[부동산면톱] "'급매물속 진주' 수익성을 따져라"

매물이 넘칠수록 잘 고르는 지혜가 필요하다. "시세의 절반" "급매중의 급매"가 "홍수"를 이뤄 판단을 더욱 어렵게 하기때문. 가격이 내림세인 것도 걸림돌이다. 거품이 빠지는 추세여서 얼마가 적정가격인지 알 수가 없다. 급매라고 하지만 정말 급매인지도 궁금해진다. 이럴땐 감정평가액 시세 등 기존가격을 무시하고 수익성이 어느 정도인지를살펴보는 것이 좋다. 발전가능성의 척도인 환금성과 입지여건에도 관심을 둬야 한다. 전문가를 활용하는 것도 실패를 줄이는 방법이다. 수익성을 따져라 =고금리 시대엔 상가빌딩 오피스빌딩 등 수익성부동산도최소한 연리 10%이상의 수익이 보장돼야 메리트가 있다는게 전문가들의 견해. 따라서 기존의 가격(토지비+건축비+프리미엄)은 무시하는게 좋다. 시세의 50%인 30억원에 나왔다는 서울 마포구 서교동 오피스빌딩(지하1층 지상6층)의 적정가격을 살펴보자. 대지면적 1백50평(평당 7백만원), 연면적 8백평(평당 건축비 3백50만원)인 이 건물의 원가는 38억5천만원에 불과하다. 8억5천만원 정도 싸다. 그러나 수익성으로 역산할 경우 현재 보증금 20억원과 월세 7백만원을 감안하면 27억원이 적정가격이다. 보증금과 월세가 내려갈 경우 이 가격도 거품일 가능성이 있다. 환금성을 고려하라 =환금성이 떨어지면 "애물단지"다. 환금성은 시세차익과 직결되는 문제다. 기왕이면 지하철이나 대로와 가까운 부동산이 "금상첨화"다. 대형 업무용빌딩이나 상업시설이 주변에 들어서면 효용성은 높아진다. 부동산 구입전에 반드시 도시계획확인원을 떼 이를 체크하는 것이 필요하다. 절세방안을 찾아라 =아무리 싼 물건이라도 세금이 많으면 부담스럽다. 취득세 등록세를 물고 나면 실제가격은 10% 정도 늘어난다. 정부가 보유세를 강화한다는 것도 악재다. 따라서 개인이 보유하고 있는 부동산보다는 세제혜택을 받을 수 있는 기업 비업무용 부동산이 유리하다. 은행빚을 갚기 위해 내다파는 기업부동산은 구입자에게도 취득세 등록세 면제혜택을 주기 때문이다. 전문가를 활용하라 =돈보다 시간을 투자한다는 자세를 가져야 한다. 부동산정보에 귀를 기울이고 현장을 뛰어다니면 의외로 부동산을 싸게 살 수 있다. 전문가를 활용하는 것도 좋은 방법이다. 대출 경매 급매 등 각분야의 전문가를 통하면 자금조달 매입 사후관리에 이르기까지 최적의 조건을 갖출 수 있다. ( 한 국 경 제 신 문 1998년 4월 15일자 ).