[돈모으기 돈굴리기] '부동산매매 관련 달라진 과세제도'

질문 : 지난해 12월 세법이 개정됨에 따라 올해부터 알아두어야 할세금상식도 많이 달라졌다. 주택 등 부동산 매매와 관련된 개정내용을 소개해달라. 첫째 부동산 매매시 양도사실을 세무서에 사전 신고하여야 한다는 점이다. 지난해까지 부동산을 판 사람은 잔금을 받는 동시에 등기권리증 등 등기서류를 산 사람에게 넘겨주면 되었다. 그러나 97년 1월1일부터 (계약일 기준)는 부동산을 판 사람이 부동산의 거래내용을 소유권이전등기신청일전까지 자신의 납세지관할세무서에 사전신고해야 한다. 그러나 3년이상 보유한 사실이 확인된 1세대 1주택이나 8년이상 자경한 농지 등 양도소득세가 비과세되는 부동산을 매매하는 경우에는 이같은 양도신고를 하지 않아도 된다. 또 "양도소득세 납부세액 안내서"에 따라 세액을 자진신고납부하는 경우에는 현행 양도일이 속하는 다음 다음달 말일까지 신고하도록 되어 있는 자산양도차익예정신고자진납부를 한 것으로 보고 예정신고세액공제 10%보다 많은 15%의 세액공제를 적용하게 된다. 둘째 무주택자나 1주택 소유자는 상속 주택 매도시 항상 비과세된다. 종전에는 1세대 1주택을 소유한 사람이 (양도일 현재 3년이상 보유) 상속으로 2주택을 보유한 경우 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 보았다. 그러나 이번 세법개정으로 무주택자나 1세대 1주택을 소유한 사람이 상속에 의해 하나의 주택을 상속받는 경우 상속주택은 보유기간에 제한없이1세대1주택으로 보기때문에 상속주택을 종전주택보다 나중에 팔더라도 보유기간에 관계없이 비과세된다. 세째 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우 양도소득세 비과세 요건이 완화된다. 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우 종전에는 신랑.신부 각각 1세대 1주택을 3년이상 보유한 상태에서 결혼하고 결혼한지 1년 이내에 먼저 판 주택에 대한 양도소득세르르 비과세하였다. 그러나 이번 세법 개정으로 신랑.신부가 각각 1세대 1주택으로 3년미만을 보유한 상태에서 결혼하였다 하더라도 결혼한지 1년이내에 1주택을 매각하고 매각시점에서 두 주택 모두 3년이상 보유한 상태가 되면 먼저 판 주택은 비과세된다. 네째 직계존속 봉양을 위해 세대를 합쳐 1세대 2주택인 된 경우에도 양도소득세 비과세 요건이 완화된다. 이 경우도 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우와 마찬가지로 양도소득세 과세요건이 완화되었다. 즉 세대를 합친 날 기준으로 3년이상 보유하지는 않았더라도 세대를 합친 날로 부터 1년 이내에 양도하는 경우 양도일 기준으로 2주택을 모두 3년이상 보유한 상태가 되면 먼저 양도한 주택은 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세된다. 다섯째 배우자로부터 증여받은 부동산을 5년이내에 파는 경우 양도소득세 계산이 달라진다. 종전에는 배우자로부터 증여받은 부동산을 매각하는 경우 취득가액을 증여일 기준으로 판단하였다. 그러나 증여재산공제액이 종전 "5천만원+결혼년수x5백만원"에서 "5억원"으로 확대됨에 다라 배우자간의 증여가 용이해졌다. 이로 인해 오래전부터 보유한 부동산의 양도소득세가 많이 계산되지 않도록 하기 위해 배우자에게 증여하는 것을 악용할 소지가 많아졌다. 따라서 배우자간의 증여로 취득한 부동산을 증여일부터 5년이내에 양도하면 양도소득세 계산시 취득가액을 증여일 기준이 아닌 당해 부동산의 당초 취득일 기준으로 계산하도록 한 것이다. 여섯째 84년 12월31일 이전에 취득한 부동산은 85년 1월1일에 취득한 것으로 본다. 97년 1월1일 이후 토지.건물을 양도하는 경우 당해 부동산이 84년 12월31일 이전에 취득한 경우에는 85년 1월1일에 취득한 것으로 본다. 종전에는 76년 12월31일 이전에 취득한 부동산을 77년 1월1일에 취득한 것으로 보았다. - 도움말 주신분 : 맹동준 전화 : 569-9111 (한국경제신문 1997년 2월 13일자).