[상담실] '전세계약' .. 건물 하자시 임대인에 수선 의무

[문] 보증금 3천만원짜리 전세집에 사는 사람이다. 이 집의 기름보일러가 밖으로 노출돼있어서 그런지 겨울에는 얼어붙어 가동이 되지 않고 있다. 수리비를 주인에게 청구했으나 주인은 오히려 나중에 보증금을 돌려줄때 보일러 수리비를 공제하겠다고 한다. 보일러 수리 의무는 누구에게 있는지. [답] 민법 제623조에 따르면 임대인은 임대차계약이 존속하는 동안 임차인에 대해 임대한 물건의 사용.수익에 불편이 없도록 임대목적물에 하자가 있는 경우 필요한 수선의무를 부담토록하고 있다. 하지만 어느 정도의 불편을 요하냐는 판단이 쉽지 않다. 이와관련 법원 판례는 그 장애가 임차인의 사용.수익에 보통의 지장을 주는 정도라면 수선의무가 없고 현저한 지장을 주면 임대인에게 수선의무를 지우고 있다. 따라서 임차인의 잘못때문이 아니라 보일러가 얼어붙어 가동을 할수 없어 임차물인 가옥을 제대로 사용치 못하고 있다면 현저한 지장을 주는 경우에 해당하기 때문에 수선을 임대인에게 요구할수 있다. [답] 전세계약을 맺으려고 한다. 주의해야할 점은. [답] 제일 먼저 해야할 일은 등기부등본을 열람, 담보물권이 설정돼 있는지 여부를 확인해야 한다. 집주인이 전세집을 담보로 돈을 빌렸다가 나중에 갚지 못하면 채권자들이 세입자에 앞서 권리를 행사할수 있어 전세보증금을 떼일 가능성이 높기 때문이다. 이 과정에서 등기부등본상 소유자와 계약자가 동일인 인지도 살펴봐야 임대차 사기를 미연에 방지할수 있다. 등기부등본 열람시 담보물건이 설정돼 있지 않다면 계약을 맺고 이사를 가면 되지만 여기에도 주의할 점이 있다. 동사무소에 주민등록 전입신고를 하고 계약서상에 확정일자인을 받아야 한다는 점이 바로 그것이다. 계약당시 담보물건이 설정돼있짐 않았더라도 계약이후 집주인이 집을 저당잡일 수 있기 때문이다. 이런 위험을 사전에 방지하려면 전입신고와 확정일자를 미리 받아 임대차보호법 적용을 받는 것이 바람직하다. 후순위 담보권자나 일반 채권자에 앞서 보증금을 돌려 받을수 있는 우선 변제권이 주어지기 때문이다. [문] 지난 9월 전세계약을 맺고 입주한 임차인이다. 2년 계약을 원했으나 임대차보호법이 개정돼 계약기간이 1년으로 줄어들었다는 집주인의 말만 듣고 1년으로 계약했다. 계약기간을 늘릴수 없는지. [답] 주택임대차보호법상 기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정돼 있기 때문에 2년간 유효하게 그 집에 거주할수 있다. (한국경제신문 1997년 11월 27일자).