[외국인 주택임대사업] 목돈마련/높은 투자수익 '매력'

IMF이후 국내시장 개방과 적극적인 외자유치로 외국인들이 급증하자 이들을 대상으로 한 주택임대사업이 주목받고 있다. 외국인 임대사업은 통상 2~3년치 임대료를 한꺼번에 목돈으로 받아 재투자가 가능한데다 연 20%이상의 높은 투자수익을 얻을수 있는 것이 가장 큰 매력. 특히 최근에는 국내 상주 외국인이 크게 늘고 거주지역도 용산구 이태원 중심에서 성북동 방배동 반포동 등으로 빠르게 확산되는 추세다. 수요급증과 거주지역 확산으로 주택임대사업 환경이 그 어느때보다 좋아지고 있는 것이다. 하지만 외국인이라는 특수한 수요층을 대상으로 하는 사업인 만큼 주의해야 할 점과 사전 준비작업이 만만치 않다. 투자시 필수점검 사항 외국인 임대사업에 성공하기 위해서는 무엇보다 사업대상 지역을 잘 골라야 한다. 외국인들은 교통 교육환경이 양호한 곳에 서로 모여 사는 것을 선호하기 때문이다. 현재 이들이 가장 좋아하는 곳은 이태원 한남동으로 국내 상주 외국인의 50% 정도가 이곳에 살고 있다. 미국인들은 이태원 한남동의 30~50평형 아파트와 빌라를 선호하고 일본인들은 주로 동부 이촌동 30평형대 아파트에 많이 거주하고 있다. 또 자녀교육에 관심이 높은 유럽인들은 외국인학교가 위치한 연희동 방배동 반포동에 주로 사는데 50평형이상 대형주택을 선호한다. 외국인들의 주거문화는 우리와 다르다는 점을 인식하는 것도 주의할 대목중 하나. 주택 내부구조 인테리어 등을 철저히 이들의 취향에 맞춰야 임대가 잘되고 임대료를 비싸게 받을수 있다. 외국인들은 방을 많이 배치하는 것보다는 넓은 거실과 함께 분리된 주방 식당을 선호한다. 실내 인테리어는 단순하게 꾸미는 것이 좋고 벽지 바닥재 커튼 색깔도 현란한 것 보다는 아이보리와 같은 은은한 쪽을 많이 원한다. 이와함께 외국인들은 계약절차와 내용을 매우 중시한다는 점을 염두에 둬야 한다. 외국인 임대사업자가 가장 많은 낭패를 보는 경우가 이 대목이다. 이들은 임차할때의 주택상태를 꼼꼼히 따지고 협의된 내용을 반드시 문서상으로 남겨 두길 원한다. 또 자신들에 유리한 사전계약 해지 조항을 대부분 요구하는데 계약전에 이를 꼼꼼히 살펴 명확히 해 두어야 한다. 가급적 사전계약해지 요건을 상세하게 기록하는게 좋으며 임차인이 계약을 해지할때는 반드시 몇개월전에 통보해야 한다는 조항을 삽입하는게 유리하다. 사전계약 해지로 임대료를 돌려줄때에도 원화로 할 것인지 달러로 할것인지를 미리 정해야 한다. 전문가들은 환율변동 위험을 최소화하기 위해서는 임대료를 원화로 주고 받는게 가장 좋다고 조언한다. 투자사례 서울 강남에 사는 김모씨는 2년전 한남동 UN빌리지 D빌라 60평형대 빌라 1채를 4억5천만원에 사들인후 외국인에게 임대해 높은 투자수익을 올린 케이스. 김씨는 월임대료 4백80만원(1달러=8백원 기준 6천달러) 기준 2년치 1억1천5백만원을 선불로 받았다. 김씨가 지출한 비용은 중개수수료 등기비용 등을 합친 2천5백95만원. 2년이 지난 지금 김씨의 수익은 주택값 상승분(1억7천만원)을 합쳐 2억5천9백24만원으로 2년동안 57.6%의 수익률을 올렸다. 다른 소득과 합산과세되는 양도소득세를 빼도 1년에 20%이상 순수익을 기록한 셈이다. 김씨가 만약 이 주택을 구입하지 않고 그 돈을 은행예금했다면 투자수익이 1억8백만~1억2천6백만원으로 외국인에 임대하는 것의 절반정도에 그쳤을 것이다. 외국인 임대사업 장점 외국인 임대주택사업의 장점은 다른 부동산투자보다 안정적이면서 높은 수익성을 올릴수 있다는 것이다. 임대료 2~3년치를 선불로 받아 재투자를 할수 있어 실질 투자수익률이 연 25%이상 달해 금융상품에 비해 높은 편이다. 또 내국인의 주택임대 관행과 달리 외국인은 주택의 유지보수에 관한 비용지불등을 명확히 하고 있어 계약한후에는 분쟁소지가 일어날 가능성이 적다. 이와함께 현재 환율이 1달러당 1천4백원으로 원화가치가 많이 떨어진 상태지만 임대료수준은 상대적으로 하락폭이 적어 수익성이 더욱 높아진 점도 임대주택사업의 메리트로 꼽힌다. 도움말 : 솔토스(525-6930), 서울부동산컨설팅(7950-700, 300) (한국경제신문 1998년 3월 25일자).