는데 따른 기대심리가 토지가격에 반영이 된 경우가 대부분임을 뜻한다. 심지어 기대이상의 거품가격이 형성되어 거래는 전혀 이루어지지 않으면서 터무니없이 호가가 올라가는 지역도 있다. 그러나 조금만 신경을 쓰면 그 지역의 발전전망에 따라 적절한 가격이 형성된 지역들을 발견할 수 있으므로 이를 파악하여 투자하면 원하는 효과를 얻을 수 있다. 김영수 (한국경제신문 1997년 2월 5일자).