'노후상가/주택' 리노베이션 '붐'..적은 돈 들여 수익극대화

적은 돈을 투자, 개보수를 통해 부동산가치를 높이는 리노베이션이 관심을 끌고 있다. 리노베이션은 재건축에 비해 자금과 기간을 훨씬 덜 들이면서 높은 부가가치를 올릴 수 있는게 특징이다. 상가의 경우 유행하는 업종으로 바꿈으로써 수익성을 높일 수 있고 노후주택은 내부 인테리어 교체를 통해 새 집 못지않은 분위기를 낼 수 있다. 매각할 때 상대적으로 높은 금액을 받을 수 있는 점도 리노베이션의 장점으로 꼽힌다. [[ 상가 ]] 상가권리금이 폭락하면서 신촌 명동 성신여대주변 등 서울의 대표적인 고소비상권에서 노후점포 리노베이션이 활기를 띠고 있다. 그동안 이 일대 점포들은 권리금과 보증금이 워낙 높아 리노베이션이 쉽지 않았으나 최근 권리금이 최고 2억원이상 폭락하자 이번 기회에 점포를 재단장하는 곳이 눈에 띄게 늘어나는 추세다. 권리금 및 보증금이 폭락하면서 임차인들의 반발이 줄어들었기 때문이다. 현재 신촌역인근 신촌프라자 등 신촌 이대입구 주변 10여곳을 비롯 명동 홍대 성신여대 상권에서 노후점포 리노베이션이 활발히 추진되고 있다. 사례 =경남기업이 신촌역인근 낡은 빌딩을 매입, 리노베이션후 임대분양중인 신촌프라자의 경우 리모델링후 수익성이 2배이상 높아진 케이스. 경남기업은 지하1층 지상4층에 입주해 있던 임차인을 내보내고 점포분할 업종변경을 통해 투자수익성을 극대화했다. 이 회사는 우선 기존 7개점포를 20여개로 나누고 최근 인기를 끌고 있는 업종중심으로 재편했다. 음식점이었던 지상1층 한점포의 경우 40평을 10평씩 4개로 나눠 의류 액세서리 유명브랜드 전문매장으로 꾸며 재임대했다. 리노베이션전에는 전세보증금 1억1천만원을 받았으나 지금은 평당 1천8백만원씩 7억2천만원의 임대수익을 올리고 있다. 신규 임차인들의 입장에서도 이익이다. 과거엔 주변의 1층 의류점포를 얻으려면 초기투자비와 권리금 보증금을 합쳐 평당 4천5백만원이 소요됐으나 이제는 60%정도면 가능하다. 점포분할과 업종변경으로 임대인 임차인 모두 이익을 보고 있는 셈이다. 투자전망.주의점 =오랜 시간을 두고 자연발생적으로 점포가 생겨나고 밀집해 있는 이들 지역에선 상가신축은 물론 리모델링이 쉽지 않다. 점포 권리금 보증금문제와 임차인 반발이 거세가 때문이다. 하지만 장기간 경기침체와 IMF여파로 권리금이 없어지고 보증금이 떨어지면서 리모델링을 하기에 좋은 여건이 조성되고 있다. 리모델링은 기존 건물의 외장 및 내부 인테리어를 바꾸고 새 업종에 적합하게 점포를 쪼개 부가가치를 높일 수 있다. 명예퇴직자 등 소자본 창업대기자들이 많아 신규 임대수요도 풍부한 편이다. 그러나 리모델링후 재임대에 성공하기위해선 사전에 세심한 준비가 필수적이다. 우선 신촌 이대입구 등 상권이 살아있으나 노후점포가 많고 밀집한 지역을 선정하는 것이 유리하다. 이들 지역은 유동인구가 많아 일정매출이 보장되는데다 경기가 회복될 땐 점포값이 가장 먼저 오를 가능성이 높기 때문이다. 또 투자전에 3개월이상의 기간을 두고 상권조사를 통해 성장 퇴조업종을 면밀히 분석해야 한다. 건물매입전에 리모델링후의 입점업종 및 예상 임대수익을 꼼꼼히 따져봐야 하는 것은 물론이다. 이와함께 기존 임차인들과의 마찰을 피하기위해 우선 입주권을 배려하는등 이들의 동의를 얻고 일을 시작해야 낭패를 보지 않는다. [[ 주택 ]] "아바나다"시대엔 주택에도 리노베이션(개보수)이 인기다. 새로 짓자니 부담스럽고 그냥 쓰자니 불편하다. 새로 지으면 평수를 늘릴 수 있지만 돈이 많이 들고 주거환경도 나빠진다. 하지만 골조는 그대로 두고 내부만 현대식으로 바꾸면 얼마든지 새집같은 분위기를 낼 수 있다. 주택 리노베이션은 주택의 안전에 문제가 될 수 있는 구조벽이나 내력벽은 그대로 두고 비내력벽과 마감재 등을 고쳐 헌집을 새집처럼 바꾸는 작업을 말한다. 사례 =주택공사는 지난해 12월 지은지 27년된 서울 용산구 동부이촌동 "한강외인 아파트"5층 18개동(5백가구)을 개보수했다. 주공은 비내력벽 전기시설 배관 등을 철거한 뒤 새로운 자재로 재시공했고 수요자의 요구에 따라 내부평면도 일부 변경했다. 특히 세면기 욕조 조명 싱크대 등 낡은 마감재를 최신식으로 바꿨다. 여기에 들어간 비용은 총 80여억원으로 가구당 부담액은 1천6백만원선. 개보수로 임대가가 높아져 주민들은 추가 부담은 없었다. 5층 저층아파트를 헐고 재건축하면 넓은 평수로 옮겨갈 수 있지만 공기(2~3년)가 길고 토지지분이 낮아져 재산가치가 떨어진다. 결국 입주민들은 새 아파트를 얻고 재산가치는 그대로 유지할 수 있는 리노베이션을 선택했다. 유의점 =단독이나 연립주택은 아파트보다 손댈 곳이 많아 비용이 많이 든다. 전면 개보수할 경우 아파트는 평당 80만~90만원선이지만 단독주택은 1백만원이 넘는다. 개보수 업체나 인테리어업체에 의뢰할 수 있지만 주택의 안정성을 위해 전문 시공업자를 찾는게 좋다. 전문업소는 공사뿐 아니라 구조변경 등 사전허가가 필요한 경우 이를 대행해 준다. ( 한 국 경 제 신 문 1998년 4월 1일자 ).